主持人：亞娟 嘉賓：莫天全 編導(dǎo)：閆鵬
　　
　　暴風(fēng)席卷樓市，房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？
　　莫天全：我不認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有泡沫，我?guī)缀蹩梢园俜种俚卣f(shuō)它不會(huì)往下走。
　　房?jī)r(jià)變幻莫測(cè)，現(xiàn)在是機(jī)會(huì)嗎？
　　莫天全：如果你是在北京上海買(mǎi)房，你現(xiàn)在就立即買(mǎi)吧，如果你在深圳廣州買(mǎi)房，有可能你需要稍微等一等。
　　什么在主導(dǎo)房?jī)r(jià)，地產(chǎn)商又扮演了怎樣的角色？
　　莫天全：我覺(jué)得最大的因素就是購(gòu)買(mǎi)力，而開(kāi)發(fā)商他追求高利潤(rùn)，能賣(mài)高不賣(mài)低。
　　
　　莫天全，搜房網(wǎng)創(chuàng)始人、搜房控股董事長(zhǎng)。1986年，莫天全考入清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院攻讀碩士，后赴美攻讀經(jīng)濟(jì)與管理雙博士學(xué)位。1999年初，在高盛投資銀行和國(guó)際數(shù)據(jù)集團(tuán)IDG的支持下，莫天全創(chuàng)辦搜房網(wǎng)。
　　主持人：在過(guò)去的幾年里，中國(guó)的房?jī)r(jià)如脫韁的野馬一路狂奔，甚至連我們都來(lái)不及反應(yīng)，房?jī)r(jià)已經(jīng)翻著番的飆漲了上去。去年底，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石首次提出了樓市“拐點(diǎn)”論，這似乎給購(gòu)房者們帶來(lái)了希望，一夜之間，大家都不著急買(mǎi)房了。王石的樓市拐點(diǎn)提出已經(jīng)半年了，房?jī)r(jià)真的降了嗎？CPI、存款準(zhǔn)備金率、熱錢(qián)，到底是誰(shuí)在左右著中國(guó)的房?jī)r(jià)呢？我們什么時(shí)候才可以買(mǎi)得起房呢？面對(duì)中國(guó)樓市的變幻莫測(cè)，我們請(qǐng)來(lái)搜房網(wǎng)董事長(zhǎng)莫天全。莫總您好。
　　莫天全：您好。
　　主持人：想讓您來(lái)介紹一下對(duì)房?jī)r(jià)的直接感受，因?yàn)樗逊烤W(wǎng)作為全國(guó)最大的房產(chǎn)行業(yè)的門(mén)戶(hù)網(wǎng)站，它在房地產(chǎn)商和購(gòu)房者之間起到了穿針引線(xiàn)的作用，而您也是直接或間接地見(jiàn)證了這幾年中國(guó)房?jī)r(jià)的變化，如果讓您來(lái)判斷的話(huà)，您覺(jué)得現(xiàn)在是買(mǎi)房的最佳時(shí)機(jī)嗎？
　　莫天全：我很看好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括中國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)，所以如果朋友討論的話(huà)題涉及到買(mǎi)房，我會(huì)贊成他越快買(mǎi)越好，我一直堅(jiān)持這個(gè)觀點(diǎn)。但如果從現(xiàn)在的具體情況看，我覺(jué)得不同的市場(chǎng)會(huì)有所區(qū)別。
　　主持人：這個(gè)具體情況是怎樣的呢？
　　莫天全：成交量急劇地萎縮，然后價(jià)格有很多的波動(dòng)，但是整體的價(jià)格趨勢(shì)還是在上漲。我們出來(lái)的五月份數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)城市百分之九點(diǎn)幾的增長(zhǎng)，其實(shí)這個(gè)數(shù)據(jù)有點(diǎn)出乎我的意料。
　　主持人：你剛剛說(shuō)，有錢(qián)就買(mǎi)，能多買(mǎi)就多買(mǎi)，這是很多人的愿望，但是很多人都實(shí)現(xiàn)不了，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)是不是還是居高不下？
　　莫天全：對(duì)，房?jī)r(jià)確實(shí)居高不下，我們看到最近的數(shù)字顯示是在增長(zhǎng)，而且增長(zhǎng)還是比較快的，所以為什么有錢(qián)你就趕緊買(mǎi)，或者你想多買(mǎi)的就多買(mǎi)，因?yàn)樗鼤?huì)升值，這是基本判斷。但到我們具體來(lái)買(mǎi)的時(shí)候，情況是成交量不是那么活躍，而且還有一個(gè)全國(guó)普遍的現(xiàn)象，大家在觀望，是不是會(huì)有更多的政策出臺(tái)，之后房?jī)r(jià)會(huì)往下走。
　　主持人：您覺(jué)得不會(huì)嗎？
　　莫天全：對(duì)，我可以百分之百地說(shuō)它不會(huì)往下走。所以在這種情況下，如果是自住，我覺(jué)得現(xiàn)在買(mǎi)是最好的。
　　主持人：我們集合了一些數(shù)據(jù)，從資料顯示來(lái)看，房?jī)r(jià)還是有一些松動(dòng)。我們總結(jié)了北京、上海，還有廣州、深圳，幾個(gè)中心城市的房屋價(jià)格。首先上海商品房的價(jià)格，在連續(xù)六年持續(xù)上漲之后出現(xiàn)了一個(gè)下降，再看北京商品房新開(kāi)盤(pán)價(jià)格，也是出現(xiàn)了六個(gè)月以來(lái)的首次下降，廣州和深圳的房?jī)r(jià)連續(xù)上漲之后的首次下跌，這個(gè)是不是說(shuō)房?jī)r(jià)還是出現(xiàn)了一些拐點(diǎn)呢？
　　莫天全：我覺(jué)得能買(mǎi)還是買(mǎi)，這是一個(gè)大勢(shì)，但是有兩個(gè)情況，一個(gè)是成交量的萎縮，但是價(jià)格還在上漲，所以能買(mǎi)就買(mǎi)，另外一個(gè)情況，就是這個(gè)局部市場(chǎng)，我們確實(shí)要分清楚每個(gè)市場(chǎng)是不一樣的。深圳在前兩年當(dāng)中，暴漲得太厲害，一年可能增長(zhǎng)50%以上，這是一個(gè)很可怕的增長(zhǎng)，深圳的房?jī)r(jià)存在投機(jī)的成份，有炒的嫌疑。
　　主持人：它并不是一個(gè)供需量的推高？
　　莫天全：對(duì)，它是一種投機(jī)行為的推動(dòng)，所以導(dǎo)致深圳前兩年暴漲。這種狀況非常非常不正常，因此在過(guò)去一年當(dāng)中它下降，也降得挺厲害，這是市場(chǎng)調(diào)節(jié)的一種回歸，很正常。你現(xiàn)在要買(mǎi)深圳的房，我覺(jué)得可能要等一等，有可能價(jià)格還會(huì)下降，但是要在北京上海買(mǎi)房，你現(xiàn)在就立即買(mǎi)吧。
　　主持人：您的觀點(diǎn)跟潘石屹的觀點(diǎn)特別像，有錢(qián)就買(mǎi)，能多買(mǎi)就多買(mǎi)。而您的建議和王石的建議不同，王石建議三四年之內(nèi)不要買(mǎi)房，寧可租房。為什么中間有這么大的分歧呢？
　　莫天全：王石說(shuō)三四年內(nèi)不買(mǎi)房應(yīng)該有前提條件，大家沒(méi)有把它放進(jìn)去。我想他可能從局部的城市，局部的環(huán)境，局部的市場(chǎng)，局部的項(xiàng)目，或者對(duì)局部的人群來(lái)說(shuō)的。如果我們把全國(guó)放大到三四年都不買(mǎi)房，我覺(jué)得有可能是不對(duì)的，這也不符合現(xiàn)實(shí)，我相信這不是王石所抑制的。而潘石屹的觀點(diǎn)我很贊同。
　　主持人：潘石屹很直接，是不是這當(dāng)中也有一些忽悠的成份。
　　莫天全：不是忽悠，如果是忽悠的話(huà)，我也在忽悠了，因?yàn)槲沂琴澩f(shuō)的觀點(diǎn)。對(duì)外國(guó)投資者，我在大的國(guó)際論壇主講時(shí)就說(shuō)越快越好，越多越好，因?yàn)檫@個(gè)市場(chǎng)不會(huì)虧的，只要你別去買(mǎi)那個(gè)要倒的房子?；谶@個(gè)基本面來(lái)判斷的話(huà)，我和潘石屹觀點(diǎn)都是一致的。
　　
　　莫天全的觀點(diǎn)很明確，他始終不認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)跌。但是，我們卻看到很多的新聞顯示：
　　“房?jī)r(jià)現(xiàn)拐點(diǎn)，40樓盤(pán)打折賣(mài)”、“開(kāi)發(fā)商變更策略應(yīng)對(duì)樓市拐點(diǎn)”“暗打八五折、送高檔轎車(chē)、免物業(yè)費(fèi)、但銷(xiāo)售情況依然蕭條”“銷(xiāo)售劇跌”……
　　
　　據(jù)國(guó)統(tǒng)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，北京商品房預(yù)售登記面積195萬(wàn)平方米，同比下降了33%，同期深圳一手住宅成交量、二手房交易面積同比均下降70%；其他城市也出現(xiàn)成交量下降的現(xiàn)象。那么，房?jī)r(jià)打折賣(mài)和房屋成交量的迅速下滑意味著什么呢？房地產(chǎn)行業(yè)的冬天到來(lái)了嗎？我們似乎能從莫天全的兩次購(gòu)房經(jīng)歷中，找到一些答案。
　　主持人：您作為業(yè)內(nèi)的專(zhuān)家，我們特別想知道，您在北京的第一套房子是在哪年購(gòu)買(mǎi)的，當(dāng)時(shí)是什么樣的價(jià)格？
　　莫天全：如果沒(méi)有記錯(cuò)的話(huà)，應(yīng)該是在1995年前后買(mǎi)的。
　　主持人：當(dāng)時(shí)是為了住還是為了投資？
　　莫天全：我是從長(zhǎng)期來(lái)考慮的。那時(shí)候我還在美國(guó)讀書(shū)，總想著有一天我回來(lái)后有自己的蝸居，而手邊正好有點(diǎn)閑錢(qián)，就買(mǎi)了一個(gè)房子放那兒。當(dāng)初的價(jià)格跟現(xiàn)在周?chē)膬r(jià)格相比，已經(jīng)有五六倍的差距了。如果按十年來(lái)算的話(huà)，從簡(jiǎn)單的投資角度看它還是挺值得的，一是那個(gè)錢(qián)你沒(méi)有亂花掉，二是那個(gè)錢(qián)還在增值。
　　主持人：從1995年到現(xiàn)在，十多年的時(shí)間里，房?jī)r(jià)翻了五六倍，這個(gè)速度正常嗎？
　　莫天全：我覺(jué)得是正常的。
　　主持人：可以媲美股市了。
　　莫天全：對(duì)。我們股市一年可以漲百分之百，房地產(chǎn)漲個(gè)百分之十沒(méi)什么不可以，好像也沒(méi)有過(guò)分。
　　主持人：所以現(xiàn)在股市跌下來(lái)了，這個(gè)房市會(huì)不會(huì)也跌下來(lái)了呢？
　　莫天全：股市跌了，房市也確實(shí)受到了壓力，但更多的是人心理狀態(tài)的壓力。有20%多的投機(jī)分子受到很大的壓制，但是我們基本購(gòu)房的層面，并沒(méi)有受到影響。
　　主持人：美國(guó)的房子人人都可以買(mǎi)得起嗎？
　　莫天全：說(shuō)說(shuō)我在美國(guó)購(gòu)房的親身經(jīng)歷吧。我是1996年在舊金山那邊買(mǎi)的房，然后在2002年賣(mài)掉的，大概有6年時(shí)間，6年時(shí)間這個(gè)房子翻了一倍多。
　　主持人：在國(guó)內(nèi)買(mǎi)房，好戶(hù)型好地段都要去排隊(duì)才能買(mǎi)到房，在美國(guó)會(huì)出現(xiàn)這樣的情況嗎？
　　莫天全：我在國(guó)外買(mǎi)的那個(gè)房子，也需要排隊(duì)，因?yàn)樵诠韫鹊慕鹑鞘呛芎玫牡囟?，大家都?huì)去搶。據(jù)我所知，買(mǎi)我那個(gè)小區(qū)的人最長(zhǎng)排了三天隊(duì)。我是早上6點(diǎn)多去的，按順序號(hào)來(lái)說(shuō)我買(mǎi)不到那個(gè)房子，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商還要來(lái)印證你是不是有購(gòu)買(mǎi)力，你的資信證明是不是全?？紤]到很多因素后，就把我前面的一些人去除后，我才有資格買(mǎi)到房。在美國(guó)還要排隊(duì)？我很奇怪，但確實(shí)是一個(gè)事實(shí)。
　　主持人：圍繞國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞，我們總結(jié)了一下，請(qǐng)您給我們分析：首先是9.2%的漲幅，從這個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)還是處在一個(gè)上升的趨勢(shì)當(dāng)中嗎？另外北京市2008年5月有8宗土地成交，成交量還是在環(huán)比的價(jià)量齊升的狀態(tài)當(dāng)中？最后碧桂園在6月份有70億元的銷(xiāo)售收入，這個(gè)收入很大嗎？現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)是否處于量跌價(jià)升的狀態(tài)當(dāng)中？
　　
　　莫天全：從這三個(gè)數(shù)據(jù)綜合來(lái)看，還是一個(gè)趨勢(shì)：9.2%的增長(zhǎng)相對(duì)是挺高的。四月份的回落有可能是政策面，不希望市場(chǎng)過(guò)熱，希望它在可控的環(huán)境之內(nèi)。成交量方面反映出整個(gè)市場(chǎng)不是很冷的狀況，標(biāo)明市場(chǎng)還是存在。而一個(gè)月銷(xiāo)售額達(dá)到70個(gè)億，我覺(jué)得是非常非常可觀的，那時(shí)候印象中只有萬(wàn)科一個(gè)企業(yè)勉強(qiáng)超過(guò)了100個(gè)億。
　　主持人：其他的企業(yè)跟萬(wàn)科拉的距離大嗎？
　　莫天全：距離肯定都在100億以下。當(dāng)中很多企業(yè)說(shuō)超過(guò)了100億，但是我們通過(guò)數(shù)據(jù)核實(shí)，稅收核實(shí)，都沒(méi)有超過(guò)100個(gè)億。
　　主持人：有沒(méi)有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)科這樣的大公司月銷(xiāo)售會(huì)達(dá)到什么樣的水平？
　　莫天全：每個(gè)月都不太一樣，但是萬(wàn)科現(xiàn)在的數(shù)據(jù)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)100個(gè)億，這是肯定的。
　　主持人：這個(gè)增速非常驚人，從數(shù)據(jù)能看出老百姓的購(gòu)買(mǎi)力嗎？
　　莫天全：能。
　　主持人：這是需求量的上漲嗎？
　　莫天全：這應(yīng)該是反映了需求跟供給兩個(gè)方面的因素，這個(gè)需求是非常非常的旺盛，而且這只是對(duì)一個(gè)公司產(chǎn)品的需求。
　　主持人：什么時(shí)候市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象呢？
　　莫天全：從整個(gè)大勢(shì)來(lái)看，如果想要等到量?jī)r(jià)齊跌，有可能我們等不到。
　　
　　美國(guó)樓市的瘋狂，似乎已經(jīng)成為了過(guò)眼煙云。而今，受次貸危機(jī)的影響，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻低迷依舊，有人說(shuō)，美國(guó)房?jī)r(jià)必須進(jìn)一步下跌，才能抵消這個(gè)負(fù)面效應(yīng)。而處在水深火熱之中的中國(guó)樓市，會(huì)成為下一個(gè)美國(guó)嗎？影響著中國(guó)房?jī)r(jià)的原因又是什么呢？
　　主持人：影響房?jī)r(jià)到底有哪幾個(gè)方面的因素？
　　莫天全：我覺(jué)得最大的因素就是購(gòu)買(mǎi)力，就是大家對(duì)房子的需求。
　　主持人：有沒(méi)有其他方面的原因呢？
　　莫天全：如果還有其他方面的原因，就是大家對(duì)舒適生活的追求。
　　主持人：有一種說(shuō)法是，大家認(rèn)為現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定的泡沫，那這些泡沫都是誰(shuí)來(lái)推動(dòng)的？
　　莫天全：房地產(chǎn)市場(chǎng)挺熱的，但是我并不認(rèn)為它有泡沫。放任發(fā)展后有可能走向泡沫，但現(xiàn)在這個(gè)泡沫不存在。
　　
　　“這是一個(gè)最好的時(shí)代，也是一個(gè)最壞的時(shí)代。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這至少是一個(gè)最煎熬人的時(shí)代?！边@是一段對(duì)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的評(píng)論，從中我們也能看到地產(chǎn)商的日子似乎過(guò)并不很順心。那么，在莫天全眼中的開(kāi)發(fā)商是什么樣的呢？他們又對(duì)房?jī)r(jià)有著怎樣的影響呢？
　　主持人：你覺(jué)得開(kāi)發(fā)商在扮演一個(gè)什么樣的角色？
　　莫天全：開(kāi)發(fā)商它肯定是主色之一。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商是商人，他企業(yè)的最大目標(biāo)是追逐最好的利潤(rùn)，最好的回報(bào)，他能賣(mài)高，他肯定不賣(mài)低。在整個(gè)過(guò)程當(dāng)中，開(kāi)發(fā)商當(dāng)然有他的責(zé)任。他看到這個(gè)機(jī)會(huì)他能賣(mài)高，他能夠推高這個(gè)價(jià)格，他肯定會(huì)這么做，這就是他的作用。
　　主持人：我們知道搜房網(wǎng)的利潤(rùn)大部分來(lái)自于廣告，搜房網(wǎng)的廣告增長(zhǎng)是呈現(xiàn)一個(gè)什么樣狀態(tài)呢？能從搜房網(wǎng)的廣告中檢測(cè)到房地產(chǎn)的變化情況嗎？
　　莫天全：搜房網(wǎng)的收入主要是靠房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)支撐的，因?yàn)樗逊烤W(wǎng)對(duì)所有消費(fèi)者的服務(wù)是免費(fèi)的，所以我們收入是來(lái)自于開(kāi)發(fā)商，還有中介代理公司。
　　主持人：這個(gè)比例占到了整個(gè)收入的多少？
　　莫天全：廣告收入占到我們90%左右。房地產(chǎn)是傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)，我們估計(jì)搜房網(wǎng)的網(wǎng)絡(luò)廣告，在房地產(chǎn)投放的廣告里大概只占到5%左右。當(dāng)中搜房占了超過(guò)50%的市場(chǎng)份額，其實(shí)這個(gè)5%還是很小的，只要這個(gè)5%增長(zhǎng)到10%，我們就可以漲一倍，就是我們什么也不做，假設(shè)其他都不變的情況下，如果5%漲到15%，我們可以漲到3倍。
　　主持人：在你們廣告比較淡的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)什么狀態(tài)？我的理解是，房地產(chǎn)淡季的時(shí)候，大家都去做廣告，那可能這廣告量就會(huì)自然而然上去。
　　莫天全：這個(gè)是對(duì)的。很多人問(wèn)我，新一輪調(diào)控下房地產(chǎn)市場(chǎng)冷下來(lái)，對(duì)我們收入有沒(méi)有影響，我說(shuō)當(dāng)然有影響，但是影響又沒(méi)有那么大，如同剛才你說(shuō)的情況，他現(xiàn)在賣(mài)房子難的話(huà)，他就要多投放廣告給我們，會(huì)彌補(bǔ)它市場(chǎng)淡季。
　　主持人：您離開(kāi)發(fā)商比較近關(guān)系比較好，您覺(jué)得現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的日子好不好過(guò)？
　　莫天全：我覺(jué)得這段時(shí)間他們的日子可能比較難過(guò)。
　　主持人：有這么一句話(huà)，“這是一個(gè)最好的時(shí)代，也是一個(gè)最壞的時(shí)代。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這至少是一個(gè)最煎熬人的時(shí)代?！笨蓜偛拍€在說(shuō)他們的日子還很滋潤(rùn)。
　　莫天全：大部分開(kāi)發(fā)商絕對(duì)不是很難過(guò)，但是沒(méi)有以前過(guò)得瀟灑，總的來(lái)說(shuō)他們的日子過(guò)得還是挺好的。
　　主持人：瘦死的駱駝比馬大。
　　莫天全：股市當(dāng)中發(fā)生了很多不好的事情，因?yàn)楣墒邢碌?，但是我們很少看到房地產(chǎn)市場(chǎng)有多少公司破產(chǎn)了，起碼我聽(tīng)得很少。
　　主持人：好像真是很少。
　　莫天全：特別是大的公司，更是沒(méi)有。所以從這個(gè)層面上來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商的日子過(guò)得還是不錯(cuò)的，但是不能一概而論。我知道上海有一塊地，它的價(jià)格從一萬(wàn)多下降到七千多，開(kāi)發(fā)商再去開(kāi)發(fā)再去賣(mài)，他還是虧本的，他寧愿虧掉了這七千萬(wàn)，也不再繼續(xù)下去了。所以個(gè)別案例還是存在的，也有痛苦受煎熬的開(kāi)發(fā)商。
　　主持人：現(xiàn)在缺錢(qián)是開(kāi)發(fā)商的頭號(hào)難題嗎，因?yàn)閷?duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們更多靠資金鏈的運(yùn)作。
　　莫天全：誰(shuí)都缺錢(qián)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商缺錢(qián)，我們都缺錢(qián)。
　　主持人：現(xiàn)在貸錢(qián)不像原來(lái)那么容易了，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)這個(gè)問(wèn)題很大。
　　莫天全：這就是市場(chǎng)的改變，環(huán)境的改變，所以開(kāi)發(fā)商要適應(yīng)這個(gè)環(huán)境，因?yàn)橛行〇|西是一去不復(fù)返的。缺錢(qián)是永遠(yuǎn)的，如果還停留在以前的開(kāi)發(fā)模式當(dāng)中的話(huà)，所以從這個(gè)層面上來(lái)說(shuō)，確實(shí)就是我們要綜合地來(lái)看，來(lái)分析現(xiàn)在的這個(gè)狀況。