李向陽　陶　勇　越　飛

開發(fā)商藏頭露尾

蘇信曾，美籍華人，受西方文化的熏陶和教育，有著國外開發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)。第一商城是蘇在中國開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目。

為什么蘇在中國第一商城上“折翼”，恐怕仁者見仁，智者見智。

至于在第一商城的危機(jī)處理中，蘇的表現(xiàn)各方面反應(yīng)也是大相徑庭。

業(yè)界權(quán)威人士認(rèn)為，蘇“最起碼現(xiàn)在還在場，還在賠付”，“是理性的”。

媒體不明白：蘇先生為什么不在公眾面前正面答復(fù)。

中國第一商場的員工透露：蘇信曾一貫低調(diào)，這主要是個(gè)人處事風(fēng)格不同，難以臧否。

原中國第一商場的顧問鄧智仁則說：如果他（蘇信曾）能夠聽取別人的意見，第一商場也不至于落得今天這樣的局面。

6月21日，記者來到中國第一商城開發(fā)商北京鑫豐物業(yè)發(fā)展有限公司，聯(lián)系采訪董事長兼總經(jīng)理蘇信曾。推廣部經(jīng)理助理薛小姐接待了記者，表示要將情況匯報(bào)。

隨后，記者進(jìn)入紐約豪園，打算長驅(qū)直“上”，但被電梯工阻止，讓與三樓物管聯(lián)系。后來，記者想辦法跑到35層。一進(jìn)房間，看到的是零亂的施工場面，一問工人，回答是在搞外裝修。

說來奇怪，記者碰到的兩三個(gè)工人都是剛來一兩個(gè)月。下樓后，與門口保安聊起來，他也剛來不久，在談到樓盤時(shí)，看我拿出采訪本，趕緊說不了解情況，再問什么，都說不知道，還有一絲緊張。

第一商城對面一位賣報(bào)的老婦告訴記者：以前，那里很熱鬧，后來就冷清了。

第一商城西側(cè)是合作方之一的銅牛針織有限公司，門口站崗的保安，居然能告知記者蘇信曾是美國來的，投資一期工程時(shí)，低估了預(yù)算，沒有錢再干了。我原打算進(jìn)該公司去看看，他婉拒了。在第一商城背面的銅牛針織專賣店里，員工聲稱不知道第一商城。

第二天，我給鑫豐公司傳真采訪蘇信曾的提綱，沒想到挺費(fèi)周折。一開始打電話給總經(jīng)辦趙小姐，剛說到發(fā)采訪提綱，她便快捷地打斷我的話，叫我發(fā)給推廣部張小姐。我不明究竟，找推廣部卻告知趙是蘇的秘書。再與趙聯(lián)系，趙略顯不耐煩地告訴我，采訪均需與推廣部聯(lián)系，再打電話問推廣部傳真發(fā)哪兒？電話那頭回答：“你愛發(fā)哪兒發(fā)哪兒？”后來，在一位熱情的小姐指引下，傳真終于發(fā)成功。

下午，我撥通營銷總監(jiān)徐丹（注：徐丹是原現(xiàn)代城“控制”第一商城的四個(gè)總監(jiān)之一）的手機(jī)，聯(lián)系采訪她，她講馬上出差，下周回來，到時(shí)聯(lián)系。隨后我與推廣部經(jīng)理張文麗聯(lián)系，她正在外地，說下周一回來。

6月25日（即下周一），我撥徐丹手機(jī)，未接。再撥通張文麗電話，她挺熱情，告知已看了采訪提綱，表示需匯報(bào)。下午，終于聯(lián)系上徐丹，她正看提綱，也表示需匯報(bào)。

7月1日，從張文麗處獲知蘇已返京，并說公司最近有變動，這周要向媒體公布有關(guān)情況。

7月3日，我致電張文麗，問她能否第二天如約采訪到蘇。她回話說蘇已不接受采訪，我提出采訪她本人，她拒絕。

幾天后，記者采訪原中國第一商城的顧問鄧智仁時(shí)，他對蘇信曾的評價(jià)是：“蘇信曾做事的方式很不正統(tǒng)。他事無巨細(xì)。權(quán)力過分集中，什么事都要聽他的?？墒?，他的家在香港，很少在北京居住，真正有急事又找不到他。做他的顧問的確很辛苦。我同他吵架也不知吵了多少次。因?yàn)榕u太多，他也是50多歲的人了，很要面子，所以到后來一見我就跑，躲藏起來。如果他能夠聽取別人的意見，第一商城也不至于落得今天這樣的局面。”

曾被第一商城挖過“墻角”的潘石屹則公開講：“蘇不見得是個(gè)壞人，但我從一開始覺得他是個(gè)很沒有經(jīng)驗(yàn)的人。從當(dāng)初‘挖人事件等做法來看，他的處理能力很弱。這一點(diǎn)比他沒有做過房地產(chǎn)還要命?！?/p>

倒是中國第一商城工作人員向記者所披露的，耐人尋味：

蘇信曾缺乏國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，第一商城立項(xiàng)前，僅僅回國短暫考察過，未作詳盡市場調(diào)查。他不善協(xié)調(diào)內(nèi)部關(guān)系，管理能力不強(qiáng)，與各部門負(fù)責(zé)人權(quán)責(zé)不分明，大事小事包攬。因此，公司內(nèi)部缺乏協(xié)作精神。另外，蘇信曾不識漢字。

在第一商城陷入危機(jī)前后，陸陸續(xù)續(xù)有不少銷售人員看到有問題，均離開公司。所以，在現(xiàn)有的約20名銷售人員中，老員工只有六七個(gè)。并且，眼下還在招聘新人。

關(guān)于樓盤問題，不僅僅是裝修質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)與延期交付。實(shí)際上，原本是外銷房的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在卻修成了普通民宅，客廳面積相對狹小。

如果以上情況全部屬實(shí)，今后的第一商城對于任何繼任者，都像是燙手的番芋。

我不明白“炒概念”

與蘇信曾對話

2000年6月30日，“首屆房地產(chǎn)高級經(jīng)理特訓(xùn)營”近百名學(xué)員到第一商城參觀，并就中國第一商城的開發(fā)理念和營銷手段等問題與蘇信曾進(jìn)行了交流。

問：你認(rèn)為項(xiàng)目最好的賣點(diǎn)是什么？

答：項(xiàng)目自身的優(yōu)良品質(zhì)。

問：你如何看待炒概念呢？你認(rèn)為“MALL”是概念嗎？

答：首先，我不明白“炒概念”的具體含義。但以我的理解，不管我們賦予一個(gè)物業(yè)什么概念，都必須有實(shí)實(shí)在在的內(nèi)容做支撐。以“MALLl”為例，你可以說它是個(gè)概念，但它并不是空洞無物的，而是有著豐富的內(nèi)容?！癕ALL”在美國、加拿大、澳大利亞都有，人們在“MALL”里，可以舒適地居住，可以方便地購物。

我希望把在國外流行的“MALL”這種物業(yè)建在北京，為北京的房地產(chǎn)市場提供一種新的形式，并為中國人提供一種新的居住文化和生活方式。

問：你怎樣看待房地產(chǎn)創(chuàng)新？

答：創(chuàng)新是任何事物持續(xù)發(fā)展之本，房地產(chǎn)也不例外。我認(rèn)為，房地產(chǎn)特別是住宅的創(chuàng)新首先應(yīng)該是建筑設(shè)計(jì)的創(chuàng)新。如中國第一商城公寓采用的是十字型戶型設(shè)計(jì)。此戶型曾在1999年全國精品戶型設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)賽上獲得北京地區(qū)優(yōu)秀戶型設(shè)計(jì)獎(jiǎng)。這種戶型是讓一層8戶分布在一個(gè)十字上，充分照顧了每一戶的采光和通風(fēng)。具體到每一個(gè)戶型，采取的是一種啞鈴式設(shè)計(jì)方法。起居室與主臥室分列兩端，中間一條走廊連接起了廚房、次臥、次衛(wèi)等。既保證了主臥室的私密性又提高了房間的使用率，每一戶的起居室和主臥室分別設(shè)計(jì)了10余平米的陽光室，使采光和觀景很好地結(jié)合成一個(gè)整體。所以建筑設(shè)計(jì)的創(chuàng)新歸根結(jié)底是為了給人們提供一個(gè)更加合理的居住空間。

（摘自中國第一商城的《客戶通訊》）

業(yè)主大家很寒心

中國第一商城變成了“風(fēng)波城”？逾期交房事件尚未完全平息。糾紛又迅速升級，6月29日，業(yè)主陳惠如女士上門要求退房，等來的不是退款，卻是更激烈的沖突。

陳女士話說當(dāng)初，“（先期）只付5%的款，感覺開發(fā)商好像是很有勢力的，因此覺得可信度是很大的?！?/p>

而當(dāng)前業(yè)主們面臨的尬尷是“房子裝修得一塌糊涂。原定的茶色中空玻璃也沒了，取而代之的是白玻璃。”

7月3日本刊記者采訪了陳女士。她說，她是中國第一商城A座業(yè)主，去年11月購買了價(jià)值167萬的紐約豪園的商品房。

她萬萬沒想到由此生出這么多煩惱……

記者（以下簡稱記）：請您談?wù)務(wù)麄€(gè)事件的來龍去脈。

陳惠如（以下簡稱陳）：因?yàn)檫@個(gè)房子當(dāng)時(shí)吸引力比較大，只付5%的款，感覺開發(fā)商好像是很有勢力的，因此覺得可信度是很大的，應(yīng)該能按時(shí)交付。我買的是銀行按揭，每個(gè)月付9000元錢，再付給開發(fā)商2000元。結(jié)果到1月28日的時(shí)候，應(yīng)該交付，卻一點(diǎn)兒消息也沒有。我們給開發(fā)商打電話，他們銷售部接電話的人說，暫時(shí)還沒有完工，什么時(shí)候完工不太清楚，估計(jì)一個(gè)多月吧。過了一個(gè)多月再打電話，回答還得一個(gè)多月。再打電話，還完不了工，大家不就急了嗎？然而就快到4月28日。

開發(fā)商也清楚，到了4月28日之前他就讓大家去辦入伙手續(xù)。入伙手續(xù)實(shí)際上就是入住手續(xù)。大伙心里都很明白，根本就不具備交付條件，你要交付的話要具備兩個(gè)手續(xù)：一個(gè)是安全檢查，一個(gè)是面積測量，兩樣什么都沒有。去了以后就是去看房，看那房子裝修得一塌糊涂，根本就不像樣子，一個(gè)是外墻沒有用瓷磚，據(jù)說是國家不允許，這個(gè)就不說啦；一個(gè)是落地窗的玻璃，以前說是茶色的中空玻璃，結(jié)果呢就是白玻璃。那里面的裝修還不如我自己裝修好呢！我一點(diǎn)兒不夸張。當(dāng)時(shí)那些客戶全急了，大家很寒心。4月28日很多人在那里都很沖動，我一點(diǎn)兒也不沖動，我也表示理解，因?yàn)殚_發(fā)商也不容易。我當(dāng)時(shí)找到銷售部表示不要了，他們說你要這樣的話可以退房。我問他們?nèi)绻朔康脑捘銈兡懿荒馨凑蘸贤f的一個(gè)月之內(nèi)退款，他們說能。

記：誰接待您的？

陳：銷售部的人。4月29日我去了一趟，當(dāng)時(shí)給我一張表，讓我填了一份《解約通知書》，合同（《北京市外銷商品房預(yù)售契約》）里就是這么寫的；從我們的《解約通知書》遞給他們起算，一個(gè)月內(nèi)就可以退房，合同里根本沒有寫我們遞交《解約通知書》還要他們（賣方的法人代表）簽字，他不簽字不生效。

我4月30日在那填的表，5月14日遞交的《解約通知書》。他們就讓我到銀行通知我們解約了。銀行給我講要找開發(fā)商簽個(gè)字。我就找了銷售部的人，銷售部的人說老蘇把要求退房的客戶的《解約通知書》全拿走了，正在看呢?？墒沁@個(gè)星期在看，下個(gè)星期還在看，等到最后一次，也就是出事那天（6月29日），已經(jīng)有一個(gè)半月了，開發(fā)商不僅沒簽字，而且根本不理你，也不見你。這樣我就有點(diǎn)著急了，我問銷售部的人開發(fā)商是怎么想的？他說開發(fā)商現(xiàn)在有可能想分六次退款。我說怎么個(gè)退法，他說每次退你10%，到最后那次全給退清。我總共就20幾萬元，你兩萬兩萬的退，我這錢就沒啦，是不是呀？后來那個(gè)銷售部的人的意思是你能接受就接受，不能接受你就去起訴，開發(fā)商就是這個(gè)意思。我想你們定了，就是強(qiáng)迫我們必須得接受。可是后來我想一想啊，我要是能見到他（蘇信曾），我和他商量先退我一半，然后后邊的一半你再慢慢退我，也湊合啦，至少你眼下把我的急解一解。銷售部的人說要這樣的話你得找老蘇的秘書，我說你能不能幫我約一下，我肯定找不到她。

記：他給了您秘書電話嗎？

陳：給了，但他沒幫我約。我給秘書打電話，打了三個(gè)小時(shí)，根本打不通。后來一直到中午吃飯的時(shí)候打通了，是一個(gè)男的接的。我給他講這情況，他說這個(gè)事你得找老蘇，只能跟老蘇談?？晌以趺茨苷业嚼咸K呢？我問他，他說不知道。我說你能不能把老蘇的電話給我，他說不可以，老蘇的電話任何人不能給。我說那我什么時(shí)候去才能見到他呢？他說不知道。我問老蘇在不在北京，他說在北京，但不知什么時(shí)候在公司。我當(dāng)時(shí)想怎么辦，沒有人管，我的錢不是打水漂了嗎？我一看這種架勢，我就找我弟弟，因?yàn)槲耶?dāng)初買房是和我弟弟一起商量的，我說你們看怎么辦。我弟弟說行，我們一塊去，帶著錄音機(jī)，他們要耍賴的話咱們給他錄下。

當(dāng)時(shí)到了那兒，我們找秘書。但不知在哪兒，我們想那就找財(cái)務(wù)吧，我們錢都交給你們財(cái)務(wù)啦。財(cái)務(wù)人員說，老蘇不簽字我們解決不了。正在這個(gè)時(shí)候有一個(gè)客戶進(jìn)來，說他還要買一套房，我弟弟“啪”一巴掌就把他的支票打到地上去了，他說你怎么還上他們的當(dāng)啊？整個(gè)一大騙子公司。我們對財(cái)務(wù)說，你們也別辦公啦，把門給鎖起來，今天咱們就把這個(gè)問題談清楚。后來差不多兩點(diǎn)多鐘的時(shí)候，我接到物管的電話，叫我上去，說老蘇派了一個(gè)人來，意思要和我們談。進(jìn)了老蘇的辦公室，我們就坐在沙發(fā)上，有人叫我們先等著，別著急，我們就等著。大約20分鐘左右，老蘇回來了。老蘇進(jìn)來了是氣勢洶洶的，我本來還想給他打個(gè)招呼呢，然后那兩個(gè)穿黑衣服的保安跟著也進(jìn)來了。后來老蘇就說：“請問他們跟我預(yù)約了嗎？”旁邊有人說“沒有”，“沒有預(yù)約你們把他給我請出去！”老蘇說?！皯{什么把我們請出去？”我當(dāng)時(shí)就喊。我弟弟問：怎么回答的??？請出去?。咳缓竽潜０簿蜕锨巴莆业艿?，我弟弟就推他，兩人就推起來了，當(dāng)時(shí)保安把刀子就掏出來了，刀子有這么長（向記者比劃長度），這叫七寸刀。

記：他們用刀捅人了嗎？

陳：沒有，就是威脅。后來警察來了，他們把刀子從窗戶扔出去了。我大弟弟受了傷，他們揪著我大弟弟的頭發(fā)踢他，臉上被打腫了，小弟弟傷輕一點(diǎn)兒。

記：5月8日開發(fā)商與業(yè)主不是簽有協(xié)議，據(jù)說對有些客戶已經(jīng)退錢了，有些已經(jīng)賠利息了？

陳：他退錢是怎么退的，是指的那些不退房的人。對不退房的人，他必須要支付違約金。退房的他就不理睬，他把退房的和不退房的分別處理。

記：要求退房的有多少？

陳：據(jù)銷售部說有30多戶。

（注：本文根據(jù)陳惠如女士采訪錄音整理。）