陳基強(qiáng)

當(dāng)前對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流是最重要的，斷臂求全也是好漢之舉；長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，要拓展多元化融資自救，避免重蹈“華山一條路”的覆轍。

全球金融海嘯中，中國(guó)不可避免地受到?jīng)_擊。

春江水暖鴨先知，房企H股最先感受到海外寒風(fēng)。從2007年11月到2008到11月間的1年間，海外房地產(chǎn)類(lèi)H股大幅縮水，市值縮水都超過(guò)75%，合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)和盛高置地3只股票市值縮水超過(guò)90%，僅剩下一年前市值的1/10?？s水量上，富力地產(chǎn)市值縮水達(dá)1000億，碧桂園縮水總量更多，達(dá)到1300億，相當(dāng)于兩個(gè)蘇州市的GDP。房地產(chǎn)企業(yè)遭遇到生存危機(jī)。

2008年10月，國(guó)房景氣指數(shù)連續(xù)10個(gè)月回落，達(dá)到99.68點(diǎn)，兩年來(lái)首次處于“不景氣”線以下。1-10月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積4.5億平方米，同比下降16.5%，商品房空置面積同比增長(zhǎng)了13.1%（截至10月末）。北京、上海成交量嚴(yán)重萎縮，分別達(dá)到了49.6%和40.4%。全國(guó)70個(gè)城市中，有35個(gè)城市新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格下降，深圳和廣州的新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格降幅較大，同比下跌15%和7.4%。一連串的灰色數(shù)字，讓整個(gè)市場(chǎng)信心全面受挫。

金融風(fēng)暴下，市場(chǎng)前景不明朗，無(wú)論是外資還是內(nèi)資，無(wú)論是機(jī)構(gòu)投資者、個(gè)人投資者還是消費(fèi)者，都選擇了觀望。2008年第三季度，上海商品房的消化率僅為58%，交易慘淡，觀望氣氛濃郁。

金融風(fēng)暴也引起海內(nèi)外信貸緊縮，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈在2008年遭遇了大考。

2008年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資金出現(xiàn)了巨大的缺口，約達(dá)7000億元。至2008年9月，全國(guó)共有120余幅土地流拍。臨近年關(guān)，面臨清償銀行貸款的壓力，開(kāi)發(fā)商不得不降價(jià)銷(xiāo)售或賣(mài)地求生。南京城區(qū)樓盤(pán)的打折銷(xiāo)售，招商地產(chǎn)出讓旗下子公司來(lái)緩解資金困境等策略，皆為應(yīng)急之舉。近月來(lái)，有十余家房地產(chǎn)企業(yè)向上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所提交了股權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)。面對(duì)如此危機(jī)，這條緊繃了14個(gè)月的資金鏈?zhǔn)欠駮?huì)戛然而斷？

地產(chǎn)全行業(yè)陷入了數(shù)年來(lái)最為艱難的蕭條局面。6萬(wàn)多家地產(chǎn)公司，數(shù)以萬(wàn)計(jì)員工的就業(yè)，眾多白領(lǐng)和農(nóng)民工的收入，都系于一條產(chǎn)業(yè)鏈的興衰。作為“重要支柱產(chǎn)業(yè)”，房地產(chǎn)業(yè)有著最廣泛的關(guān)聯(lián)影響，其低迷狀態(tài)必將傳導(dǎo)到下游的建材、建筑施工、家居等行業(yè)，上溯至上游的鋼鐵、水泥、土地等行業(yè)，乃至金融安全。地產(chǎn)行業(yè)在信貸政策重負(fù)下的蕭條，比想象的后果更為嚴(yán)重。

假如有大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)倒閉，從而影響到銀行對(duì)企業(yè)的信心，進(jìn)而引起信貸緊縮，是不是會(huì)驚起像雷曼兄弟、AIG那樣的波瀾呢？

為應(yīng)對(duì)危機(jī)，中國(guó)已連續(xù)降息，并推出擴(kuò)大內(nèi)需的“4萬(wàn)億”計(jì)劃。也加大了保障性住房的建設(shè)力度，且出臺(tái)了一系列放松首次房貸的政策。然而，面對(duì)市場(chǎng)這樣低迷的局面，救市不容松懈：當(dāng)前對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流是最重要的，斷臂求全也是好漢之舉；長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，要積極拓展多元化融資自救，避免重蹈“華山一條路”的覆轍。

為活躍市場(chǎng)氣氛，積極放開(kāi)戶籍政策，拓寬購(gòu)房群體是不錯(cuò)的手段；而商業(yè)物業(yè)不是必需品，與住宅的目標(biāo)消費(fèi)者不同，放開(kāi)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)，也是政府的一條良策。上次房地產(chǎn)低谷時(shí)，出臺(tái)了買(mǎi)樓退稅政策，如今也不妨借鑒。（作者為基強(qiáng)聯(lián)行投資管理（中國(guó)）有限公司董事總經(jīng)理）