楊紅旭

目前開(kāi)發(fā)商基本沒(méi)能力操縱價(jià)格。

近期，上海樓市重現(xiàn)“排隊(duì)”現(xiàn)象，甚至有樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)前五天就有人搶位，“黃牛黨”隨之重出江湖，恍如回到2004和2007年的繁華夢(mèng)境。此事并非上海獨(dú)有，北京、深圳、重慶等多個(gè)城市皆如此，只是程度不一。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)外出現(xiàn)了不同看法。一種聲音認(rèn)定這是虛假現(xiàn)象，背后既有大量的假按揭，又有開(kāi)發(fā)商雇人排隊(duì)，純屬人為營(yíng)造熱銷(xiāo)局面，持此觀點(diǎn)者業(yè)外人士居多，尤以“唱空派”狂狷。而多數(shù)業(yè)內(nèi)人士承認(rèn)其真實(shí)性，但在是短期反彈還是樓市全面回暖上，存在明顯意見(jiàn)分歧。

筆者覺(jué)得房屋成交量反彈，已成既定事實(shí)，爭(zhēng)議徒費(fèi)口舌。春節(jié)過(guò)后，全國(guó)很多大城市樓市成交量明顯增長(zhǎng)，如上海3月份銷(xiāo)售的商品住宅高達(dá)156萬(wàn)平方米，環(huán)比2月上升近一倍，不僅比去年月均成交量多一倍，甚至還略高于市場(chǎng)繁榮期的2007年3月。其中絕大部分屬于真實(shí)成交。

面對(duì)樓市這種逆經(jīng)濟(jì)大勢(shì)而上揚(yáng)的事實(shí)，很多人心存疑惑，部分民眾下意識(shí)地把矛頭指向開(kāi)發(fā)商。因?yàn)檫^(guò)去幾年房?jī)r(jià)高漲期，確實(shí)有不良開(kāi)發(fā)商利用市場(chǎng)信息的不對(duì)稱(chēng)性，把購(gòu)房人耍得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)。憤懣之余，包括學(xué)者在內(nèi)的一些人認(rèn)為:這一切亂相皆因中國(guó)的地產(chǎn)商太強(qiáng)勢(shì)，而其根源又在于市場(chǎng)壟斷。

壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)具有三個(gè)特征:賣(mài)方數(shù)量眾多、產(chǎn)品具有差異、企業(yè)自由進(jìn)出。整體而言，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全部符合壟斷競(jìng)爭(zhēng)的標(biāo)準(zhǔn)。全國(guó)有5萬(wàn)多家開(kāi)發(fā)企業(yè)，市場(chǎng)集中度非常低，全國(guó)市場(chǎng)占有率最高的萬(wàn)科不過(guò)2.6％左右；地段的差異性決定了房地產(chǎn)比其他絕大多數(shù)商品，更具有產(chǎn)品差異性；只要解決了錢(qián)的問(wèn)題，基本上誰(shuí)都可以做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，企業(yè)進(jìn)退自由。

那么，什么是寡頭壟斷。在美國(guó)的多數(shù)行業(yè)中，最大的四家企業(yè)的市場(chǎng)占有率一般在50％以下，但早餐食品業(yè)為83％、飛機(jī)制造業(yè)85％、煙草業(yè)為99％，這三個(gè)行業(yè)基本上可以歸為寡頭壟斷。在中國(guó)，目前的電信業(yè)、石化業(yè)也是這種性質(zhì)。按銷(xiāo)售金額，2006年、2007年和2008年，我國(guó)最大的四家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)占有率分別是4.6％、5.2％、7.7％，離寡頭壟斷尚遠(yuǎn)。

實(shí)際上，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的上游產(chǎn)業(yè)鏈存在一定的壟斷現(xiàn)象，如土地由政府壟斷，信貸資金由國(guó)由銀行寡頭壟斷，但下游產(chǎn)業(yè)鏈卻是高度競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，房產(chǎn)供求的市場(chǎng)化程度很高。與香港前四大開(kāi)發(fā)商擁有50％左右市場(chǎng)份額，以及美國(guó)前十大開(kāi)發(fā)商擁有近30％的市場(chǎng)份額相比，我國(guó)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)份額偏低，應(yīng)該進(jìn)一步提高行業(yè)集中度，才能進(jìn)一步優(yōu)化資源配置。

然而，不能忽略房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性很強(qiáng)，從部分城市的某些地產(chǎn)板塊分析，又存在一個(gè)或幾個(gè)開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)占有率較高的現(xiàn)象，比如富力地產(chǎn)已占有廣州市場(chǎng)10％左右的份額，而碧桂園動(dòng)輒占地千畝的大盤(pán)，具有左右局部區(qū)域供應(yīng)的能量。區(qū)域性寡頭壟斷十年前曾普遍存在，一些基層政府旗下的開(kāi)發(fā)商是名副其實(shí)的“地頭蛇”，如大華集團(tuán)在上海寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)、恒大集團(tuán)在浦東上南地區(qū)等。2004年土地出讓實(shí)行“招拍掛”之后，這種態(tài)勢(shì)已明顯弱化。

所以，目前開(kāi)發(fā)商基本沒(méi)能力操縱價(jià)格。2007年初上海盛傳42家房產(chǎn)企業(yè)秘密發(fā)起《不降價(jià)宣言》，2008年末，沈陽(yáng)傳出72家開(kāi)發(fā)商結(jié)成不降價(jià)聯(lián)盟。無(wú)數(shù)事實(shí)證明，開(kāi)發(fā)商之間進(jìn)行的價(jià)格勾結(jié)“看起來(lái)很美”，卻往往在經(jīng)濟(jì)學(xué)中“囚徒困境”的作用下，難脫崩裂之結(jié)局。民眾排隊(duì)購(gòu)房和企業(yè)小幅漲價(jià)，皆是市場(chǎng)“無(wú)形之手”拿捏的結(jié)果，不宜歸罪于企業(yè)壟斷。(作者為上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng))