胡星斗教授：
　　“不能將住房等同于日用品來(lái)市場(chǎng)化，政府至少要讓百姓有房住?！?br/>　　“對(duì)于城市中低收入者來(lái)說(shuō)，不一定要買房，也可以租房，政府一定要提供相當(dāng)數(shù)量的保障性住房?！?br/>　　“發(fā)達(dá)國(guó)家為什么能夠抑制住房炒作？就是靠開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅的方法，中國(guó)也應(yīng)盡快出臺(tái)物業(yè)稅?！?br/>　　“腐敗大大增加了購(gòu)房者的成本?！?br/>　　
　　中央政府在新一屆全國(guó)城市住房工作會(huì)議上提出，要積極采取措施，加強(qiáng)廉租住房制度建設(shè)，解決好城市低收入家庭住房困難。這一議題被外界稱為"中國(guó)住房體制第三次變革"。那么，住房新政是否能夠有效地解決城市低收入者的住房問(wèn)題？對(duì)于任志強(qiáng)提出的，介于低收入群體與有能力購(gòu)買商品房的富裕群體之間的“夾心層”們而言，新政的意義又在何處？長(zhǎng)期以來(lái)關(guān)注“中國(guó)問(wèn)題”的胡星斗教授今日“做客”本刊，與大家暢談住房新政。
　　
　　中國(guó)市場(chǎng)：您認(rèn)為此次的住房新政能否有效地解決低收入者的住房問(wèn)題？
　　胡星斗：我認(rèn)為住房新政還是能夠起到很大作用的，主要的核心是要建立保障性住房。過(guò)去中國(guó)的住房是市場(chǎng)化的，自從1998年之后各個(gè)單位的住房基本都貨幣化了。這樣就造成我們中國(guó)人的自有住房率非常高，城市里達(dá)到了82%到84%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了美國(guó)的60%。而中國(guó)人也因此背負(fù)上了很多的債務(wù)，成為了房奴。另外，中國(guó)的房?jī)r(jià)與收入比也實(shí)在是太高了。世界上平均房?jī)r(jià)與收入比是5倍到6倍左右。按照聯(lián)合國(guó)和世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，可能3倍到4倍是比較合適的。但中國(guó)的這一比率可能達(dá)到了15到20倍。
　　所以中國(guó)的住房市場(chǎng)化是有些過(guò)分了，好像是完全依靠市場(chǎng)來(lái)解決住房了，把住房完全看作是一個(gè)市場(chǎng)化的商品，這樣不太合適。我認(rèn)為可以把住房分成公共品和市場(chǎng)品。市場(chǎng)品就是商品，當(dāng)然由市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)，但保障性住房應(yīng)當(dāng)看作是公共品，主要由政府來(lái)負(fù)擔(dān)。所以世界上一般國(guó)家的廉租房都有20%左右。我國(guó)過(guò)去一直沒(méi)有廉租房，但搞了一些經(jīng)濟(jì)適用房。但它同時(shí)產(chǎn)生了很多弊端。很多經(jīng)濟(jì)適用房的面積超大，戶型豪華，而且有一半的經(jīng)濟(jì)適用房都是被富人買走的，而不是住不起房的窮人。可以說(shuō)經(jīng)濟(jì)適用房的很多發(fā)售方式都含有暗箱操作，至少是沒(méi)有嚴(yán)格的限定。
　　而在香港、新加坡，他們對(duì)低收入者的住房問(wèn)題解決的都很好。他們的住房面積一般也只限于30到60平米，一般不會(huì)超過(guò)70平米。香港的保障性住房能夠占到住房總量的一半。所以這次的住房新政的確有矯正過(guò)去住房市場(chǎng)化過(guò)度的趨勢(shì)。住房不是個(gè)普通的消費(fèi)品，不能夠完全靠市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)。應(yīng)該說(shuō)它是關(guān)系到人們的日常生活的特殊商品，也是個(gè)昂貴的高檔商品。對(duì)這樣的商品不能等同于日用品來(lái)市場(chǎng)化，所以政府起碼要讓普通百姓有房住。
　　
　　中國(guó)市場(chǎng)：您認(rèn)為對(duì)于城市中低收入者而言，買房和租房哪一類更加適合他們的收入水平？
　　胡星斗：對(duì)于這些中低收入者來(lái)說(shuō)，不一定要買商品房，應(yīng)當(dāng)由政府提供相當(dāng)數(shù)量的保障性住房。所以老百姓也要轉(zhuǎn)變觀念，就是把那種一結(jié)婚就買房的觀念轉(zhuǎn)變?yōu)橄茸夥?，等有一定?jīng)濟(jì)條件再買，買也從小戶型買起，或者從二手房買起。讓人們根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力量力而行。
　　像法國(guó)巴黎，他們那里是租房成風(fēng)。他們對(duì)買房也有很多限制，比如稅費(fèi)非常高，所以一般人就不買房，買也買二手房。所以他們的二手房市場(chǎng)也非常繁榮。而中國(guó)的就相對(duì)蕭條，而且收的各種稅費(fèi)過(guò)多了。前些日子又出臺(tái)了新規(guī)定，增加了二手房的交易成本，其實(shí)政府的目的是想遏止房?jī)r(jià)，不讓你買房子然后轉(zhuǎn)手倒賣。但也抑制了二手房市場(chǎng)的發(fā)展。但房?jī)r(jià)高企的解決之道不在這，不是要控制他倒手賣，而應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)。因?yàn)閱?wèn)題的關(guān)鍵是國(guó)家要放開(kāi)建筑用地，多提供土地，并盡可能地降低各種稅費(fèi)?，F(xiàn)在的情況是國(guó)家供應(yīng)的建設(shè)用地非常少，然后又說(shuō)要降低房?jī)r(jià)，那怎么可能呢？光中央政府收的各種稅費(fèi)就有6種，地方收的則高達(dá)幾十種、上百種，加起來(lái)要占房?jī)r(jià)的一半。如果政府在土地出讓金等地方可以少收點(diǎn)，房?jī)r(jià)就能降低不少。所以要降低房?jī)r(jià)首先是要增加土地供應(yīng)，改變國(guó)家壟斷土地供應(yīng)的方式，方法之一就是小產(chǎn)權(quán)房的合法化。當(dāng)然，前提是保護(hù)好耕地和環(huán)境。要允許農(nóng)民在荒地、廢棄用地上建房出售，這樣就增加了土地供應(yīng)。現(xiàn)在的土地都是讓國(guó)家征收然后再倒手高價(jià)出售，所以說(shuō)占用耕地的罪魁禍?zhǔn)撞皇情_(kāi)發(fā)商，而是各級(jí)地方政府。
　　
　　中國(guó)市場(chǎng)：能否具體談?wù)劮康禺a(chǎn)行業(yè)在稅費(fèi)改革方面應(yīng)當(dāng)有哪些舉措？
　　胡星斗：具體是這樣，有很多房地產(chǎn)方面的稅費(fèi)都是可以合并的?，F(xiàn)在有很多都是重復(fù)收取的。當(dāng)然，還要抑制炒作，要逐漸地實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)稅即物業(yè)稅。我認(rèn)為物業(yè)稅在新舊業(yè)主上要有所區(qū)分，已經(jīng)買房的顯然不能再讓人家交，但新買的要交。但同時(shí)政府其他方面的稅則要降。這樣一來(lái)，費(fèi)用不是一次交清，而是要每一年都交一點(diǎn)，這樣就抑制了買多套住房。你如果買了房子囤積居奇，想炒房或出租，那就不劃算了。因?yàn)槟忝磕甓家缓芨叩奈飿I(yè)稅。第一套可能交得少，第二套，第三套就交得越來(lái)越多。所以發(fā)達(dá)國(guó)家為什么能夠抑制住房的炒作，就是用不動(dòng)產(chǎn)稅的方法。比如我在美國(guó)的同學(xué)，他家住的是兩層的小別墅，他那房子每年的不動(dòng)產(chǎn)稅就是一萬(wàn)六千美元，一般的家庭都交不起。這樣你如果還要買第二套、第三套房子，則一般家庭都難以承受。所以中國(guó)也是有必要盡快出臺(tái)物業(yè)稅的，讓那些想通過(guò)房產(chǎn)升值賺錢(qián)的人反而會(huì)因重稅而虧本。
　　另外，還可以征收房屋空置稅等。2006年提出的兩年不開(kāi)發(fā)收回土地，一年不開(kāi)發(fā)收空置稅的政策今年就要實(shí)行了，我認(rèn)為這個(gè)是很合理的。因?yàn)樵诎l(fā)達(dá)國(guó)家，土地控制得都非常嚴(yán)格，必須要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)開(kāi)發(fā)，否則罰得非常嚴(yán)重。中國(guó)各省的規(guī)定也是在逐漸地完善的。
　　還有一點(diǎn)，就是要對(duì)房地產(chǎn)商偷逃稅的行為加大懲罰的力度。房地產(chǎn)商的利潤(rùn)高得驚人，內(nèi)部人士指出，房產(chǎn)商表面的利潤(rùn)率不高，是因?yàn)樗_(kāi)發(fā)資金中80%的錢(qián)都是借來(lái)的，在融資上有很高的杠桿比例。比如一塊錢(qián)就可以借來(lái)十塊錢(qián)。他實(shí)際的自有資金是有限的，如果以這部分資金來(lái)算利潤(rùn)率，那就非常高了，會(huì)有100%或200%。因?yàn)楹芏噱X(qián)實(shí)際是銀行投的而不是他投的，但最后大筆的利潤(rùn)是他賺的。所以其利潤(rùn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了一般的工業(yè)生產(chǎn)。據(jù)有關(guān)資料介紹，審計(jì)署對(duì)一部分房產(chǎn)商的納稅情況進(jìn)行檢查，結(jié)果是平均每戶欠稅四千萬(wàn)左右。
　　
　　中國(guó)市場(chǎng)：那么是什么原因造成了這種偷逃稅行為的存在呢？
　　胡星斗：這一切背后的原因就是政府的腐敗。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)商的成本中有5%是用來(lái)行賄的費(fèi)用，這是報(bào)紙的報(bào)道上說(shuō)的。而我認(rèn)識(shí)的房產(chǎn)商和我說(shuō)，這個(gè)費(fèi)用至少要占到總房?jī)r(jià)的10%才夠。注意，還不是成本中，是房?jī)r(jià)中。這部分錢(qián)最后就由買房的人來(lái)承擔(dān)。所以要控制房?jī)r(jià)，實(shí)際還是一個(gè)反腐敗的問(wèn)題。郎咸平他們不是也這樣說(shuō)的嗎？是腐敗大大加大了購(gòu)房者的成本。
　　
　　中國(guó)市場(chǎng)：有“地產(chǎn)總理”之稱的任志強(qiáng)先生最近也針對(duì)住房新政提出了“夾心層”的概念，即那些超出了保障性標(biāo)準(zhǔn)又暫時(shí)靠收入無(wú)法或無(wú)力購(gòu)買商品房的所謂工薪人群。您認(rèn)為應(yīng)當(dāng)如何解決這一群體的住房問(wèn)題？
　　胡星斗：對(duì)于任志強(qiáng)提出的“夾心層”問(wèn)題，我認(rèn)為可以通過(guò)靈活掌握廉租房的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)解決，另外，政府應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)貼。比如廉租房或者你所租的其他房屋的租金，如果超過(guò)了你收入的30%到40%，那么超過(guò)的部分政府就給你補(bǔ)貼。當(dāng)然，對(duì)你租的房也有一定的限制，不能說(shuō)讓你租一套豪華的。也不一定非租廉租房，社會(huì)上的房子也可以，總之按這個(gè)額度給補(bǔ)貼就行。而且還要擴(kuò)大廉租房供給的范圍，由私人建筑商來(lái)建，建好之后不允許出售，只允許出租。那租了虧本了怎么辦？那就是政府給補(bǔ)貼。政府規(guī)定廉租房的租金，超過(guò)部分由政府來(lái)支付給開(kāi)發(fā)商?？梢宰岄_(kāi)發(fā)商的某一處樓盤(pán)的20%劃為廉租房，其他80%可按商品房出售賺錢(qián)，而這80%則只能出租，基本上就是保本或微利。通過(guò)這種方式來(lái)解決廉租房的供給問(wèn)題。等于給開(kāi)發(fā)商加了一項(xiàng)義務(wù)，因?yàn)樗唐贩康睦麧?rùn)率是相當(dāng)高的，所以應(yīng)當(dāng)通過(guò)建設(shè)廉租房來(lái)履行社會(huì)責(zé)任。
　　長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，新政對(duì)房?jī)r(jià)肯定是會(huì)有影響的。特別是現(xiàn)在兩限房也納入了保障性住房的范圍，而且規(guī)定土地出讓給的5%必須用來(lái)建設(shè)廉租房。當(dāng)然，這個(gè)比例仍然是嫌小。我主張把國(guó)有企業(yè)的分紅的一部份用來(lái)建設(shè)保障性住房。這樣就可以專款專用，把這筆壟斷企業(yè)的利潤(rùn)用來(lái)保障民生，促進(jìn)百姓的住房、醫(yī)療、養(yǎng)老等條件的改善，坐到取之于民用之于民。
　　這樣的話，在保障性住房方面的土地和資金也就更多了。那可能逐漸會(huì)有更多的人不選擇買房，或者買也買經(jīng)濟(jì)適用房。這樣就抑制了需求。而且要能同時(shí)有物業(yè)稅出臺(tái)來(lái)相互配合，就更有利于降低房?jī)r(jià)了。我覺(jué)得從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)降低個(gè)10%到20%是完全有可能的，而且最終應(yīng)降低到一個(gè)國(guó)際公認(rèn)的合理水平。
　　另外還有一個(gè)重要因素就是中國(guó)人收入需要提高，房?jī)r(jià)收入比居高不下，一方面是房?jī)r(jià)的原因；另一方面也是因?yàn)槲覀兊氖杖胩?。因?yàn)橹袊?guó)人的總工資只占GDP的12%，，而發(fā)達(dá)國(guó)家有50%到60%，世界平均水平也要40%到50%。因?yàn)橹袊?guó)長(zhǎng)期靠低成本的廉價(jià)勞動(dòng)力來(lái)增強(qiáng)其國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，所以不斷地故意壓低工資。所以中國(guó)雖然GDP很高了，財(cái)政收入也不斷提高，工資卻一直很低。在當(dāng)前流動(dòng)性過(guò)剩的情況下，大量的資金都涌向了樓市，的確應(yīng)當(dāng)開(kāi)發(fā)出更多的投資渠道。不能把房子作為投資渠道，這樣風(fēng)險(xiǎn)太大，一旦樓市崩潰，大家都要負(fù)債累累。
　　
　　中國(guó)市場(chǎng)：請(qǐng)問(wèn)您認(rèn)為新政出臺(tái)后，獲益最大的群體是哪些人？
　　胡星斗：我認(rèn)為獲益最大的應(yīng)該是廣大的中低收入階層、工薪階層。在中國(guó)，土地歸國(guó)家所有，即使買了住宅土地也不是你的。所以房產(chǎn)證的意義并不是太大，只要房屋能夠長(zhǎng)期居住就可以了。所以，只要人們轉(zhuǎn)變觀念，廉租房政策又能夠靈活掌握，是能夠令天下寒士俱歡顏的。