雖然地處中國最繁華的商業(yè)黃金地帶之一，但由于產(chǎn)權(quán)分散、經(jīng)營混亂，最終致使整個商場不得不關(guān)門歇業(yè)。丹耀商場的例子給了我們哪些啟示？
　　
　　記者近日從北京產(chǎn)權(quán)交易所了解到，北京丹耀房地產(chǎn)有限公司擁有的丹耀大廈部分房產(chǎn)將被公開拍賣，其中，商業(yè)部分面積為8945.18平方米，占整個丹耀商場面積的47.08%。自此，中國新《破產(chǎn)法》實施后的第一例破產(chǎn)案——北京丹耀房地產(chǎn)有限公司(下稱“丹耀公司”)破產(chǎn)案終于進(jìn)入清盤收尾階段。
　　
　　破產(chǎn)始末
　　
　　北京產(chǎn)權(quán)交易所的拍賣公告稱，2008年7月18日，北京亞特蘭國際拍賣有限公司對丹耀大廈部分房地產(chǎn)進(jìn)行公開拍賣，建筑面積為2.35萬平方米，其中商業(yè)8945平方米，公寓10345平方米，地下車庫4218平方米。其拍賣保證金為4000萬元，起拍價3.2億元。
　　位于王府井商業(yè)街的丹耀大廈，1~5層為商場，6層以上是公寓，其對面為北京市百貨大樓，北邊是東安市場。雖然占據(jù)了黃金位置，但丹耀商場經(jīng)營遠(yuǎn)不及周邊的商場，經(jīng)營比較混亂，食品、眼鏡、茶葉、工藝品、服裝等都囊括其中，缺乏一個明確的市場定位。據(jù)了解，丹耀商場擁有30多個產(chǎn)權(quán)業(yè)主，其靠臨街的優(yōu)質(zhì)商鋪基本都為個人所有。
　　王府井商業(yè)街建設(shè)管理委員會宣傳部副部長李軍告訴記者，丹耀商場的最大癥結(jié)是產(chǎn)權(quán)分散，除非產(chǎn)權(quán)整體得到統(tǒng)一，否則很難改變其經(jīng)營混亂的現(xiàn)狀。
　　“分散的小商戶經(jīng)營使丹耀商場的整體形象和定位無法統(tǒng)一”，李軍表示，如果商場產(chǎn)權(quán)能夠整體拍賣、實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一，將非常有利于商場的整體定位和經(jīng)營。
　　提到丹耀大廈，就不能不提到已故的香港女首富龔如心，1995年，龔如心以私人持有23.1%股權(quán)的香港上市公司丹楓控股開始在北京涉足地產(chǎn)，分別投資了綠屋百貨、丹耀大廈、吉祥大廈等。
　　丹耀公司成立于1993年，投資總額3500萬美元，注冊資本1167萬美元，經(jīng)營期限50年。1996年公司變更名稱為北京丹耀房地產(chǎn)有限公司。丹楓控股持有85%股權(quán)。法定代表人趙勝利。
　　丹耀大廈于2001年開業(yè)，地下一層至地上五層為丹耀商場，六層以上為公寓。大廈公寓出售率不高，以出租為主。與王府井眾多紅紅火火的商業(yè)相比，丹耀大廈的商業(yè)也顯得頗為冷清。
　　2003年始，丹耀公司因未能協(xié)助業(yè)主辦理房產(chǎn)證、欠付工程款等原因而被提起訴訟，結(jié)果多次敗訴。
　　作為丹耀大廈的開發(fā)商，丹耀公司是由香港丹楓控股控制的中外合作企業(yè)。而丹楓公司似乎對丹耀大廈再無接手興趣，根據(jù)丹楓控股2007年年報顯示，2007年2月其全資子公司多寶龍以1.3億元將吉祥大廈股權(quán)出售予中國銀泰集團(tuán)；西單項目亦出售給中國聯(lián)通等公司。加上正在拍賣清算當(dāng)中的丹耀大廈，丹楓控股已經(jīng)撤出其在內(nèi)地的大部分地產(chǎn)投資項目。
　　2004年年底，丹耀公司申請破產(chǎn)。經(jīng)過近3年的審定，2007年6月，法院宣告丹耀公司破產(chǎn)，指定北京市企業(yè)清算事務(wù)所和北京市煒衡律師事務(wù)所為公司破產(chǎn)管理人，兩家事務(wù)所隨之開始對丹耀大廈進(jìn)行經(jīng)營調(diào)整。
　　據(jù)中逸會計師事務(wù)所的審計報告，截至2005年6月30日，丹耀公司企業(yè)資產(chǎn)總額2.72億，負(fù)債總額2.77億元，賬面凈資產(chǎn)-500萬元，資產(chǎn)負(fù)債率為101.84%。
　　丹耀公司最大的債權(quán)人丹楓控股此前發(fā)布的2007年公司年報顯示：公司于2008年4月16日召開清盤后第一次債權(quán)人會議。破產(chǎn)管理人已向丹耀大廈公寓的所有租戶發(fā)出通知，要求退租。
　　2008年丹耀公司將繼續(xù)配合破產(chǎn)管理人做好破產(chǎn)清算工作及大廈的經(jīng)營管理工作，保持大廈營運(yùn)上的穩(wěn)定和安全，并配合破產(chǎn)管理人爭取在年內(nèi)完成丹耀公司的財產(chǎn)處置工作。
　　對于丹耀商場，東城區(qū)以及王府井商業(yè)街相關(guān)管理部門也迫切希望其改變產(chǎn)權(quán)分散局面，配合王府井商業(yè)街的升級改造。東城區(qū)副區(qū)長王佩立表示，通過丹耀大廈等商場的店鋪調(diào)整和品牌專業(yè)店的置換，形成王府井商業(yè)街的特色專業(yè)店區(qū)域。
　　
　　給業(yè)內(nèi)的啟示
　　
　　丹耀商場的失敗一直被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售模式的典型案例，但其由于商業(yè)位置的優(yōu)越，商場勉強(qiáng)生存至今，而更多地采取產(chǎn)權(quán)商鋪經(jīng)營不力的案例證明此種模式難逃失敗的命運(yùn)。
　　
　　如今北京新街口商圈的天美時尚名店、萬特購物中心也出現(xiàn)類似狀況，一個經(jīng)營欠佳、商鋪出租率只有一半左右，另一個招商不足屢屢延遲開業(yè)。莊勝崇光百貨二期也曾由于產(chǎn)權(quán)問題麻煩連連，只是靠著莊勝崇光百貨的實力和管理水平，對其進(jìn)行了重新定位和調(diào)整。
　　在開發(fā)商看來，分割產(chǎn)權(quán)、出售商鋪無疑是回收投資的快速方法，投資者在開發(fā)商高回報的宣傳下，為了獲取利益也一頭扎進(jìn)去，可商場經(jīng)營不是簡單的行為，商場的管理需要專業(yè)的運(yùn)營商來保證，才能保證投資者的收益。
　　實際上，產(chǎn)權(quán)商鋪關(guān)系著開發(fā)商、運(yùn)營商、投資者、租戶等多方面的利益。開發(fā)商銷售商鋪后，往往請來的是一些非商業(yè)運(yùn)作專業(yè)人士或?qū)嵙^弱的經(jīng)營者，產(chǎn)權(quán)的分散也使開發(fā)商或者運(yùn)營商喪失了對整個商場的控制，業(yè)主各自為戰(zhàn)，轉(zhuǎn)租、自營，商戶經(jīng)營商品種類混亂，整個商場吸引不到目標(biāo)客戶群。不少案例也表明，采取產(chǎn)權(quán)商鋪銷售的開發(fā)商大多實力不強(qiáng)，沒有能力進(jìn)行后續(xù)投資。
　　眾多專家提醒消費(fèi)者，不要被開發(fā)商商鋪投資高回報的“美妙宣傳”所迷惑，應(yīng)多關(guān)注開發(fā)商有沒有實現(xiàn)“美妙宣傳”的能力和條件，認(rèn)清一些開發(fā)商“謊言”的本質(zhì)。（綜合來源：《北京商報》2008年7月7日、《第一財經(jīng)日報》2008年7月4日 編輯／劉麗琴）