李海洲

[摘 要]住房公積金管理是一項重大而重要的工作,而當前我國各地、各部門的住房公積金存在著或這或那的風險,本文從歷史原因、外部環(huán)境原因和主觀原因三個方面討論了當前住房公積金風險的成因以及應對的辦法和制度。

[關鍵詞]住房管理 公積金 風險 管理

一、住房公積金風險成因

(一)歷史原因

住房制度改革是經(jīng)濟體制改革的重要組成部分,全國城鎮(zhèn)住房制度改革是 1988 年全面推開的,改革的目的是按照社會主義市場經(jīng)濟的要求,使我國住房制度商品化、社會化。為此針對當時房源緊張、職工購買力低的現(xiàn)狀,所以造成貸款質(zhì)量低下,對貸款對象開發(fā)商沒有一個嚴格的要求,嚴格的資信評估,致使許多開發(fā)商故意或無力償還貸款造成。

(二)外部環(huán)境原因

1.公民信譽水平低

由于我國尚未建立起完善的個人信用制度,中心了解借款人的信用程度和收入狀況只能靠申請人自己提供的有關收入資料,有些借款人素質(zhì)不高,認為我既然繳存了住房公積金,就應該享受貸款的權利,抱著不借白不借,借了還不還無所謂的態(tài)度,所以一旦真的發(fā)生借款人無力償還或惡意不還的情況,中心找到保人,保人也是一幅不予理睬的態(tài)度。

2.法律、法規(guī)欠缺

1999 年4月3日 國務院第262號令出臺了《住房公積金管理條例》,對住房公積金的管理機構及其職責以及公積金的繳存、提取、使用、監(jiān)督罰則等做了規(guī)定,但這只是一些初步的宏觀的、不完善的立法,公積金的許多實際運作方面尚需用法律來規(guī)范,由于目前還沒有對公積金中心的監(jiān)督機制、對違規(guī)操作公積金行為的懲治辦法、對逾期貸款的催收等方面做具體而嚴格的法律規(guī)定,致使有些人敢冒險、敢鉆空子、違規(guī)操作公積金,投機使用公積金,從而造成公積金的損失。

3.社會保障機制不健全

我國的房改朝著市場化、商品化發(fā)展做出了貢獻,但從它面對的種種不安全及風險隱患來講,需要輔之以一定的保障機制,才能保證其安全,使其將來更好地為職工和社會服務,所以應該建立一些如相應的保險公司政府保障基金等公積金的保障機制來分散、化解公積金的一部分風險。

4.地方政府行政干預造成公積金風險

在公積金運用方面,政府應起到一個監(jiān)督和保障其健康發(fā)展的作用,以使其更大限度地為職工排憂解難,發(fā)揮其應有的作用。然而個別地方政府卻利用其行政權利左右中心的資金運用,擠占、挪用公積金,還有的指派中心向不符合條件的開發(fā)商發(fā)放項目貸款,政府的這些不良行為會直接給公積金造成風險。

二、公積金貸款風險的防范

住房公積金制度的生命力在于大力發(fā)展公積金貸款,在嚴控風險的前提下擴大貸款規(guī)模應成為管好用好住房公積金?？偨Y公積金貸款風險管理的經(jīng)驗,借鑒銀行防范風險措施,筆者認為防范公積金貸款風險應著重從以下幾個方面人手

(一)加強對借款人資格、償債能力的審查,申明其承擔的義務及法律責任。借款人是否具備借款資格和還款能力是產(chǎn)生償債能力和信用風險的源頭,因此加強貸前審查工作尤為重要。公積金中心可以根據(jù)借款人的職業(yè)、收人、個人征信查詢情況等對借款人的資格進行審查,幫助借款人正確了解和預測自己在未來一段時間內(nèi)的還款能力,以確定合理的貸款額度和年限。重點向借款人明示其應承擔的責任與義務及不按時還款所應承擔的法律責任,以防范借款人違約行為的發(fā)生。

(二)完善住房置業(yè)擔保制度和建立履約還貸保證保險制度。目前能夠有效承接公積金貸款風險的主要方式是住房置業(yè)擔保和履約還貸保證保險。前者由于受擔保公司資金實力影響 ,一直沒有發(fā)展起來,后者由于履還貸保險品種未經(jīng)保監(jiān)會正式備案,還屬于地下操作階段。為防范風險及結合公積金貸款的資金性質(zhì),應組建以政府為主導的專門的住房抵押信用擔?；虮ｋU機構,以增加公積金貸款的安全性。這個機構必須體現(xiàn)以化解中低收人職工購房貸款風險為宗旨,為中低收人職工提供貸款擔保并實行合理收費。對借款人在還款期內(nèi)發(fā)生失業(yè)、傷殘及死亡等情況在其期收人無力償還時,由保險公司或擔保公司賠償全部或部分款項從而將中心承擔的風險轉嫁為保險公司或擔保公司承擔。

(三)建立公積金貸款風險準備金制度。根據(jù)《住房公積金理條例》和國家財政部財綜字【1999】149號通知第三條的規(guī)定要求,中心應按不低于住房公積金增值收益的60%比例核定,并在值收益中列支住房公積金貸款風險準備金,用以核銷公積金貸中出現(xiàn)的資金損失,以保護全體公積金繳存職工的合法權益。中心應積極落實好這一政策,抓緊建立貸款領導小組 申報,同級財審核,管委會審批的貸款核銷制度,強化?？顚Ｓ?以此應對意風險的發(fā)生。

(四)加強對貸款受托銀行的管理,建立有效的貸款委托業(yè)考核機制。

1.理順與受托銀行的委托關系。中心應隨著貸款業(yè)務的發(fā)展,不斷完善與受托銀行的委托協(xié)議,明確委托雙方各自享有的權利和承擔的義務,細化有關責任條款,本著“誰承辦,誰催收”的原則,對受托銀行自身因管理不力、操作失誤和人員失職的等原因造成公積金貸款的風險,應追究受托銀行的責任。2.加強對銀行工作人員的公積金政策和業(yè)務培訓。針對辦理公積金貸款的銀行工作人員變更頻繁、政策掌握不夠熟練的特點,對受托銀行相關工作人員進行公積金貸款政策和業(yè)務知識的經(jīng)常性培訓,不定期檢查和指導受托銀行的委貸工作,對受托銀行委貸業(yè)務實行規(guī)范化管理。3.建立有效的貸款業(yè)務考核制度。對受托銀行公積金貸款催收工作實行量化管理,設計科學合理的考核指標,將公積金貸款逾期率等指標與獎懲掛勾,打破受托銀行干和不干一個樣、干好干壞一個樣的不良現(xiàn)狀。

(五)建立逾期貸款風險管理體系。對逾期貸款的管理是風險控制的最后一道關,抓好這項工作對貸款風險的化解起著至關重要的作用。

1.建立逾期貸款分類預警。借鑒人民銀行年制定的《貸款風險分類指導原則》,將逾期貸款劃分為5類:即正常、次級、關注、可疑、損失。每月要對借款人的還款情況進行監(jiān)測,按標準進行分類,發(fā)現(xiàn)異常即刻采取相應措施 。2.建立逾期貸款催收管理辦法 。在目前辦事處人手比較緊張的情況下,逾期貸款的催收仍應以受托銀行為主、保險公司和擔保公司為輔的做法,增強受托銀行和保險公司、擔保公司責任意識,但中心要加強指導和檢查,制定逾期貸款催收管理辦法,督促受托銀行和保險公司、擔保公司按照逾期貸款的分類采取不同方式與手段,加大催收力度。3.健全抵押物處置制度。一是對房屋抵押人的安置可以由其自行到市場上租住房屋。如果抵押人屬特困戶,則應由中心向其提供廉租房屋進行安置。二是遇抵押房屋拆遷時,應要求抵押人提供新的抵押物,或者與拆遷主管部門商議,以該房屋拆遷補償款優(yōu)先償還公積金貸款,以保障中心的權益。4.加大訴訟和執(zhí)行力度。對于符合起訴條件的借款人,即借款人具有兩套以上房屋的,在規(guī)定時間內(nèi)必須起訴,建議中心設立專職律師,采取個案集體訴訟的方式,對案件進行集中處理,力爭以最小的成本獲得最大的效果。使不良貸款得到有效控制。當然,任何好的經(jīng)驗都應與自身實際相結合才能有效發(fā)揮作用,只要我們以務實的態(tài)度研究改進,不斷完善風險防范辦法,以扎扎實實的作風做好每項具體工作,公積金貸款風險就一定會得到有效防范 。

參考文獻

[1]《中國房地產(chǎn)》,2003年第10期

[2]郭杰,《住房公積金管理中心建設與管理及規(guī)范化工作流程》,2005

[3]住房公積金管理規(guī)章制度全集,2006