筆者身邊的人，只要有房子，多數(shù)都是房奴。這些個房奴中，整天唉聲嘆氣愁眉不展的有，輕輕松松談笑自若的也不少。其實(shí)做房奴不一定都是苦大仇深的。只要你能做出正確的選擇，做一個輕松快樂的房奴也未嘗不可。

怎樣買房便宜？一種方式是體現(xiàn)在購買房屋種類上，如經(jīng)濟(jì)適用房或兩限房自然要比商品房更便宜；另外一種是體現(xiàn)在貸款的選擇上。毋庸置疑，一次性付款是最便宜的，它能夠享受開發(fā)商的最大折扣，并且深受開發(fā)商歡迎。但在實(shí)際購房中，有能力一次性付款購房的人卻少之又少。絕大多數(shù)人不得不選擇按揭買房。在房價、利率都不在自己能左右的范圍時，要降低購房成本，就要在貸款（還款）方式的選擇上下一番功夫了。

目前銀行的貸款產(chǎn)品櫛比鱗臻，種類繁多，不同銀行的產(chǎn)品有所不同，不同的產(chǎn)品對應(yīng)的利率、期限、成數(shù)也不盡相同，選擇一款適合自己的產(chǎn)品意味著可能減少大量的購房成本。越來越多的人意識到正確選擇還款方式的重要性。例如銀行通常提供的有等額本息還款法、等額本金還款法、等額遞增還款法和等額遞減還款法等，以及由此衍生而來的其他產(chǎn)品?？偟膩碚f，還款方式的選擇要因人而異。

在貸款期限和成數(shù)的選擇上也應(yīng)該慎重選擇，主要是結(jié)合自身情況，如每月還款額、日常收支、積蓄等，其次還要關(guān)注宏觀的金融政策的變化，包括降息期和加息期的把控。一般說來，在自身資金實(shí)力允許下，經(jīng)濟(jì)降息期，應(yīng)適當(dāng)增加貸款成數(shù)；經(jīng)濟(jì)加息期，應(yīng)適當(dāng)減少貸款成數(shù)。

鑒于貸款品種繁多，影響因素復(fù)雜的緣故，最好尋求專業(yè)房貸金融公司的咨詢，請專家對癥下藥。

買房施巧計

在看房、選房之前，首先要明確自己的購房要求：是地段第一，還是價位第一；是環(huán)境第一，還是戶型第一。明確一個主次關(guān)系，確定一個基本水準(zhǔn)，這樣做非常必要。如果連自己都不知道要選什么樣的房子，看這個也行，那個也不錯，自己先亂了陣腳，更別提選好房了。

其次，要有堅(jiān)定的意志；須知售樓員哪個不是巧舌如簧，稍微一個意志不堅(jiān)定就會被售樓員說動，結(jié)果卻“一失足成終身憾”。這時只要堅(jiān)持自己要求，咬定青山不放松，任他售樓員舌綻蓮花，也無濟(jì)于事。

再次，購房前一定要補(bǔ)足功課，不一定要對房產(chǎn)知識面面俱到、一一精通，但基本知識一定要了解。否則被售樓員滿嘴的地產(chǎn)名詞說得一愣一愣的，這房子還從何看起啊？

以上可謂購房的基本原則，至于小竅門，無論是看房、選房、還是買房都不一而足。和其他事情一樣，都需認(rèn)真二字。筆者見過一個看房的人，隨身帶著皮尺、筆記本、筆和計算器，以備親自丈量、繪制平面圖之用，來到現(xiàn)場后，并不進(jìn)去，先在周圍打量一番，口中念念有詞，不時在筆記本上寫寫畫畫，進(jìn)門之后，更是一番忙活，這邊敲敲打打，那邊比比量量，恨不能將房子拆開了細(xì)細(xì)研究，那陣勢，極有福爾摩斯勘查兇案現(xiàn)場的味道。

這么說，并不是非要讀者像這樣一絲不茍，而是要學(xué)習(xí)這種認(rèn)真的態(tài)度。需知買房子不是挑衣服，買回去不合身大不了就送人或扔掉；買房卻好比挑對象，很可能就是大半生的事情，馬虎不得。戶型、采光、面積、質(zhì)量都不能一說就信，必須要實(shí)地考察。如實(shí)際丈量、計算利用率、查看暗角、檢查門窗是否嚴(yán)密、觀測墻面平整、管道是否滲水、樓層是否滲水、公司信譽(yù)……都要一一落實(shí)。廚房、衛(wèi)生間是重要考察點(diǎn)。因?yàn)槊簹狻㈦?、水等設(shè)備都在廚衛(wèi)，容易發(fā)生狀況；墻角也是很重要的考察點(diǎn)，因?yàn)閴鞘侵亓康闹吸c(diǎn)，如有裂縫或水跡，表明房屋建造內(nèi)在質(zhì)量有問題；另外，還需要選擇不同的日期多次到現(xiàn)場，不但星期天去看，工作日也要去看。因?yàn)樾瞧谔熳》恐車簧俟S休息，噪聲、污染發(fā)現(xiàn)不了。若光是星期天去看房，這些情況很可能被掩蓋；此外，更要注意開發(fā)商“五證二書”缺一不可。事實(shí)上，網(wǎng)上、報上都有很多“選房小竅門”、“置業(yè)寶典”一類的建議，可以加以利用。

對于二手房購買者，交易前還要注意房子的債務(wù)情況，還有所有權(quán)問題，最好能做一番調(diào)查，如果需要貸款購買二手房，可以通過房貸擔(dān)保公司辦理，他們在辦理業(yè)務(wù)前會對可能出現(xiàn)的情況進(jìn)行調(diào)查，為購房人把關(guān)，此外還可以順便辦理貸款業(yè)務(wù)，大大節(jié)省批貸時間。

房奴巧理財

經(jīng)常聽見有人強(qiáng)調(diào)“計劃買房的年輕人，一定要重視理財”，其實(shí)理財滲透到生活的方方面面，小到每天記流水賬，大到購房投資，聰明的人總能通過理財?shù)玫嚼?。因此，在購房選擇貸款時，也需要用理財?shù)难酃饪创?/p>

時下，房貸理財觀念還沒有引起人們的足夠重視，人們?nèi)匀缓唵蔚膶⒎抠J單純地理解為“我借我還”的行為。事實(shí)上，房屋貸款有很大的理財空間，這里有幾個方面提升你的房貸理財智商：

不要片面注重首付比例。對首付比例的要求要根據(jù)自身的積蓄、單位有無房補(bǔ)、是否是投資項(xiàng)目等具體情況決定，零首付只是開發(fā)商宣傳的噱頭，它會加重你的購房成本。

“最便宜的并不一定是最適合的”——選擇適合自己的還貸方式。各種還款方式的利率都有所不同，選的好，100萬的房貸30年可以節(jié)省20萬以上，由于每個人情況不一樣，在選擇上也應(yīng)做相應(yīng)改變。

房貸是可以跳槽的。因?yàn)椴煌y行的產(chǎn)品不盡相同，甚至同一家銀行在不同時期內(nèi)也會有不同的產(chǎn)品推出。如果新產(chǎn)品更劃算，可以通過轉(zhuǎn)按揭實(shí)現(xiàn)不同產(chǎn)品間的轉(zhuǎn)換。在美國因各銀行間的利率在不同的時間內(nèi)差別很大，通常美國人的房貸會“跳槽”10次以上，博取差價。

充分利用公積金貸款的優(yōu)勢。公積金貸款含政策性補(bǔ)貼的成分，利率要比商業(yè)貸款低不少。因此，能使用公積金貸款的一定不要放過，但是對于有二次置業(yè)打算的人來說，首次置業(yè)時還是選擇商業(yè)貸款為好，以規(guī)避二套房政策。另外，二手房交易也可以使用公積金貸款。

事實(shí)上，僅僅做好上述事項(xiàng)離“快樂房奴”的目標(biāo)距離甚遠(yuǎn)。除了在選房、買房、貸款時作出正確選擇外，更需要一個樂觀的心態(tài)看待房子。畢竟，再好的房子也不過是一個棲身之所，生活永遠(yuǎn)是第一位的，在買房夢想與自己的現(xiàn)實(shí)差之甚遠(yuǎn)的情況下，租房也是一個不錯的選擇。

楊大勇 尚諾集團(tuán)高級副總裁，房貸事業(yè)部（安家世行）董事、總經(jīng)理，美國注冊理財策劃師（RFP），美國注冊理財策劃師（RFP）中國同學(xué)會會長。