鄧智仁，北京第一個(gè)外銷項(xiàng)目——玫瑰園的策劃人，也曾是中國(guó)第一商城的總顧問（注：2000年6月雙方中止合作）。他曾無限風(fēng)光過，也曾敗得很慘。

有人說，鄧智仁是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的“毒藥”。

房地產(chǎn)界公認(rèn)的重量級(jí)人物任志強(qiáng)日前在媒體公開表態(tài)：鄧智仁在媒體上說他早在去年就與蘇談過，那他作為代理商居然知情不報(bào)，不向群眾和業(yè)主知會(huì)他知道的真相，他早已喪失了中介的立場(chǎng)。做中介最重要的就是信譽(yù)。

鄧智仁在7月9日接受本刊獨(dú)家采訪時(shí)說：全中國(guó)只有我能擺平這件事。但是蘇信曾只給我顧問費(fèi)，而不給我財(cái)務(wù)與工程管理的權(quán)力。

幾乎在鄧智仁說此話的同時(shí)，北京鑫豐物業(yè)原總經(jīng)理蘇信曾代表該公司與土地方“銅牛集團(tuán)”舉行了二期土地轉(zhuǎn)讓簽字儀式。中國(guó)第一商城的最新合作伙伴 天同在線理財(cái)（香港）有限公司由此開進(jìn)了第一商城的陣地。來自天同在線的負(fù)責(zé)人呂建光走馬上任……

第一商城失利原因

記者（以下簡(jiǎn)稱記）：你曾是中國(guó)第一商城的顧問，你分析它失利的原因是什么？

鄧智仁（以下簡(jiǎn)稱鄧）：其實(shí)，第一商城最困難的時(shí)期是在1999年8月，當(dāng)時(shí)，蘇信曾求我?guī)椭?，?000年，樓賣得很好，已經(jīng)收回了6個(gè)多億，完全渡過了難關(guān)。有些發(fā)展商有困難求我?guī)兔r(shí)什么條件都答應(yīng)，當(dāng)樓盤賣好口袋里有了錢，立刻就變臉，毀了約。

做我們這一行真的很無奈。我可以說是這方面的專家，北京的發(fā)展商卻都有自己的做法，不肯聽別人的意見。他們把房地產(chǎn)作為一次性買賣，而不是當(dāng)作一種負(fù)責(zé)任的企業(yè)行為來操作，毫無那種企業(yè)家可持續(xù)發(fā)展的眼光。對(duì)專家的態(tài)度是短暫的利用而已，對(duì)客戶的態(tài)度就是把你的錢裝到自己口袋里而已，什么社會(huì)的責(zé)任感、職業(yè)的道德感，他們是太缺乏了。我敢說，我不欠他們?nèi)魏蔚摹?/p>

第一商城的樓盤也曾賣得好，但賣得好并不代表成功。一個(gè)購(gòu)房者掏100多萬(wàn)元來買樓，投到蘇信曾這樣一個(gè)不負(fù)責(zé)任又完全不懂房的老板手中，的確是一件很悲慘的事情。

北京房地產(chǎn)精英別胡亂講話

記：你好像對(duì)北京房地產(chǎn)界的老總和一些知名人士的一些言論頗有微詞？

鄧：我對(duì)他們有些批評(píng)建議：對(duì)某事、某現(xiàn)象，在自己不熟悉、不了解的情況下，別胡亂發(fā)表自己的意見和評(píng)論。

我只講我熟悉的人和事，講現(xiàn)代城的潘石屹、講中國(guó)第一商城，這都是我非常熟悉的；另外一些領(lǐng)域我不熟悉，所以不敢講。

王石在北京玫瑰園失利的時(shí)候講：玫瑰園的失敗是因?yàn)轫?xiàng)目過大、投資錯(cuò)誤，全國(guó)沒有一個(gè)別墅群有這樣龐大的規(guī)模。這是玫瑰園失敗的原因嗎？現(xiàn)在的玫瑰園還是那個(gè)規(guī)模，而且還有比玫瑰園更大規(guī)模的別墅群都成功了，比如碧水莊園。事實(shí)告訴我們，王石所說的根本就不能成立。我認(rèn)為，一個(gè)人對(duì)某事的公開評(píng)論，應(yīng)該對(duì)自己的語(yǔ)言負(fù)責(zé)。

記：最近，任志強(qiáng)在一家媒體上批評(píng)你說，既然“早在去年就與蘇談過，作為代理商知情不報(bào)，不向業(yè)主知會(huì)他知道的真相，他早已喪失了中介的立場(chǎng)。做中介最重要的就是信譽(yù)?！蹦阍趺纯矗?/p>

鄧：首先他根本不了解其中內(nèi)幕。再說，我是受第一商城聘用的，并不是受業(yè)主的聘用；如果我與開發(fā)商不和，在離開前，開個(gè)新聞發(fā)布會(huì)，告訴業(yè)主第一商城有問題，開發(fā)商有毛病。第一，我沒有這方面的責(zé)任和義務(wù)；第二，這樣做也有違職業(yè)道德。

管不住自己的人就挨打

記：第一商城“挖”現(xiàn)代城的銷售人員，是否有違職業(yè)道德的惡性競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)國(guó)際上的“競(jìng)業(yè)禁止”怎么看？

鄧：這是我們對(duì)外國(guó)游戲規(guī)則的一知半解，“競(jìng)業(yè)禁止”只是對(duì)企業(yè)最高經(jīng)理人的限制，并不包括副總以下的員工。在一個(gè)國(guó)際性競(jìng)爭(zhēng)的舞臺(tái)上，約束的是總裁。比如，可口可樂的總裁離開，在半年的時(shí)間里不能去做百事可樂的總裁，但銷售人員就不同了，即使有的公司與員工簽訂過這種禁止的條款，法院也不予承認(rèn)。

簽訂正式勞動(dòng)合同法院都認(rèn)為無效，何況，現(xiàn)代城的潘石屹與員工根本沒有勞動(dòng)合同?，F(xiàn)代城的挖角事件不能說是職業(yè)道德問題，這些銷售人員是我通過幾年時(shí)間培養(yǎng)出來的，現(xiàn)代城的銷售隊(duì)伍也是我建立起來的，我?guī)ё咚麄兪抢硭?dāng)然的事情。

記：前幾天我看到了中國(guó)第一商城的銷售總監(jiān)徐丹，他們現(xiàn)在很困難?，F(xiàn)代城到第一商城的人現(xiàn)在的情況怎么樣了？

鄧：我不太了解，我也不在乎。這是我們這個(gè)行業(yè)的特點(diǎn)。

記：你對(duì)企業(yè)員工的忠誠(chéng)度怎么看？

鄧：我們不為感情所動(dòng)，大家都這樣，我們不把忠誠(chéng)放在嘴邊。在香港這樣的挖角現(xiàn)象很普遍。我知道的一知名富豪從在香港的一家外國(guó)公司挖了包括銷售總監(jiān)在內(nèi)幾百人，比現(xiàn)代城高出十倍，至使這家公司的股票總值一天之內(nèi)，從30億港元狂跌至20億港元，損失巨大。沒有人指責(zé)該富豪不道德，也沒聽見這家公司批評(píng)他。為什么呢？因?yàn)槟愎懿蛔∽约旱娜?，管理落后必定挨打?/p>

打算寫一本雙城記

記：潘石屹說你是對(duì)現(xiàn)代城徹底失去信心才離開的，是這樣嗎？

鄧：潘石屹?gòu)膩聿桓液臀颐鎸?duì)面爭(zhēng)論問題。他不敢！不信你可以試試，給我們安排一下，當(dāng)面交鋒。我只說一句話就可以證明我對(duì)現(xiàn)代城是有信心的，沒有信心我會(huì)對(duì)現(xiàn)代城投資嗎？這是不可否認(rèn)的事實(shí)。

記：潘對(duì)我講了一個(gè)“通匯家園”的故事，這是真的嗎？

鄧：根本沒有這回事！我再給你一個(gè)證據(jù)，當(dāng)現(xiàn)代城最困難的時(shí)候，我拿了2000萬(wàn)元投資現(xiàn)代城；當(dāng)我離開現(xiàn)代城時(shí)，形勢(shì)已經(jīng)好轉(zhuǎn)，難道我反而喪失信心了嗎？于情于理都說不通！這不公平！

記：現(xiàn)代城既然那么賺錢，那你為什么要離開呢？

鄧：我就根本不喜歡這個(gè)人。潘石屹?zèng)]辦法和大家交待，你想，他會(huì)說因?yàn)猷囍侨视憛捨宜跃妥吡?。他敢這樣承認(rèn)嗎？還有，香港至祥本來要投資1.5億，后來沒錢了，就撤了出來。

我在現(xiàn)代城、中國(guó)第一商城看到許多事，打算寫一本書——雙城記。

全中國(guó)只有我能擺平這件事

記：如果蘇信曾聘請(qǐng)你，你能使中國(guó)第一商城擺脫目前的困境嗎？

鄧：我有一個(gè)特點(diǎn)，從來不打沒有把握的仗。假如第一商城聘我當(dāng)顧問的話，我一定能夠成功！這件棘手的事是明擺著的，關(guān)系著信達(dá)行的聲譽(yù)，至關(guān)重要。大家就是想看看我怎么擺平這件事，如果我擺不平，或人家覺得還不夠漂亮的話，以后誰(shuí)還敢請(qǐng)我呀！可以說，我們開出的每天4萬(wàn)元的顧問費(fèi)的確不高，后來蘇信曾也承認(rèn)。

我們首先派30個(gè)人過去，包括財(cái)務(wù)、工程、公關(guān)、協(xié)調(diào)、銷售等各方面有豐富經(jīng)驗(yàn)的專家，他們一個(gè)月的工資就是30多萬(wàn)元。我們要承受平息幾百位業(yè)主憤怒的巨大壓力，這是最關(guān)鍵的問題。緩解業(yè)主與開發(fā)商的關(guān)系最重要。

我與蘇信曾說，我們顧問團(tuán)主要是從四個(gè)方面處理此事：第一，我們把整個(gè)矛盾轉(zhuǎn)移到信達(dá)行，你可以回香港，沒有人再找你，所有的事情由我們?nèi)珯?quán)代理。第二，我們將銀行擺平，通過談判，打通新的資金來源，這件事一般是做不到的，可是我們能夠做到。第三，工程管理方面必須到位，我要給業(yè)主們一個(gè)新的承諾，給他們一個(gè)希望。因?yàn)檎l(shuí)也不愿意弄得我死你也活不成的地步，那是雙輸；因?yàn)殡p方都期望著一個(gè)減少各自損失的雙贏局面。第四，采取一個(gè)主動(dòng)接觸新聞媒體態(tài)度，承認(rèn)已經(jīng)發(fā)生的事實(shí)，承認(rèn)錯(cuò)誤，向外界透露第一商城的真實(shí)情況，避免出現(xiàn)謠言和不實(shí)之詞，希望能得到媒體的支持與幫助。這些都是明智之舉。

我們站在業(yè)主與開發(fā)商之間，以客觀公正的態(tài)度不偏袒任何一方，不攙雜任何感情色彩，宗旨就是為雙方排憂解難。因?yàn)槲覀兪欠康禺a(chǎn)專家，有這個(gè)能力解決所有的問題，直到第一商城恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。

全中國(guó)只有我們這種公司能夠擺平這件事。但是蘇信曾只給我顧問費(fèi)，而不給我財(cái)務(wù)與工程管理的權(quán)力。我那里跟客戶信誓旦旦地承諾完了，然后，你仍然把工程弄得一個(gè)亂七八糟，還是交不了房，那樣，我不是也跟著他“壯烈犧牲”了嗎？我沒有權(quán)力，就沒有把握，你的顧問費(fèi)我也只好不要了。