楊紅旭

不應(yīng)任由“國(guó)進(jìn)民退”,否則是開(kāi)歷史倒車。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)似乎得了“青春期狂躁癥”,而近期引起業(yè)界熱烈討論的是:國(guó)企尤其是央企加速擴(kuò)張、瘋狂搶地的現(xiàn)象。

今年以來(lái),國(guó)企在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)非常搶眼。5-6月,北京多個(gè)地王都被國(guó)企收入囊中,比如作為央企的中化集團(tuán),旗下一家名不見(jiàn)經(jīng)傳的公司豪奪廣渠路地王。8-9月,上海的風(fēng)頭蓋過(guò)北京,中海地產(chǎn)以70億元拿下長(zhǎng)風(fēng)地塊,一躍成為全國(guó)年度地王;緊接著,滬上地產(chǎn)巨頭綠地集團(tuán)又以73億元拿下徐匯濱江地塊,刷新了全國(guó)地王紀(jì)錄。

國(guó)企緣何如此血脈賁張?筆者歸結(jié)為四點(diǎn)。其一,有錢。去年中央推出“4萬(wàn)億投資計(jì)劃”,多數(shù)投向了“鐵公機(jī)”項(xiàng)目和重大工業(yè)項(xiàng)目,這些領(lǐng)域多由國(guó)企控制;另外,今年前三季度新增貸款達(dá)近9萬(wàn)億元之巨,其中大部分貸給了國(guó)企。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)門檻較低,有錢能使鬼推磨。

其二,有利。房地產(chǎn)是公認(rèn)的高利潤(rùn)行業(yè),前些年完全可以定義為暴利行業(yè),行業(yè)利潤(rùn)率遠(yuǎn)超全社會(huì)平均水平。此外,今年以來(lái)實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)相比,復(fù)蘇時(shí)間滯后,很多國(guó)企不愿把錢投進(jìn)主業(yè),房地產(chǎn)業(yè)成為最佳選擇。

其三,有地。由于歷史原因,部分國(guó)企擁有大量土地,當(dāng)初拿地成本很低,甚至是免費(fèi)劃撥的。土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的生產(chǎn)要素,有地就有利可圖。以前這些“大地主”沒(méi)有深切地認(rèn)識(shí)到這種價(jià)值,現(xiàn)在都把土地當(dāng)成了“寶貝”。況且,近幾年國(guó)家對(duì)土地的控制越來(lái)越嚴(yán),再不加快開(kāi)發(fā),那些閑置多年的土地可能被收回。

其四,有膽。今年有些地王價(jià)格之高,不僅讓民眾驚罕,也讓民企開(kāi)發(fā)商膽戰(zhàn)心驚,比如潘石屹在競(jìng)標(biāo)失利后,不禁大呼地價(jià)泡沫。國(guó)企在拿地上面如此冒進(jìn),除了有錢之外,還受特殊機(jī)制驅(qū)動(dòng)。大型國(guó)企的領(lǐng)導(dǎo),有點(diǎn)像政府官員,經(jīng)常會(huì)受到任期內(nèi)政績(jī)的激勵(lì),由于風(fēng)險(xiǎn)低、收益高,往往敢于放手一搏。比如說(shuō),高價(jià)拿地后如果市場(chǎng)向好,則企業(yè)成績(jī)單會(huì)很漂亮,假如不幸市場(chǎng)大跌,項(xiàng)目虧損,那也是國(guó)家的損失,不像民企老板那樣等于“割肉”。另外,同樣是查處閑置用地,國(guó)土部門對(duì)國(guó)企會(huì)“睜只眼、閉只眼”,反正是國(guó)有資產(chǎn)嘛,國(guó)企浪費(fèi)點(diǎn)資源無(wú)大礙,可讓民企違法獲利問(wèn)題可就嚴(yán)重了。

那么,國(guó)企和民企在中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中,應(yīng)各自扮演什么樣的角色?

首先,不應(yīng)任由“國(guó)進(jìn)民退”,否則是開(kāi)歷史倒車。上世紀(jì)末和本世紀(jì)初,隨著國(guó)企改革的大力推進(jìn),掀起了一股國(guó)有和集體所有地產(chǎn)企業(yè)改制潮,從而大大激發(fā)了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的活力。另外,國(guó)資委明確規(guī)定了國(guó)資控制的七個(gè)行業(yè),其中并無(wú)房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是一個(gè)市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè),應(yīng)鼓勵(lì)不同所有制的企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng),而不能放任國(guó)企以壟斷資源之優(yōu)勢(shì),阻礙市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

其次,需要規(guī)范國(guó)企行為。想要提高中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的水平和質(zhì)量,必須創(chuàng)造和維護(hù)公平、公正、合理的市場(chǎng)環(huán)境。為了配合住房保障建設(shè),政府完全可以讓國(guó)企更多地參與,因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)屬于微利,廉租房開(kāi)發(fā)商基本無(wú)利可圖,民企參與開(kāi)發(fā)的熱情不高。那些僅因?yàn)槭种杏绣X、抱著暴利企圖、不考慮風(fēng)險(xiǎn)的外行國(guó)企,盲目在房地產(chǎn)市場(chǎng)橫沖直撞,既擾亂市場(chǎng)秩序,又很有可能以投資失敗告終,這是對(duì)國(guó)有資源的浪費(fèi)、國(guó)有資產(chǎn)的損耗。

對(duì)此,筆者提出兩條建議。一方面,政府應(yīng)加強(qiáng)國(guó)資監(jiān)管,限制企業(yè)胡亂開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。國(guó)資委曾計(jì)劃從2004年起,圈定中房、保利、華潤(rùn)、招商等16家央企,主業(yè)從事房地產(chǎn),其他央企則把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離給這16家?？蛇@一計(jì)劃在實(shí)施過(guò)程中,卻遭遇巨大阻力,如今136家央企中居然有七成染指房地產(chǎn)。

另一方面,對(duì)于那些有錢有地的國(guó)企,想要分享房地產(chǎn)行業(yè)的高成長(zhǎng)和高收益,完全可以通過(guò)股權(quán)投資或合作開(kāi)發(fā)的形式,通過(guò)出資或出地,讓優(yōu)質(zhì)、專業(yè)的開(kāi)發(fā)商具體運(yùn)作。(作者為上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng))