安徽正試圖將數(shù)量龐大的農(nóng)房從資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為資本，提高農(nóng)民融資能力。
　　
　　
　　“我們農(nóng)民的房子也能辦房產(chǎn)證，抵押貸款嗎？”
　　4月19日，安徽省宣城市宣州區(qū)水陽鎮(zhèn)某村村民楊某半信半疑，楊某給記者出示的集體土地使用證，落款日期為1992年，但并未登記辦理房產(chǎn)證。
　　楊某的“無知”并不足為奇。因為“這個事情實際上是我們冒著風(fēng)險在干”。4月17日，宣城房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人語氣焦灼的背后，安徽小崗村30年前“包產(chǎn)到戶”的“冒險”之舉似乎宛若眼前。
　　30年后，同樣是一個“冒險”的改革舉措，安徽試圖將數(shù)量龐大的農(nóng)房從資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為資本，提高農(nóng)民融資能力，這將是農(nóng)村生產(chǎn)力的新一輪大解放。
　　創(chuàng)新者公開了革新之舉，又小心翼翼不愿“露面”。
　　4月8日，安徽省建設(shè)廳官方渠道發(fā)布將試點農(nóng)房產(chǎn)權(quán)登記流轉(zhuǎn)制度，地方金融監(jiān)管部門、各路媒體立即高度關(guān)注。但安徽省建設(shè)廳十分謹(jǐn)慎，辦公室負(fù)責(zé)人以時機尚不成熟為由，婉拒了本報記者在內(nèi)的多家媒體的采訪要求。
　　微妙的背后隱藏著一項“冒險”的制度化創(chuàng)新。
　　
　　試點
　　
　　近日，本報記者奔赴安徽省宣城市宣州區(qū)基層鄉(xiāng)鎮(zhèn)，調(diào)查當(dāng)?shù)叵刃邢仍嚨霓r(nóng)房發(fā)證、流轉(zhuǎn)和抵押貸款等相關(guān)情況。
　　早在11年前，安徽省宣城市房地產(chǎn)管理局(下稱宣城房管局)已開始探索集體土地房屋權(quán)屬登記發(fā)證(又稱農(nóng)房登記)工作，并試圖將農(nóng)房流轉(zhuǎn)與交易管理制度化。
　　本報記者獲取的一份內(nèi)部資料顯示，2003年至2007年，宣城房管局共辦理農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓884起，轉(zhuǎn)讓額5692.53萬元；同期，宣城房管局共辦理農(nóng)村房屋抵押貸款7729起，抵押貸款額約為5.02億元。
　　
　　“目前，幾個地市在做前期準(zhǔn)備，包括馬鞍山、安慶、淮南等市。”4月11日，一位接近安徽省建設(shè)廳的知情人士透露，“試點可能放在宣城市宣州區(qū)下面的村鎮(zhèn)，聽說當(dāng)?shù)匾呀?jīng)做了兩三年，貸款好幾個億，沒有出現(xiàn)一筆不良貸款?！?br/>　　此言不虛?！霸谛輩^(qū)的一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)，街道上70％至80％的商住樓都抵押在信用社?！?月18日，宣州區(qū)農(nóng)村信用聯(lián)社副主任董欽德告訴記者，截至2008年3月末，該聯(lián)社包括集鎮(zhèn)和市區(qū)以商住樓為抵押的貸款余額為5.86億元；而且“最近5年發(fā)放的這些貸款幾乎沒有損失”。
　　“農(nóng)村具有一定商業(yè)價值的房子，主要是在公路旁邊和中心村，這些房屋所有人都找我們幫他們辦證。”4月17日，宣州區(qū)某鎮(zhèn)政府主管城建的人士告訴記者，而且信用社也愿意發(fā)放以這些門面房作為抵押品的抵押貸款，“絕對有，而且多的很”。
　　本報獲得的內(nèi)部材料顯示，2007年，宣城市鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地房屋抵押1628宗，抵押額1.79億元，宗均11萬元。當(dāng)年，宣城房管局還辦理集體土體房屋轉(zhuǎn)讓280起，轉(zhuǎn)讓額1701萬元，轉(zhuǎn)讓面積3.62萬平方米。
　　實際上，宣城房管局農(nóng)村房屋登記的試點從1997年就已開始，此后，逐步實現(xiàn)制度化、規(guī)范化管理。2004年至2005年度，該局還被安徽省建設(shè)廳作為全省農(nóng)村房屋發(fā)證工作的試點市。
　　而在試點初期，宣城房管局一度感到困難重重：一是農(nóng)村房屋登記工作法律、法規(guī)依據(jù)缺乏，特別是農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)受到嚴(yán)重制約；二是主要試點所在的宣州區(qū)原31個鄉(xiāng)鎮(zhèn)中29個鄉(xiāng)鎮(zhèn)沒有基層房管所。
　　對此，宣城房管局首先從抓機構(gòu)設(shè)置入手，其中，在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府成立“房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證辦公室”(簡稱“發(fā)證辦”)，與城建辦合署辦公，實行“兩塊牌子，一套人馬”，并確定專人負(fù)責(zé)辦理。
　　其次，在登記范圍上，宣城房管局規(guī)定鄉(xiāng)鎮(zhèn)國有土地范圍內(nèi)的房屋，只要產(chǎn)權(quán)清楚，土地來源合法，應(yīng)依法列入房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證范圍；集體土地范圍內(nèi)的房屋，參照國有土地范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)登記辦法，本著“農(nóng)民自愿”的原則，凡主動申報登記的，應(yīng)積極做好服務(wù)工作。
　　近年來，宣城房管局市場產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處平均每天受理鄉(xiāng)鎮(zhèn)(含集體土地)各類登記約30起以上，考慮到部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)路途較遠(yuǎn)、交通不便等因素，還專門開辟了農(nóng)村房屋登記快捷通道。其中，房地產(chǎn)抵押登記必須當(dāng)場辦結(jié)。
　　截至2007年底，宣州市共核發(fā)農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)證9256本(戶)，發(fā)證面積122.36萬平方米。
　　但是，登記發(fā)證只是第一步，農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓和抵押登記的有效開展，是能否全面開展農(nóng)村房屋登記工作的關(guān)鍵所在。
　　為規(guī)避流轉(zhuǎn)、抵押方面的法律障礙，宣城房管局開展了與土地管理、金融、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會等多個部門的協(xié)調(diào)工作。
　　其中，宣城房管局協(xié)調(diào)村鎮(zhèn)規(guī)劃和土地管理部門，對農(nóng)村中心村和沿公路兩側(cè)具備經(jīng)營條件的房屋在用地和規(guī)劃審批時，房屋設(shè)計用途明確界定為商住性質(zhì)。這樣一來，就可以規(guī)避農(nóng)村房屋，特別是農(nóng)民的住房不能上市抵押的限制，活躍農(nóng)村房地產(chǎn)市場。
　　宣城房管局在一次經(jīng)驗交流中表示，上述管理辦法行之有效，“至今未發(fā)生一起行政訴訟，也很少遭受投訴”。
　　宣城試點引來省內(nèi)外的關(guān)注。安徽省內(nèi)先后有半數(shù)以上的省轄市和部分縣前往宣城市考察學(xué)習(xí)；四川成都、湖南常德等房地產(chǎn)管理部門也聞訊趕來調(diào)研。
　　就在本報記者前往宣城采訪之前，安徽省建設(shè)廳廳長倪虹于4月5日率團赴宣城市調(diào)研，倪虹表示，“積極爭取在宣城試點的基礎(chǔ)上逐步向全省推廣”。
　　
　　冒險
　　
　　雖然宣城試點備受各方推崇，但宣城房管局對媒體的采訪請求一概謝絕。
　　由于目前農(nóng)房登記發(fā)證與交易管理工作，“尚處于探索摸索階段，很多東西不便公開談?！?月17日下午，宣城市房管局辦公室一位負(fù)責(zé)人說，而且“政策能夠突破到什么程度，我們還不清楚”。
　　宣城房管局的對外口徑與此前安徽省建設(shè)廳如出一轍。前述安徽省建設(shè)廳辦公室有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，目前安徽省建設(shè)廳房產(chǎn)處正在制定集體土地房屋登記管理辦法，并征求金融、土地等部門的意見。
　　“關(guān)鍵這個辦法里面有無突破。”一位知情人士透露，正因為此事涉及到多個部門，所以比較敏感。
　　本報記者通過多個渠道了解到，探索者之所以直言自己是“冒著風(fēng)險在干”，確實因為在法律、政策等多個維度存在風(fēng)險因素。
　　首先是法律障礙。目前，除《擔(dān)保法》第三十六條規(guī)定，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押和法律、法規(guī)允許集體經(jīng)濟組織成員(村民)之間的房屋買賣外，其他方面的流轉(zhuǎn)問題一直是法律的禁區(qū)。而我國《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。
　　一位業(yè)內(nèi)專家指出，由于存在法律障礙，作為主管部門，宣城房管局自然無法有效避免因行政行為不當(dāng)而引發(fā)的行政復(fù)議或行政訴訟案件的發(fā)生，無法規(guī)避房屋轉(zhuǎn)讓、抵押登記等因操作不規(guī)范和工作不嚴(yán)謹(jǐn)帶來的風(fēng)險。
　　其次，前述專家還表示，全面解禁農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)可能會觸及農(nóng)民基本生活保障，影響社會穩(wěn)定。
　　目前，我國農(nóng)村社會保障體系尚未全面建立，農(nóng)民房屋及其項下的宅基地使用權(quán)是農(nóng)民基本生活保障和安身立命之本，農(nóng)民一戶只有一處宅基地，一旦失去住房及其宅基地，將會喪失基本生存條件，造成農(nóng)民流離失所，影響社會穩(wěn)定。
　　業(yè)內(nèi)人士指出，出于上述擔(dān)憂，《物權(quán)法》對解禁農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)并沒有實現(xiàn)突破。另外，一旦解禁，有可能引起部分城鎮(zhèn)居民因買不起城市住房，轉(zhuǎn)向農(nóng)村購房，甚至引發(fā)強勢集團大量收購農(nóng)村房屋，侵犯農(nóng)民利益。
　　此外，由于集體土地房屋流轉(zhuǎn)存在法律障礙，宣城市有關(guān)部門對房管局開展農(nóng)村房屋登記難以統(tǒng)一思想，當(dāng)?shù)卣搽y以出臺規(guī)范性文件。
　　4月5日下午，宣城房管局向前來調(diào)研的省建設(shè)廳建議，從農(nóng)民根本利益出發(fā)，從促進新農(nóng)村建設(shè)出發(fā)，積極爭取安徽省政府出臺全省農(nóng)村房屋登記的地方規(guī)章，統(tǒng)一全省政策，為房地產(chǎn)管理部門實施這項工作鋪平道路。（摘自：《21世紀(jì)經(jīng)濟報道》2008年4月28日編輯：蔡文清）
　　
　　點評：黨的十七大已經(jīng)把建設(shè)城鄉(xiāng)一體的社會保障體系作為經(jīng)濟社會發(fā)展的重要目標(biāo)之一。如果說農(nóng)村社會保障體系的最終建立使農(nóng)民擺脫了“養(yǎng)兒防老”和“種地養(yǎng)老”的困境，那么，真正賦予農(nóng)民房產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)的全部要義，促進農(nóng)村完整融資體系的完善，將可以使農(nóng)民有機會成長為真正“自足自立”的“強勢”階層。這對中國和諧社會的建設(shè)意義重大。安徽的此場“農(nóng)房改革”因此也就具有了極具價值的符號意義。