摘要：美國次貸危機(jī)又稱次級房貸危機(jī)。它是一場發(fā)生在美國，因次級抵押貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)、投資基金被迫關(guān)閉、股市劇烈震蕩引起的風(fēng)暴。文章通過對美國次貸危機(jī)的分析，提出對中國商業(yè)銀行住房金融業(yè)務(wù)的啟示。
　　關(guān)鍵詞：次貸危機(jī)：住房按揭貸款：商業(yè)銀行：風(fēng)險
　　
　　一、美國次貸危機(jī)
　　
　　21世紀(jì)初，美國為了防止經(jīng)濟(jì)衰退，采取低利率和減稅措施，大力發(fā)展信貸業(yè)務(wù)。特別是2001年到2004年，美聯(lián)儲實施的低利率政策刺激了房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，次級房貸市場產(chǎn)生巨大泡沫。到2004年6月，美聯(lián)儲在通貨膨脹壓力加大的情況下開始提升利率，兩年之內(nèi)連續(xù)17次將聯(lián)儲基金利率從1％提高到了5，25％。引起美國次級抵押貸款市場風(fēng)暴的直接原因就是美國的住房市場持續(xù)降溫和利率上升。
　　2006年春季，美國次貸危機(jī)逐步顯現(xiàn)。次級抵押貸款是指一些貸款機(jī)構(gòu)向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。通過浮動利率貸款購房的次級貸款客戶由于收入無法支撐不斷增加的貸款利息而陷入困境。很多本來信用不好的客戶感覺還款壓力大，還款違約率不斷上升，被收回的房屋數(shù)量不斷增加，引發(fā)了次級貸款信用危機(jī)。貝爾斯登、美林證券、花旗銀行、匯豐銀行等國際金融機(jī)構(gòu)對外宣布數(shù)以百億美元的次貸危機(jī)損失。2007年8月美國次貸危機(jī)席卷美國、歐盟和日本等世界主要金融市場。
　　目前看來美國次貸危機(jī)對中國影響較小。因為中國金融市場是一個封閉的市場，中國的金融機(jī)構(gòu)投資購買的美國次級優(yōu)債券不多；但是中國商業(yè)銀行住房金融業(yè)務(wù)的開展應(yīng)該從此危機(jī)中得到啟示。
　　
　　二、中國住房金融業(yè)務(wù)的發(fā)展概況
　　
　　1998年中國全面停止了福利分房，實施住房分配貨幣化和市場化。目前中國樓市過熱，房地產(chǎn)處于上升周期，房價上漲快，住房按揭貸款發(fā)展得也非?？?。住房貸款業(yè)務(wù)開始成為中國商業(yè)銀行發(fā)展最快的信貸業(yè)務(wù)之一?！吨袊康禺a(chǎn)發(fā)展與金融支持》報告中數(shù)據(jù)顯示，從1999年到2003年，商業(yè)銀行個人住房按揭貸款余額的增長幅度分別高達(dá)218.6％、148.72％、65.77％、47.71％、42.46％。2006年末，中國個人商業(yè)貸款余額達(dá)2.3萬億元。由于融資渠道的匱乏，1998年以后中國房地產(chǎn)市場的迅速擴(kuò)張幾乎都是依靠銀行信貸的支撐。據(jù)估算，80％的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接地來自商業(yè)銀行信貸。銀行信貸資金向房地產(chǎn)業(yè)的過度集中以及房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸資金的過度依賴，增大了中國房地產(chǎn)市場潛在的金融風(fēng)險，而風(fēng)險基本又都是由商業(yè)銀行承擔(dān)。
　　如今中國已進(jìn)入加息周期，樓市一路單邊上揚，商業(yè)銀行大量發(fā)放相關(guān)貸款。以房價收入比來度量，中國的住房抵押貸款無疑也越來越具有美國式次級抵押貸款的特征。隨著央行多次提高存貸款的利率，借款人的償付壓力增大，也越來越難以預(yù)測未來償付現(xiàn)金支出的變化。而商業(yè)銀行對住房抵押貸款的風(fēng)險準(zhǔn)備可能不足，監(jiān)管當(dāng)局對商業(yè)銀行住房抵押貸款的風(fēng)險權(quán)重相對較低，使得商業(yè)銀行應(yīng)對風(fēng)險的能力就可能會相當(dāng)脆弱。
　　房價飆升，一旦市場信心喪失，經(jīng)濟(jì)增長受阻，土地和房產(chǎn)的供給彈性很小，房價會迅速下跌。房地產(chǎn)業(yè)對銀行的依存度過高，若房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動，商業(yè)銀行將形成大量的呆壞賬。企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險，必將殃及整個金融資本市場。而房地產(chǎn)業(yè)對中國經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)占有相當(dāng)?shù)谋戎?，因此，一旦房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險暴露，這又會對房地產(chǎn)市場，乃至整個宏觀經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重沖擊。更值得警惕的是，中國目前流動性過剩、相對低利率、房地產(chǎn)市場空前繁榮，有美國三年前的影子，有關(guān)專家提醒應(yīng)該防止中國房貸市場爆發(fā)大規(guī)模信用危機(jī)。
　　
　　三、中國商業(yè)銀行分散和控制住房金融業(yè)務(wù)風(fēng)險的措施建議
　　
　　(一)審慎經(jīng)營
　　美國次貸危機(jī)中首當(dāng)其沖的就是銀行業(yè)，重視住房金融業(yè)務(wù)背后隱藏的風(fēng)險是當(dāng)前中國商業(yè)銀行應(yīng)該特別關(guān)注的問題。在房地產(chǎn)市場整體上升的時期，住房抵押貸款對商業(yè)銀行而言是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，貸款收益率較高、違約率較低，一旦出現(xiàn)違約還可以通過拍賣抵押房地產(chǎn)獲得補(bǔ)償。目前房地產(chǎn)抵押貸款在中國商業(yè)銀行的資產(chǎn)中占有相當(dāng)大比重，也是貸款收入的主要來源之一。然而一旦房地產(chǎn)市場價格普遍下降和抵押貸款利率上升同時發(fā)生，購房者還款違約率將會大幅上升，拍賣后的房地產(chǎn)價值可能低于抵押貸款的本息總額甚至本金，這將導(dǎo)致商業(yè)銀行的壞賬比率顯著上升，沖擊商業(yè)銀行的盈利性和資本充足率。
　　這次美國次貸危機(jī)的源頭就是美國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)在市場繁榮時期放松了貸款條件，推出了前松后緊的貸款產(chǎn)品。金融機(jī)構(gòu)為了逐利而不惜降低借貸標(biāo)準(zhǔn)，由于房價的不斷上漲而忽視了住房貸款的第一還款來源，也就是貸款人自身的償付能力。貸款公司和銀行為了營銷推出了一系列新產(chǎn)品，包括所謂的“零首付”、“零文件”貸款等，這些行為都是不審慎的。銀行將這些貸款證券化，把風(fēng)險從銀行賬本上轉(zhuǎn)移到資本市場，風(fēng)險本身并沒有消失，而是為后來危機(jī)的爆發(fā)埋下了禍根。中國商業(yè)銀行應(yīng)該充分重視美國次貸危機(jī)的教訓(xùn)，應(yīng)該嚴(yán)格保證首付政策的執(zhí)行，適度提高貸款首付的比率，杜絕零首付現(xiàn)象。所以，中國商業(yè)銀行應(yīng)充分認(rèn)識審慎經(jīng)營的重要性。
　　
　　(二)信用審查
　　在商業(yè)銀行面臨的各種風(fēng)險中，信用風(fēng)險是最重要的。做好信用風(fēng)險管理，維護(hù)資產(chǎn)質(zhì)量，以確保其支付能力，防止信用危機(jī)而引發(fā)的支付危機(jī)是商業(yè)銀行的要務(wù)。防止信用危機(jī)的前提就是要做好信用審查工作。中國的征信制度還不健全，對房貸借款人的信用質(zhì)量沒有很好的評價體系。各商業(yè)銀行均把住房按揭貸款視為低風(fēng)險的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)競相爭奪，進(jìn)行惡性競爭。如果監(jiān)管不嚴(yán)很可能會使各商業(yè)銀行不惜降低對房貸標(biāo)準(zhǔn)和房貸規(guī)模的控制。中國商業(yè)銀行的不良貸款中，約有80％是由虛假按揭引起的。銀行與貸款者之間存在著嚴(yán)重的信息不對稱。中國還沒有建立個人信用制度，沒有法律的相關(guān)約束?；旧祥_出工資證明就能在銀行獲得住房按揭貸款，而且也沒有信用等級之分。事實上中國很大一部分貸款者連“次級信用”都達(dá)不到，暗藏著違約風(fēng)險。甚至還存在故意欺詐的動機(jī)，偽造個人資料騙取貸款，出現(xiàn)虛假按揭的現(xiàn)象，存在道德風(fēng)險。
　　中國商業(yè)銀行應(yīng)該高度重視并相應(yīng)提高放貸過程中的信用審查，采取嚴(yán)格的貸前信用審核，避免出現(xiàn)虛假按揭的現(xiàn)象。在具體操作中，商業(yè)銀行應(yīng)完善有效的客戶識別及評級系統(tǒng)，注重分析按揭貸款客戶的經(jīng)濟(jì)實力、信譽情況和信用記錄，查明借款人的還款能力能否支付在銀行系統(tǒng)中的所有借款，有無利用不同銀行借款互相套現(xiàn)還款的情況，嚴(yán)格把關(guān)個人住房貸款審批關(guān)口，從按揭信貸源頭上防范風(fēng)險。提高房貸審查標(biāo)準(zhǔn)，有效防范房貸風(fēng)險，是中國商業(yè)銀行需要認(rèn)真研究的重要課題。
　　
　　(三)金融創(chuàng)新
　　國際上分散商業(yè)銀行發(fā)放住房抵押貸款風(fēng)險的一種通用辦法就是住房抵押貸款證券化。很多專家認(rèn)為證券化是近二三十年內(nèi)銀行業(yè)最重要的創(chuàng)新。證券化是將銀行的信貸資產(chǎn)進(jìn)行整理打包，并以此為擔(dān)保，在市場上發(fā)行證券以籌集資金，它意味著信貸資金流從銀行貸款轉(zhuǎn)向有價債務(wù)債券。因此可以提高銀行資產(chǎn)的流動性和收益，為銀行發(fā)放新貸款留出了空間。美國住宅抵押貸款市場在20世紀(jì)70年代出現(xiàn)了最早的證券化。到1997年底，美國住房抵押貸款的60％以上都實現(xiàn)了證券化。住房抵押貸款證券化是把商業(yè)銀行發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券，在資本市場上出售給投資者，以融通資金、分散風(fēng)險，使其由眾多投資者承擔(dān)。
　　但是中國的商業(yè)銀行缺乏避險工具。中國的住房按揭貸款基本上沒有證券化，因此不良信用貸款風(fēng)險基本聚集在銀行體系內(nèi)部，造成銀行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)之間“唇亡齒寒”的關(guān)系。因此可以考慮通過住房抵押貸款證券化來促使機(jī)構(gòu)投資者和商業(yè)銀行共擔(dān)信用風(fēng)險。由于美國國內(nèi)抵押貸款證券化市場已經(jīng)非常發(fā)達(dá)，這次次貸危機(jī)并沒有導(dǎo)致發(fā)放次級債的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)全面破產(chǎn)，次級債供應(yīng)商已經(jīng)通過證券化把部分貸款的信用的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給機(jī)構(gòu)投資者。中國商業(yè)銀行還沒有實行貸款證券化的條件，若出現(xiàn)大規(guī)模的違約，商業(yè)銀行則將承受所有的信用風(fēng)險，由此可能誘發(fā)中國金融體系的系統(tǒng)性危機(jī)。因此中國的商業(yè)銀行應(yīng)積極做好住房貸款證券化的試點和推廣工作。
　　數(shù)據(jù)表明，2007年中國居民戶貸款增加1.18萬億，同比增加30.4％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了人民幣貸款同比16.1％的增速，住房貸款供需兩旺，但其背后可能隱藏的風(fēng)險令人擔(dān)憂。國際公認(rèn)中國的個人住房抵押貸款開始進(jìn)入風(fēng)險暴露期。中國的商業(yè)銀行應(yīng)提高個人房貸的資產(chǎn)質(zhì)量，加快住房抵押貸款證券化進(jìn)程，控制和分散住房金融業(yè)務(wù)風(fēng)