劉　亮

龍德置地成功在被稱為“睡城”的天通苑地區(qū)開發(fā)出龍德廣場項目，等于是擁有了一頭“現(xiàn)金?！?， 擁有了一個防范風(fēng)險的避風(fēng)港

張翔家住京北明天第一城，第一次進(jìn)龍德廣場是被老婆拉著去逛那里剛剛開業(yè)的家樂?！，F(xiàn)在他已經(jīng)喜歡上這個地方了，每周都會去，而且經(jīng)常一呆就是大半天，原因是這里能夠為他提供一站式的購物及娛樂服務(wù)。

在這里，購置日常生活用品可以去家樂福，購買建材可以去百安居，買書可以去紙老虎圖書城，買電器可以去國美。廣場里還有電影院、美食城、溜冰場和健身中心等服務(wù)設(shè)施，可謂非常方便。

龍德廣場是由北京龍德置地有限公司開發(fā)和運營的一個商業(yè)房地產(chǎn)項目，位于昌平區(qū)與朝陽區(qū)交界的立水橋北側(cè)，2005年年底破土動工，整個項目規(guī)劃34萬平方米，其中24萬平方米為商業(yè)面積，項目被定位為一個區(qū)域性的購物中心。

龍德廣場于2008年7月19日全面開業(yè)，而2007年8月家樂福已經(jīng)率先入駐并開業(yè)。據(jù)龍德置地有限公司董事總經(jīng)理王杰介紹，目前，龍德廣場商業(yè)面積的簽約率已經(jīng)達(dá)到了93%，開業(yè)率達(dá)85%，簽約部分的年租金收入高達(dá)1.8億元人民幣。

與商家一拍即合

龍德廣場開業(yè)之前，一度飽受爭議，24萬平方米的商業(yè)面積能否在天通苑地區(qū)消化，讓很多人都為它捏著一把汗。

據(jù)王杰介紹，龍德廣場原來是北京糧食集團(tuán)旗下西北郊糧庫的一塊倉儲用地，在“退四進(jìn)六”的策略指導(dǎo)之下，京糧集團(tuán)旗下的糧庫全部退出北京四環(huán)，遷至六環(huán)一線。在這個過程中，京糧集團(tuán)出售過一些地塊。當(dāng)然，京糧集團(tuán)更期待能夠?qū)崿F(xiàn)對于土地的連片開發(fā)，實現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值。

2003年，大連一方集團(tuán)看中了這塊倉儲用地，并找到京糧集團(tuán)，商談開發(fā)事宜。大連一方是一家跨地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，在沈陽、大連等地都有成功開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項目的案例，并與家樂福、百安居等大型連鎖超市建立了戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。

大連一方提出來要利用這一地塊開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)，但當(dāng)時大連一方對這一建議沒有充足的數(shù)據(jù)支持，心理也沒有底，于是大連一方就組織大量人力，花了近兩年的時間，進(jìn)行深入調(diào)研。

當(dāng)時的天通苑地區(qū)被稱為“睡城”，原因是在這里交通、購物和就醫(yī)都很不方便，購物只有一些零散的商業(yè)網(wǎng)點。然而，按照老北京的習(xí)慣，這里是上風(fēng)上水的好地方，還是有很多人到這里來買房子，但買了房并不入住，即便是入住的人也只是在這里睡覺，上班、購物、娛樂等等都還是要去城里。顯然，這些居民有就近購物、娛樂的需求。

調(diào)研還發(fā)現(xiàn)，天通苑雖然是經(jīng)濟(jì)適用房，但入住的居民層次復(fù)雜，很多家庭有車，甚至開寶馬、奔馳的也不少，居民當(dāng)中有很多在中關(guān)村、CBD上班，有很強(qiáng)的消費實力。而且天通苑周邊還分布著北苑家園、萬科星園、明天第一城等10多個樓盤。北部還有20多個別墅區(qū)。

調(diào)研人員還仔細(xì)研究了天通苑附近的市政規(guī)劃設(shè)計圖，發(fā)現(xiàn)規(guī)劃中的城市輕軌13號線和地鐵5號線將在待開發(fā)的地塊附近交匯，未來安立路和立湯路將拓寬為雙向八車道，不但交通便利，而且按照規(guī)劃，未來這里的長住人口將會增加到100萬以上。

前期和家樂福、百安居等大型連鎖超市的接觸，也增加了大連一方的信心。按照家樂福、百安居的選店標(biāo)準(zhǔn)，方圓五公里半徑內(nèi)常住人口達(dá)到20萬，就可以開一家店。當(dāng)時，這片區(qū)域已經(jīng)聚集了40多萬人口。家樂福憑借其敏銳的商業(yè)嗅覺，已經(jīng)注意到這個地區(qū)了。當(dāng)聽說大連一方要在這里開發(fā)商業(yè)不動產(chǎn)的時候，家樂福方面非常高興，不但表示愿意入住，而且表示愿意出更高的租金。

調(diào)研結(jié)果讓大連一方和京糧集團(tuán)吃了定心丸，當(dāng)別人還在猶豫的時候，兩家公司合資成立了龍德置地有限公司，下定決心要在這里開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項目了。

家樂福的示范效應(yīng)

商業(yè)地產(chǎn)又分為物流批發(fā)、純商業(yè)零售、酒店、寫字樓等多種類型。天通苑不是商務(wù)區(qū)，而是一個居民住宅中心區(qū)，這里沒有商務(wù)空間，龍德置地的管理層用排除法的方式，確定在這一區(qū)域更適合做商業(yè)零售項目。“經(jīng)過進(jìn)一步的數(shù)據(jù)分析，我們將龍德廣場定位為一個中檔偏上的大型商業(yè)購物中心?！蓖踅芙榻B。

按照大連一方以往開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)驗，100萬的消費人口，需要1.8萬到2萬平方米的超市，需要2萬到3萬平方米的百貨，需要1萬多平方米的電影院……這些業(yè)態(tài)面積加起來，就是龍德廣場規(guī)劃的商業(yè)面積——24萬平方米。

項目定位確定了之后，龍德置地還在項目的整體規(guī)劃設(shè)計方面下了一番功夫，通過拓寬增加道路，讓龍德廣場四面臨街，在廣場周圍設(shè)計了近3000個停車場，主體店設(shè)計在項目的兩側(cè)，中間是精品店和美食街。

龍德置地將項目招商分為前期招商、中期招商和后期招商三個階段。在項目建設(shè)之前，龍德置地就和家樂福、萬達(dá)影城、百安居、翠微百貨等商家，提前簽訂了招商合同，并根據(jù)這些商家的要求，進(jìn)行工程的設(shè)計和建設(shè)。

家樂福在龍德廣場租了2.8萬平米的商業(yè)面積。2007年8月家樂福率先入駐并開業(yè)。龍德店是家樂福在中國的101家，開業(yè)當(dāng)天刻意避開周六，結(jié)果當(dāng)日客流量還是超過了7萬人，銷售額達(dá)238萬人民幣。開業(yè)第二天前來購物的消費者達(dá)10萬人，銷售額270萬，創(chuàng)造了家樂福里開業(yè)前兩天客流量和銷售額的新紀(jì)錄。

家樂福龍德店的成功，吸引了其他商家的注意，使一部分還在觀望的商家迅速落單。特力屋、浩沙健身、國美電器、紙老虎圖書城、屈臣氏也紛紛與龍德廣場簽約，帶動了龍德廣場的中期招商工作。龍德廣場在正式開業(yè)之前，簽約的商家已經(jīng)達(dá)到了54家。

一個有意思的插曲是，翠微百貨之前已經(jīng)和龍德廣場簽約，決定租用三層共2.8萬平方米的商業(yè)面積，但在家樂福龍德店開業(yè)的第三天，看到家樂福龍德店開業(yè)的火爆場面，翠微百貨當(dāng)即決定以同樣的租價，拿下已有三層之上的第四層，使自己在龍德廣場中的商業(yè)面積達(dá)到了3.9萬平方米。

一家名為迪卡儂的品牌連鎖店，很早就和龍德廣場的招商人員接觸，在觀望了兩年多之后，也于2008年和龍德廣場簽約。迪卡儂以前從來不進(jìn)地下室，但在龍德廣場，其選擇了在地下部分開店。以前迪卡儂的單店面積不超過5000平方米，在龍德廣場，它也突破了這個慣例。

2008年1月，萬達(dá)影院龍德店開業(yè)。應(yīng)萬達(dá)院線的要求，該影院建有9個廳，2159個座位，是北京市最大的影院。萬達(dá)影院開業(yè)，標(biāo)志著龍德廣場娛樂服務(wù)功能的啟動，帶動了浩沙冰場、浩沙健身、大玩家電玩城紛紛開業(yè)。至此，龍德廣場基本上實現(xiàn)了為附近居民提供一站式購物加娛樂服務(wù)的目標(biāo)。

龍德廣場從商業(yè)定位，到招商，到開業(yè)運營，整體效果都非常好，進(jìn)一步增強(qiáng)了項目投資方大連一方和京糧集團(tuán)的相互信任。京糧集團(tuán)也認(rèn)識到大連一方是一家在商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方面，非常專業(yè)和務(wù)實的企業(yè)，可以完全放心地將龍德廣場的建設(shè)及運營交給其去運作。

“睡城”牽出“現(xiàn)金?！?/p>

2009年春節(jié)前，《中國新時代》記者在龍德廣場看到一家三口，正在購買年貨。他們告訴記者，龍德廣場太大了，而且大部分地方都已經(jīng)開張，一天時間都逛不過來，他們每次來都只能逛其中的一部分。由于家就住在附近，現(xiàn)在他們購物和娛樂首先想到的就是龍德廣場，就連春節(jié)的年貨都打算在龍德廣場買了。

據(jù)了解，2008年7月19日，龍德廣場主力店全面開業(yè)，廣場內(nèi)的精品街和美食街也在北京奧運會前后開業(yè)。而此時，天通苑地區(qū)已經(jīng)告別了原先 “睡城”的稱號，成為了生機(jī)和活力之城。

目前天通苑地區(qū)的常住人口已經(jīng)突破了100萬，交通已經(jīng)非常便利，這一地區(qū)居民的消費潛能正在被釋放出來。來自家樂福的數(shù)據(jù)顯示，家樂福龍德店開業(yè)130天時，銷售額達(dá)到了1.3億，平均每天的銷售額是100萬元，每天每平方米的銷售額是64元人民幣。

據(jù)龍德廣場的保安介紹，目前每天下午5點，龍德廣場周邊的近3000個停車位就已經(jīng)停滿了，周末每到中午，近3000個停車位便已經(jīng)停滿了，可見周圍居民到這里來購物的熱情之高。

2008年底，已經(jīng)有近100家商業(yè)企業(yè)與龍德廣場簽約并開業(yè)，租金收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了預(yù)期。據(jù)王杰介紹，廣場一樓的租金目前達(dá)到了22元/平方米/天?？吹缴碳矣?，廣告商也開始積極爭奪龍德廣場內(nèi)部及周邊的廣告位。龍德置地原來預(yù)期項目開業(yè)之后第四年，廣告位的價格可以賣到6000元/平方米/月/塊。事實上，2009年初，龍德廣場廣告位已經(jīng)賣出了每月每塊兩萬塊錢的價格。

為了幫助商家提高業(yè)績，龍德置地專門成立了龍德運營管理公司，為商家進(jìn)行運營咨詢支持和物業(yè)服務(wù)。

龍德廣場的前期投資共10億元，部分來自龍德置地兩個股東的自有資金，另一部分則來自于銀行貸款。從銀行評估的角度也可以看出龍德廣場項目正在迅速增值。項目開建之前，銀行對于該項目的評估價為8億元。家樂福開業(yè)之后，龍德置地申請第二批貸款，銀行評估該項目價值23億元。龍德廣場全面開業(yè)之后，簽約率非常高，銀行的評估價已經(jīng)超過了30億元。

王杰介紹，商業(yè)地產(chǎn)具有高投資、高風(fēng)險、高回報的特點。商業(yè)地產(chǎn)的回報率之高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了住宅項目。但投資商業(yè)地產(chǎn)，一是必須做好前期的調(diào)研、規(guī)劃，否則高投資、高風(fēng)險帶來的可能是低回報、零回報，北京市就有很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)到后期爛尾，官司纏身的案例；二是要堅持只租不售，保證商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一，這樣才能夠保證物業(yè)的統(tǒng)一管理和經(jīng)營。

數(shù)據(jù)顯示，香港的房地產(chǎn)企業(yè)遠(yuǎn)比大陸的同類企業(yè)抗風(fēng)險能力強(qiáng)，負(fù)債率低，原因是香港的房地產(chǎn)企業(yè)一般都有長期持有的物業(yè)，可以用固定物業(yè)抵押向銀行貸款。而大陸的很多房地產(chǎn)公司沒有長期持有的物業(yè)，只能以待開發(fā)的項目向銀行貸款，導(dǎo)致其負(fù)債率高，抗風(fēng)險能力低。

而擁有自己的商業(yè)物業(yè)，可以大大提高房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險能力。龍德置地成功開發(fā)出龍德廣場項目，等于是擁有了一頭“現(xiàn)金?！?，擁有了一個防范風(fēng)險的避風(fēng)港。據(jù)了解，龍德置地將利用已經(jīng)取得的經(jīng)驗，繼續(xù)在北京開發(fā)新的商業(yè)房地產(chǎn)項目。