崔　婷　趙衡宇　方茂青　田密蜜　武文婷

【摘 要】 本文結(jié)合城市老舊住區(qū)街道商業(yè)重組與空間整治策略，探討老舊住區(qū)進(jìn)一步開發(fā)商業(yè)模式和激發(fā)社區(qū)活力的策略：1、重組住區(qū)商業(yè)功能，整改建筑空間；2、改變商業(yè)布局，凈化住區(qū)市場；3、催生商業(yè)新業(yè)態(tài)，提高住區(qū)生活品質(zhì)。

【關(guān)鍵詞】 老舊住區(qū)；街道商業(yè)；活力；社區(qū)改造

隨著中國城市的高速發(fā)展，探討城市老舊住區(qū)商業(yè)的活力和塑造特色問題越來越有其戰(zhàn)略性價值，也是近幾年來隨著中國舊城改造的深入進(jìn)行而提出的迫切要求。在此，本文結(jié)合老舊住區(qū)街道商業(yè)重組與空間整治策略，探討老舊住區(qū)進(jìn)一步開發(fā)商業(yè)模式和激發(fā)社區(qū)活力策略。

一、城市老舊住區(qū)商業(yè)的現(xiàn)狀及其衰落

住區(qū)街道商業(yè)以一定地域居住區(qū)為載體，以區(qū)域內(nèi)社區(qū)群眾為主要服務(wù)對象，以便民利民為宗旨，以不斷提升居民綜合生活質(zhì)量和提高社區(qū)歸屬感為目標(biāo)，通過各種商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)業(yè)種和商業(yè)功能的集聚，提供日常物質(zhì)生活、精神生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。其特性：首先是地域性，以居住區(qū)為載體，主要為本地區(qū)居民服務(wù)，不具廣域性；其次是目的性，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)；最后是多樣性，集購物、休閑、娛樂、餐飲、服務(wù)多種功能于一體，匯多元商業(yè)業(yè)態(tài)于一身［1］。因此住區(qū)街道商業(yè)具有穩(wěn)定的市場基礎(chǔ)，并將隨著居民收入水平的提高得到更大的發(fā)展。其永遠(yuǎn)是住區(qū)是否具有活力的主要因素。而住區(qū)街道的繁榮是社區(qū)是否具有活力和特色的主要因素，也是城市特色維系的根本命脈。

1、商業(yè)現(xiàn)狀

（1）空間布局：大多數(shù)社區(qū)帶有濃厚的“住宅底商”的特點，沿主街而立。（2）業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：以菜市場，小型副食品、餐飲、服飾、五金店為主。各類臨時地攤偶有出現(xiàn)，特色專賣店、便民生活服務(wù)網(wǎng)點配備不足，基本無大型消費場所。（3）經(jīng)營方式：小商點仍然帶有城鎮(zhèn)傳統(tǒng)商業(yè)痕跡，在商品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量、從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)道德等方面已經(jīng)不能滿足當(dāng)前的消費需求。（4）商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式：大多數(shù)房產(chǎn)開發(fā)商重住宅建設(shè)，忽視商業(yè)物業(yè)的建設(shè)，以傳統(tǒng)的概念建設(shè)商業(yè)物業(yè)，不能適應(yīng)大型商業(yè)、餐飲、菜市場等商業(yè)業(yè)態(tài)對商業(yè)物業(yè)的要求。（5）周邊環(huán)境：店鋪四周的公共生活場所的相關(guān)配套公共設(shè)施相對滯后。

2、衰落老化的原因

（1）居住人員結(jié)構(gòu)的改變。隨著城市的發(fā)展，大量外地務(wù)工人員來此居住，原居民逐漸搬離；在此居住10-20年的老居民，正逐漸老年化。（2）原規(guī)劃的限制，這里所說的城市老舊住區(qū)一般始建于上世紀(jì)80年代初，公共服務(wù)設(shè)施和市政設(shè)施尚可，但隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，相關(guān)配套設(shè)施己顯落后。（3）居民消費觀念的改變，隨著社區(qū)居民消費水平的提高，消費層次從小康全面邁向比較富裕，消費觀念也隨之發(fā)生革命性的變化，以物質(zhì)消費為主的傳統(tǒng)消費觀轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代的綜合消費觀，以家庭為載體的休閑消費、文化消費、娛樂消費、服務(wù)消費成為生活的主流。

二、進(jìn)一步開發(fā)城市老舊住區(qū)街道商業(yè)的模式和策略的探討

1、社區(qū)底商發(fā)展模式的升級

社區(qū)底商一般指開發(fā)利用住宅的底層建筑，從事零售商業(yè)和服務(wù)業(yè)。社區(qū)街道的商業(yè)強調(diào)的是本社區(qū)的特色，在社區(qū)底商和居住環(huán)境“軟硬”條件集中配套上下功夫，與大型購物中心區(qū)別開來著眼于生活服務(wù)為主，使社區(qū)底商因社區(qū)生活配套而存在，使商業(yè)資源配置更合理，降低居民區(qū)的噪音污染，避免開發(fā)商重復(fù)投資和建設(shè)。

2、社區(qū)商業(yè)街發(fā)展模式的優(yōu)化

社區(qū)商業(yè)街是指由相當(dāng)數(shù)量營業(yè)面積不同、經(jīng)營不同類別商品和服務(wù)的商店有規(guī)律地排列組合的商品交易服務(wù)場所。其存在形式分為帶狀式商業(yè)街和環(huán)型組團(tuán)式商業(yè)街?？紤]到商業(yè)街的服務(wù)商圈和輻射功能，大中小型三種商業(yè)街各自的經(jīng)營定位應(yīng)有所不同，社區(qū)商業(yè)街要和住宅區(qū)融為一體，成為一條真正的“生活街”，社區(qū)商業(yè)街不僅僅是一個購物場所，而是一個集購物、餐飲、服務(wù)業(yè)、交往交流為一體的生活空間［2］。

3、購物中心發(fā)展模式的創(chuàng)新

社區(qū)購物中心集購物、服務(wù)、休閑、娛樂于一體，能滿足居民多樣化的消費需求；社區(qū)購物中心實施團(tuán)組式開發(fā)，融合各種新型商業(yè)業(yè)態(tài)，以生鮮食品超市為主力，集品牌薈萃的專賣店為特色，融各種便利的餐飲、娛樂、健身、服務(wù)設(shè)施為一體，能滿足消費者一站式的消費需要［3］。社區(qū)購物中心實施集約化經(jīng)營，管理成本低，商業(yè)帶動效應(yīng)強，容易凝聚人氣。由于老舊住區(qū)受原規(guī)劃的限制，不一定能承受建造購物中心所需要的用地，其模式不一定適合所有的老舊住區(qū)，需結(jié)合具體情況加以分析利用。

三、結(jié)合老舊住區(qū)街道商業(yè)重組與整治的探討

中國城市中，上世紀(jì)80年代建造的單位區(qū)占了相當(dāng)大的比例，在發(fā)展中，逐步形成了1-3萬人口的中型居住社區(qū)，這里的居民大部分都已在此地居住了10-20年，居民間情感維系度好，對該地區(qū)懷有很深的情感。所以不管從人文方面，還是動遷成本方面來說，推倒重建都是弊大于利的。因此，延續(xù)城市文脈和活力，有機整改社區(qū)的商業(yè)功能和居住環(huán)境，增強社區(qū)活力，延續(xù)已有的生活方式、空間特征和歷史文化，對于城市脈絡(luò)可持續(xù)地發(fā)展具有重要意義。筆者結(jié)合這一類城市老舊住區(qū)改造，粗略提出若干策略：

1、重組住區(qū)商業(yè)功能，整改建筑空間

針對住區(qū)商業(yè)其特定的消費對象、消費定位，逐漸拓寬商業(yè)服務(wù)功能，例如餐飲，快餐、酒吧、咖啡屋等不僅解決了人們購物、娛樂過程中的飲食問題，也是朋友們約會、休閑的良好場所。文化，圖書館、圖書閱覽室、電子閱覽室、書吧等，豐富了社區(qū)的業(yè)余生活。同時，在建筑空間整治策略上，可運用立體的空間分區(qū)，部分建筑一層作為沿街商鋪，整改店面，規(guī)范經(jīng)營，或建成尺度親切風(fēng)情獨具的商業(yè)街。通過拆除、加建、改建等整改手段，改善商業(yè)住宅道路交通活動設(shè)施，以爭取已有資產(chǎn)的最大增值空間。

2、改變商業(yè)布局，凈化住區(qū)市場

好的住區(qū)街道的商業(yè)，不應(yīng)是“小店鋪”+“馬路菜場”，衰敗與“臟、亂、差”的代名詞，而應(yīng)逐漸形成新型的住區(qū)商業(yè)構(gòu)架，規(guī)范市場秩序，整頓住區(qū)商業(yè)面貌。集購物、餐飲、娛樂、休閑、文化，便民服務(wù)和社區(qū)服務(wù)于一體的，開放式的，為居民提供多方面、多功能、多層次的服務(wù)體系。依托城市中心商圈，發(fā)展特色商業(yè)，塑造商業(yè)類型、空間多樣化，力圖將城市中不同的（娛樂休閑、文化藝術(shù)等）商業(yè)類型置入住區(qū)；臨時攤位有時有需求，滿足不同階層人群的需要；小店鋪綜合治理，提高產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量。

3、催生商業(yè)新業(yè)態(tài)，提高住區(qū)生活品質(zhì)

社區(qū)街道商業(yè)不僅要有百貨、副食品店、餐飲、美發(fā)美容等常規(guī)商業(yè)業(yè)態(tài)，還應(yīng)該有機整合諸如健身中心、KTV、圖書館、小型旅行社等更具城市區(qū)域特色的商業(yè)業(yè)態(tài)，使得這種區(qū)域特色得以凝練，從而更加符合人們現(xiàn)代的生活觀念，同時也是依靠各方力量，吸引多元資本的重要渠道。創(chuàng)新發(fā)展形式，營造特色休閑場所、風(fēng)情購物底商區(qū)、主題商業(yè)街、文化娛樂中心等具有多重功能的商業(yè)配套，使居民不出社區(qū)就能滿足生活、娛樂多方面的需求。不僅可以提高社區(qū)的生活質(zhì)量，也提升了城市品質(zhì)。

【參考文獻(xiàn)】

［1］ 沈萌萌．社區(qū)商業(yè)的理論與模式［J］．城市問題，2003，（2）：40-44．

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［3］ 王曉玉．國外社區(qū)商業(yè)發(fā)展的理論與實踐［J］．上海經(jīng)濟(jì)研究，2002，（11）：68-73．