葉　檀

理解契約與嚴(yán)格執(zhí)行契約完全不同，理解只需要起碼的理性與教育，嚴(yán)格執(zhí)行則需要市場與法治環(huán)境的長期熏陶。

萬科在長三角杭州、上海、南京等地的公開、大幅度的降價行為，受到兩方面夾擊，一是老客戶不滿意，形成退房潮。在杭州，激動的客戶砸了萬科售樓處；二是一些房地產(chǎn)開發(fā)商不滿意，表示萬科這條鯰魚破壞規(guī)則。

萬科受到許多希望房價繼續(xù)下降的待購者的支持。許多網(wǎng)友表示，退房者沒有起碼的契約精神，而一些開發(fā)商對萬科的指責(zé)，被這些網(wǎng)友指責(zé)為開發(fā)商的陰謀。萬科則旗幟鮮明，聲稱對于沒有法律、合同依據(jù)的補償、退房要求，作為一家上市公司，萬科將本著契約原則辦事，不可能接受合同范圍之外的要求。

萬科在長三角地區(qū)的降價已經(jīng)演變成為一個社會事件，房地產(chǎn)波動可能對社會產(chǎn)生的影響開始顯現(xiàn)。在企業(yè)策略選擇與社會個體在市場交易行為的利益沖突中，如何正確地理解契約，理解契約精神變得特別重要。

就萬科退房事件而言，各方必須遵守一個前提。房地產(chǎn)企業(yè)與購房者都應(yīng)守法，只要正式簽訂的契約，并且契約沒有故意隱瞞等顯失公平的條款，雙方必須遵守。雙方協(xié)商不成，可以訴諸法律。

萬科并沒有違法。雖然萬科早在2007年就承諾，自2007年6月13日起，上海萬科所有項目銷售現(xiàn)場都踐行“陽光宣言”，設(shè)定了“客戶冷靜期”，首創(chuàng)“3天無理由退訂”。但此處所指的“無理由退訂”指的只是無理由退還定金，而不是指購房合同簽訂之后，因此萬科在法理上站得住腳。

萬科行為雖然不違法，但此舉虧欠老客戶，對信譽有損，于情于理不合。

8月初，王石表示“萬科不會依賴降價來贏得客戶和市場”，萬科執(zhí)行副總裁肖莉宣稱“我們不會打價格戰(zhàn)”，但20天不到就發(fā)生了180度逆轉(zhuǎn)。老牌房地產(chǎn)商萬科理應(yīng)考慮到如此降價會給老業(yè)主帶來損失，而萬科一聲不吭，降價之前仍然高價出售，明顯是想把成本轉(zhuǎn)嫁給客戶。

契約在購萬科住房者與萬科之間發(fā)生，嚴(yán)格來說，只有利益關(guān)聯(lián)方才是契約的主體，其他人的意見僅供參考，旁人無從置喙，因為這些人的利益并不牽涉其中。無利益關(guān)聯(lián)者的意見，除了法律授權(quán)機構(gòu)，不能成為判決契約合理與否的依據(jù)。

由于萬科降價，導(dǎo)致原業(yè)主有巨大財產(chǎn)損失，此時，萬科有必要盡到告知義務(wù)。房地產(chǎn)屬于大宗消費品，消費者往往傾一生積蓄購得一房，因此，房價的漲落直接影響到購房者長期生活品質(zhì)。房價被人為控制，大幅波動，或者轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險，是大部分消費者無法承受的經(jīng)濟壓力。25％左右的降幅，與首付持平，已經(jīng)超過消費者的忍耐力。隱性的受損者包括那些正在還按揭貸款的人，因為房地產(chǎn)價格下降，他們的支出增加，而收益減少。

許多人往往以李嘉誠在東南亞金融危機時拒絕補償房價差價為理由，但這與萬科的情況有所區(qū)別，因為萬科是主動降價，試圖求得先機，成為房地產(chǎn)行業(yè)的并購者，而東南亞金融危機時，則是外部環(huán)境突然逆轉(zhuǎn)，屬于不可抗力。

萬科此前一直悄悄降價，奉行“打槍的不要”的低調(diào)原則，現(xiàn)在轉(zhuǎn)而大張旗鼓，無非想給競爭對手強大的壓力，希望市場加快轉(zhuǎn)變，加快并購過程，以免萬科率先降價在堅挺的房價面前，成為實際的虧損。

消費者的過激行為，只是對自己所受經(jīng)濟損失的不滿。他們知道自己得尊重契約，即使最后訴諸法律，也只是想找出契約中的漏洞，比如無理由退房的適用時段，等等。但理解契約與嚴(yán)格執(zhí)行契約完全不同，理解只需要起碼的理性與教育，嚴(yán)格執(zhí)行則需要市場與法治環(huán)境的長期熏陶，從這方面來說，中國的企業(yè)與消費者都有非常漫長的路要走。

風(fēng)險從來不是某一方的專利，當(dāng)消費者的利益受到大面積侵害時，一定會影響市場基礎(chǔ)；責(zé)權(quán)利是對等的，當(dāng)消費者沒有獲得充足的權(quán)利時，他們的責(zé)任感通常很差，當(dāng)企業(yè)常常面臨不確定的經(jīng)商環(huán)境，它們很難形成長期的責(zé)任與義務(wù)意識，而轉(zhuǎn)向投機與實用哲學(xué)。

在健康、正常的市場中，一樁交易各取所需，雙方共贏。生產(chǎn)者提供合格產(chǎn)品，消費者支付價款，雙方既有責(zé)任，也有義務(wù)、權(quán)利。這里，離不開最后的仲裁者——公平的法律。