古宓原

商品房再怎么漲跌，如果僅僅作為居民提高生活質量的一種可選手段，本是無可厚非的。但是，最關鍵的一環(huán)在于中低收入階層和工薪階層的第一套房，也即最基本的居住權和生活保障，不能任由市場來解決。

8月6日清晨，一場覆蓋整個深圳的降雨，給這個燥熱的地方送去幾個月來少有的涼爽。但能讓他們真正松口氣的是，深圳的房價在7月下旬突然暫別洶涌的漲勢，劃出一道亦真亦假的下降曲線，并持續(xù)了整整3周，這對于大多數正在高溫和高房價雙重炙烤下的深圳人來說，算得上一個好消息。

伴隨著意猶未盡的專業(yè)炒房團揮師北上東進，開赴二、三線戰(zhàn)場，這座“上火”的城市終于迎來了片刻喘息的機會。

“病來如山倒，病去如抽絲”，高房價若真像流感，被擊中的城市還能有復原的機會嗎?

調控即良藥?

毗鄰香港，作為政府對經濟“積極不干預”的樣板學習城市，深圳幾乎所有的公共數據都能做到透明發(fā)布，除了一直不安分的房價。

2007年整個上半年，深圳房價累計上漲接近50％，基本上每月上漲10％左右，與此同時當地發(fā)展改革局和勞動保障局披露的另兩個數據顯示，上半年深圳GDP增速只有13％，工資收入增長率幾乎為零。

強烈的反差折射出泡沫的虛影。根據國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局的最新數據，今年6月底深圳樓市均價達到了15487元，平方米，比5月份上漲了14.6％，目前深圳特區(qū)關內的新樓盤，均價已突破2萬元，平方米，高檔樓盤接近4萬，直逼香港樓市。

深圳畢竟不是香港，在這座上千萬人口的移民城市里，80％以上的非深圳戶籍者都不可避免要直面飛漲的商品房市場。

6月底，深圳市市長首次就房價問題表態(tài)。在接下來的兩個月里，適當限制境外人士購房、禁止銷售環(huán)節(jié)炒房、啟用新二手房合同以及開征土地物業(yè)稅，成為當地政府緩解房價壓力的幾個政策砝碼。而就在7月15日深圳市下發(fā)“禁止銷售環(huán)節(jié)炒房”的通知后3天，有媒體就報道稱深圳的新房成交均價開始有所下降。

政策的猛藥真有這么靈嗎?

實際上，關于深圳房價開始下跌的說法，有兩個結論截然相反的“版本”，一個來源于媒體援引某地產研究機構數據的采訪報道，稱7月份深圳房價開始全線下跌，降幅在5％到10％左右；一個是來自房地產行業(yè)業(yè)內人士以科學性不足為由的反駁說法。

而身處漩渦中心的深圳市國土資源與房地產管理局，以未安排相關采訪為由，回避了這個敏感話題，既沒有給出權威的數據來證實，也沒有否認降價說法的真實性。對地方政府來說，處理當地過高房價的問題，無異于在迅猛溢出的稅收、經濟紅利和同樣飆升的輿論、社會風險之間走鋼絲，保持平衡已屬不易；當下正值國家八部委再度聯(lián)合調查房價漲幅居高城市的關鍵點上，低調和只做不說的謹慎，也是題中應有之義。

就目前情況來看，也許調控最直接的好處是換來了改善當地居民住房結構的時間。

“利”字暗流

但在資本肆虐之后所留下的利益格局中，到底有多少人抱著改善的愿望呢?

8月1日，深圳市全面取消“陰陽合同”的第一天，位于振華路東8號設計大廈的深圳土地房產交易中心門庭異常冷落，與此前持續(xù)半年多的凌晨排隊、成交火爆的情景相比，眼下實在是太安靜了。

當天，深圳多家房地產中介營業(yè)部沒有一單成交，國土辦證部門也未接到一單新版二手房買賣合同力證材料。記者從工作人員的口中得知，就在前一天上午，即二手房新版合同即將實施的最后一天，前來這座大廈二樓辦理過戶的人已經將本不寬敞的走廊堵得水泄不通，同樣人滿為患的情景，發(fā)生在二手房產交易中介的門店里。

為了規(guī)避20％的個人所得稅，炒房人和他們的下家不自覺然而默契地踏著房產中介的灰色步調走路，后者則在無數的一買一賣中賺取豐厚的傭金。這些房產中介里更有甚者利用身份之便和交易手續(xù)時間差倒手買賣，賺取差價多時甚至高達十多萬元。用某報駐深圳記者的話來講，深圳的房產中介儼然成為除開發(fā)商、炒房者外最大的一個利益集團了。

回到“陰陽合同”，最簡單的解釋實際上就是，給政府備案的“陽”合同價遠遠低于私下的“陰”合同價——這直接導致了地方政府房價統(tǒng)計數據的失實，進而是稅收的相對減少。

即便如此，深圳地稅局提供的最新數字仍然顯示，今年前5個月深圳僅房地產營業(yè)稅收入就已接近50億元，幾乎占全市總稅收的1／5，不包括契稅的話，預計全年稅收將超過100億元。

與此同時，深圳各商業(yè)銀行巨額的住房貸款正通過“陰”合同的渠道源源不絕地流出去，事實上，只要銀行稍為認真一點，將深圳國土資源和房產管理局的“陽”合同拿來進行一番比照，很容易就會發(fā)現(xiàn)大量貓膩，但是，并沒有誰這樣做。

說到底，銀行沒有查賬的動力，在于住房按揭貸款和銀行短期賬面利潤的關聯(lián)。

深圳市金融辦一季度數據報告顯示，截至2007年3月末，深圳市銀行機構人民幣個貸余額為1908.7億元，其中95％為房貸，與年初相比，約占中長期貸款新增量的50％，為2006年同期新增個貸量49.4億元的3.72倍。

“做信貸的專員一天輕輕松松就能放出上千萬的貸款，銀行在‘早貸款、早收益的思維下，上半年已經完成了全年大部分任務?！蹦硣秀y行深圳分行的信貸處工作^員透露。

早有專家指出，土地和信貸是房地產市場的兩道閘門。政府通過向開發(fā)商拍賣土地，以及對土地流轉和房產流通環(huán)節(jié)征稅這樣的行政手段來調控房價，但賣地所得與稅收，并不—定會真正用在改善當地居民的住房結構上。而按照經濟學的理論邏輯，結構改善中必不可少的增加廉租房和微利房供應，一定程度上會減少可“變現(xiàn)”土地資源的數量，并有可能降低它們的價碼，進而影響政府未來收入的可預測性。

說到底，改善的愿望能否頂住各方利益的壓力，這是一個難題。

什么是政策性住房?

“我會在2009年的某天回到深圳，以一個公民和一個深圳人的身份去推動這個城市住房結構的改善?！比ツ臧l(fā)起“不買房運動”的鄒濤說。

鄒告訴記者，他去年的行動不是針對開發(fā)商，當初就是為了促動政府擴大房屋供應品種，考慮弱勢群體的居住權。所謂“不買房運動”，全部含義是“3年內不買商品房”，目的是讓人們—方面不再被動地跟隨開發(fā)商的腳步追漲望跌，一方面推動當地政府在廉租房、經濟適用房上承擔起應有的責任。

實際上，這種政府責任，深圳早在1988年就率先提出并出色履行。

國內媒體在有關報道中提及，當時由深圳市住宅局代表政府建設微利房，以成本價向居民出售。住宅局可獲微利，以彌補建設福利房的虧損，它實際上是一種成本房、經濟適用房。

1993年，深圳房地產雙軌多價的住房體系已經規(guī)劃好了藍圖?！毒游莅l(fā)展綱要》還擬訂了福利房占30％，微利房占40％，商品房占30％的比例，并注明，此后建房比例中的兩頭逐漸減少；微利房逐漸增多。

那個時候，每個深圳市民，都可以排隊購買政府開發(fā)的微利房。雙軌多價的政策曾很好地解決了深圳人的居住問題，即使在深圳發(fā)展最熱的時候，也沒有出現(xiàn)房價飛漲的現(xiàn)象。

然而在10年后的2003年，住房貨幣化改革的熱潮席卷全國，深圳市住宅局在與商業(yè)房地產利益集團的相持中日漸式微，以至后來黯然退出歷史舞臺。此后深圳的福利房和微利房建設陷入停頓，供應量少得可憐，而且多數是為公務員建設，多數居民被逼進人商品房市場。

“商品房再怎么漲跌，如果僅僅作為居民提高生活質量的一種可選手段，本是無可厚非的?！编u濤認為，最關鍵的一環(huán)在于中低收入階層和工薪階層的第一套房，也即最基本的居住權和生活保障，不能任由市場來解決?！翱照勏愀鄣墓葜贫葲]有用，需要借助法律賦予的各種權利來推動?！?/p>

為什么需要推動?還是利益的問題。國外的公共住房政策對政府投入都有明確規(guī)定，并有法律保證，政府也有固定的財政預算安排以及專項基金等配套政策。2005年，美國住房與城市發(fā)展部用于住房保障方面的財政支出(不包括人員開支)總計為360.4億美元；英國中央財政預算中的住房保障資金，大約占預算支出總額的6％左右；在日本，全部的保障性住房則全部由中央財政支出。

今年2月，某地政府曾出臺一個政策性住房新政，要求開發(fā)商開發(fā)15％面積的廉租房、經濟適用房，開發(fā)商承擔成本，建好以后交給當地國土局，由國土局出賣或者出讓。對此，天則經濟研究所所長張曙光在8月4日的中國地產交易會上質疑稱——開發(fā)商都是精明過人的商人，這種做法如果背后沒有交易，是行不通的。

張曙光說，所謂的政策性都是政府要拿錢的，但是居然政府不拿一分錢，而且美其名曰政策性，那么這會是一個什么樣的政策性?