張　昭　陳兀梧

人口因素可以劃分為人口總量變化和人口結(jié)構(gòu)的變化。人口總量變化與人口結(jié)構(gòu)變化都將對房地產(chǎn)市場需求總量造成波動。房地產(chǎn)市場可以細分為增量房市場（一手房市場或新房市場）和存量房市場（二手房市場），增量房市場帶動房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，而存量房市場則主要帶動房地產(chǎn)經(jīng)紀等中介服務業(yè)務。人口因素對房地產(chǎn)市場的影響主要通過影響新房市場容量而影響二手房市場，并造成相關(guān)服務行業(yè)的波動。

根據(jù)美國經(jīng)濟學家李奧（F.de leeuw）的研究，住宅需求收入彈性為0.6-0.9，小于1，說明住宅是一種缺乏彈性的必需品，一旦人們購置了住房后，短期內(nèi)一般不會有購房需求。由于房地產(chǎn)的耐久性，增量住房需求（住宅市場規(guī)模）規(guī)模主要取決于新增住房需求和改善性住房需求的大小。根據(jù)本文研究，由于人口結(jié)構(gòu)的變遷和城市化進程的推進，我國增量房需求在未來十年可以維持基本穩(wěn)定。

一、“城市化進程”的推進對住宅市場規(guī)模的影響分析

近十幾年，城市農(nóng)民工、外來工、流動人口和學生是城市發(fā)展的重要群體，隨著經(jīng)濟的逐漸發(fā)展，大量畢業(yè)學生與外來務工人員在城市區(qū)域集中，帶來市場活動、商業(yè)經(jīng)營及服務業(yè)的發(fā)展。城市發(fā)展吸引了大量人口從農(nóng)村轉(zhuǎn)移至城市，并帶來城市住宅市場的需求增長。

1. “城市化進程”的持續(xù)推進保證新增住房需求的穩(wěn)定

根據(jù)經(jīng)濟學納瑟姆曲線理論，城市化率超過30%時，國家將進入高速城市化階段，直至城市化水平達到70%左右。美國在1880~1960年，日本在1930~1970年間先后完成了納瑟姆曲線中的高速城市化過程。1952年至1978年間，我國城市化率年均提高0.21個百分點，1979年至1995年間，我國城市化率增長速度加快，年均提高0.65個百分點。1996年，我國城市化率達到30%，開始進入納瑟姆曲線中高速城市化區(qū)間。1996年至2007年間，我國城市化率年均提高1.32個百分點。到2007年末時，我國城市化率已提高到44.94%。假設(shè)未來能夠保持年均提高1個百分點，我國城市化率將在2033年達到70%，即我國高速城市化進程至少可以持續(xù)至2030年。

根據(jù)本文對人口波動的測算，至2033年，我國城鎮(zhèn)人口年均增加約1,400萬人。按國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，2005年底，全國城市人均住宅建筑面積為26.1平方米。假設(shè)城市人均住宅建筑面積不變（實際上會逐年提高），保守估計，至2033年，全國累計需要新增住房建筑面積超過100億平方米，年均需新增住房建筑面積約3.64億平方米。

如圖2所示，假設(shè)2033年前我國城市化率年均提高1個百分點，由于人口總數(shù)的變化，我國每年新增城鎮(zhèn)人口呈現(xiàn)“先揚后抑”的態(tài)勢。盡管如此，至2020年，我國每年新增城鎮(zhèn)人口仍然可以保持1,500萬人的增長速度。至2020年左右，預計我國人口總數(shù)將達到頂峰。之后，由于人口基數(shù)的下降，我國年均新增城鎮(zhèn)人口數(shù)將逐年下降至1,000萬左右。

新增城鎮(zhèn)人口數(shù)的波動與變化將影響“城市化”過程中的剛性住房需求，根據(jù)預測的數(shù)據(jù)，由基本居住需求決定的較為剛性的新增住房需求的減少。根據(jù)上述人口數(shù)量的變化，本文預測，房地產(chǎn)行業(yè)景氣程度將在2020年左右經(jīng)歷一個峰值后表現(xiàn)出明顯的下降。

從短期角度看，我國年均新增城鎮(zhèn)人口數(shù)從2008年可能出現(xiàn)一次短周期波動，這次波動預期在2009年達到短周期最低點，至2012年達到短周期最高峰，之后將進入漫長的持續(xù)減少時期。

因此，由城市化進程造成新增城鎮(zhèn)人口波動將影響住宅需求規(guī)模。

2. 相關(guān)假設(shè)變化對上述預測的影響分析

前文所做出的預測性分析基于以下幾個假設(shè)：

① 中國“城市化進程”至2030年保持1%的增長速度。

② 人口出生率與死亡率保持穩(wěn)定。

③ 影響城市化進程的政策因素保持穩(wěn)定，如戶口政策、移民政策、就業(yè)政策等。

④ 居民人均居住面積保持穩(wěn)定，維持在26平方米。

⑤ 經(jīng)濟增長保持穩(wěn)定。

本文所做出這些預測主要是基于我國城市化率年均提高1個百分點的假設(shè)前提。任何影響“城市化進程”的因素以及影響居民住房需求的因素變化都將改變上述預測的結(jié)果。

影響中國“城市化”進程對住宅市場規(guī)模變化的因素可以劃分為經(jīng)濟發(fā)展類因素、政策類因素和居住條件類因素等。經(jīng)濟發(fā)展類因素主要指經(jīng)濟發(fā)展速度，若經(jīng)濟發(fā)展較快，城市勞動力需求增加，城市住宅市場的需求規(guī)模也會出現(xiàn)相應的增長；若經(jīng)濟發(fā)展速度較慢，城市勞動力需求降低，大量城市務工人員返鄉(xiāng)，城市住宅市場需求將出來萎縮。政策性因素主要指人口政策、移民就業(yè)政策等，如若計劃生育政策出現(xiàn)松動、允許外來居民購買低價住房等，城市住宅需求將出來增長。居住條件類因素主要指人均建筑面積的變化，若居民負擔住房能力降低，將出現(xiàn)住宅市場需求總量的下降。表2列示了各類因素對房地產(chǎn)市場的影響方式。

3. 居住水平的改善促進房地產(chǎn)市場的規(guī)模的擴大

居住水平的不斷提高帶來了大量改善性住房需求。世界主要發(fā)達國家房地產(chǎn)市場的發(fā)展經(jīng)驗表明，當一國城市人均住宅建筑面積在達到30~35平方米之時，一國的城鎮(zhèn)居民將會保持持續(xù)旺盛的居住需求。根據(jù)原建設(shè)部政策研究中心《中國全面小康社會的居住目標研究》報告，到2020年，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積將達到35平方米。假定全國城市人均住宅建筑面積保持2005年26.1平方米，以及全國城鎮(zhèn)人口總數(shù)保持2007年末5.94億人不變，保守估計，至2020年，全國城鎮(zhèn)居民累計需要改善性住房建筑面積超過53億平方米，年均需改善性住房建筑面積約3.52億平方米。

2008年我國商品住宅需求約為4.8億平方米以上，本文基于中國城市化進程的假設(shè)與原建設(shè)部政策研究中心的預測目標，預測我國未來商品住宅的年均需求量，用以衡量我國房地產(chǎn)周期的長期趨勢。由于人口總數(shù)的變化，導致每年總需求量的出現(xiàn)波動。

本文做出預測的一個重要前提是假設(shè)全國商品房住宅生產(chǎn)能力保持穩(wěn)定增長速度，城鎮(zhèn)新增非商品住宅絕對數(shù)值保持穩(wěn)定，即年均2.27億平方米（此數(shù)值為2004~2007年城鎮(zhèn)新增非商品住宅均值）。2007年末，實際商品住宅竣工量為4.78億平方米，與本文的預測的商品住宅需求量4.49億平方米比較接近。

根據(jù)分析，在商品住宅的新增需求的改善性需求中，改善性需求在短期更易受到調(diào)控政策與宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響。因此，從短期看，對調(diào)控政策及經(jīng)濟發(fā)展的心理預期將影響居民改善性住房需求的實現(xiàn)。

4.人口老齡化趨勢將降低未來居民購房支出能力

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展與人口政策關(guān)系密切。由于計劃生育政策的實行，我國人口結(jié)構(gòu)老齡化趨勢日益明顯。如果現(xiàn)行計劃生育政策及其他影響人口增長趨勢的政策不發(fā)生重大改變，我國將于2016年左右進入老齡化社會，即60歲以上人口占全社會人口總數(shù)10%以上，并在2033年左右達到全社會總?cè)丝诘?0%以上。

人口老齡化對房地產(chǎn)行業(yè)的影響在于其降低全社會購房支出的比例，即意味著全社會對商品住宅的需求將被老年養(yǎng)護支出所“擠出”。如果城市人均住宅建筑面積目標由于人口老齡化而降低，則會導致房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間因人口老齡化趨勢而提前縮減。

根據(jù)人口老齡化的發(fā)展趨勢，居民改善性住房需求將由于社會人口老齡化過程的加劇而降低。因此，前文所預測居民改善性住房需求可能高于實際住房需求。

二、“嬰兒潮”、人口年齡結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)需求波動

1.中國歷史上兩次“嬰兒潮”保證了兩次置業(yè)高峰的存在

從歷史上看，“嬰兒潮”的出現(xiàn)都將在未來推動房地產(chǎn)市場的繁榮，如美國的“baby boom”（1946~1964年）和日本的“團塊一代”（1947~1949年）。

1946~1964年間，美國共計出生人口約7,800萬人，是美國歷史上出生人數(shù)最多的時代，這部分人口稱為“baby boom”，占成年人的35%，占勞動人口的41%。隨著“baby boom”一代人的成長，美國在1976~1990年和1993~2005年出現(xiàn)了兩次置業(yè)高峰，前者以首次置業(yè)為主，后者以二次置業(yè)為主。

1947~1949年間，日本同樣迎來了空前的嬰兒出生高峰，3年內(nèi)出生嬰兒的總數(shù)超過800萬人。這一數(shù)字被稱為日本歷史上“空間絕后”的“嬰兒潮”，這一代人在日本也被稱為“團塊一代”。從1975年開始，“團塊一代”開始進入置業(yè)高峰。1980~1990年間，京都府、東京都、大阪府等地土地價格上漲幅度均在4倍以上。

我國在1962~1975年間和1981~1997年間出現(xiàn)過兩次“嬰兒潮”，在這兩段期間，每年新出生嬰兒數(shù)至少在2,000萬人以上，這兩段“嬰兒潮”的存在保證了我國房地產(chǎn)至少存在兩次置業(yè)高峰。

2.購房者具有顯著的年齡結(jié)構(gòu)特點

人口結(jié)構(gòu)也是影響房地產(chǎn)需求的重要因素。根據(jù)中國指數(shù)研究院2007年的調(diào)查結(jié)果，在2007年，25~35歲的年青人是第一大購房群體，約占購房者總數(shù)的50%，這些人大多屬于首次置業(yè)；35~45歲之間的中年人是第二大購房群體，約占購房者總數(shù)的25%，而這些人大多屬于二次置業(yè)。這兩部分人的購房需求，占據(jù)我國房地產(chǎn)需求的主導地位。

3.人口結(jié)構(gòu)特征決定房地產(chǎn)市場波動性質(zhì)

25~35歲人群是第一大購房群體，這類人群購房的目的是滿足居住需要，其需求彈性小，具備購房能力的人群不易受到收入價格等因素的影響。35~45歲人群是第二大購房群體，這類人群的購房目的是改善居住條件需要，其需求彈性大，即使具備購房能力，其需求易受到收入水平、住宅價格等因素的影響，具備投機性。通過預測分析不同年齡階段人口數(shù)量，可以分析每一階段房地產(chǎn)市場的需求特征。

根據(jù)對我國25~45歲人口數(shù)據(jù)的分析與預測，該年齡段人群在2006~2007年達到頂峰，約為4.5億，其中25~35歲人口為1.77億，35~45歲人口為2.72億。但25~35歲年齡段人口數(shù)量與35~45歲年齡段人口數(shù)量變化存在顯著差異。

具體而言，35~45歲人口在2007年達到峰值，約為2.72億人，之后開始以較快速度下降，大致在2019年達到谷底。而25~35歲人口從1996年即已開始下降，預計將在2009年達到谷底，屆時約為1.75億人，之后開始回升，在2017~2018年間到達峰值，屆時約為2.10億人。由此也可以看出，我國房地產(chǎn)市場在2000~2007年間的快速發(fā)展主要由二次置業(yè)需求（即改善性住房需求）推動。

2008~2010年間，25~35歲人口和35~45歲人口數(shù)量出現(xiàn)同時下降，意味主要購房需求將加速下降。我國房地產(chǎn)周期自2008年進入調(diào)整階段符合人口波動特征。前瞻地看，25~35歲人口的下降狀況將在2010開始慢慢改變，隨著25~35歲人口數(shù)的增加，首次置業(yè)需求有望在2010年后開始逐步回升，屆時房地產(chǎn)市場亦將開始受益于第二波嬰兒潮的推動。

根據(jù)適齡人口數(shù)的變化趨勢，若經(jīng)濟發(fā)展保持穩(wěn)定，在2010年，房地產(chǎn)市場將逐漸走向繁榮，房地產(chǎn)市場價格進入新一輪上升周期。根據(jù)人口結(jié)構(gòu)特征，本文預測此輪房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整在2010年結(jié)束。若宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)波動，房地產(chǎn)市場回暖時間則相應出現(xiàn)提前或延遲。

三、基于城市化進程與人口年齡結(jié)構(gòu)特征對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的建議

1. 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營方式將由不規(guī)范階段轉(zhuǎn)向有序競爭階段

根據(jù)城市化進程與人口總量的變化，房地產(chǎn)市場規(guī)模步入逐步縮小的階段，意味著房地產(chǎn)行業(yè)將由規(guī)模擴大階段轉(zhuǎn)向市場份額競爭階段，房地產(chǎn)市場將由賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場，房產(chǎn)的質(zhì)量、品味、品牌、資金實力等相關(guān)因素將成為決定房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的決定性因素。

在這一階段，企業(yè)規(guī)模重要性越來越大。企業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢可以表現(xiàn)為以下兩個方面：一是市場份額的增長使公司能通過更大的規(guī)模經(jīng)濟降低成本；二是更大的公司規(guī)模能夠有助于防止公司被惡意收購。房地產(chǎn)行業(yè)通過擴大規(guī)?？梢越档推髽I(yè)的經(jīng)營成本，也可通過技術(shù)革新、規(guī)?；藴驶?、分工細化（即住宅產(chǎn)業(yè)化）大幅降低生產(chǎn)成本。譬如，美國Centex公司先后通過并購Fox&Jacob公司、Cavco Industries，引入工業(yè)化生產(chǎn)住房的新模式，縮短了住房建設(shè)工期，進一步加強了在生產(chǎn)和運營管理上的能力。由于需要巨大的資金購置用于開發(fā)的土地，具備規(guī)模優(yōu)勢的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，融資渠道一般更為廣泛，融資成本也低于其它企業(yè)。這在個階段，能夠獲得發(fā)展所需要的土地并收購其他企業(yè)以繼續(xù)擴大規(guī)模，具備規(guī)模優(yōu)勢及較強融資能力的房地產(chǎn)企業(yè)將最終勝出。

2.房地產(chǎn)市場需求由改善性（投機性）需求主導轉(zhuǎn)向居住性需求主導

根據(jù)人口結(jié)構(gòu)變化特征，25~35歲購房人群將逐漸開始成長為主力購房人群。住宅產(chǎn)品將由滿足改善性需求特征（如超過100平方米住房、市中心區(qū)域、別墅型住宅等）轉(zhuǎn)向居住性需求特征（如交通方便區(qū)域、小戶型、適合租用型住宅等）轉(zhuǎn)變。房產(chǎn)利用空間效率、品味將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要競爭性因素。

3.政府應根據(jù)實際情況，引導房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展

從城市化進程與人口結(jié)構(gòu)特征考慮，未來10年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展主線應維持于滿足于群眾居住性需求的角度。基于這一目的，政府應積極鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商從事經(jīng)濟適用房、廉租房建設(shè)，限制投機性住房需求，控制房地產(chǎn)市場房產(chǎn)價格。同時，政府應該從宏觀角度制定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，謀求各地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)有序的發(fā)展，使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與各地經(jīng)濟發(fā)展相適應。

（作者單位：中央財經(jīng)大學 中國金融發(fā)展研究院）