楊正蓮　余佼佼

上海素有中國樓市風(fēng)向標(biāo)之稱。其漲跌變化，牽動的不僅僅是上海市購房者的神經(jīng)。

樓市低迷的1、2月份剛過，關(guān)于上?！皹鞘谢嘏薄皟r量齊放”等言論就在上海媒體出現(xiàn)。此時，網(wǎng)上卻開始流傳一份關(guān)于上海樓盤合同撤銷率高過四成的信息。

統(tǒng)計口徑不對稱?

孫啟柱沒想到自己會“一夜成名”，他的成名源于在天涯論壇上以“318road”ID撰寫的一篇文章。

孫啟柱，畢業(yè)于北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究生進(jìn)修班，從事管理咨詢業(yè)。他關(guān)注房市已有兩三年。去年年初，他本打算在上海買房，但今年3月開始的一次歷時一個月的觀察和細(xì)致統(tǒng)計使他發(fā)現(xiàn)，上海樓盤合同撤銷率達(dá)到三至四成的樓盤不在少數(shù)，有的樓盤合同撤銷率甚至高達(dá)100％!

4月7日，孫啟柱將這個發(fā)現(xiàn)在網(wǎng)上公布，題目是《上海40％的售房合同是假的——根據(jù)房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計》。跟帖、爭議一時如潮。

孫啟柱的統(tǒng)計結(jié)果披露之時，恰逢上海房價正以16405元／平方米的歷史新高，“印證”著樓市活躍的言論。

上海市房地產(chǎn)交易中心主辦的“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)頁，關(guān)于上海各樓盤銷售進(jìn)度的數(shù)據(jù)確實顯示，根據(jù)“合同撤次數(shù)(含預(yù)定)”與“簽約次數(shù)”，2007年“上海十大期待樓盤”和“十大樓價翻番樓盤”的平均合同撤銷率高達(dá)四成，個別樓盤達(dá)到100％。

上海市房屋土地資源管理局在媒體披露后隨即表示，目前上海市所有在售樓盤的預(yù)售合同撤銷率約為3％，而被曝高撤銷率的18個樓盤開盤至今，網(wǎng)上共簽訂預(yù)售合同8971套，撤銷297套，撤銷率為3.3％，基本正常。

上海市房地產(chǎn)交易中心辦公室劉紀(jì)來告訴《中國新聞周刊》，“網(wǎng)上房地產(chǎn)”銷售進(jìn)度表里面的“簽約次數(shù)”只包括“預(yù)售合同”(或“銷售合同”)，而“合同撤次數(shù)”(含預(yù)定)卻在這之外又包含了“定金合同”。

因此，“統(tǒng)計口徑不對稱”在劉紀(jì)來看來，是導(dǎo)致調(diào)查結(jié)果和媒體披露的撤銷率不一致的主要原因。

被曝合同撤銷率高達(dá)100％的沿海麗水馨庭樓盤向《中國新聞周刊》提供的數(shù)據(jù)顯示，截至4月10日被撤銷的285套中，只有兩套是預(yù)售合同撤銷，其中一戶還是客戶要求多加其親屬名字而導(dǎo)致的原來預(yù)售合同撤銷。其余的定金臺同撤銷中，除少部分是客戶換房或退房外，絕大部分是由于客戶資金、時間安排等逾期簽約的。

但來自消費者的意見與此信息似乎不一致。4月16日，剛剛辦好手續(xù)成為沿海麗水馨庭業(yè)主的張姓女士對《中國新聞周刊》記者稱：“100％的合同撤銷率，即使大部分是定金合同撤銷也是不太正常的，其中肯定有開發(fā)商利用某些手段登記掉一些房子，從而主觀惡意炒高房價。”

孫啟柱這樣回顧今年2月底3月初在“世紀(jì)長江苑”看房的經(jīng)歷：“售樓處稱房子早就賣光了，但另據(jù)附近知情的房屋中介介紹，這里從來沒有開盤過?！?/p>

4月19日，在“上?？党恰钡拈_盤現(xiàn)場，和眾多房產(chǎn)中介一起不失時機地向人推薦上?？党羌跋噜彉潜P房源的齊源地產(chǎn)置業(yè)顧問張先生告訴《中國新聞周刊》：“那些排隊拿號來參加開盤看房的人當(dāng)中，大部分是‘黃牛。很多都是附近的保安或其他被請過來的人，五十塊錢一天?！?/p>

北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科就此告訴《中國新聞周刊》：“我覺得存在開發(fā)商造假的可能。因為，宏觀調(diào)控通過信貸緊縮來實現(xiàn)，幾乎讓開發(fā)商資金斷流。規(guī)范的開放商需要35％的資本金，而大部分開發(fā)商達(dá)不到此要求。面對工程隊的催款，國土局催交土地款，稅務(wù)局催交稅款，開發(fā)商壓力巨大。因此用假合同獲得按揭完全可能?！?/p>

上海市長寧區(qū)住宅發(fā)展局高級經(jīng)濟(jì)師顧海波則認(rèn)為，相關(guān)部門以“統(tǒng)計口徑不對稱”來回應(yīng)部分樓盤合同撤銷率過高的問題是牽強的，“只是管理層的一面之詞，真實情況消費者根本無法知道!不管是定金合同撤銷還是預(yù)售(銷售)合同撤銷，其實質(zhì)、用意和結(jié)果就是哄抬房價?！?/p>

2006年7月5日，廣州《新快報》曾經(jīng)披露過類似的新聞，2006年的廣州樓盤合同撤銷率驚人。2005年CCTV也曾報道，浦東“萬邦都市花園”等樓盤的房屋合同高撤單事件，以及彼時“退房”風(fēng)波。

定金合同的操作空間

撤銷合同的一個關(guān)鍵，是是否歸還定金。如果開發(fā)商不歸還定金，就大大制約了客戶違約的可能性。

沿海麗水罄庭樓盤的銷售經(jīng)理張堅國4月15日接受《中國新聞周刊》采訪時表示，客戶要求撤銷定金合同，同時可以退回定金。

但從事樓盤銷售將近五年的朱姓男士告訴《中國新聞周刊》，即使是定金合同撤銷，這個比例一般也不可以超過5％；而且對于普通客戶來說，雖然定金可能只有一兩萬，但是和開發(fā)商沒有“關(guān)系”或者找不到可靠“關(guān)系”的話，撤銷定金合同時，很難要回定金。

記者走訪了上海普陀區(qū)香溢花城，靜安區(qū)泰府名邸，徐匯區(qū)尚海灣，松江區(qū)萊頓小城和閔行區(qū)上海康城等多個樓盤，鮮有聽說撤銷定金合同時可以退回定金的。

業(yè)內(nèi)人士朱先生所說的可以要回定金的“關(guān)系戶”，被他解釋為開發(fā)商宣傳鏈或其他環(huán)節(jié)的利益相關(guān)者。據(jù)介紹，開發(fā)商在推出一個樓盤時，一般會有一個客戶培養(yǎng)儲存期，在沒有足夠人氣的情況下，也會選擇變相拖延開盤時間等，“這些都是營銷手段，而且關(guān)系戶可以優(yōu)先拿號選房?！?/p>

《中國新聞周刊》采訪的多位最近一兩年才購房置業(yè)的業(yè)主都表示，不可能簽了定金合同再撤銷或者延期辦理手續(xù)，“一般都會按照約定去辦，萬一有特殊情況，那也會先和開發(fā)商協(xié)商?！?/p>

上海市房屋土地資源管理局一位不愿意透露姓名的官員向《中國新聞周刊》表示，定金合同不一定在土地交易中心備案?，F(xiàn)在雖然可以辦理備案，但沒有硬性規(guī)定。而《中國新聞周刊》走訪徐匯區(qū)和浦東區(qū)房地產(chǎn)交易中心時，從工作人員那里得到的信息都是定金合同不需要在房地產(chǎn)交易中心備案。

上海市協(xié)力律師事務(wù)所的律師衛(wèi)新認(rèn)為，正是開發(fā)商可以用自己的定金合同版本，不在交易中心備案，給開發(fā)商留下了很多的操作空間，“開發(fā)商的銷售技巧和手段也往往體現(xiàn)在定金合同這個環(huán)節(jié)?！?/p>

曾擔(dān)任地產(chǎn)營銷策劃和管理的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士顧海波告訴《中國新聞周刊》，即使是通過網(wǎng)上備案傳送，也完全可以杜撰購房人的信息，現(xiàn)在由企業(yè)員工、民工購房騙貸的情況已經(jīng)屢見不鮮了，更不用說是簽虛假合同，“定金合同撤銷無需任何手續(xù)，完全可以杜撰?！?/p>

上海市房地局為了對市場銷控進(jìn)行規(guī)范，2007年10月份曾下發(fā)過《關(guān)于進(jìn)一步加強本市商品房銷售監(jiān)管工作的通知》，其中規(guī)定，商品住房一次預(yù)售面積不少于3萬平方米。有業(yè)內(nèi)人士說，營造高銷售額就可以達(dá)到規(guī)避該政策的“目的”。

《中國新聞周刊》在位于上海市徐匯

區(qū)斜土路上的伊家門房屋中介發(fā)現(xiàn)一套屬于1998年開盤的四季園樓盤的毛坯房。伊家門物業(yè)顧問介紹說，如果要買這套房屋，最終是跟開發(fā)商簽合同，而不是和房東個人，原因是“房東還沒有辦理過戶?！?/p>

21世紀(jì)不動產(chǎn)上海某加盟店的高級置業(yè)顧問卻向《中國新聞周刊》表示，這種情況下，只可能說明房東就是開發(fā)商的人。

多名專家和官員都表示，開發(fā)商通過制造假合同等方式達(dá)到一定的銷售目的，以獲取最大的利潤是不難想象的。盡管有企業(yè)借“統(tǒng)計口徑不對稱”來為自己的高合同撤銷率辯解，但是合同撤銷本身就說明了市場波動大，購房者以觀望居多。

消費者繼續(xù)觀望

佑威房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的4月第一周周報(3.31－4.6)顯示，上海一手商品住宅(不含動遷配套房)的平均成交價格環(huán)比上漲17％，達(dá)到16405元／平方米的歷史高位，比2月第三周跌破萬元時的9767元／平方米上升了將近七成。

統(tǒng)計周報還顯示，在4月第一周成交面積前10名的住宅項目中，別墅就占了4個，另外還有3個均價3萬元以上的高檔公寓。在剛剛過去的3月份，上海甚至誕生了平均成交單價8.3萬元／平方米的別墅。

佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄據(jù)此認(rèn)為，高檔樓盤的熱銷與別墅的大量成交，是平均成交價格被大幅拉升的主要原因。

但國土資源部黨組成員、中紀(jì)委駐國土資源部紀(jì)檢組組長王壽祥3月28日表示，今年要從嚴(yán)控制新增建設(shè)用地，嚴(yán)格審查新開工項目建設(shè)用地，堅決停止供應(yīng)別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目用地。

消費者在應(yīng)對開發(fā)商逐利，政府監(jiān)管尚不完備的局面時，買房所面臨的壓力和考驗應(yīng)該引起足夠的重視，上海市長寧區(qū)住宅發(fā)展局高級經(jīng)濟(jì)師顧海波據(jù)此建議，處于信息不對稱、相對弱勢的消費者不妨多留個心眼，要“貨比三家”，暫時看不清的，則退出市場、靜觀其變。

孫啟柱和女友兩人的年薪在40萬元左右，從去年年初打算買房子一直到現(xiàn)在，還沒有購房：“還不到買房的合適時機。現(xiàn)在的樓市更多的是投資市場，而不是居住市場?！币恢芮巴昊椤倓偦氐焦ぷ鲘徫簧系膶O啟柱這樣告訴《中國新聞周刊》。

上海財經(jīng)大學(xué)應(yīng)用統(tǒng)計研究中心14日發(fā)布的2008年第一季度上海市社會經(jīng)濟(jì)指數(shù)顯示，今年第一季度消費者購房意愿僅為32.6點，比上季度下跌4.3個百分點，被訪者中認(rèn)為第一季度購房時機差的比例則增至四分之三。

據(jù)《新聞晨報》報道，在4月11日至13日的上海第十屆一、二手房展會上現(xiàn)場成交的房源只有七八套；相比于5萬套左右的參展房源，購買意向房源(即訪問者表示將實地看房的房源)僅為150套，比去年下跌了約81％。