靳　茂

房地產(chǎn)作為未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一大消費(fèi)熱點(diǎn)，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快發(fā)展有著十分重要的作用。遺憾的是，由于種種原因，房地產(chǎn)業(yè)陷入了這樣的困境：一方面，房地產(chǎn)價(jià)格的飛漲，老百姓買不起房，無(wú)論怎么提高居民收入增長(zhǎng)速度也跟不上房?jī)r(jià)上漲的速度；另一方面，習(xí)慣了畸高利潤(rùn)的地產(chǎn)商們不愿降低房?jī)r(jià)，而呼吁政府維持高房?jī)r(jià)救房企。近日一些地方政府出臺(tái)政策要處罰降價(jià)銷售的房地產(chǎn)企業(yè)，則把這種地方政府、房企、銀行和老百姓之間的利益矛盾關(guān)系赤裸裸地展現(xiàn)在公眾面前。

毋庸置疑，目前各地房?jī)r(jià)還是較高，老百姓買不起房是市場(chǎng)低迷的主因。刺激消費(fèi)、改善民生的唯一辦法是降低房地產(chǎn)價(jià)格，但是如果房?jī)r(jià)降得過(guò)快過(guò)低將造成兩個(gè)后果。第一，極大地壓縮開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間，使得開(kāi)發(fā)商投資開(kāi)發(fā)的積極性降低，從而導(dǎo)致地方政府“土地財(cái)政”收入的減少和地方GDP增速的減緩；第二，可能導(dǎo)致大量房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，進(jìn)而累及銀行業(yè)。因此，上述后果所涉及的利益主體——地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)和金融企業(yè)，對(duì)降房?jī)r(jià)都不積極，而恰恰是這些利益主體對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展擁有更多的發(fā)言權(quán)和主導(dǎo)權(quán)。

如何破解目前中國(guó)房地產(chǎn)的困境呢?唯有調(diào)整結(jié)構(gòu)和改革模式是唯一出路。

應(yīng)該把改善民生與調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)緊密結(jié)合起來(lái)，加大保障性住房的供給。香港地區(qū)和新加坡的保障性住房比例分別達(dá)到了50％和84％，而近期全國(guó)各地公布的2008年住房建設(shè)計(jì)劃中的保障性住房比例各地有較大差異，但大多數(shù)在10％～20％之間。其中，蘭州市保障性住房比例相對(duì)較高，占總量的38.74％，而合肥市僅占到總量的1.16％。未來(lái)要學(xué)習(xí)借鑒香港地區(qū)和新加坡的經(jīng)驗(yàn)，積極推進(jìn)社會(huì)保障住宅體系的大規(guī)模建設(shè)，大幅度增加保障性住房比例，同時(shí)要加快完善全國(guó)統(tǒng)一的保障性住房配售條件、輪候、流轉(zhuǎn)，管理等方面制度規(guī)范，杜絕保障性住房的完全市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)和商業(yè)化投資炒作。

還應(yīng)該把促進(jìn)房地產(chǎn)繁榮與改革中央與地方財(cái)稅體制和改革房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式緊密結(jié)合起來(lái)。一方面要采取切實(shí)措施調(diào)整中央和地方的財(cái)政收入分配關(guān)系，增加地方留成稅收，改變地方政府過(guò)度依賴土地出讓金收入維持財(cái)政運(yùn)轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀；另一方面要著手改革現(xiàn)有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，比如可以采取“政府出地，開(kāi)發(fā)商建房”。政府提供成熟土地，并按“代建制”即建設(shè)主體招投標(biāo)的模式實(shí)行各類房屋的建設(shè)，地產(chǎn)商只能買賣地上建筑部分的房屋，地皮部分則以稅收或租金方式由政府根據(jù)地價(jià)增值情況逐年累進(jìn)或分年限向房屋購(gòu)買者征收。另外，在現(xiàn)行的模式下，最近國(guó)內(nèi)一些地方采取限定地價(jià)和限定房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)招標(biāo)開(kāi)發(fā)模式也值得推廣。