王麗娟

摘要:城鎮(zhèn)土地質(zhì)量反映了城鎮(zhèn)社會經(jīng)濟發(fā)展綜合水平的一個方面,而城鎮(zhèn)土地質(zhì)量又通過城鎮(zhèn)基準地價體現(xiàn),因此,可以認為城鎮(zhèn)社會經(jīng)濟發(fā)展水平與城鎮(zhèn)基準地價之間應該有正相關(guān)的關(guān)系。本文基于這個觀點,通過比較云南省保山市施甸、昌寧兩個縣的城鎮(zhèn)基準地價水平與社會經(jīng)濟發(fā)展情況,分析這兩個縣的地價與社會經(jīng)濟發(fā)展水平不匹配的原因,探討如何協(xié)調(diào)城鎮(zhèn)基準地價與社會經(jīng)濟發(fā)展水平之間的關(guān)系。

關(guān)鍵詞:不同區(qū)域;城鎮(zhèn)基準地價;比較

全國各縣(市)已建立了城鎮(zhèn)基準地價體系,為制定土地管理的各項政策、法規(guī)、措施提供了依據(jù),為政府管理地產(chǎn)市場提供了價格數(shù)據(jù),為企業(yè)改制、核定企事業(yè)單位所占有使用的土地資產(chǎn)量提供了依據(jù)等。但是,現(xiàn)行的基準地價存在很多地價水平與城鎮(zhèn)社會經(jīng)濟情況不符的現(xiàn)象,在這種情況下,勢必會影響基準地價的指導作用。因此,要充分發(fā)揮城鎮(zhèn)基準地價應有的作用,就必須協(xié)調(diào)這種不合理的現(xiàn)象。

1基準地價的比較

1.1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇

本文選擇了云南省保山市同屬于十五等的施甸、昌寧兩個縣的城鎮(zhèn)基準地價進行比較研究,原因是這兩個縣基準地價的評估基準日都為2003年3月31日,基準地價內(nèi)涵也一樣,都采用了收益還原法、成本法等方法進行評估,因此有共同的比較基礎(chǔ),為進一步的研究提供了條件。

兩個縣的基準地價水平詳見表1、表2。

1.2 價格水平的比較

各類用地的基準地價比較見圖1、圖2、圖3。

(1)商業(yè)用地

(2)住宅用地

(3)工業(yè)用地

從圖1-圖3可以看出施甸縣的各類各級別地價都比昌寧縣高出較多。兩縣城鎮(zhèn)基準地價水平的差異是否都是因為城鎮(zhèn)土地質(zhì)量引起的呢?下面深入分析這種差異的原因,研究是否有其他因素造成了城鎮(zhèn)基準地價的差異。

2分析基準地價水平差異的原因

影響土地價格的因素有一般因素、區(qū)域因素、個別因素。一般因素是指對土地價格高低及其變動具有普遍性、一般性和共同性影響的因素,這些因素對地價的影響是整體性的,覆蓋整個區(qū)域,對宗地價格的影響不是很明顯,但決定了宗地價格的基礎(chǔ)。區(qū)域因素是土地所在地區(qū)的特性而影響地價的因素,即土地所在地區(qū)的自然條件與社會經(jīng)濟、行政因素相結(jié)合所形成的地區(qū)特點所影響的地價因素,決定了某地區(qū)的整體價格水平。個別因素是指影響宗地價格的因素。由于基準地價代表的是區(qū)域平均價格,因此本文著重選取區(qū)域因素分析基準地價水平差異的原因。

2.1兩縣的社會經(jīng)濟發(fā)展水平比較

本文選取了2003年8個總體指標與6個平均指標來比較兩縣的社會經(jīng)濟發(fā)展水平,見表3、表4。

從表3、表4可以看出施甸縣的社會經(jīng)濟發(fā)展水平明顯低于昌寧縣的社會經(jīng)濟發(fā)展水平,但是從基準地價顯示,施甸縣的各類各級基準地價均明顯高于昌寧縣,因此,本文認為一定有其他因素導致了兩縣的基準地價水平與社會經(jīng)濟發(fā)展水平不匹配。為此,本文又比較了在基準地價測算過程中兩縣各參數(shù)的選用情況。

2.2兩縣的基準地價評估參數(shù)的選擇比較

施甸縣與昌寧縣都采用了收益還原法評估商業(yè)用地一級土地的價格。影響收益還原法評估價格準確性的兩個關(guān)鍵因素是土地純收益與土地還原利率,兩縣選取的參數(shù)值見表5。

從表5可以看出施甸縣采用的土地純收益高于昌寧縣的土地純收益,但從實際情況來看,昌寧縣土地市場發(fā)育更完全、社會經(jīng)濟發(fā)展水平更高,昌寧縣的土地純收益應高于施甸縣的土地純收益才符合實際。

土地還原利率施甸縣采用的值比昌寧縣的低兩個百分點。從土地還原利率確定的方法來看,土地還原利率等于安全利率加風險調(diào)整值,2003年銀行一至三年期的貸款利率為5.49%,因此,施甸縣僅考慮了0.51%的風險調(diào)整值,而昌寧縣考慮了1.51%的風險調(diào)整值,兩縣的社會經(jīng)濟發(fā)展情況、土地市場等方面有差異,但這種差異還不足以使這兩縣的土地市場風險差異在3倍左右,這明顯不符合實際。

2.3小結(jié)

通過以上兩個方面的比較可以看出,由于在基準地價評估過程中參數(shù)選擇的不同導致了基準地價與社會經(jīng)濟發(fā)展水平不協(xié)調(diào),使在統(tǒng)一的價格內(nèi)涵、相同的估價方法的情況下,社會經(jīng)濟發(fā)展水平較高的昌寧縣基準地價水平反而比昌寧縣基準地價水平低。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)是因為目前在基準地價評估中沒有形成相對合理、統(tǒng)一的測算參數(shù),而各評估機構(gòu)、各評估人員對基準地價測算參數(shù)又有不同的理解,使得測算參數(shù)的選擇較隨意,這就在一定程度上制約了基準地價的科學性、規(guī)范性與實用性,同等不同區(qū)域的城鎮(zhèn)基準地價也就沒有了均衡可比性。

3結(jié)論

隨著地產(chǎn)市場的發(fā)育與建立,我國土地制度的不斷完善,地價對社會進步和經(jīng)濟發(fā)展的作用越來越明顯,準確評估土地價格顯得格外重要。影響土地價格準確性的一個關(guān)鍵因素就是地價參數(shù)的選取。雖然在估價規(guī)程中有明確說明各種估價方法應如何應用,各地價參數(shù)應如何選取,但在實際操作中,各地價參數(shù)的選取往往不能按照規(guī)程中的規(guī)定生搬硬套。目前評估出的基準地價往往與城市社會經(jīng)濟發(fā)展水平不符,主要原因就是測算參數(shù)的確定較隨意,各估價機構(gòu)又缺乏必要的業(yè)務溝通,導致估價人員在評估社會經(jīng)濟發(fā)展水平相當?shù)某擎?zhèn)基準地價時,估價參數(shù)的選擇差異較大。

如何保證基準地價與城市社會經(jīng)濟發(fā)展水平相符,這就需要根據(jù)各城市的社會經(jīng)濟發(fā)展水平,統(tǒng)一部分重要的測算參數(shù)。至于統(tǒng)一哪些參數(shù),需要根據(jù)估價理論,結(jié)合城鎮(zhèn)基準地價評估的實際情況,深入分析估價參數(shù)體系而定。

《工業(yè)用地最低出讓價標準》將全國所有縣(市)分為十五等,這個分等大致與各縣(市)的社會經(jīng)濟發(fā)展水平相符,因而,可以參照這個劃分,以“等”為梯度,分別統(tǒng)一每等的估價參數(shù),從而為該等的縣(市)的基準地價評估提供了參考,避免出現(xiàn)估價參數(shù)與社會經(jīng)濟發(fā)展水平不匹配的現(xiàn)象。

參考文獻:

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