歐陽(yáng)覓劍

通過(guò)比較上海和北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同走勢(shì)，我們可以初步找到那些影響房?jī)r(jià)漲跌的產(chǎn)業(yè)因素。在這個(gè)基礎(chǔ)上制定的調(diào)控政策，會(huì)更有針對(duì)性，也更符合產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律。

調(diào)控政策起到效果了嗎？

這兩年，國(guó)務(wù)院及各部委發(fā)布的關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的幾個(gè)重要文件，基本上都以“穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格”作為關(guān)鍵詞，比如，2005年3月國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，2005年4月七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，2006年5月九部委聯(lián)合制定《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》?！胺€(wěn)定住房?jī)r(jià)格”似乎成了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的首要目標(biāo)。

但整體來(lái)看，以穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格為目標(biāo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策尚沒(méi)有收到預(yù)想的效果，主要城市的房?jī)r(jià)仍然快速上漲，北京尤其突出。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，這個(gè)地區(qū)2005年的漲幅超過(guò)上年，2006年第一季度漲幅再度提高，政策調(diào)控的作用適得其反。但人們并沒(méi)有因此而對(duì)政策調(diào)控的有效性進(jìn)行反思，很多人仍然相信，政策調(diào)控可以解決房地產(chǎn)市場(chǎng)目前存在的問(wèn)題。兩個(gè)方面的因素支持了他們的這種信心，一是在理論上，他們認(rèn)為政策調(diào)控的力度還可以加強(qiáng)，那就有可能取得正面的效果；二是上海的房?jī)r(jià)去年開(kāi)始出現(xiàn)下降的勢(shì)頭，似乎是證明政策調(diào)控可能有效的實(shí)例。但深入分析之后，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，上海房?jī)r(jià)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，并不是政策調(diào)控有效性的例證；相反，它證明了，政策調(diào)控并不是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決定性因素。

2004年，上海商品住宅每平方米的平均銷售價(jià)格要比北京高出1000多元。2005年上海房?jī)r(jià)漲幅下降，下半年房?jī)r(jià)甚至同比小幅下降，而北京漲幅增加，于是北京房?jī)r(jià)超過(guò)上海。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，上海商品住宅平均銷售價(jià)格為6698元/平方米，而北京商品住宅期房均價(jià)為6725元/平方米。上海和北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了不同的走勢(shì)，比較兩者的異同，我們能夠初步找到那些影響房?jī)r(jià)漲跌的因素。

很多人將房?jī)r(jià)快速上漲的原因歸結(jié)為投機(jī)者炒房、地方政府抬高房?jī)r(jià)和地價(jià)、開(kāi)發(fā)商囤積房源、追求暴利，這些因素使房?jī)r(jià)不正常地上漲，因此，利用政策進(jìn)行調(diào)控、抑制需求是正當(dāng)而且必須的。但是，這些因素在上海和北京同樣存在，上海的情況只會(huì)比北京更為嚴(yán)重（溫州炒房團(tuán)和外資炒房等與上海聯(lián)系更為緊密，上海地方政府距離中央比較遠(yuǎn)），如果它們是房?jī)r(jià)上漲的主因，就不可能出現(xiàn)北京高漲而上海緩和的情況。有人認(rèn)為，是政策調(diào)控在抑制了這些因素，使上海房?jī)r(jià)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，這是他們認(rèn)為政策調(diào)控有效的理?yè)?jù)，但同時(shí)實(shí)行的相同政策，為什么沒(méi)有在北京抑制住這些因素呢？

上海和北京房地產(chǎn)業(yè)的比較

上海和北京房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)相反，其原因要在它們的差異性中尋找。這兩個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的不同，是它們的市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的時(shí)間和程度不同。上海房地產(chǎn)業(yè)獲得較快發(fā)展的時(shí)間要早于北京，因而積累的資源也更多。上海房地產(chǎn)在1996年前后有一個(gè)飛躍式的發(fā)展，而北京要到1999年之后。

1995年，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的竣工房屋面積為700.39萬(wàn)平方米，與北京的652.99萬(wàn)平方米相差不大；但1996年，上海竣工房屋面積為1207.86萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)近一倍，而北京仍然與上年持平，只是663.41萬(wàn)平方米；此后兩年，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的竣工房屋面積都是北京的兩倍上下；直到1999年，北京才從1998年的842.81萬(wàn)平方米驟增至1208.5萬(wàn)平方米，追上上海的1468.6萬(wàn)平方米；此后幾年，兩地的竣工房屋面積都相差不多，北京在2002年2003年還比上海多。

上海在1996年到1998年3年間，比北京多積累了2000多萬(wàn)平方米房源，這大致相當(dāng)于北京現(xiàn)在一年的商品房屋銷售面積。這就使上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給能比北京更充足，主要是形成了更加發(fā)達(dá)的二手房市場(chǎng)。上海二手房的成交量近20萬(wàn)套，超過(guò)了新房的成交量，如果新房漲得太快，市民可以轉(zhuǎn)為購(gòu)買二手房，這對(duì)房?jī)r(jià)的上漲起到了抑制作用；而北京二手房交易量只有7萬(wàn)套，占住房銷售的比例不大，雖然二手商品房?jī)r(jià)格比較便宜，平均只是每平方米4000多元，但沒(méi)有能夠?qū)π路康膬r(jià)格形成沖擊。

住房存量大，可供出租的房源也就比較多。相比北京居民，上海居民租到合意住房的機(jī)會(huì)也會(huì)比北京多，他們?cè)谧夥亢唾I房之間的選擇余地更大，這也能調(diào)劑對(duì)新房的需求，抑制新房?jī)r(jià)格上漲。

市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的豐富要以企業(yè)發(fā)展為基礎(chǔ)

市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的時(shí)間較長(zhǎng)，也培育了一批有實(shí)力的企業(yè)。上海1995年有1673家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，此后每年都增加幾百家，到1998年達(dá)到2601家。這么多企業(yè)擠在房地產(chǎn)市場(chǎng)，勢(shì)必發(fā)生激烈的競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勝劣汰。1998年之后，上海的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量不增反減，到2003年只剩下2100多家，這兩年在房地產(chǎn)下行的情況下，又有一大批企業(yè)被淘汰。留下來(lái)的則是那些能夠比較有效地控制成本的企業(yè)，在競(jìng)爭(zhēng)的壓力下，它們能夠起到抑制房?jī)r(jià)的作用。反觀北京，1999年之前一直只有400多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，到2003年才達(dá)到1000家，競(jìng)爭(zhēng)程度顯然不夠激烈。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展的結(jié)果，是使房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)更加豐富。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)是這兩年調(diào)控政策的重點(diǎn)，但主要是對(duì)戶型（豪宅、大戶型、小戶型等）結(jié)構(gòu)的規(guī)定。但房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)還包括區(qū)域結(jié)構(gòu)（市區(qū)、郊區(qū)）、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)（新房、二手房、租房）。住房存量的增加，能使這三方面的結(jié)構(gòu)都得到改善。還有一個(gè)重要的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是企業(yè)類型，其他市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變都要以此為基礎(chǔ)。企業(yè)的偏好和優(yōu)勢(shì)各不相同，有的開(kāi)發(fā)商偏好建設(shè)大戶型、在市區(qū)中心建房，它們的房子肯定會(huì)賣得貴；隨著需求總量的發(fā)展，市場(chǎng)會(huì)趨向細(xì)分，就會(huì)有一些其他類型的企業(yè)發(fā)展起來(lái)，它們能在郊區(qū)建造價(jià)格比較低的住房，為中等收入人群提供產(chǎn)品。

積累了住房存量和企業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題大部分都會(huì)得到解決或緩和。房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)將更加合理，人們可以在買房和租房、新房和二手房、市區(qū)和郊區(qū)、大戶型和小戶型之間進(jìn)行選擇。那樣，房?jī)r(jià)可以被抑制，而人們居住的質(zhì)量會(huì)改善。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展抑制房?jī)r(jià)上漲

上海的房?jī)r(jià)在2005年發(fā)生轉(zhuǎn)折，首先是產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和積累的結(jié)果。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展積累了住房存量（形成了活躍的二手房市場(chǎng)），培育了競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境和有實(shí)力的企業(yè)，才抑制了房?jī)r(jià)上漲。因?yàn)檫@些因素，上海的房?jī)r(jià)今后幾年漲幅都不會(huì)太高，下降的可能性很大。

進(jìn)而，這些因素會(huì)壓縮投機(jī)的空間。投機(jī)者炒作新房，消費(fèi)者就可以選擇二手房或者是租房，不會(huì)因?yàn)橥稒C(jī)者制造的漲價(jià)氣氛而恐慌，被動(dòng)推高房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)漲幅趨緩，投機(jī)者就無(wú)機(jī)可乘。在上海，一些溫州炒房者已經(jīng)不是靠倒買倒賣獲益，轉(zhuǎn)而關(guān)注物業(yè)經(jīng)營(yíng)的收入。投機(jī)資本從來(lái)都只是追逐漲跌趨勢(shì)，而不能長(zhǎng)期性地制造漲跌。

開(kāi)發(fā)商因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)壓力，也就不敢囤積房源。當(dāng)購(gòu)房者能在不同開(kāi)發(fā)商和不同樓盤之間進(jìn)行選擇，囤積房子就意味著失去市場(chǎng)機(jī)會(huì)，意味著資源閑置帶來(lái)成本和風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商不敢輕易為之。在住房存量比較大的情況下，地方政府也就沒(méi)有可能依靠高房?jī)r(jià)獲得高額土地收益。

如果說(shuō)政策調(diào)控對(duì)上海房?jī)r(jià)的轉(zhuǎn)折有所影響，那也只是在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)上發(fā)生了作用，離開(kāi)了產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和積累，調(diào)控政策就起不了作用。

那么，北京以及其他一些地區(qū)，解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題和抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的根本，在于房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展。北京的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展比上海晚3年左右，我們可以期待，北京住房的性價(jià)比在兩三年之內(nèi)會(huì)有很大的提升，快速上漲的勢(shì)頭將被改變，但我們不能急功近利地企盼這種情況立刻會(huì)發(fā)生。產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要時(shí)間，政策應(yīng)該遵循產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)律，而不能將它打斷。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展為本，政策調(diào)控為輔

房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的解決，最終要靠產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)本身的發(fā)展，調(diào)控政策只是起到輔助作用。我們要相信市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)能力，當(dāng)然也不是任由市場(chǎng)自然發(fā)展，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的周期比較長(zhǎng)（建一幢住宅就需要兩年左右），企業(yè)有時(shí)不能根據(jù)市場(chǎng)信息及時(shí)調(diào)整投資，政府部門利用政策加以引導(dǎo)，或許能夠加快產(chǎn)業(yè)調(diào)整的進(jìn)程。但這些政策，一定要以產(chǎn)業(yè)發(fā)展本身作為基礎(chǔ)和出發(fā)點(diǎn)，對(duì)趨勢(shì)的判斷和跟從至關(guān)重要。以此為原則，房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)該在確定的界限內(nèi)運(yùn)行，不致對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展造成不利影響，中斷產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)程。

基于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目標(biāo)，調(diào)控政策以抑制需求為重點(diǎn)是不合適的。目前的調(diào)控政策強(qiáng)調(diào)對(duì)需求的抑制，對(duì)擴(kuò)大供給卻不夠重視。這也是一種比較普遍的傾向，或許是因?yàn)榱?xí)慣了短缺經(jīng)濟(jì)和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的環(huán)境，我們一直強(qiáng)調(diào)“需求側(cè)管理”，要求需求方忍受供給短缺。但現(xiàn)在已經(jīng)不是短缺經(jīng)濟(jì)時(shí)期，各產(chǎn)業(yè)的供給能力都能比較快地增長(zhǎng)，在這樣的情況下，只需要抑制那些短期波動(dòng)性的需求，而對(duì)于那些長(zhǎng)期性的需求，則應(yīng)當(dāng)加以鼓勵(lì)和引導(dǎo)，同時(shí)促進(jìn)供給的快速增長(zhǎng)。北京、深圳等城市對(duì)住房的需求是長(zhǎng)期性的，在這些地區(qū)，抑制需求會(huì)打擊居民改善居住質(zhì)量的意愿，擴(kuò)大供給才是長(zhǎng)期的解決之道。從擴(kuò)大供給和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度看，更加不應(yīng)該抑制需求，因?yàn)樾枨鬁p少，預(yù)期銷量和利潤(rùn)下降，就不會(huì)有大量資本進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，那樣供給會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)減少，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)變得緩和，不利于抑制房?jī)r(jià)上漲和居民獲得性價(jià)比更高的居住服務(wù)。因此，調(diào)控政策應(yīng)該是鼓勵(lì)、引導(dǎo)需求和擴(kuò)大供給。

具體政策也應(yīng)著眼于減少交易費(fèi)用和擴(kuò)大供給總量。目前使用的政策工具有三類。一是制定交易規(guī)則，維持市場(chǎng)秩序，例如調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅，加大對(duì)閑置土地的處置力度，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度。二是政府參與市場(chǎng)交易，例如保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)，加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。三是直接規(guī)定市場(chǎng)主體的行為，例如規(guī)定套型建筑面積90平方米以下住房所占比例要在70%以上，規(guī)定商業(yè)銀行不能對(duì)哪些客戶發(fā)放貸款，規(guī)定90平方米以上的個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。

直接規(guī)定經(jīng)濟(jì)主體的行為，是為了實(shí)現(xiàn)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的目標(biāo)。以穩(wěn)定價(jià)格作為目標(biāo)，勢(shì)必會(huì)延伸到對(duì)產(chǎn)品和市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)進(jìn)行管制，進(jìn)而就要對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)進(jìn)行干預(yù)，規(guī)定它們提供哪些產(chǎn)品，不提供哪些產(chǎn)品。這是行政干預(yù)，看上去直接有效，但不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則，而且難以實(shí)現(xiàn)，企業(yè)會(huì)找到規(guī)避的辦法，比如建造可以合并成大戶型的小戶型，監(jiān)管的難度和成本非常高。這種政策工具雖然符合短期內(nèi)的施政需要（比如加快銀行收回貸款），但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看應(yīng)該逐步取消。

制定交易規(guī)則是政策的首選工具，但在目前情況下，房地產(chǎn)業(yè)急需大力發(fā)展，提高稅率使交易費(fèi)用增加，并不是非常適當(dāng)。一般而言，只有對(duì)那些需要抑制發(fā)展的產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)，比如污染比較嚴(yán)重的產(chǎn)業(yè)，政府才應(yīng)當(dāng)提高其交易費(fèi)用；而對(duì)于那些需要促進(jìn)其發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，應(yīng)當(dāng)盡量減少交易費(fèi)用。

對(duì)于成熟的產(chǎn)業(yè)，政府應(yīng)該退出市場(chǎng)，不直接參與交易，但對(duì)于發(fā)展程度還比較低的房地產(chǎn)業(yè)，政府參與市場(chǎng)交易可以擴(kuò)大供給，使產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)盡快建立起來(lái)。建造并規(guī)范廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，是目前應(yīng)當(dāng)積極使用的政策工具。這對(duì)總量和結(jié)構(gòu)兩個(gè)中介目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)都有推動(dòng)作用，政府參與建房，既能增加住房供應(yīng)總量，也因?yàn)檎越ㄔ靸r(jià)格較低的住房為主，能夠直接有效地改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

總而言之，房地產(chǎn)調(diào)控政策要從促進(jìn)市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)、企業(yè)發(fā)展的角度出發(fā)，它們才是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主體，借助它們的力量，政策目標(biāo)才能得以實(shí)現(xiàn)。在政策調(diào)控和產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間，我們要以后者為本，前者為輔，制定政策時(shí)要有一定的耐心和信心，等待房地產(chǎn)市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)獲得長(zhǎng)足發(fā)展，從而使居民可以持續(xù)地改善居住水平。