“專業(yè)市場(chǎng)商場(chǎng)化在浙江已經(jīng)成為一種趨勢(shì)。”浙江省工商局副局長(zhǎng)徐志祥在浙江省市場(chǎng)協(xié)會(huì)二屆五次理事大會(huì)上，這樣評(píng)價(jià)浙江市場(chǎng)的變化。
　　這是現(xiàn)實(shí)。對(duì)一個(gè)零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨向激烈的社會(huì)來說，專業(yè)市場(chǎng)的改造提升不可能仍停留在刷墻裝修那樣簡(jiǎn)單。但現(xiàn)在，管理者們遇到了新的問題。
　　由于城市規(guī)模的擴(kuò)大，以批發(fā)功能為核心的新市場(chǎng)多半會(huì)擇地興建、整體搬遷、留下舊殼。普遍情形是：新市場(chǎng)在規(guī)模上堪稱大手筆，建筑美觀，處于新區(qū)；舊市場(chǎng)規(guī)模小，物業(yè)舊，但通常都在傳統(tǒng)黃金商圈。
　　將來新市場(chǎng)建設(shè)一畢，舊市場(chǎng)何去何從？尤其是那些距離最近一次裝修不過數(shù)年的舊城，棄之可惜，但如果重新租給別人做同類市場(chǎng)，會(huì)不會(huì)對(duì)新市場(chǎng)造成惡性競(jìng)爭(zhēng)？
　　海寧皮革城的升級(jí)是典型案例，由于沒有合適出路，舊城空置長(zhǎng)達(dá)兩年以上，其間接觸過的合作者不下30余家，“其過程之復(fù)雜，前后之反復(fù)，外人難以想象，主要焦點(diǎn)是新舊市場(chǎng)必須是一種互補(bǔ)關(guān)系?！币晃皇煜ず幤じ锍堑娜耸扛嬖V記者。
　　在專業(yè)市場(chǎng)新一輪的改造提升時(shí)代，舊城處置注定是隱藏著的關(guān)鍵問題。
　　
　　盛極的過往
　　
　　它們?cè)?jīng)盛極一時(shí)，至少各據(jù)一方。
　　路橋中國日用品商城，在鼎盛時(shí)期曾以服裝、羊毛衫、塑料制品聞名，年交易額達(dá)200多億元。長(zhǎng)長(zhǎng)數(shù)年中，國內(nèi)只有義烏小商品市場(chǎng)和紹興中國輕紡城能居其之上。
　　寧波輕紡城，10多年里被評(píng)價(jià)為在“繁榮寧波商貿(mào)、吸納下崗工人再就業(yè)”等方面作出很大貢獻(xiàn)，連續(xù)多年名列全國百強(qiáng)市場(chǎng)，2005年曾躋身全國商品專業(yè)市場(chǎng)最具競(jìng)爭(zhēng)力50強(qiáng)。
　　嵊州中國領(lǐng)帶城，創(chuàng)辦于1992年，在提升產(chǎn)業(yè)與嵊州的區(qū)域經(jīng)濟(jì)知名度上，發(fā)揮了不可估量的作用。
　　還有蕭山商業(yè)城、瑞安商城、溫州商貿(mào)城等眾多老市場(chǎng)，都曾有相似輝煌的經(jīng)歷。在它們的鼎盛時(shí)期，沒有人發(fā)現(xiàn)逐漸衰落的跡象，但蛛絲馬跡已經(jīng)存在。1995年，周成建在溫州妙果寺市場(chǎng)做得風(fēng)生水起，忽然從商場(chǎng)中撤出了自己的攤位。這代表專業(yè)市場(chǎng)的傳統(tǒng)銷售方式固然還算有效，但已經(jīng)很難跟上溫州企業(yè)家們當(dāng)時(shí)的發(fā)展需要。而溫州市成交額最高的瑞安商城，近年來的成交額不過徘徊在50億元上下。
　　這是先行者的煩惱。在產(chǎn)業(yè)配套缺乏、后繼空間不足、功能布局不合理等因素掣肘下，它們的地位岌岌可危。升級(jí)換代是唯一的選擇。
　　
　　舊城處境尷尬
　　
　　從2006年開始，寧波輕紡城計(jì)劃利用3年時(shí)間進(jìn)行整體改造。全部工程改造竣工后，市場(chǎng)營業(yè)面積將從目前的7.5萬平方米擴(kuò)大到12萬平方米。
　　這是相對(duì)幸運(yùn)的解決辦法，另一些市區(qū)內(nèi)的老牌專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)處境仍然尷尬。有一年，寧波市取消營運(yùn)三輪車，具19年歷史的寧波望湖市場(chǎng)當(dāng)即面臨著運(yùn)貨不暢的問題。當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)管理者表示，雖然這是極小的事情，但是基本可以看出城市發(fā)展和市區(qū)內(nèi)的老市場(chǎng)之間是一組矛盾。
　　
　　路橋中國日用品商城，已經(jīng)先后將2.2萬平方米交易場(chǎng)地分別租給了超市、家電商場(chǎng)、婚慶用品店。目前，當(dāng)?shù)販?zhǔn)備開設(shè)華東塑料城，原來在商城二、三樓經(jīng)營塑料制品生意的700多個(gè)經(jīng)營戶面臨挪窩；與此同時(shí)，還在為引進(jìn)全球零售連鎖巨頭沃爾瑪作努力，一旦敲定，商城內(nèi)做羊毛衫生意的經(jīng)營戶同樣面臨搬家的可能。
　　嵊州中國領(lǐng)帶城已經(jīng)于2007年冬天通過了新的改造提升規(guī)劃?！耙彩橇頁竦胤叫陆ǎ瑯訒?huì)遇到舊城的處理問題。”浙江省市場(chǎng)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)呂振華說。
　　即使在市場(chǎng)整體搬遷順利的地方，舊城的處置問題依然尷尬。一位市場(chǎng)管理人士告訴導(dǎo)報(bào)記者，為了讓經(jīng)營戶相信新市場(chǎng)將來的地位，老市場(chǎng)必須全部騰空。“但之后我們發(fā)現(xiàn)，老市場(chǎng)的物業(yè)如何處置呢？”
　　他們?cè)鹊脑O(shè)想是，只要把這個(gè)物業(yè)作為國有資產(chǎn)處置掉即可。曾經(jīng)有買家以外資名義和當(dāng)?shù)卣勍滓庀?，?jì)劃打造一個(gè)同類的進(jìn)口產(chǎn)品市場(chǎng)?！爱?dāng)時(shí)說好兩億多買下，而且已經(jīng)付了一千萬訂金，但最后地方政府認(rèn)為這會(huì)導(dǎo)致和新市場(chǎng)造成競(jìng)爭(zhēng)，最終沒有達(dá)成一致?！?br/>　　“主要是一旦賣出，就沒有辦法防范‘李鬼’搬進(jìn)老市場(chǎng)和新市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)?！睙o論是原址擴(kuò)建，還是賣掉，老城的處置辦法始終棘手。
　　
　　范本方案
　　
　　“實(shí)際上，我為紹興做整體商業(yè)規(guī)劃的時(shí)候，曾經(jīng)建議在新市場(chǎng)搬到柯北區(qū)后，把舊城改造為以零售為主的大賣場(chǎng)。”浙江省工商大學(xué)教授鄭勇軍表示，海寧皮革城將舊城引進(jìn)購物中心的做法，對(duì)浙江許多市場(chǎng)都有借鑒作用。
　　“想一想海寧的情形，我們有很多類似的例子?！编嵱萝娬f。這些老市場(chǎng)往往帶動(dòng)了一方的塊狀經(jīng)濟(jì)，原先地處城市中心，地方政府愿意拿出土地，在未來城市發(fā)展的中心區(qū)，同時(shí)目前還是城市偏遠(yuǎn)地帶的部分，建成氣勢(shì)恢宏的新建筑。于是舊城的業(yè)態(tài)改變，成為一個(gè)必需的選擇，只有做成零售，才能體現(xiàn)老牌商圈的價(jià)值。
　　浙江大學(xué)城市規(guī)劃教授周復(fù)多表示，從規(guī)劃基本原理上來講，城市要有一個(gè)中心商業(yè)區(qū)，并考慮便民。原先在交通樞紐附近的舊市場(chǎng)，作為商業(yè)服務(wù)用地的項(xiàng)目是可以采納的?！耙?yàn)榧词箯慕煌ㄉ蟻碇v，購物中心也可以對(duì)人流起到疏散作用。并且這個(gè)地方的業(yè)態(tài)，經(jīng)營的主要商品和服務(wù)，最好是相對(duì)空白，與周圍其他業(yè)態(tài)形成錯(cuò)位發(fā)展?！?br/>　　零售業(yè)細(xì)分的趨勢(shì)將會(huì)越來越顯著?！斑@也是龍城的巨大機(jī)遇和商業(yè)模式的靈感來源。”海寧龍城商業(yè)廣場(chǎng)總經(jīng)理王紅暉說，零售業(yè)細(xì)分的開始在國內(nèi)已經(jīng)有七八年的時(shí)間，比如家電細(xì)分、大型超市細(xì)分、酒類連鎖、化妝品連鎖、工藝品連鎖、鞋的連鎖等?！拔覀儼堰@些已經(jīng)細(xì)分的形態(tài)整合在一起，構(gòu)成若干板塊，比如時(shí)尚折扣板塊、3C板塊等，形成龍城的購物中心模式。專業(yè)市場(chǎng)的老城由于處于傳統(tǒng)核心商圈，是理想的購物中心所在地?！?br/>　　于是，在龍城商業(yè)廣場(chǎng)里，就出現(xiàn)了創(chuàng)新的業(yè)態(tài)布局和零售模式，如飾品連鎖板塊，整合眾多風(fēng)格現(xiàn)代、貼近生活的飾品品牌商家，形成“淘寶城”式的購物體驗(yàn)；如3C連鎖板塊，整合包括數(shù)碼廣場(chǎng)（頤高)、電器商場(chǎng)(國美、永樂、五星等）和手機(jī)賣場(chǎng)(話機(jī)世界、迪信通、協(xié)亨、天際通等)，打造一個(gè)全新的電子消費(fèi)品類購物體驗(yàn)中心。這種模式能充分整合各品牌商家的資源，積聚所有品牌商家的競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)行協(xié)同營銷和競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)能為消費(fèi)者提供擁有極其寬泛和廣度的系列產(chǎn)品，滿足消費(fèi)者的一站式體驗(yàn)消費(fèi)需求。同時(shí)，龍城模式為老市場(chǎng)向外擴(kuò)展提供了理想的載體。“舉例來說，比如我們知道海寧皮革城希望能在省外開拓，但作為整體走出去并不現(xiàn)實(shí)?！焙幤じ锍枪芾砦瘑T會(huì)主任任有法正著力于整合經(jīng)營戶資源，形成一個(gè)比較系統(tǒng)的、以直營零售為主的連鎖企業(yè)，并考慮融入龍城在外的連鎖戰(zhàn)略。
　　“我們認(rèn)為海寧的資源整合很有希望，因?yàn)檫@種雛形實(shí)際上已經(jīng)存在了?！痹谛率袌?chǎng)中，王紅暉觀察到個(gè)別經(jīng)營戶的規(guī)模已經(jīng)相當(dāng)不錯(cuò)，獨(dú)立展廳達(dá)上千平方米，對(duì)產(chǎn)品多樣性的開發(fā)能力和環(huán)境營造的理念也相當(dāng)不錯(cuò)?！拔覀兿嘈抛鳛槲飿I(yè)的擁有方和經(jīng)營方，海寧皮革城有實(shí)力從泱泱16萬平方米的市場(chǎng)里，尋找到一些互補(bǔ)的產(chǎn)品和商戶。”
　　海寧皮革城舊城引入龍城商業(yè)廣場(chǎng)的嘗試，可以看作是浙江專業(yè)市場(chǎng)在改造升級(jí)時(shí)代，處理舊城問題時(shí)的一種全新的解決方案。鄭勇軍表示龍城這種新的商業(yè)模式這可能會(huì)沖擊地方的商業(yè)格局，但具有相當(dāng)?shù)姆e極意義?！笆嗄暌郧?，國美起步不久，全天津有八大商場(chǎng)在報(bào)紙上聯(lián)名抵制。但是你要知道，商業(yè)形態(tài)的發(fā)展趨向，始終是往效率更高的方向走?！?br/>　　新的商業(yè)序幕已經(jīng)揭開，龍城模式能否實(shí)現(xiàn)舊城的突破？走出藩籬，或許能成就另一個(gè)商業(yè)春天。
　?。▉碓矗赫闵叹W(wǎng) 2008年3月18日 編輯/王