韓振華　殷躍建　丁　珊

提要城市規(guī)模的外延型擴(kuò)張使得產(chǎn)業(yè)和居住區(qū)在城區(qū)外圍形成新的功能分區(qū)，有主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)在前、后期住宅跟進(jìn)的開(kāi)發(fā)區(qū)，也有住宅開(kāi)發(fā)在前的。結(jié)合城市功能分區(qū)理論，本文以武漢市為例對(duì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)之間的發(fā)展關(guān)系進(jìn)行分析，認(rèn)為工業(yè)與商業(yè)和居住配套是互為支撐的，無(wú)論是在怎樣定位的產(chǎn)業(yè)區(qū)，其住宅和勞動(dòng)場(chǎng)所相對(duì)平衡才合適。

關(guān)鍵詞：功能分區(qū)；主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)；工作型擇居

中圖分類(lèi)號(hào)：F127文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

開(kāi)發(fā)區(qū)作為近年來(lái)我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)，其主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益顯著。然而，城市擴(kuò)張過(guò)程中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)很大程度上影響甚至制約了開(kāi)發(fā)區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這兩大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是值得深入研究探討的。

一、城市擴(kuò)張過(guò)程中的功能分區(qū)

（一）城市功能分區(qū)理論基礎(chǔ)。城市作為人類(lèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體，最先開(kāi)始的功能劃分是從生產(chǎn)活動(dòng)領(lǐng)域開(kāi)始的。韋伯的工業(yè)區(qū)位論挑選了經(jīng)濟(jì)活動(dòng)三大基本環(huán)節(jié)中的工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)作為研究對(duì)象，通過(guò)探索工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的區(qū)位原理，試圖解釋人口的地域間大規(guī)模移動(dòng)以及城市的人口與產(chǎn)業(yè)的集聚原因。

與韋伯的最小費(fèi)用區(qū)位論不同的是，以霍特林為代表的區(qū)位相互依存學(xué)派，假定的線狀市場(chǎng)上存在相互競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)，認(rèn)為能夠占有更大的市場(chǎng)地域的區(qū)位是最佳區(qū)位。與此相反，以廖什為代表的利潤(rùn)最大化區(qū)位理論卻從需求出發(fā)，認(rèn)為最佳區(qū)位是收入和費(fèi)用的差的最大點(diǎn)，也就是利潤(rùn)最大點(diǎn)。

克里斯塔勒的中心地理論對(duì)城市區(qū)位、規(guī)模以及職能和媒介的城市時(shí)空分布進(jìn)行了研究，認(rèn)為高級(jí)中心地間距大、數(shù)量少，而低級(jí)中心地間隔小、數(shù)量多；決定各級(jí)中心地商品和服務(wù)供給范圍大小的重要因子是經(jīng)濟(jì)距離，它是主要由費(fèi)用、時(shí)間、勞動(dòng)力三要素決定的，但消費(fèi)行為也影響到經(jīng)濟(jì)距離的大小。

（二）現(xiàn)代城市功能分區(qū)的發(fā)展。六十年代以來(lái)，隨著社會(huì)生產(chǎn)力的進(jìn)一步發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步，城市功能分區(qū)的理論和實(shí)踐有了新的發(fā)展。英國(guó)1970年開(kāi)始建設(shè)的新城──米爾頓·凱恩斯，不設(shè)置過(guò)分集中的工業(yè)區(qū)，而把工廠、行政、經(jīng)濟(jì)和文化管理機(jī)構(gòu)等有機(jī)地布置在居住地段附近，形成綜合居住區(qū)，并基本做到就業(yè)和居住就地平衡。1977年底在秘魯利馬簽署的《馬丘比丘憲章》，強(qiáng)調(diào)要努力創(chuàng)造綜合的、多功能的環(huán)境，提出不要過(guò)分追求嚴(yán)格的功能分區(qū)，以免損害城市各個(gè)組成部分之間的有機(jī)聯(lián)系。2000年“美國(guó)精明增長(zhǎng)聯(lián)盟”，確定精明增長(zhǎng)的核心內(nèi)容是：用足城市存量空間，減少盲目擴(kuò)張；加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有社區(qū)的重建，重新開(kāi)發(fā)廢棄、污染工業(yè)用地，以節(jié)約基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)成本；城市建設(shè)相對(duì)集中，密集組團(tuán)，生活和就業(yè)單元盡量拉近距離，減少基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)和使用成本。

二、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)在城市擴(kuò)張中的發(fā)展關(guān)系分析

（一）主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)的土地區(qū)位關(guān)系（這里講的房地產(chǎn)是狹義的商品房）。區(qū)域增長(zhǎng)極理論認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)首先出現(xiàn)和集中在具有創(chuàng)新能力的行業(yè)，而不是同時(shí)出現(xiàn)在所有部門(mén)，這些具有創(chuàng)新能力的行業(yè)常常聚集于經(jīng)濟(jì)空間的某些點(diǎn)上，就形成了增長(zhǎng)極。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，就是在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中起主導(dǎo)作用的產(chǎn)業(yè)，它是指那些產(chǎn)值占有一定比重，采用了先進(jìn)技術(shù)，增長(zhǎng)率高，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)，對(duì)其他產(chǎn)業(yè)和整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展有較強(qiáng)帶動(dòng)作用的產(chǎn)業(yè)。在城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)有著舉足輕重的地位。現(xiàn)階段，由于城區(qū)存量土地得不到盤(pán)活以及住房投資性需求的增加，住宅區(qū)呈現(xiàn)向外擴(kuò)張的趨勢(shì)。企業(yè)是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的載體，企業(yè)的進(jìn)駐同樣需要大量的土地，尤其是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，更是需要合理規(guī)劃利用的土地。下面舉例說(shuō)明：

以沌口開(kāi)發(fā)區(qū)（武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)）為例：沌口開(kāi)發(fā)區(qū)作為一個(gè)以工業(yè)為基礎(chǔ)的新興區(qū)域，絕大部分土地被用于工業(yè)開(kāi)發(fā)，住宅和商業(yè)主要是作為輔助而存在。作為一個(gè)增長(zhǎng)極，它的推動(dòng)性產(chǎn)業(yè)吸引和拉動(dòng)周?chē)貐^(qū)的要素和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不斷地趨向增長(zhǎng)極，從而加快自身的成長(zhǎng)。根據(jù)沌口開(kāi)發(fā)區(qū)總體規(guī)劃調(diào)整規(guī)劃2008年將適當(dāng)增加開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)用地特別是產(chǎn)業(yè)用地?？紤]開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地特別是產(chǎn)業(yè)用地不足的現(xiàn)實(shí)，對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)用地進(jìn)行建設(shè)適宜性評(píng)價(jià)和不影響開(kāi)發(fā)區(qū)生態(tài)環(huán)境的前提下，適當(dāng)調(diào)減非建設(shè)用地比例，增加建設(shè)用地特別是產(chǎn)業(yè)用地比例。（圖1）

對(duì)于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，其所能實(shí)現(xiàn)的工業(yè)總產(chǎn)值對(duì)GDP貢獻(xiàn)率要高于房地產(chǎn)業(yè)，合理的產(chǎn)業(yè)布局能使極化效應(yīng)更加顯現(xiàn)，所以從土地區(qū)位上看，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)占據(jù)了核心的地理位置，同時(shí)與其配套的相關(guān)工業(yè)、物流、科教研發(fā)也獲得了大量的土地。相比較而言，商品房和住宅用地比重小，從未來(lái)的出讓形式上看，新增住宅用地也是非常有限的。

（二）主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)的發(fā)展速度關(guān)系分析。是房地產(chǎn)跟著主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)跑，還是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)隨著房地產(chǎn)形勢(shì)走？下面舉例簡(jiǎn)單分析主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)之間先行后續(xù)的關(guān)系。

1、產(chǎn)業(yè)先行，住宅跟進(jìn)

（1）武漢光谷。2004年以前，光谷的樓盤(pán)銷(xiāo)售周期是市區(qū)的兩倍，而且空置率高。2006年富士康即將落戶(hù)光谷的消息傳出：整個(gè)工程累計(jì)投資有望達(dá)40億美元，政府投資及富士康企業(yè)投資相當(dāng)于再造一座中等城市，光谷樓市隨即急轉(zhuǎn)上揚(yáng)。

對(duì)比2006年3月與2007年3月份其所在的關(guān)山片住房成交均價(jià)情況可知：2006年關(guān)山片3月商品住房成交均價(jià)為2，896.6元/平方米；2007年關(guān)山片3月商品住房成交均價(jià)3，362.54元/平方米，同期上漲465.94元/平方米，漲幅為16.09%。全市商品住宅同期上漲355.48元/平方米，漲幅為9.94%。

增長(zhǎng)極除了具備極化效應(yīng)外，還向周?chē)貐^(qū)進(jìn)行要素和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)輸出，從而刺激和推動(dòng)周?chē)貐^(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這是增長(zhǎng)極的擴(kuò)散效應(yīng)。從住房成交均價(jià)情況來(lái)看，很明顯，關(guān)山片區(qū)的漲幅要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于全市的漲幅，高出約6個(gè)百分點(diǎn)。富士康效應(yīng)帶來(lái)的直接增長(zhǎng)和激活效應(yīng)迅速拉升了光谷的樓價(jià)和區(qū)域價(jià)值。

（2）沌口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。沌口開(kāi)發(fā)區(qū)作為武漢市重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，有力地拉動(dòng)了全市經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。這期間商品住宅發(fā)展也很快，但主要是定向開(kāi)發(fā)，房?jī)r(jià)走勢(shì)上揚(yáng)趨勢(shì)并不明顯。（圖2）

從兩個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)的數(shù)據(jù)對(duì)比可以看出，沌口開(kāi)發(fā)區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅要低于光谷開(kāi)發(fā)區(qū)的房?jī)r(jià)，而且銷(xiāo)售均價(jià)同期相比也略顯低。

作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的開(kāi)發(fā)區(qū)，其功能結(jié)構(gòu)對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的影響是長(zhǎng)遠(yuǎn)的。增長(zhǎng)極的極化效應(yīng)和擴(kuò)散效應(yīng)的綜合影響，稱(chēng)之為溢出效應(yīng)。如果極化效應(yīng)大于擴(kuò)散效應(yīng)，則溢出效應(yīng)為負(fù)值，結(jié)果有利于增長(zhǎng)極的發(fā)展；反之，溢出效應(yīng)為正值，則對(duì)周?chē)貐^(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有利，而不利于增長(zhǎng)極自身的發(fā)展。所以，在開(kāi)發(fā)區(qū)成立之初和發(fā)展過(guò)程中要協(xié)調(diào)好主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度之間的關(guān)系。光谷經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展明顯快于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度?？紤]增長(zhǎng)極的擴(kuò)散效用，居住成本會(huì)隨著產(chǎn)業(yè)提升作用有所下降，所以主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)到了一定周期后才應(yīng)該形成相當(dāng)規(guī)模的小區(qū)開(kāi)發(fā)和商業(yè)配套。在光谷片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛的情況下應(yīng)該適當(dāng)限制住宅供地，減緩增速，使之與產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期和速度相適應(yīng)。從沌口開(kāi)發(fā)區(qū)房?jī)r(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭來(lái)看，其產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)具備一定規(guī)模，相應(yīng)的行政、居住、商業(yè)等配套發(fā)展速度稍微慢于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)只是作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的配套開(kāi)發(fā)。武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)總體規(guī)劃調(diào)整規(guī)劃2008年又將適當(dāng)增加開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)用地特別是產(chǎn)業(yè)用地，適當(dāng)調(diào)減非建設(shè)用地比例。行政措施動(dòng)態(tài)的調(diào)整對(duì)保持主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展是非常必要的。

2、住宅先行，產(chǎn)業(yè)跟進(jìn)（漢口北）。與產(chǎn)業(yè)先行不同的是，漢口北已經(jīng)形成相當(dāng)規(guī)模的居住區(qū)，房?jī)r(jià)已經(jīng)在一個(gè)相對(duì)高位運(yùn)行，尤其是漢口北的盤(pán)龍城。2006年盤(pán)龍城片區(qū)的樓盤(pán)均價(jià)為2，000元/平方米。到了2007年，隨著盤(pán)龍城片區(qū)土地供應(yīng)量的增大，樓盤(pán)的價(jià)格也開(kāi)始上漲，均價(jià)為3，200元/平方米，較去年同期增長(zhǎng)超過(guò)50%。

規(guī)劃建設(shè)中的國(guó)際商貿(mào)中心項(xiàng)目等，將促使生活配套不斷完善，作為武漢市的又一個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，如果其極化效應(yīng)還沒(méi)來(lái)得及顯現(xiàn)，就被過(guò)快上漲的土地價(jià)格制約，那么產(chǎn)品的生產(chǎn)成本和物流成本必將隨之升高，產(chǎn)品將沒(méi)有市場(chǎng)。一旦主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)成本增加、利潤(rùn)攤薄、企業(yè)入駐門(mén)檻變高，有可能產(chǎn)生入駐企業(yè)逃逸現(xiàn)象；另一方面口岸經(jīng)濟(jì)區(qū)房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，在一定程度上將抑制自住型購(gòu)房，使得該區(qū)域的房屋空置率高。因此，要適當(dāng)保持增長(zhǎng)極的溢出效應(yīng)為負(fù)值，才能更好地建設(shè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。

（作者單位：中國(guó)地質(zhì)大學(xué)資源學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1]李小建主編.李小建，李國(guó)平，曾剛，覃成林，林炳耀，張文忠等編著.經(jīng)濟(jì)地理學(xué)[M].高等教育出版社，1999.

[2]崔功豪，魏清泉，陳宗興編著.區(qū)域分析與規(guī)劃[M].高等教育出版社，1999.