★文／建設部政策研究中心科研處處長文林峰
　　
　　5月17日，溫家寶總理主持召開國務院常務會議，強調“房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)，要引導和促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展”。比以往增加的“重要”二字，充分說明了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是住宅建設的發(fā)展，不僅直接關系到老百姓的切身利益，關系到2020年全面建設小康社會目標的實現(xiàn)，還在改善、調整國民經(jīng)濟增長結構，保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長方面意義重大。因此，對房地產(chǎn)業(yè)的調控必須是以保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展為出發(fā)點，多管齊下，包括穩(wěn)定房價、提供住房保障、防范金融風險等舉措。
　　
　　調整供應結構加大總量供應
　　
　　本次對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調控，主要針對的是少數(shù)大城市房價上漲過快問題。當前在一些大城市，不僅存在結構性的供求矛盾，還面臨著有效供應不足的問題：既有過去大量批租的土地未能及時竣工，已竣工的房屋未能及時投放市場，也存在當年計劃供應的土地未能如期實現(xiàn)的情況，給市場預期帶來了不利影響。
　　對于這一問題，應“科學確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應規(guī)模”。“科學”二字表明各個地方要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場供求情況，通過土地這個最有力的手段進行合理調節(jié)。特別在一些房價上漲過快的地區(qū)，土地管理部門要加大力度盤整土地，加快向市場提供新增的中低價位、中小套型的限價普通商品住宅，并在土地供應計劃中給予明示，引導市場的合理預期。
　　
　　抓好住房保障緩解市場壓力
　　
　　即使在經(jīng)濟發(fā)達的國家，也不可能完全依靠市場解決所有人的住房問題。因此，在房價上漲過快的大城市，當前亟需采取有效措施，重點抓好低收入家庭的住房保障問題。當然，根據(jù)我國財力，住房保障不可能一步到位，而只能采取漸進式來逐步推進?，F(xiàn)階段可通過廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品房、配套商品房（面向拆遷戶）、經(jīng)濟租賃房等多種方式滿足不同收入水平家庭的住房需求。
　　擴大城鎮(zhèn)廉租住房覆蓋面。近年來，在一些廉租住房發(fā)展得比較好的大城市，雙困家庭的住房問題得到基本改善，但與此同時，一些不符合廉租住房條件，又買不起經(jīng)濟適用住房的“夾心層”家庭的住房問題卻日益突出。因此，應適當上浮廉租住房的收入線標準，如上浮到城市最低工資標準或平均收入水平的一定比例，來擴大城鎮(zhèn)廉租住房的覆蓋面；同時，結合具體的住房困難情況，通過貼租的方式改善“夾心層”家庭的住房條件。
　　擴大廉租住房覆蓋面的最關鍵因素是增加公共財政的資金支持力度。過去的住房保障資金主要來源于住房公積金增值收益，但如果量大面廣的“夾心層”家庭進入保障范圍，則需要穩(wěn)定的財政資金支持才能得以長期可持續(xù)推行。
　　創(chuàng)新完善經(jīng)濟適用住房制度。在大城市或特大城市，經(jīng)濟適用住房發(fā)展的根本出路是以租賃形式提供，只解決居住權，不解決產(chǎn)權，并進行封閉運作。這也可以妥善解決“夾心層”家庭租房的房源問題。
　　政府建設經(jīng)濟租賃房，以優(yōu)惠房租出租給符合條件的低收入家庭，這方面天津已經(jīng)做了有益的嘗試。以租為主，政府擁有大量的房源，形成可持續(xù)的住房保障制度，可緩解目前以新建出售為主、政府在土地供應上壓力過大的問題。
　　在現(xiàn)階段租售并舉的情況下，應實行封閉式運作。即購買人再次出售時，須按原價或加一定的利息補償出售給政府主管部門，由政府收回住房并再次分配（出租或出售）給符合條件的低收入家庭。這樣不僅可以確保經(jīng)濟適用住房小區(qū)都是符合相關條件的家庭居住，還可以解決投資、投機性購房問題。
　　這些方式都有利于開發(fā)建設中小套型住房，滿足節(jié)能省地的要求。
　　限價商品房要面向特定人群。限價商品房雖然是商品房，但因政府限制了房價，低拍了地價，就含有住房保障的成份，因此必須面向相對困難的家庭，即收入在城市平均可支配收入水平之下，現(xiàn)有住房人均建筑面積低于本地平均水平之下的家庭。已通過福利分房、集資合作建房、經(jīng)濟適用住房等渠道解決了住房問題的家庭不應該再有資格購買限價商品房。否則，政府提供多少限價商品房都無法滿足市場旺盛的需求。
　　
　　發(fā)揮稅收手段 調控投資市場
　　
　　去年七部委的房地產(chǎn)調控政策中，期房限轉、兩年內上市全額征收營業(yè)稅、購房實名制等三條措施聯(lián)動，有力地抑制了投機炒房行為。其實，不論是流通環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)還是租賃市場，都應鼓勵正常的自住需求，對經(jīng)營性、奢侈性消費進行征稅。
　　另外，1994年出臺的土地增值稅，因可操作性等問題實施難度較大，一直未發(fā)揮應有的調節(jié)作用，導致開發(fā)商大量囤積土地。如果盡快調整、完善增值稅，應該比行政手段更能打擊開發(fā)商囤積土地的投機行為。同時，對于政府土地公開拍賣獲得的較高地價收入，以及對企業(yè)征收的稅收收入，再加大投入到住房保障建設中，形成市場與保障雙軌并行的發(fā)展態(tài)勢。
　　
　　調整信貸政策增強支付能力
　　
　　保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的關鍵是要規(guī)避金融風險。當前，要著重解決直接融資渠道不足的問題，加快出臺各種規(guī)范化的融資方式，把資金的暗箱操作納入到規(guī)范的法律制度調整范圍內，既有利于化解過于集中在商業(yè)銀行的風險，也有利于加強對外資進入的有效監(jiān)管。
　　信貸政策的另一個調整重點是通過金融手段，調控住房消費，增強中低收入家庭的購房支付能力。對于購買第一套自住住房的低收入家庭，可以通過實行更優(yōu)惠的貸款利率，或實行貼息政策，來減輕購房人的資金成本負擔；而對于購買第二套以上、或購買大戶型高檔住房的家庭，則可調高貸款利率，一定程度上抑制消費需求。
　　做為政策性住房金融的住房公積金，更應與商業(yè)貸款拉大貸款利差，不應隨著商業(yè)貸款利率同步上調。下一步應重點研究如何充分發(fā)揮住房公積金在住房保障中的作用，利用金融手段達到調控市場的目標。
　　
　　健全住房檔案建立個人征信制度
　　
　　目前，青島已率先在全國完成了住房調查工作，摸清了全市住房資源的家底，也掌握了還有多少戶需要政府提供住房保障，以及未來幾年的住房需求意向（包括區(qū)位、價格的要求），這對于地方政府制定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，編制土地供應計劃，有的放矢地推進住房保障工作提供了準確的數(shù)據(jù)基礎。近一兩年內，大中城市應盡快完成住房調查工作，為推進各項住房保障工作打下良好的基礎。
　　每一項住房保障制度都與城鄉(xiāng)居民的收入水平密切掛鉤。目前，還沒有哪一個部門牽頭進行個人征信系統(tǒng)的建立工作。不過，金融系統(tǒng)對信用卡、貸款購房客戶以及代發(fā)工資等方面的信息系統(tǒng)建設已有一定信息基礎，另外，稅務部門長期以來建立的個人所得稅信息系統(tǒng)，也可以掌握所有工薪階層的收入情況以及其他收入（繳納所得稅的收入）。因此，當務之急是要盡快整合數(shù)據(jù)資源，循序漸進逐步建立起個人征信制度，為衡定廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品房以及“夾心層”家庭標準提供判斷依據(jù)，以保證住房保障目標與實施效果的一致性。