摘要：文章就商業(yè)地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資過程的差異，結(jié)合開發(fā)環(huán)節(jié)的不同，從成本、資金的回收周期，資金的回收方式，對開發(fā)商的運營能力的要求以及外部宏觀和行業(yè)環(huán)境的影響等因素對商業(yè)地產(chǎn)和住宅的投資風(fēng)險進(jìn)行對比分析，凸顯商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險，提出相應(yīng)的風(fēng)險防范措施。
　　關(guān)鍵詞：住宅；商業(yè)地產(chǎn)；風(fēng)險；分析
　　
　　截至2007年，中國商業(yè)地產(chǎn)市場投資總體穩(wěn)定增長，全國商業(yè)用房的投資總額是2775.56億元，同比增長17.9%，也是連續(xù)3年保持在17%左右且高于住宅地產(chǎn)的投資增長速度，期間大量的開發(fā)商快速擴(kuò)張，進(jìn)入看好的商業(yè)地產(chǎn)。但是隨著國家宏觀調(diào)控政策的累積效應(yīng)以及國際金融環(huán)境的變化，到2008年，房地產(chǎn)行業(yè)開始進(jìn)入下調(diào)階段，到現(xiàn)在許多開發(fā)企業(yè)遭受著巨大的資金壓力，特別是要大量開發(fā)商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商。但是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景仍被看好，國務(wù)院及有關(guān)部門近日連續(xù)發(fā)布的有關(guān)擴(kuò)大內(nèi)需方面的投資以及相關(guān)的金融政策的開放和銀行利息的不斷下調(diào)，在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的同時，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了新機(jī)會。
　　
　　一、問題提出
　　
　　商業(yè)地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的商業(yè)類房地產(chǎn)。住宅是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）建設(shè)并出售、出租給使用者，僅供家庭日常居住用的建筑物。在擁有良好的發(fā)展前景，但又面臨重重困難的情況下，特別是面臨資金鏈的壓力，如何走好商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)的這條路就顯得很重要。所以在這個時期通過傳統(tǒng)住宅的開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的投資風(fēng)險進(jìn)行比較分析就顯得更有實際意義，對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資風(fēng)險要怎么認(rèn)識才能保證企業(yè)在以后健康持續(xù)的發(fā)展？
　　
　　二、投資風(fēng)險差異分析
　　
　　房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指投資者在投資的過程中由于各種影響因素如政策因素，自然因素，經(jīng)濟(jì)因素等等因素的影響，而導(dǎo)致投資者最終的收益的結(jié)果不同，這里主要是指給投資者帶來的損失。住宅地產(chǎn)開發(fā)是投入之后能夠一次性快速回籠資金的，而商業(yè)地產(chǎn)則是長期的投資過程。他們各自有自己的特色，所以面臨的風(fēng)險也是不同的。
　?。ㄒ唬╅_發(fā)環(huán)節(jié)上的區(qū)分
　　最基本的開發(fā)環(huán)節(jié)的不同。當(dāng)開發(fā)商看好某個城市準(zhǔn)備進(jìn)入的前提就是對該城市的市場環(huán)境有一個充分的市場環(huán)境分析，看好該城市的消費潛力之后就會著手尋找投資機(jī)會，這時住宅地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)包括“選址-建設(shè)-銷售”，銷售完畢后開發(fā)工作就基本結(jié)束，建設(shè)是開發(fā)能否成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)包括“策劃-選址-建設(shè)-招商-經(jīng)營”等環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都必須考慮對最終的商業(yè)經(jīng)營的影響，商業(yè)經(jīng)營才是開發(fā)能否成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此，住宅地產(chǎn)開發(fā)只要求開發(fā)商有一般的房地產(chǎn)開發(fā)知識和經(jīng)驗，而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要求開發(fā)商不但有一般房地產(chǎn)開發(fā)的知識和經(jīng)驗，還必須具有商業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗。
　?。ǘ╉椖砍杀旧系膮^(qū)分
　　從項目的選址上來說，商業(yè)地產(chǎn)一般都是布置在城市的中心，或者是在政府規(guī)劃定位將來發(fā)展的CBD區(qū)域。首先就決定了它的地價很高，整個項目的土地出讓金數(shù)額巨大，商業(yè)地產(chǎn)的地價與一般住宅項目的地價的差別是很大的，就拿廣州地區(qū)來說，商業(yè)地產(chǎn)的樓面地價是住宅的2倍左右。建設(shè)成本上來說商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)成本比住宅地產(chǎn)的建設(shè)成本更高，特別是大型購物中心的設(shè)計要求更高，因為要容納大量的人流，對建筑的安全設(shè)計、質(zhì)量等提出很高的要求，同時在形體設(shè)計方面商業(yè)地產(chǎn)一般都是地區(qū)性的標(biāo)志性建筑這些導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的前期投入成本在單位上就要比住宅要高，相對于住宅而言的建設(shè)成本較小。
　　（三）資金的回收周期區(qū)分
　　從回收周期上來分析，一般住宅項目，從前期的拿地到建成銷售，一般1年左右。當(dāng)然是項目的具體情況而言，有的具有整體開發(fā)實力的開發(fā)商從拿地到建成只有6個月。新出臺的政策，要求封頂以后才能夠預(yù)售，從建成到開始預(yù)售的時間為1年甚至更短，這樣開發(fā)商在市場環(huán)境好的時候，回收資金的速度很快，而商業(yè)地產(chǎn)的資金回收壓力是相當(dāng)大。中信廣場1997年建成開始投入使用，直到2007年近10年的時間才將投入的成本收回，而整個廣場投資額37億港元，涉及的金額相當(dāng)?shù)拇?。一個完整的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目則需要5-7年，而回收周期則在7-10年左右。這對開發(fā)商的資金實力來說是嚴(yán)峻的考驗。所以在資金回收周期上來講，商業(yè)地產(chǎn)的面臨的資金壓力比住宅地產(chǎn)要大很多。正是商業(yè)地產(chǎn)的投資回收周期與住宅地產(chǎn)的不同，所以兩種物業(yè)的運行周期也不同，一般而言商業(yè)地產(chǎn)的運行周期是要比住宅地產(chǎn)的周期要長。
　　（四）資金的回收方式的區(qū)分
　　商業(yè)地產(chǎn)的資金回收方式主要是通過租金，它的主要運行方式是租賃運營，這些年失敗的商業(yè)地產(chǎn)的營運經(jīng)驗就是，不能隨便拆分出售產(chǎn)權(quán)各自營運，這樣不能很好地形成規(guī)模效應(yīng)，不能形成良好的業(yè)態(tài)組合，就不能吸引足夠的人流來支持整個商業(yè)中心，最終會導(dǎo)致商業(yè)項目難以經(jīng)營下去。租金的多少主要是由商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合本身所形成的商業(yè)環(huán)境，一旦消費者認(rèn)同區(qū)位中心環(huán)境，這使它的租金相應(yīng)的也會大幅上漲，所以，商業(yè)地產(chǎn)的是一種引鳳筑巢的開發(fā)模式，能否吸引大型的商家入駐，形成一定的規(guī)模的城市消費中心很重要，它的回收方式是細(xì)水長流型。而住宅的開發(fā)模式是筑巢引鳳，吸引廣大消費者前來購買。也正是回收方式的不同，也造就了商業(yè)地產(chǎn)的魅力。一旦商業(yè)地產(chǎn)的商圈成熟，讓消費者形成認(rèn)同感，就能夠保證企業(yè)能夠穩(wěn)定的獲得高租金的收益，這對一個企業(yè)來說，穩(wěn)定的資金流的帶來的好處是顯而易見的。
　?。ㄎ澹﹂_發(fā)商的運營的能力要求異同分析
　　從項目的運作上來說，商業(yè)地產(chǎn)在國內(nèi)的發(fā)展的時間不是很長，發(fā)展不是很成熟，目前的情況更多的是一種探索，更多的是一些開發(fā)商沒有認(rèn)清商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式，沒有很好地與住宅地產(chǎn)的開發(fā)區(qū)別開來，一次次的失敗經(jīng)驗表明，商業(yè)地產(chǎn)只能整體招商運作經(jīng)營，考慮各種業(yè)態(tài)的組合，形成規(guī)模效應(yīng)。若急于回收資金進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分拆出售，無異于殺雞取卵，此外，目前國內(nèi)商業(yè)運作方面的人才也不是很多，這也是導(dǎo)致近年大量商業(yè)地產(chǎn)項目破產(chǎn)的原因。而國內(nèi)的住宅市場的發(fā)展現(xiàn)在已經(jīng)相對成熟，策劃已經(jīng)從20世紀(jì)90年代的單項策劃發(fā)展到綜合策劃階段直到目前的復(fù)合策劃階段，融入理念結(jié)合企業(yè)文化品牌，有針對性的發(fā)展健康、休閑、專業(yè)的住宅了。加上已經(jīng)成熟的市場營銷，還有完善的市場中介參與，大大降低住宅產(chǎn)品的銷售壓力。
　　（六）抵抗宏觀和行業(yè)的風(fēng)險的能力差異分析
　　宏觀環(huán)境風(fēng)險是指一個國家和地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、社會等宏觀因素的不確定性給房地產(chǎn)項目投資帶來的風(fēng)險，包括政治穩(wěn)定、宏觀調(diào)控政策、國民經(jīng)濟(jì)GDP增長、利率變化、通貨膨脹以及社會進(jìn)程中的城市化等諸多風(fēng)險因素。行業(yè)風(fēng)險是指由于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中的各種不確定性因素給項目投資帶來的風(fēng)險，如市場供求風(fēng)險，地產(chǎn)價格帶來的購買力風(fēng)險，同業(yè)競爭風(fēng)險，原材料價格上漲風(fēng)險，商鋪銷售價格下跌風(fēng)險、投機(jī)炒作風(fēng)險、土地供應(yīng)風(fēng)險等。這些因素對住宅和商業(yè)地產(chǎn)來說都有很深刻的影響，但商業(yè)地產(chǎn)受上述的各種風(fēng)險因素的影響更顯著，因為商業(yè)物業(yè)的成長周期很長，在前期的幾年當(dāng)中可能需要持續(xù)的資金投入來營造商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)氛圍，一旦遇到市場的下調(diào)周期或金融危機(jī)等，將會導(dǎo)致大量的商業(yè)地產(chǎn)的資金鏈的斷裂，大量的商業(yè)爛尾樓就會出現(xiàn)。上一輪廣州的商業(yè)地產(chǎn)消化期花了10年時間，在近10年時間里廣州基本上沒有商業(yè)地產(chǎn)的新開工項目，無論是寫字樓還是酒店都是如此。但住宅地產(chǎn)不同，在中國目前隨著城市化的進(jìn)程，住房需求還是很大的，是一種穩(wěn)定潛在的剛性需求，成交量的低迷，歸根到底還是價格與消費者的心里預(yù)期價格不一致，房價調(diào)整到合適的范圍，市場一定還是可以再重新熱起來，這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)周期的表現(xiàn)。但是商業(yè)地產(chǎn)一旦面臨市場環(huán)境的惡化，就根本沒有成交量，只有爛尾樓，也要一直等到運行周期的好轉(zhuǎn)之后才可能復(fù)蘇?？梢哉f是商業(yè)地產(chǎn)的運行周期的振幅明顯要大于住宅地產(chǎn)。
　　
　　
　　三、總結(jié)
　　
　　上述分析的結(jié)果表明商業(yè)地產(chǎn)的投資面臨的資金壓力要明顯大于住宅，所以面臨的風(fēng)險比住宅地產(chǎn)就更大。作為商業(yè)地產(chǎn)投資的高風(fēng)險也伴隨著高回報。商業(yè)地產(chǎn)作為將來發(fā)展的熱點還是值得投資的。前提是你要認(rèn)清自身的實力，結(jié)合項目本身有一個風(fēng)險的全面認(rèn)識，具備完善的商業(yè)地產(chǎn)運營的能力，最重要的是能夠提供給商業(yè)地產(chǎn)運行足夠的資金，對企業(yè)自身資金鏈要有一個很好的預(yù)算，對市場風(fēng)險要有足夠的認(rèn)識。世界500強(qiáng)的企業(yè)走到現(xiàn)在80%都是靠穩(wěn)健的財務(wù)政策，這樣才能在一輪又一輪的金融風(fēng)暴中保持上百年屹立不倒，商業(yè)地產(chǎn)也是同樣道理的，不要因為市場的一時的火熱就大肆擴(kuò)張，在企業(yè)做預(yù)算的時候，不要只著眼于當(dāng)前高漲時期的市場，還要考慮市場不景氣的時候的風(fēng)險，所以開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)更要結(jié)合企業(yè)自身的條件，適度控制發(fā)展速度和規(guī)模才能保證企業(yè)健康的運行下去。
　　
　　四、相應(yīng)的風(fēng)險防范措施
　　
　?。ㄒ唬╋L(fēng)險預(yù)防
　　首先對國家宏觀調(diào)控政策和利率調(diào)整等要有足夠的認(rèn)識，商業(yè)地產(chǎn)的影響要有一定得預(yù)見。對于已經(jīng)定位的項目要從開發(fā)環(huán)節(jié)上牢牢把握，盡量縮短從項目決策到最后的招商運營直接投入使用，特別是吸引有實力的租戶入住是很重要的環(huán)節(jié)，在項目的前期就要開始考慮，現(xiàn)在有的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，提前開始招商，然后根據(jù)租戶的要求進(jìn)行開發(fā)，就像大連萬達(dá)的開發(fā)模式，這樣給項目的招租環(huán)節(jié)帶來很大的便利，也能使項目商圈能夠快速的成熟，快速回籠資金?？焖俚赝瞥鼍褪潜苊庠陧椖窟\作期間宏觀政策出現(xiàn)大的不利調(diào)整。實現(xiàn)這一目標(biāo)，需要各個環(huán)節(jié)的順利對接，包括項目前期的策劃、規(guī)劃報批，建筑工期，租賃招商等，都能夠按時完成。對于可以控制的風(fēng)險，如策劃風(fēng)險，管理風(fēng)險等，我們應(yīng)該從有利于項目發(fā)展的角度做到最好。在減輕和預(yù)防項目風(fēng)險時，應(yīng)該根據(jù)抓住項目環(huán)節(jié)的主要方面，來重點關(guān)注，及時相應(yīng)的采取對策。
　?。ǘ╋L(fēng)險轉(zhuǎn)移
　　風(fēng)險轉(zhuǎn)移是一種有效的降低風(fēng)險的方式，目前國內(nèi)的開發(fā)商都選擇了合作開發(fā)模式，可以將自身的弱項與相應(yīng)的強(qiáng)勢單位進(jìn)行合作，如可以與有雄厚資金的投資銀行，有豐富商業(yè)運營經(jīng)驗的海外背景的機(jī)構(gòu)和開發(fā)商等進(jìn)行合作，這樣可以有效地降低項目的資金壓力。在項目的銷售方面可以適當(dāng)?shù)倪x擇小量的單位進(jìn)行出售，前提是要能控制項目的整體運行的商業(yè)環(huán)境，不少開發(fā)商都選擇了出售5-10%比例出售產(chǎn)權(quán)，這在一定程度上也能快速的緩解企業(yè)的資金壓力。
　　此外也可以考慮，出售一定年限的商業(yè)物業(yè)，尤其是商場、酒店物業(yè)可以把經(jīng)營期內(nèi)必經(jīng)的非正常經(jīng)營期所引起的風(fēng)險，或因經(jīng)營管理不善造成的非正常經(jīng)營期人為延長而引起的風(fēng)險轉(zhuǎn)移出去。
　　最后就是工程的風(fēng)險完全可以通過出包的方式轉(zhuǎn)移給工程承包商，但是合同必須簽訂得詳細(xì)、周密，明確違約的處罰辦法。
　　另外，購買一定數(shù)量的針對風(fēng)險較大方面的保險，是一種及時、有效、合理分?jǐn)偨?jīng)濟(jì)損失和獲得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞?，也是國家大力提倡的方式?
　　
　　參考文獻(xiàn)：
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