從純商業(yè)角度講，中國的專業(yè)批發(fā)市場走過了上世紀80年代起步、90年代發(fā)展到21世紀初的升級換代三個時期，經(jīng)過近20多年的穩(wěn)步發(fā)展，現(xiàn)在已逐漸進入相對成熟的發(fā)展階段。從房地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)角度講，由開發(fā)商參與到專業(yè)批發(fā)市場的規(guī)劃開發(fā)與經(jīng)營管理還是近幾年的事情，一切也才剛剛上路。細數(shù)全國中大型的專業(yè)批發(fā)市場，成功的不多，失敗的不少。那么從拿地開始如何操作一個成功的專業(yè)批發(fā)市場項目？需要具備哪些基本的要素？面對這個問題，在這個商業(yè)地產(chǎn)市場中，開發(fā)商還是晚來者，需要補的功課還甚多。
　　
　　一、市場基礎(chǔ)
　　
　　專業(yè)批發(fā)市場是商業(yè)地產(chǎn)中的一類目標產(chǎn)品，既然是一種產(chǎn)品，就需要有市場基礎(chǔ)。以專業(yè)市場為目標產(chǎn)品的市場基礎(chǔ)有兩個：
　　一是立地條件。從地產(chǎn)角度理解就是“商業(yè)選址”。商業(yè)的各業(yè)態(tài)都有自己的選址標準，一般是市場周邊的人流狀況、交通條件等，有些業(yè)態(tài)也會選址在一些商業(yè)網(wǎng)點不足地區(qū)，看中的是未來的發(fā)展和人流潛力。但專業(yè)批發(fā)市場不同，它不再是市場的空白點，新的專業(yè)批發(fā)市場的生存和發(fā)展必須依賴原有市場在若干年的發(fā)展中所培養(yǎng)起的商圈氛圍，從廣州的白馬服裝商圈到東莞的虎門服裝商圈，均是在原有的商圈氛圍中慢慢擴張輻射和發(fā)展壯大的。離開這些成熟商圈去打造新的專業(yè)市場大多命運堪憂。
　　二是產(chǎn)業(yè)條件。一般中小型專業(yè)批發(fā)市場對立地條件要求較高，對產(chǎn)業(yè)加工條件要求不高，但是隨著專業(yè)批發(fā)市場這個業(yè)態(tài)的成熟，同樣面臨一個再發(fā)展的問題，一方面是規(guī)模不斷擴大，另一方面是硬件不斷升級。從虎門早期的富民批發(fā)市場，到今天的新興的專業(yè)批發(fā)市場——廣州天匯城服裝交易中心，已不可同日而語。商圈內(nèi)部擴張的同時，需要輻射的半徑也就更大，但是隨著資源和空間的受限，這個擴大總會遇到瓶頸。從外部環(huán)境和內(nèi)部發(fā)展的需要，專業(yè)批發(fā)市場對產(chǎn)業(yè)加工、整合能力的要求也就越高。沒有產(chǎn)業(yè)支撐和集群效應(yīng)，或集中產(chǎn)業(yè)區(qū)距離市場較遠時，信息成本、物流成本、時間成本的增加，都會給市場帶來經(jīng)營成本的增加。產(chǎn)業(yè)條件不足的市場或者商圈必然就會在競爭中落伍或者被淘汰出局。因此我們看到專業(yè)批發(fā)市場更多主要分布在經(jīng)濟相對發(fā)達，相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟的區(qū)域。
　　無錫新世界國際（紡織服裝城）的生存和發(fā)展就很好地說明這一點，新世界國際已經(jīng)構(gòu)建起了一個集現(xiàn)貨批發(fā)、訂單批發(fā)、區(qū)域代理、連鎖加盟、網(wǎng)上交易等多種交易模式于一體的國際紡織服裝交易平臺，成為一個集物流、電子商務(wù)、技術(shù)交流、人才交流、潮流發(fā)布、旅游等于一身的綜合性產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地。我們看到項目的發(fā)展基礎(chǔ)是無錫及周邊城市強大的產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，紡織服裝產(chǎn)業(yè)是無錫的支柱產(chǎn)業(yè)和優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，無錫擁有紡織企業(yè)4000多家，其產(chǎn)量約占全國總量的1/5，無論是產(chǎn)業(yè)規(guī)模還是檔次在全國都處在較為領(lǐng)先的地位?？偨ㄖw量130萬㎡的新世界國際正是依托長三角強大產(chǎn)業(yè)發(fā)展，由此締造長三角2小時輕紡產(chǎn)業(yè)集群帶，形成從生產(chǎn)到流通的最完整的產(chǎn)業(yè)鏈條。另外，義烏小商品批發(fā)市場的成功也有賴于浙江及周邊溫州、臺州地區(qū)等小商品加工產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。
　　
　　二、政府支持
　　
　　專業(yè)批發(fā)市場的發(fā)展壯大往往離不開當(dāng)?shù)卣拇罅χС?。一方面專業(yè)批發(fā)市場的交易額較大，是政府稅收的重要一塊，近年來各地政府較為重視其發(fā)展。另一方面，專業(yè)批發(fā)市場在發(fā)展中需要政府在政策、交通、招商、配套等方面提供大力支持，這些支持是市場手段替代不了的。另外，專業(yè)批發(fā)市場的生存也常常受到城市發(fā)展和區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策的影響，產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整對專業(yè)批發(fā)市場的發(fā)展往往是致命的。新專業(yè)批發(fā)市場的開發(fā)與運作，如果沒有當(dāng)?shù)卣С?，前景令人?dān)心。
　　還是以新世界國際為例，政府與市場定位與后續(xù)發(fā)展成為一種互相促進、相輔相成的裙帶關(guān)系。新世界國際在無錫市政府的大力支持下，選址打造當(dāng)代全球首屈一指一站式采購的“布碼頭”。與此對應(yīng)的是，市場能夠解決的由市場解決，市場不能解決的由政府解決。無錫市計劃3年內(nèi)投資100億元，將市區(qū)內(nèi)b62f93ed4bd03dcd65c43799236fa0d650多家紡織企業(yè)全部轉(zhuǎn)移到新世界國際旁邊的工業(yè)園區(qū)，使其成為一座占地面積達6000畝的專業(yè)化紡織產(chǎn)業(yè)城，這意味著整整4平方公里的土地都將是紡織服裝產(chǎn)業(yè)集散地。無錫還計劃再斥200億巨資，圍繞紅豆、華西等知名企業(yè)打造特色化纖基地等五大產(chǎn)品集群，從而迅速提升無錫紡織業(yè)在全球市場中的核心競爭力，也為新世界國際未來的發(fā)展創(chuàng)造了一個強大的產(chǎn)業(yè)資源平臺。
　　
　　三、物流條件
　　
　　專業(yè)批發(fā)市場商品的流動性強、量大，對物流環(huán)節(jié)有著非常高的要求?，F(xiàn)在新興的市場都越來越重視物流在市場經(jīng)營管理中起到的重要作用
　　以批發(fā)為主的專業(yè)市場大都離長途客運站或火車站較近。廣州白馬服裝商圈的發(fā)展如果沒有周邊廣州火車站為依托，很難發(fā)展到今天。而新興的天匯城服裝批發(fā)城也正是看中了項目地處廣州東站和地鐵站的交通便利優(yōu)勢。
　　早期在城市中心發(fā)展起來的專業(yè)市場，隨著城市車輛的增多和交通環(huán)境的惡化、物流成本在不斷增加，遷址是很多在城市中心區(qū)專業(yè)批發(fā)市場面臨的又一個難題。新開發(fā)的專業(yè)市場選址不宜選在城市中心區(qū)，更不宜選在物流交通條件不好的地方。
　　專業(yè)市場的發(fā)展離不開物流配送，怎么建立適合新型現(xiàn)代專業(yè)市場的物流？“第四方物流”是一個不錯的選擇。“第四方物流”定義為“一個供應(yīng)鏈集成商，調(diào)集和管理組織自己以及具有互補性服務(wù)提供的資源、能力和技術(shù)，以提供一個綜合的供應(yīng)鏈解決方案”?！暗谒姆轿锪鳌辈粌H控制和管理特定的物流服務(wù)，而且對整個物流過程提出方案，并通過電子商務(wù)將這個程序集成起來。“第四方物流”為客戶帶來的效益包括提高運作效率、降低營運成本、促進利潤增長。
　　“第四方物流”同“第三方物流”相比，其服務(wù)的內(nèi)容更多，覆蓋的地區(qū)更廣，對從事貨運物流服務(wù)的公司要求更高，要求它們必須開拓新的服務(wù)領(lǐng)域，提供更多的增值服務(wù)?！暗谒姆轿锪鳌弊畲蟮年P(guān)鍵和優(yōu)越性，在于為顧客提供最佳的增值服務(wù)，即迅速、高效、低成本和個性化服務(wù)；保證產(chǎn)品得以“更快、更好、更廉”地送到需求者手中。
　　
　　四、功能規(guī)劃
　　
　　就專業(yè)批發(fā)市場來說，發(fā)展到一定程度，它必將從功能得到擴展，而不是從定位提高。
　　專業(yè)批發(fā)市場發(fā)展到今天，那種一個大棚子或簡易加蓋子的商業(yè)市場時期已經(jīng)過去。升級的專業(yè)批發(fā)市場對軟硬件如停車、電梯、空調(diào)、防火、人流動線、人貨分流等指標要求也越來越高，這些在建筑產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計時必須充分考慮到。
　　現(xiàn)在新興的專業(yè)批發(fā)市場的建筑設(shè)計做得非常先進，漂亮，但舒適、人性化的購物環(huán)境的建造還做得不夠。隨著人們消費理念的日趨成熟和以人為本的觀念的深入，市場更應(yīng)注重提升舒適、人性化的交易購物環(huán)境，增加更多體驗式的市場元素，打造市場的人文形象特色和品牌。專業(yè)批發(fā)市場將不再是臟亂差的商品中轉(zhuǎn)交易站，而是集商品流轉(zhuǎn)、娛樂休閑，批零一體化的購物天堂。合適的市場空間、合理的市場標識系統(tǒng)等人性化設(shè)計將是未來專業(yè)市場硬件設(shè)施發(fā)展的趨勢。
　　在市場功能方面，現(xiàn)在的很多專業(yè)批發(fā)市場只是作為一個交易實體的簡單平臺，功能最大限度體現(xiàn)在交易的便利方面，而其他功能一直無從突破。除了交易平臺，專業(yè)批發(fā)市場還應(yīng)該建立物流中心、人才專業(yè)中心、體驗休閑中心、餐飲酒店服務(wù)中心等。另外，為適應(yīng)商業(yè)國際化、信息化發(fā)展趨勢要求，專業(yè)批發(fā)市場的電子商務(wù)中心、時尚品牌中心等功能配套也是必不可少的。
　　
　　
　　五、經(jīng)營管理
　　
　　進入商業(yè)運作階段，專業(yè)批發(fā)市場最重要的能力是經(jīng)營管理能力。統(tǒng)一的經(jīng)營和良好的管理是成功打造專業(yè)批發(fā)市場，并可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展的必要條件之一。
　　專業(yè)批發(fā)市場更需要專業(yè)化的運作，首先需要專業(yè)化的開發(fā)。專業(yè)化開發(fā)體現(xiàn)在三個階段：第一階段是項目定位之初的專業(yè)化調(diào)查研究。專業(yè)化研究要走出地產(chǎn)圈里的人在地產(chǎn)圈里研究商業(yè)的誤區(qū)，在拿地之前就要完成市場調(diào)查研究并有了清晰準確的定位；第二階段是規(guī)劃設(shè)計。這個階段一方面要根據(jù)市場變化修正定位，一方面要根據(jù)定位正確規(guī)劃和設(shè)計建筑產(chǎn)品；第三階段是研究銷售對后期經(jīng)營管理的影響，當(dāng)然最好是只租不售。這三個階段要強調(diào)的是，開發(fā)商一定要走出自己的地產(chǎn)圈子，請真正有商業(yè)經(jīng)驗的專家人士或機構(gòu)支持。走完這三個階段，也只是在整個項目運作中完成了一半，剩下的一半就是市場的商業(yè)銷售招商和經(jīng)營管理階段。
　　市場的經(jīng)營管理務(wù)必聘用一些知名的專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人才。開發(fā)商再想自己把這后面的事情做起來就涉及跨行業(yè)發(fā)展，多半會失敗。專業(yè)市場對商業(yè)招商和經(jīng)營管理的要求非常高，即使前面四項因素解決得好，市場也不一定就能長期經(jīng)營。管理不行，經(jīng)營不旺場，租金上不去，此時就算進行業(yè)態(tài)調(diào)整，租金下調(diào)，商家來了照樣走人。所以說市場的經(jīng)營管理好壞直接關(guān)系到開發(fā)商、投資業(yè)主、經(jīng)營者和采購者的利益。
　　當(dāng)然重要的是建立一個專業(yè)的經(jīng)營管理團隊，專業(yè)批發(fā)市場的經(jīng)營成功需要一個專業(yè)化的隊伍。有了專業(yè)化的隊伍，更重要的是進行專業(yè)化的經(jīng)營，專業(yè)化經(jīng)營是專業(yè)批發(fā)市場今后是否具備競爭力的重要體現(xiàn)。為商戶提供個性化、專業(yè)化服務(wù)，加強品牌孵化功能和渠道營銷功能，營造市場的經(jīng)營推廣服務(wù)特色。以專業(yè)的市場管理和專業(yè)化的市場營銷服務(wù)打動商家，提升市場的品牌號召力和競爭力。專業(yè)化經(jīng)營主要體現(xiàn)在經(jīng)營管理理念的轉(zhuǎn)變和對經(jīng)營管理細節(jié)的重視，經(jīng)營理念的轉(zhuǎn)變主要是指轉(zhuǎn)變從前管理者思路，真正站在經(jīng)營者的角度經(jīng)營市場，將商家看作是自己的客戶，尊重他們的利益，在合理的范圍內(nèi)為商戶提供全程服務(wù)，做到有效溝通，不斷提高服務(wù)效率和服務(wù)態(tài)度，維護好商戶關(guān)系。同時在做足功課的情況下更要注重細節(jié)，細節(jié)是決定市場發(fā)展前景的重要因素，訂房、訂餐、訂票、市場保安、清潔和導(dǎo)視系統(tǒng)等一個個細節(jié)都影響市場在經(jīng)營者、采購者心目中的印象，從而促進市場品牌的建立與提升。一個專業(yè)批發(fā)市場，只有商家滿意，采購商滿意，才會有市場的持續(xù)健康發(fā)展。
　　一個成功的專業(yè)批發(fā)市場是多種因素共同作用的結(jié)果。其實專業(yè)批發(fā)市場運作涉及因素和問題遠不止這五個，但這五個因素是最重要的。