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中國和美國兩個老太太買房的故事已經(jīng)耳熟能詳了，從中我們已能深刻地意識到自身消費(fèi)觀念的落后。而越來越多的人在消費(fèi)觀念大變革中不自覺地淪為“房奴”。隨著貸款利率不斷提升、資本市場投資環(huán)境不斷惡化，“房奴”身上的枷鎖越來越重、也越套越緊。房奴究竟該如何理財呢？

理性投資

理性的投資者首先需要思考的是投資的必要性與合理性。購買房產(chǎn)的目的無非是投資或自住。我們常說房產(chǎn)投資能夠在一定程度上分散風(fēng)險、抵御通貨膨脹。但同時需要考量的因素也是相對復(fù)雜的，如房產(chǎn)的地理位置、交通狀況、小區(qū)配套設(shè)施、合理的收租回報率、行業(yè)周期、宏觀經(jīng)濟(jì)政策等等。由于購買投資用房產(chǎn)淪為“房奴”的人心中往往抱有房價增長的美好期望。即使若干年后所持有的房產(chǎn)價格當(dāng)真能夠翻上數(shù)番，但是這若干年中的市場波動與風(fēng)險，投資者是否有足夠的實(shí)力承擔(dān)呢？現(xiàn)在的“房奴”中更多的還是受自住房貸款所累，沒有合理的規(guī)劃而盲目購房是最常見的問題。我們常說要將月供額控制在收入的40%以內(nèi)，這點(diǎn)似乎并不難做到。但顯然“房奴”們沒有將必要的生活支出、確定的消費(fèi)需求（例如父母贍養(yǎng)費(fèi)、子女教育金、裝修費(fèi)及物業(yè)費(fèi)等）、收入的可持續(xù)性、貸款成本的提升等問題充分地考慮進(jìn)去，很多人在購房之前還是經(jīng)過了“精打細(xì)算”的，但在“又大又好”的房產(chǎn)面前、在銷售人員勾勒出的美好前景面前、在從眾心理的驅(qū)使下還是不自覺地背上了“房奴”的枷鎖。

為枷鎖減重

其次，貸款與還款方式的選擇問題同樣需要著重探討。其實(shí)購房者本身十分關(guān)注貸款本息的支付問題。以下幾點(diǎn)可為“房奴”們提供些參考：

目前絕大多數(shù)樓盤都接受住房公積金貸款和商貸。部分購買者因急于購房，認(rèn)為住房公積金貸款的辦理手續(xù)繁瑣或者誤以為自己很快就能提前還款而全部選擇商業(yè)貸款。特別是在通貨膨脹壓力大、央行有可能持續(xù)加息的情況下，這種選擇是不明智的，只會給購房者帶來更大的還款壓力。其實(shí)除了利率優(yōu)惠外，目前的住房公積金貸款辦理手續(xù)已相當(dāng)簡便，貸款限額、期限、還款方式等也都更加寬松、靈活。因此，“房奴”們一定要盡可能地利用住房公積金貸款；

在預(yù)留出充足的備用資金后可以盡量提高首付款比例，以降低利息支出。如果有存單、國債或一些銀行的理財產(chǎn)品尚未到期，可以先辦理質(zhì)押貸款來籌措首付，相應(yīng)的手續(xù)并不繁瑣。另外，現(xiàn)在很多外資銀行都相繼推出了限制條件較為寬松的個人無擔(dān)保貸款，可用于購車、裝修、旅游、進(jìn)修等，通過辦理貸款節(jié)省出的這部分開支也可以用于增加首付；

現(xiàn)在各家銀行為了爭奪市場份額都相繼推出創(chuàng)新型的房貸產(chǎn)品，“固定利率貸款”、“雙周供”、“寬限期還款法”等都是可以利用的品種，重要的要是“貸”比三家、審慎選擇；

關(guān)于“是否提前還款”的問題一直困擾著“房奴”們。最重要的是考量資金的利用效率。如果手中有一些閑置資金，不能取得年均7%以上的收益就不如用于歸還房貸。銀行對于提前還貸一般沒有特別嚴(yán)格的次數(shù)限制和金額限制，部分歸還貸款也是減輕壓力的好選擇。

最后，合理配置資產(chǎn)、審慎地參與投資也不容忽視；很多“房奴”終日奔波于還債的道路上，每月的收入除了歸還貸款、應(yīng)付日常開支外即使仍有結(jié)余也無心打理。其實(shí)這樣就很可能錯過很多好的投資機(jī)會。盡管資金的運(yùn)用不一定保證產(chǎn)生多大的效用，但起碼也能夠為壓力的緩解做出貢獻(xiàn)。最簡單的道理，閑置的資金始終放在銀行活期帳戶上，準(zhǔn)備還債就只能按照0.72%的年化收益率計息；投資于貨幣市場基金至少有約3%左右的回報。兩者相差甚遠(yuǎn)，而資金的流動性卻幾乎相當(dāng)。因此，“房奴”們可以適當(dāng)選擇中低風(fēng)險的投資品種，例如債券型、配置型基金，銀行較有保障的信托類、票據(jù)類理財產(chǎn)品等，投資期限以1-2年為宜。

牛莙交通銀行北京分行國際金融理財師