【摘要】筆者認(rèn)為，只有從實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)目標(biāo)出發(fā)，合理地選擇融資方式，才能形成最佳的資本結(jié)構(gòu)。本文以房地產(chǎn)企業(yè)對融資方法的選擇展開論述。
　　
　　一、公司融資環(huán)境背景的分析
　　
　　企業(yè)面臨的環(huán)境是指存在于企業(yè)周圍、影響企業(yè)生存和發(fā)展的各種客觀因素和力量的總稱，它是企業(yè)選擇融資方式的基礎(chǔ)。
　　
　?。ㄒ唬┕救谫Y的宏觀環(huán)境
　　1.政治法律環(huán)境。指一個國家和地區(qū)的政治制度、經(jīng)濟體制、方針政策、法律法規(guī)等方面。隨著改革開放政策的實施，我國國內(nèi)政局穩(wěn)定，經(jīng)濟日益活躍，產(chǎn)業(yè)政策、外匯政策和稅收政策等日益完善，與國際慣例逐步接軌，為外資進(jìn)入中國提供了保證，使我國企業(yè)的籌資區(qū)域進(jìn)一步擴大，籌資數(shù)額逐年增加，方式也更加多樣。
　?。?經(jīng)濟環(huán)境。是指企業(yè)經(jīng)營過程中所面臨的各種經(jīng)濟條件、經(jīng)濟特征、經(jīng)濟聯(lián)系等客觀因素?，F(xiàn)在，我國經(jīng)濟繼續(xù)保持平穩(wěn)、高速的發(fā)展勢頭，物價得到有效控制，這一切都表明我國有巨大的市場潛力與發(fā)展機會，同時也為國內(nèi)外大量的游資找到了出路。
　?。?技術(shù)環(huán)境。是一個國家和地區(qū)的技術(shù)水平、技術(shù)政策、新產(chǎn)品開發(fā)能力以及技術(shù)發(fā)展的動向等的總和。目前，我國的教育得到全社會的重視，加大了科技開發(fā)的力度，有計劃地培養(yǎng)科技人才，這些都將為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造有利的條件。
　　
　?。ǘ┕救谫Y的微觀環(huán)境
　　是指直接影響企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營條件和能力的因素，包括行業(yè)狀況、競爭者狀況、供應(yīng)商狀況及其他公眾的狀況，這是確定企業(yè)籌資方式的前提。一個良好的銷售網(wǎng)絡(luò)、穩(wěn)定的原材料供應(yīng)商等微觀環(huán)境，將十分有利于企業(yè)籌資的順利實現(xiàn)。此外，企業(yè)的內(nèi)部條件也應(yīng)該屬于企業(yè)籌資的微觀環(huán)境。企業(yè)的內(nèi)部條件包括：企業(yè)經(jīng)營者的能力、人力資源開發(fā)的現(xiàn)狀和政策、組織結(jié)構(gòu)、管理制度，研究開發(fā)情況等。就籌資而言，企業(yè)內(nèi)部條件要先達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)，才會吸引資金、技術(shù)進(jìn)入企業(yè)。因此，要想得到實現(xiàn)擴張所需要的資金，企業(yè)應(yīng)扎扎實實地做好企業(yè)的各項工作，贏得債權(quán)人和投資者的信任，將資金、技術(shù)交由企業(yè)使用和管理。
　　
　　二、公司融資的特點
　　
　　中小企業(yè)融資困難并不是現(xiàn)在才有的問題，也不是我國獨有的問題。中小企業(yè)融資的最大特點是“信息不對
　　稱”，由此帶來信貸市場的“逆向選擇”和“道德風(fēng)險”。商業(yè)銀行為降低“道德風(fēng)險”，必須加大審查監(jiān)督的力度，而中小企業(yè)貸款“小、急、頻”的特點使商業(yè)銀行的審查監(jiān)督成本和潛在收益不對稱，降低了他們對中小企業(yè)貸款方面的積極性。不過，在發(fā)達(dá)國家，非正式的權(quán)益資本市場、風(fēng)險投資體系、二板市場的發(fā)展，很大程度上彌補了中小企業(yè)的融資資本缺口。我國中小企業(yè)融資難除了一般性原因外，還有其特殊的一面，主要是經(jīng)濟金融體制變遷過程中，市場經(jīng)濟體制的微觀運行基礎(chǔ)不完善所帶來的制度摩擦。
　　
　　三、公司融資的原則及方法的選擇
　　
　　（一）公司融資的原則
　　在構(gòu)建我國中小企業(yè)的金融體系時有兩個必須考慮的關(guān)鍵因素。１.我國目前還是一個銀行間接融資主導(dǎo)的金融體系，企業(yè)融資90%以上通過銀行進(jìn)行配置。根據(jù)2003年上半年的統(tǒng)計，在全部非金融部門（主要是企業(yè)部門）的融資來源中，銀行等金融機構(gòu)渠道比例高達(dá)97%，企業(yè)的直接融資還處于發(fā)展初期。這就決定了中小企業(yè)融資無論選擇何種具體形式，都必須著眼于利用或分流銀行資金，否則就不能從根本上、大面積地解決中小企業(yè)的融資難問題。２.我國絕大多數(shù)中小企業(yè)分布于勞動密集型的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。其特點是：（1）不具備高科技型中小企業(yè)那樣的高成長性；（2）投資風(fēng)險相對較低，但回報比較穩(wěn)定。與這一特點相對應(yīng)的融資方式，主要是銀行的間接融資，而不是資本市場的直接融資。這兩者最重要的區(qū)別是：前者要求穩(wěn)定但相對較低的固定回報，后者則要求企業(yè)具備高成長性，同時承擔(dān)高風(fēng)險。這也決定了我國中小企業(yè)金融體系的完善重點是銀行體系以及與之相配合的信用保證體系、政策及法規(guī)支持體系。
　　
　　（二）公司融資方法的選擇
　　1.自有資金
　　企業(yè)自有資金包括：組建企業(yè)時各方面投入的資金；經(jīng)營開發(fā)一定時期后，從稅后利潤中提取的盈利公積金；因籌資超出資金、資本匯率折算差額以及接受捐獻(xiàn)的財產(chǎn)而形成的資本公積金。以上這些資金，發(fā)展商可以自行支配、長期持有。盡管發(fā)展商一般不大愿意過多地動用自有資金，但對于那些預(yù)計盈利豐厚且回報快的項目，還是免不了適時適量地調(diào)動投入。而且，國家規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%。
　　2.預(yù)收賬款
　　預(yù)收賬款是指發(fā)展商按照合同規(guī)定，預(yù)收購房者的購房資金，以及委托單位開發(fā)建設(shè)項目，按雙方合同規(guī)定預(yù)收委托單位的開發(fā)建設(shè)資金。它是發(fā)展商籌集開發(fā)資金的一種重要方式。
　　3.銀行貸款
　　發(fā)展商向銀行或其他金融機構(gòu)借入資金，按償還期限的不同，可分為短期貸款和長期貸款。其中短期貸款必須在一年內(nèi)償還，一般作為企業(yè)的短期資金周轉(zhuǎn)。當(dāng)房屋建造到一定的階段，發(fā)展商或可以其作抵押，籌集長期貸款。無論發(fā)展商自有資金有多少，在每一個具體的開發(fā)項目上，它都在相當(dāng)程度上充當(dāng)著“皮包公司”的角色。自有資金多的發(fā)展商，同時可從事多個項目的開發(fā)，而在每個項目上投入較少的自有資金，大多數(shù)的資金靠貸款。因此，發(fā)展商一般都與銀行或其他形式的金融機構(gòu)保持著較緊密的聯(lián)系。發(fā)展商進(jìn)行銀行貸款，一般可采取以下幾種方式，即短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。一般情況下，優(yōu)先考慮以開發(fā)項目土地使用權(quán)或在建工程作抵押的房地產(chǎn)抵押貸款。房地產(chǎn)抵押貸款有時也稱為建筑貸款，它的特征是彈性大和變化大，這是因為貸款形式和條款沒有固定的標(biāo)準(zhǔn)，往往是根據(jù)借款人的需要和市場的情況來確定，并隨著市場情況的變動而改變。其中有針對項目可行性的項目貸款，亦有針對公司的信譽和實力的公司貸款。貸款年期一般與房產(chǎn)建筑期相同，但還應(yīng)根據(jù)發(fā)展商的需要而延長或縮短。銀行提供貸款主要是按項目的可行性、借款人的資信和還款能力來考慮的。貸款金額可包括兩部分，一是土地使用費的貸款，二是建筑費用的貸款。建筑貸款的好處是當(dāng)發(fā)展商沒有足夠的開發(fā)資金時，可利用其土地使用權(quán)向銀行借款，確保有充裕的資金周轉(zhuǎn)；或發(fā)展商本身雖已有足夠資本，但無需全部投入，而透過這類融資途徑，使其能更靈活地運用自有資金，發(fā)展其他業(yè)務(wù)。
　　4.房產(chǎn)抵押貸款
　　這類貸款的對象是購買發(fā)展商所建造的房產(chǎn)的購房者。購房者無論是預(yù)購樓花或購買現(xiàn)成房屋，只要愿意將其所屬的預(yù)購房屋合同的權(quán)益或房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行，皆可向銀行申請貸款來支付部分樓價款。房產(chǎn)抵押貸款不像建筑貸款的彈性大和變化大，每宗貸款的模式都大致相同。按現(xiàn)時我國房地產(chǎn)市場的情況來看，對新造房屋，銀行一般可提供長達(dá)二十年的房產(chǎn)抵押貸款。借款人以分期付款方式，按月向銀行攤還本金和利息，這種還款方式的好處是不會給借款人造成經(jīng)濟上的過重負(fù)擔(dān)。此外，在貸款期內(nèi)，若借款人資金充裕，銀行允許其提前償還部分或全部借款，給予彈性處理。房產(chǎn)抵押貸款不但能賦予購房者直接的財務(wù)上的幫助，而且還能給予發(fā)展商以莫大的收益。因為每一位購房者，未必都有足夠的經(jīng)濟實力支付全部樓價款，倘若發(fā)展商能成功地安排銀行提供房產(chǎn)抵押貸款服務(wù)，便可支持那些缺乏足夠資金而又有意購置房地產(chǎn)的個人或機構(gòu)，直接擴大了銷售對象的范圍，從而增加了房地產(chǎn)的銷售數(shù)量。而銷售數(shù)量的上升，可使發(fā)展商很快地回收其已支出的部分或全部資金，甚至在短時間內(nèi)賺取到計劃中的利潤。因此，發(fā)展商都樂意主動與銀行聯(lián)絡(luò)，安排這類貸款服務(wù)給予購房者。有些開發(fā)商更借此間接融資，籌措足夠資金來發(fā)展房地產(chǎn)項目，既簡單便利而又不用支付銀行利息，可謂一舉兩得，減少了建筑貸款的負(fù)擔(dān)。銀行在提供融資服務(wù)時，一般要按以下條件對貸款項目進(jìn)行評估：借款用途、擬投資項目的可行性、借款人的資信和還款能力、還款來源、抵押物的實際價值以及市場情況等。提供貸款的首要原則是擬作抵押的地塊或房產(chǎn)的所在地必須已實施有關(guān)房地產(chǎn)抵押的規(guī)定和辦法。目前，我國很多地區(qū)和城市都已頒布了此類辦法和規(guī)定，這將有利于房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資，并促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的繁榮和發(fā)展。
　　
　　5.企業(yè)債券融資方式
　　企業(yè)債券是一種信用工具。所謂信用工具是指一些書寫的或者印刷的金融單據(jù)，上面注明了發(fā)行人和持有人之間關(guān)于資金轉(zhuǎn)移的承諾?！靶庞谩蓖ǔ５暮x就是一方履行對另一方所做的承諾。例如，甲方向乙方借了一筆錢，對于甲方來說，一是表明甲方得到了乙方的“信用”；二是表明甲方到時有履行償還債務(wù)的義務(wù)，甲方變?yōu)橐曳降膫鶆?wù)人。另一方面，對乙方來講，一是表明乙方給予了甲方資金，乙方由此成了甲方的債權(quán)人；二是表明乙方有按期取回本息的權(quán)利。因此可以看出，當(dāng)企業(yè)債券的發(fā)行人在企業(yè)的運營中急需中長期巨額資金時，發(fā)行債券成為一種重要的融資渠道。房地產(chǎn)發(fā)展商正是這類需要巨額資金的企業(yè)。因此發(fā)行債券是房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資手段。采用企業(yè)債券融資方式主要應(yīng)注意以下幾方面的問題：債券的發(fā)行價格、票面利率、償還期限以及收益率。
　?。?）企業(yè)債券的發(fā)行價格。一般企業(yè)債券的票面都注明了債券的票面金額，但票面金額與債券的發(fā)行價格不一定相同。債券發(fā)行價格指的是債券的票面金額與實際發(fā)行的價額的比率關(guān)系，有溢價發(fā)行、折價發(fā)行和等價發(fā)行三種方式。債券的票面金額與發(fā)行價格不同的原因主要有以下幾方面：首先，由于企業(yè)債券持有人除了享有向債券發(fā)行人收回本金和取得利息的權(quán)利以外，還具有債券自由轉(zhuǎn)讓權(quán)和貼現(xiàn)權(quán)。這兩種權(quán)利實際上表明，在債券的二級市場上，資金的供給和需求將影響債券行市。其次，由于債券的利息是固定的，而市場利率卻是經(jīng)常波動的。隨著市場利率的變化，債券在二級市場上的交易價格也會隨時變動。如果市場貨幣利率低于債券的票面利率，債券的價值就會高一些，社會上對債券的需求也會增大，根據(jù)市場供求原理，債券的交易價格就會上升，形成溢價發(fā)行。相反，如果貨幣的市場利率高于債券的票面利率，債券的價值就會降低，社會對債券的需求就會減少，導(dǎo)致債券的交易價比票面金額低。
　?。?）企業(yè)債券的票面利率。企業(yè)債券必須載明債券的票面利率。在某種程度上，票面利率的高低不僅表明了企業(yè)債券發(fā)行人的經(jīng)濟實力和潛力，也是能否對購買的公眾形成足夠的吸引力的因素之一。另外，政府對債券利率也要進(jìn)行監(jiān)督和控制。因為債券利率和銀行利率之間存在著一定的內(nèi)在關(guān)系。如果債券發(fā)行量過大，而債券利率定得過高，會使銀行的存款和貸款的規(guī)模都受到影響。如果這種影響過大，便會對社會金融活動帶來負(fù)面影響。
　　（3）企業(yè)債券的償還期限。通常把償還期限在一年以上的企業(yè)債券視為長期債券，償還期限在一年以內(nèi)的視為短期融資券。房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)性質(zhì)決定了其所需資金一般都作為長期周轉(zhuǎn)和固定資產(chǎn)的投資，因此房地產(chǎn)企業(yè)債券一般都是長期債券。當(dāng)然長期債券意味著企業(yè)要延長償還期限，故也要相應(yīng)提高債券的票面利率。
　?。?）企業(yè)債券的收益率。債券的收益率對購買債券的投資者非常重要，對于發(fā)行債券的企業(yè)也很重要。因為只有投資者能得到一定收益才會購買企業(yè)債券，而發(fā)行企業(yè)債券是融資的重要途徑。但必須注意，不是每個企業(yè)都可以采取這條途徑。有關(guān)政府部門（一般是政府金融部門）會嚴(yán)格審查企業(yè)發(fā)行債券的背景、經(jīng)濟效益、債券發(fā)行總額及方式等內(nèi)容。
　　6.企業(yè)股票融資方式
　　企業(yè)股票與企業(yè)債券的根本共性為：它們都是有價證券。通過發(fā)行企業(yè)股票進(jìn)行融資是企業(yè)籌資的重要手段。股票同債券的最大區(qū)別在于：股票是股權(quán)證書，持有普通股股票的人有權(quán)參與公司的經(jīng)營管理。股票表明了其持有人對企業(yè)財產(chǎn)的所有權(quán)和經(jīng)營管理的決策權(quán)擁有控制或參與的權(quán)利；而債券只表明其發(fā)行人和持有人之間存在著債權(quán)債務(wù)的關(guān)系，債券持有人不能干預(yù)發(fā)行人的經(jīng)營活動。股票發(fā)行企業(yè)必須是股份公司。股票投資的風(fēng)險程度較高。由于房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)風(fēng)險高、投資大，使其成為股份公司從而采用股票融資方式籌集資金是非常重要的。
　　7.外單位投資
　　企業(yè)對外投資的方式一般有兩種：一種是以貨幣資金方式向其他單位投資，一種是以實物、無形資產(chǎn)方式進(jìn)行投資。就房地產(chǎn)業(yè)而言，由于它的投資回報率較高，贏利豐厚，自然會成為其他單位投資的焦點。發(fā)展商應(yīng)抓住機會，加強與外界的經(jīng)濟合作關(guān)系，以支付約定利率或其他方式取得外單位投資，這是一條十分有效的籌資方法。
　　8.利用外資貸款
　　房地產(chǎn)企業(yè)利用外資的方式可以分為兩種，即利用國外直接投資和國外間接投資。利用直接投資時，一般用成立合資或合作公司的方式，外商的投資構(gòu)成外商資本金，亦構(gòu)成企業(yè)的自有資金，故此方式實際上為第一種籌資方式。而本文所講的利用外資貸款實際上就是利用國外的間接投資。間接利用外資一般不涉及企業(yè)所有權(quán)與控制權(quán)的喪失問題，但需要用外匯還本付息。除了一些國際性或政府間的優(yōu)惠貸款外，國外商業(yè)貸款利率一般都很高，故其風(fēng)險較大。一般來說，除從事大型項目的開發(fā)外，中小型企業(yè)不宜采用此種方式。
　　9.合作開發(fā)
　　發(fā)展商尋找一家或幾家有經(jīng)濟實力的企業(yè)進(jìn)行合作開發(fā)，是一種分散和轉(zhuǎn)移籌資負(fù)擔(dān)的較好方法。合作開發(fā)的形式是多種多樣的，可以是兩家合作，也可以多家合作；可以長期合作，也可以就項目短期合作；可以是緊密型合作，也可是松散型合作?？傊?，這種方法對于緩解發(fā)展商自身資金壓力、轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險大有益處。
　　以上所述是發(fā)展商進(jìn)行房地產(chǎn)資金籌措的常見形式。對于發(fā)展商來說，籌集到資金，只是解決了“開源”的問題，而更為重要的則應(yīng)是如何合理地使用資金，以降低成本，提高效益。因此，搞好資金的“節(jié)流”，充分挖掘現(xiàn)有資金的潛力，使資金發(fā)揮其最大效用，是發(fā)展商必須認(rèn)真對待的一個問題。