諸葛誠

摘要:物業(yè)管理是在我國改革開放及房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展中興起的一個(gè)新興行業(yè)。物業(yè)管理行為的實(shí)施,對(duì)于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境、提高城市管理水平、 促進(jìn)住宅建設(shè)等方面,起到了積極重要的作用。但物業(yè)管理在發(fā)展中也存在著一些亟需解決的問題。本文通過對(duì)物業(yè)管理的法律關(guān)系、物業(yè)管理活動(dòng)中遇到的一些問題的分析,提出如何完善我國物業(yè)管理的法律制度,以期對(duì)提高我國的物業(yè)管理水平有所幫助。

關(guān)鍵詞:物業(yè)管理法律問題

近年來,隨著我國城鎮(zhèn)住房制度的改革及城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展,物業(yè)管理行業(yè)也進(jìn)入了一個(gè)迅速發(fā)展的新時(shí)期。物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè),在發(fā)展中確實(shí)也存在著一些亟待解決的矛盾和問題。為了規(guī)范物業(yè)管理行為,維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,2003年6月8日,國務(wù)院發(fā)布了第379號(hào)令,頒布了《 物業(yè)管理?xiàng)l例》, 并于2003年9月1日起施行。

1.物業(yè)管理中的法律關(guān)系

在物業(yè)管理活動(dòng)中之所以出現(xiàn)許多問題,一個(gè)主要原因就是很多人對(duì)物業(yè)管理中的法律關(guān)系認(rèn)識(shí)不清。房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一個(gè)物業(yè)區(qū),通過市場(chǎng)銷售,將所建商品房出售給業(yè)主。其法律地位從原來開發(fā)項(xiàng)目的所有者逐步轉(zhuǎn)移,出售后即不再擁有已售出部分商品房的所有權(quán)。雖然所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)移,但大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商在概念中認(rèn)為所有權(quán)仍未發(fā)生轉(zhuǎn)變。他們?nèi)哉J(rèn)為物業(yè)區(qū)是他們所建,當(dāng)然物業(yè)管理由他們管。這種概念往往把物業(yè)管理引入歧途。在法律上所有權(quán)的轉(zhuǎn)移也標(biāo)志著新的所有權(quán)人對(duì)其所擁有的財(cái)產(chǎn)的處置權(quán)、管理權(quán)。這一概念在物業(yè)管理中尤為重要,所以在物業(yè)管理中,都要以圍繞向產(chǎn)權(quán)所有人提供服務(wù)為中心進(jìn)行活動(dòng)。

2.房地產(chǎn)開發(fā)商直接管理物業(yè)容易引發(fā)的法律問題

從專業(yè)分工的角度上來講,物業(yè)管理應(yīng)該由專門的物業(yè)管理公司來經(jīng)營,但在實(shí)際操作中,有很多項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)商在其內(nèi)部附設(shè)一個(gè)物業(yè)管理部門,自制物業(yè)管理公約,自訂收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),自己組織安排成立物業(yè)管理委員會(huì)。這種行為容易造成如下問題:

(1)房屋本身質(zhì)量問題導(dǎo)致業(yè)主拒交管理費(fèi)。

(2)當(dāng)裝修出現(xiàn)諸如壁紙脫落、地板走翹、石膏板開裂或裝飾物變形等質(zhì)量問題導(dǎo)致業(yè)主要求房地產(chǎn)開發(fā)商減免幾個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)。

(3)當(dāng)實(shí)測(cè)面積與購買時(shí)的暫測(cè)面積有誤差時(shí)。

(4)采用分期付款或尾款緩交的情況。這時(shí)如果發(fā)生房屋質(zhì)量問題,裝修質(zhì)量或水電氣暖,以及面積方面的問題,或有物業(yè)管理不到位的問題時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)商不但物業(yè)管理費(fèi)收不上來,就連剩余未付的房款也難收上來。

(5)有銀行按揭貸款的情況出現(xiàn)時(shí)。 如果出現(xiàn)上述的有關(guān)質(zhì)量問題,或物業(yè)管理方面的問題,業(yè)主會(huì)拒絕向銀行還本付息,而把承擔(dān)債務(wù)的責(zé)任推給房地產(chǎn)開發(fā)商。

之所以發(fā)生上面的幾種風(fēng)險(xiǎn),主要的原因是房地產(chǎn)開發(fā)商不能積極主動(dòng)地避開風(fēng)險(xiǎn),而是把兩個(gè)法律關(guān)系攪和在一起,這就導(dǎo)致了業(yè)主會(huì)把購房和物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)合并在一起,同時(shí)推給房地產(chǎn)開發(fā)商。所以,無論從哪個(gè)方面講,房地產(chǎn)開發(fā)商自己獨(dú)自從事其開發(fā)的物業(yè)區(qū)的物業(yè)管理都是弊大干利。

3.物業(yè)管理費(fèi)導(dǎo)致的問題

以業(yè)主承受能力為借口,導(dǎo)致的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低,是制約物業(yè)管理健康發(fā)展的一個(gè)重要原因。多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)疲于生計(jì),必須靠其他經(jīng)營收入才能維持收支平衡,這種現(xiàn)象說明現(xiàn)行物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)缺乏科學(xué)性和合理性。物業(yè)管理是市場(chǎng)行為,物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)也應(yīng)遵循市場(chǎng)規(guī)律,應(yīng)由當(dāng)事人按照市場(chǎng)規(guī)律的客觀要求自行協(xié)商確定價(jià)格。已成立業(yè)主委員會(huì)的,物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)雙方協(xié)商議定,可以通過物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的形式確定,在物業(yè)管理服務(wù)合同中應(yīng)明確物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格。確定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)當(dāng)遵循公平、公開、合理以及與物業(yè)管理服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

過低或過高的收費(fèi),都會(huì)導(dǎo)致許多業(yè)主遲延交費(fèi),不交費(fèi)或抗交管理費(fèi)。由于不交費(fèi)或少交費(fèi),發(fā)展商或物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主施行停水停電,不讓業(yè)主的汽車進(jìn)物業(yè)區(qū),停止通信或停電話,嚴(yán)重的則導(dǎo)致訴諸武力,引起法律糾紛。

4.如何完善我國物業(yè)管理法律制度

(1)完善我國物業(yè)管理制度的立法。當(dāng)前物業(yè)管理大量糾紛產(chǎn)生的原因十分復(fù)雜,特別是法治建設(shè)嚴(yán)重滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,致使物業(yè)管理市場(chǎng)不規(guī)范,物業(yè)管理活動(dòng)中各方面主體的權(quán)利、 義務(wù)不清, 合法權(quán)益得不到保護(hù), 政府的監(jiān)督管理缺乏法律依據(jù) ,大量矛盾糾紛得不到解決。 已經(jīng)出臺(tái)的法規(guī)政策層次不高,沒有涵蓋物業(yè)管理的全部?jī)?nèi)容。整體性、連續(xù)性、實(shí)踐性較差,可操作性不強(qiáng),立法部門應(yīng)盡快建立和完善物業(yè)管理法律法規(guī)體系,將《物業(yè)管理?xiàng)l例》上升為法律,將行政管理處罰的權(quán)限上升為司法行政的權(quán)限。 即使《物業(yè)管理?xiàng)l例》 還不能上升為法律,國家也應(yīng)即時(shí)出臺(tái)系列實(shí)施細(xì)則,加強(qiáng)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的覆蓋面和可操作性。

(2)明確物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)市場(chǎng)機(jī)制的協(xié)商定價(jià)導(dǎo)向。以業(yè)主承受能力為根據(jù)制定的物業(yè)管理費(fèi),收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低,是制約物業(yè)管理健康發(fā)展的一個(gè)重要原因。 多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)疲于生計(jì),必須靠其他經(jīng)營收入才能維持收支平衡,這種普遍現(xiàn)象說明現(xiàn)行物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)缺乏科學(xué)性和合理性。

(3)建立物業(yè)監(jiān)督機(jī)制。建立物業(yè)管理侵權(quán)業(yè)主投訴機(jī)制,加強(qiáng)業(yè)主及業(yè)主維權(quán)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)管理侵權(quán)人的經(jīng)常性監(jiān)督和國家物業(yè)管理監(jiān)督主管機(jī)關(guān)對(duì)物業(yè)管理侵權(quán)人的行業(yè)性監(jiān)督。建立物業(yè)管理人的信用評(píng)級(jí)制度,充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)自治性監(jiān)督作用,健全市場(chǎng)自律監(jiān)督和社會(huì)監(jiān)督體系。

(4)建立物業(yè)管理糾紛民間調(diào)解和仲裁制度。民事糾紛處理方法中,最快捷的方式是民間調(diào)解和行政調(diào)解。其缺點(diǎn)是不具有法律強(qiáng)制力,當(dāng)事人的履行率較低。最快捷、又具有法律強(qiáng)制力的解決糾紛的方式是仲裁。與訴訟的兩審終審相比,仲裁是一裁終局,耗時(shí)比法院短,所以仲裁能夠更加及時(shí)地解決物業(yè)管理法律糾紛?！?/p>

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