陳 燕

摘要:分時(shí)度假是一種將房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)結(jié)合在一起的商業(yè)新概念。在發(fā)展過(guò)程中,分時(shí)度假本身固然存有諸多弊端和缺陷,但總體而言,分時(shí)度假具有自身特色,對(duì)社會(huì)的貢獻(xiàn)也不容忽視,是一種符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律,具有廣闊市場(chǎng)潛力的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。

關(guān)鍵詞:分時(shí)度假;利;弊

一、分時(shí)度假的內(nèi)涵

分時(shí)度假(Timeshare或Interval Ownership)即分時(shí)享用度假住房,具體而言,就是將酒店或度假村的一個(gè)房間、一套旅游公寓或一幢別墅在未來(lái)10至40年甚至更長(zhǎng)期限內(nèi)的使用權(quán),按鎖定價(jià)格,以周為單位,以會(huì)員制方式,分時(shí)段一次性出售給多個(gè)客人(通常為50個(gè)人),會(huì)員在其購(gòu)買(mǎi)的使用期限內(nèi),獲得每年免費(fèi)享受一個(gè)星期度假住宿設(shè)施的休閑度假方式。其原理就是以“擁有”度假住宿替代傳統(tǒng)的酒店住宿,內(nèi)涵包括分時(shí)度假活動(dòng)和分時(shí)度假交換功能?？梢?jiàn),分時(shí)度假是一種將房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)結(jié)合在一起的商業(yè)新概念,它引入時(shí)空經(jīng)濟(jì)學(xué)原理,對(duì)旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融、信息等社會(huì)資源進(jìn)行整合,擴(kuò)大了資源邊際效用,實(shí)現(xiàn)了資源共享。分時(shí)度假源于20世紀(jì)60年代的法國(guó),70-80年代在美國(guó)得到迅速發(fā)展,然后很快風(fēng)靡歐美,逐漸成為全球推崇的休閑度假方式。

目前,約有來(lái)自124個(gè)國(guó)家的300萬(wàn)個(gè)家庭擁有分時(shí)度假會(huì)員資格,全球已有60多家大型分時(shí)度假集團(tuán),形成了巨大的分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò),4500多家分時(shí)度假村遍布全球80多個(gè)國(guó)家和地區(qū),分時(shí)度假旅游銷(xiāo)售收入達(dá)65億美元,并以每年16-20%的速度持續(xù)增長(zhǎng)。

二、分時(shí)度假的特色和優(yōu)勢(shì)

(一)具有交換功能

分時(shí)度假最大的特色和吸引人之處在于它的分時(shí)度假交換功能。首先,從分時(shí)度假消費(fèi)者角度而言,當(dāng)顧客某一年決定不在其所購(gòu)買(mǎi)時(shí)段的酒店或度假村居住時(shí),可以用其時(shí)段去“交換”同屬于一個(gè)交換服務(wù)網(wǎng)絡(luò)中的任一家酒店或度假村的另一個(gè)時(shí)段。也就是說(shuō),雖然顧客形式上只擁有一間客房或一幢別墅在所購(gòu)期限內(nèi)每年一周的使用權(quán),但因?yàn)榉謺r(shí)度假所具有的交換功能,其實(shí)際上擁有的卻是分時(shí)度假公司網(wǎng)絡(luò)范圍內(nèi)同等規(guī)格的任一客房或度假別墅的時(shí)段使用權(quán),故每年都可以在不同的地方享用一個(gè)星期的免費(fèi)度假住宿,營(yíng)造一個(gè)“流動(dòng)的家”。其次,對(duì)加入分時(shí)度假交換的酒店和度假村來(lái)說(shuō),因?yàn)檫@一交換功能,每年可以將時(shí)段轉(zhuǎn)手50次左右,從而保證全年游客數(shù)量的基本穩(wěn)定,適當(dāng)削減旅游季節(jié)性帶來(lái)的消極影響。

(二)具有貯存、轉(zhuǎn)讓、饋贈(zèng)、繼承等功能

顧客享有對(duì)分時(shí)度假會(huì)員卡的貯存、轉(zhuǎn)讓、饋贈(zèng)、繼承等系列權(quán)益。如果顧客某一年因故不能前去享用分時(shí)度假使用權(quán),公司可以為其貯存這次權(quán)益,即公司先把這一時(shí)權(quán)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)買(mǎi)給別人,當(dāng)顧客再想去的時(shí)候,可在公司的網(wǎng)絡(luò)交換平臺(tái)上換回其需要的服務(wù)。如果顧客不想再享用分時(shí)度假權(quán)益,可以把卡轉(zhuǎn)讓、饋贈(zèng)給別人。如果顧客無(wú)法用盡所有的年限,可以留給兒孫繼承。如果顧客覺(jué)得自己一家人住不了這樣大的別墅,還可以帶上其他人共享。當(dāng)然,也可以二、三家親朋好友集資合買(mǎi)一張卡。分時(shí)度假的這些功能,使其具有了靈活性和人性化。

(三)享有對(duì)度假酒店、度假村服務(wù)及公共配套設(shè)施的優(yōu)先優(yōu)惠使用權(quán)

分時(shí)度假會(huì)員享有對(duì)度假酒店、度假村公共配套設(shè)施的優(yōu)先優(yōu)惠使用權(quán),如對(duì)酒店或度假村其他娛樂(lè)設(shè)施的使用、汽車(chē)租賃、旅游保險(xiǎn)及旅游配套的派生權(quán)益等。此外,許多分時(shí)度假產(chǎn)品還提供專(zhuān)門(mén)針對(duì)會(huì)員家庭的特殊服務(wù)。

(四)低價(jià)位購(gòu)買(mǎi),高質(zhì)量享受

加入分時(shí)度假的另一好處是價(jià)格往往比市場(chǎng)價(jià)低得多,顧客可以在經(jīng)濟(jì)上受益。所以,分時(shí)度假是一項(xiàng)增值效益較高的投資,可以避免因貨幣貶值或通貨膨脹帶來(lái)的未來(lái)旅游活動(dòng)費(fèi)用的增加,還可進(jìn)行拍賣(mài)。

(五)有效解決了住宿難的問(wèn)題

在旅游旺季,特別是每年的黃金周長(zhǎng)假,住宿難成為旅游者最為煩惱的問(wèn)題之一,而分時(shí)度假的購(gòu)買(mǎi)卻提前解決了這個(gè)難題,使旅游者擁有了一個(gè)流動(dòng)的家,在旅游目的地得以運(yùn)行自如、賓至如歸。

三、分時(shí)度假對(duì)旅游目的地的作用和貢獻(xiàn)

(一)有利于緩解季節(jié)對(duì)旅游目的地的消極影響

傳統(tǒng)飯店、度假村最大的困擾就是季節(jié)性的消極影響。旺季游客大增,設(shè)施和設(shè)備供不應(yīng)求,服務(wù)質(zhì)量無(wú)法跟上,游客投訴增多,旅游目的地形象受損;淡季門(mén)可羅雀,設(shè)施大量閑置,又不能不盡人力、物力、財(cái)力進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng),造成資產(chǎn)浪費(fèi),經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)沉重。旅游企業(yè)通過(guò)分時(shí)度假方式的引入,依靠時(shí)段交換,統(tǒng)一開(kāi)發(fā),統(tǒng)一建設(shè),統(tǒng)一運(yùn)作,擴(kuò)大、加快了度假服務(wù)信息的流通,提高了分時(shí)度假住宿產(chǎn)品的吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力,有利于提高淡季客房入住率,保證了每年客源數(shù)量的基本穩(wěn)定,從而比較有效地緩解了季節(jié)對(duì)旅游目的地的消極影響。

(二)有利于激活閑置房地產(chǎn)

20世紀(jì)70年代的第二次石油危機(jī)導(dǎo)致了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的衰退,房地產(chǎn)業(yè)一夜之間遭到重創(chuàng),投資者迫切需要通過(guò)新的途徑將閑置的房屋出售,于是啟用了分時(shí)度假方式,結(jié)果成功了?？梢?jiàn),在發(fā)展早期,旅游分時(shí)度假系統(tǒng)只是旅游住宿系統(tǒng)中一個(gè)極小的細(xì)分市場(chǎng),推動(dòng)其發(fā)展的主要?jiǎng)恿?lái)自部分經(jīng)營(yíng)不善的飯店和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,參加銷(xiāo)售的度假房產(chǎn)也多為將原有滯銷(xiāo)的其他類(lèi)型房產(chǎn)稍加轉(zhuǎn)換的“新瓶裝舊酒”。但從另一層意義而言,分時(shí)度假確實(shí)不失為激活閑置房地產(chǎn)的一種良好渠道,據(jù)測(cè)算,一個(gè)擁有百萬(wàn)名會(huì)員的分時(shí)度假系統(tǒng)可盤(pán)活300萬(wàn)到500萬(wàn)平方米的存量房產(chǎn)。

(三)有利于豐富旅游度假方式

分時(shí)度假旅游方式的出現(xiàn),一改往日“酒店住宿”為直接“擁有度假住宿”,是對(duì)傳統(tǒng)旅游度假模式的挑戰(zhàn),同時(shí),增加了旅游消費(fèi)渠道,豐富了旅游目的地度假產(chǎn)品。

(四)有利于創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì),擴(kuò)大就業(yè)率

分時(shí)度假涉及面較廣,需要其他機(jī)構(gòu)、組織和行業(yè)提供相關(guān)輔助服務(wù),為旅游目的地創(chuàng)造了新的就業(yè)機(jī)會(huì),有利于擴(kuò)大就業(yè)率。據(jù)測(cè)算,如果一家分時(shí)度假公司在一定年期內(nèi)建成一個(gè)擁有百萬(wàn)名會(huì)員、具有一定水準(zhǔn)的分時(shí)度假交換系統(tǒng),將直接拉動(dòng)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)50-70億元,間接拉動(dòng)200-300億元,盤(pán)活300-500萬(wàn)平方米的存量房產(chǎn),盤(pán)活6-10%的住宅類(lèi)商品房,并直接創(chuàng)造2萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位,間接創(chuàng)造10萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。如果分時(shí)度假得以健康發(fā)展,它將成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

(五)有利于增加旅游目的地財(cái)政收入,推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展

分時(shí)度假旅游在目的地的停留時(shí)間較長(zhǎng),重游率亦較高,且度假者多為中產(chǎn)階級(jí)或社會(huì)上層,故分時(shí)度假者在目的地的開(kāi)支也相應(yīng)比普通旅游者大。分時(shí)度假旅游的銷(xiāo)售收入、度假設(shè)施的保養(yǎng)維修費(fèi)用、稅收及度假者在當(dāng)?shù)氐南M(fèi)等,為旅游目的地帶來(lái)了可觀的經(jīng)濟(jì)收入。更重要的是,面向全世界開(kāi)通的度假交換網(wǎng)絡(luò),使當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)不僅納入了全國(guó)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行軌道,還使其參與到了世界經(jīng)濟(jì)的大循環(huán)之中,有利于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。據(jù)中安達(dá)公司測(cè)算,擁有500幢別墅的分時(shí)度假村,每年可以拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)一個(gè)百分點(diǎn)。

(六)有利于旅游目的地科技、文化交流和社會(huì)進(jìn)步

旅游活動(dòng)是民間外交活動(dòng),旅游者是民間外交大使,旅游的社會(huì)、文化功能已為世界所承認(rèn)。分時(shí)度假旅游作為旅游活動(dòng)的一種方式,由于其更高的重游率和更長(zhǎng)的停留時(shí)間,更加有利于旅游者和目的地居民的交往,從而促進(jìn)科技、文化交流,推動(dòng)社會(huì)進(jìn)步。此外,分時(shí)度假也會(huì)沖擊和逐漸改變目的地居民的生活方式和消費(fèi)觀念。

四、分時(shí)度假的弊端和問(wèn)題

(一)時(shí)間跨度長(zhǎng),客戶(hù)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)太大

分時(shí)度假活動(dòng)時(shí)間跨度很長(zhǎng),有的要40年,消費(fèi)者如果遇到什么特殊情況或者不想再參加這項(xiàng)活動(dòng)了,還不能退款,而只能等待轉(zhuǎn)讓或干脆饋贈(zèng)給別人。再者,萬(wàn)一這個(gè)分時(shí)度假經(jīng)營(yíng)公司存在不了如此長(zhǎng)的時(shí)間而提前破產(chǎn)倒閉,消費(fèi)者權(quán)益難于保障。

(二)運(yùn)作仍然不夠靈活,一定程度上局限了消費(fèi)者出游的時(shí)空選擇

分時(shí)度假的誘惑在于變換度假地點(diǎn)。年復(fù)一年地到同一個(gè)地方的同一家酒店呆一周,未免乏味,消費(fèi)者可以通過(guò)分時(shí)度假交換系統(tǒng),把他在某間酒店的一周住宿權(quán)交換出去,如果簽證允許的話(huà),消費(fèi)者還可以到世界各地旅游度假,不用再付住宿費(fèi)——當(dāng)然,還要支付一些“交換服務(wù)費(fèi)”,而且交換必須“等價(jià)”,不能指望“以低換高”。但需要注意的是,酒店住宿權(quán)只能按周交換。假如顧客要到新馬泰玩一圈,正常跟團(tuán)只需要7天,而通過(guò)分時(shí)度假系統(tǒng),則需要3年。此外,分時(shí)度假的出游往往要求提前較長(zhǎng)時(shí)間決定。如果會(huì)員要貯存或拍賣(mài)本年度時(shí)權(quán),則至少要提前半年通知分時(shí)度假公司,這在一定程度上也限制了顧客的時(shí)間選擇、度假?zèng)Q定。

(三)無(wú)法保證出境旅游的實(shí)現(xiàn)

分時(shí)度假產(chǎn)品較吸引人的功能,就是可以交換到國(guó)外酒店住宿度假。但在我國(guó)現(xiàn)行的旅游政策下,分時(shí)度假卡一般只能進(jìn)行度假交換,并不能保證能夠到任意國(guó)家度假。此外,國(guó)內(nèi)的很多分時(shí)度假經(jīng)營(yíng)公司也并無(wú)代辦簽證等旅游業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)資格,這也為客戶(hù)出國(guó)分時(shí)度假帶來(lái)了困難。因此,“一卡在手,暢游全球”的夢(mèng)想不易真正實(shí)現(xiàn)。

(四)費(fèi)用不一定足夠劃算

與傳統(tǒng)度假方式的費(fèi)用相比,一次性交費(fèi)購(gòu)買(mǎi)的分時(shí)度假可以享受到較低的價(jià)格,還可以避免物價(jià)上漲等因素造成的額外開(kāi)支,具有一定的投資增值效益。但值得注意的是,消費(fèi)者每年需要支付一定的會(huì)員費(fèi)、度假設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)費(fèi),而且這些費(fèi)用可能會(huì)因通貨膨脹等原因上調(diào)。再者,近來(lái)國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體趨緩,如果酒店、度假村實(shí)行房?jī)r(jià)打折,那可就不劃算了。我國(guó)現(xiàn)行的分時(shí)度假售價(jià)以5-12萬(wàn)元較為普遍,讓我們簡(jiǎn)單地算一筆賬,按一家名叫“環(huán)通分時(shí)度假公司”的業(yè)務(wù)形式,消費(fèi)者至少要花5萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)度假酒店或度假村某一個(gè)房間30年內(nèi)每年一周的使用權(quán),則每天平均使用費(fèi)為238元,若再加上酒店的保養(yǎng)費(fèi)、利率等因素,每年的開(kāi)支就更大了。從這幾個(gè)角度看來(lái),費(fèi)用并非足夠低廉。

(五)分時(shí)度假交換行業(yè)問(wèn)題眾多

分時(shí)度假自20世紀(jì)90年代末傳入中國(guó)后,就在北京、上海、武漢、深圳、廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市流行起來(lái)。目前,全國(guó)約有50個(gè)酒店/度假村加入了全球分時(shí)度假系統(tǒng),分別屬于全世界最大的兩家分時(shí)度假聯(lián)盟RCI(Resort CondominiumInternational)和II(Interval International)。越來(lái)越多的分時(shí)度假交換組織進(jìn)入市場(chǎng),并已形成中安達(dá)、天倫等實(shí)力雄厚的分時(shí)度假服務(wù)公司。分時(shí)度假交換系統(tǒng)的出現(xiàn)大大促進(jìn)了我國(guó)分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)、分時(shí)度假旅游的發(fā)展。但由于缺乏專(zhuān)門(mén)的法律制度、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)的保險(xiǎn)、金融、信用等輔助制度,致使我國(guó)分時(shí)度假行業(yè)良莠不齊,行業(yè)自律度低,消費(fèi)者權(quán)益難于保障,購(gòu)買(mǎi)者投訴不斷,行業(yè)信用低下,使我國(guó)分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)舉步艱難。

總之,分時(shí)度假具有自身特色,對(duì)社會(huì)的貢獻(xiàn)也不容忽視,是一種符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律,具有廣闊市場(chǎng)潛力的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。作為新生外來(lái)事物,中國(guó)分時(shí)度假尚處初級(jí)階段,問(wèn)題還很多。但隨著政府部門(mén)的規(guī)范化培育,國(guó)內(nèi)信用體制的逐步健全,行業(yè)自律行為的加強(qiáng),以及國(guó)民帶薪休假的逐漸實(shí)現(xiàn)、收入的不斷增加、旅游消費(fèi)動(dòng)機(jī)的愈加強(qiáng)烈與分時(shí)度假理念在更深廣范圍內(nèi)的傳播,分時(shí)度假必將成為中國(guó)旅游業(yè)經(jīng)營(yíng)的一種重要方式,成為國(guó)人也追捧的旅游消費(fèi)時(shí)尚。

參考文獻(xiàn):

陳燕.我國(guó)分時(shí)度假業(yè)存在的問(wèn)題及發(fā)展對(duì)策[J].玉溪師范學(xué)院學(xué)報(bào),2002(6).

(作者單位:云南民族大學(xué)管理學(xué)院)