[摘要]建設(shè)用地供應(yīng),應(yīng)結(jié)合本地經(jīng)濟社會發(fā)展情況,必須符合規(guī)劃、計劃有步驟地進行。試針對現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)用地供應(yīng)中如何確定土地使用條件、土地價值確定、簽定出讓合同及土地登記等問題進行淺析。

[關(guān)健詞]土地使用條件土地價值出讓合同土地登記

中圖分類號:F28文獻標識碼:A文章編號:1671-7597(2009)1210213-01

一、土地使用條件的確定

土地使用權(quán)是附有一定土地使用條件的,把什么樣的土地推向市場,是房地產(chǎn)開發(fā)項目供地中的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用條件一般包括四個方面,一是宗地位置、用途及年期;二是宗地通平條件,包括水、暖、電、信、氣等基礎(chǔ)設(shè)施及地面的通平狀況;三是對宗地上建筑物的要求,包括建筑物性質(zhì)、建筑容積率、建筑密度、建筑限高、綠地比例、投資強度,以及開、竣工時間等;四是對宗地利用的其他限制條件和要求,如無償建設(shè)公共設(shè)施等。

宗地使用條件是對受讓人行使土地使用權(quán)的具體要求,這些要求,需要發(fā)改、規(guī)劃、國土、房產(chǎn)、環(huán)保等部門根據(jù)各地塊的實際情況確定,然后作為對受讓人有法律拘束力的條款,反映在國土部門與受讓人所簽的出讓合同中。宗地使用條件的規(guī)定,可以是出讓合同的條款,也可以是出讓合同的附件或補充合同。

二、土地價值確定

在明確供應(yīng)宗地土地使用條件后,國土部門就可以委托評估機構(gòu)進行評估。估價機構(gòu)要緊緊抓住規(guī)劃的建設(shè)內(nèi)容,因為規(guī)劃決定了土地價值。土地的總價是不同功能建筑所屬地價的迭加,對于商住用地來說,可簡單理解成宗地總價等于宗地只建規(guī)劃商業(yè)建筑內(nèi)容所形成的地價與只建住宅建筑內(nèi)容所形成的地價相加,講的是一個整體建設(shè)內(nèi)容,與各用途分攤的土地面積無關(guān)。

評估中要堅持最高最佳使用原則,可以說,在滿足土地使用條件下的房地產(chǎn)的最佳使用是客觀存在的,最高最佳使用分析只是把這個客觀存在給提示出來,主要表現(xiàn)在以下兩個方面。一是法律可行,評估中應(yīng)用的建筑內(nèi)容參數(shù)要符合法律規(guī)定,依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法確定的規(guī)劃條件就是其中的一項。比如在地塊的控制性詳細規(guī)劃中,商住綜合用地允許商業(yè)建筑面積≤0.5萬平方米,住宅建筑面積≤3.6萬平方米,評估時你不能設(shè)定估價對象上建0.6萬平方米的商業(yè)面積來估價,這里規(guī)劃限制著,多余的商業(yè)面積在法律上得不到承認。二是價值最大,要選擇能使估價對象價值達到最大的一種最可能的使用,前提分析應(yīng)先定量再定性,有了定量結(jié)果才有結(jié)論,這個量化過程是比較具體和復雜的,所要求的專業(yè)知識比較強,需要工程、造價等專業(yè)人士參與。一般情況下,采用規(guī)劃的最高指標大致可以做到估價對象價值最大,如上例商業(yè)采用建筑面積為0.5萬平方米,住宅為3.6萬平方米來評估即可。

提供估價報告后,國土部門可以從三方面來審查,第一是合法性,看評估機構(gòu)是否具有評估資質(zhì),評估程序是否合法;第二個是針對性,看評估的土地使用條件和擬出讓的土地使用條件是否一致;三是真實性,看評估結(jié)果與當?shù)赝恋厥袌鲱愃仆恋貎r值是否有較大差距。審查合格后,國土部門可以依據(jù)土地估價結(jié)果、政府產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況綜合確定出讓底價。

三、出讓合同簽定

規(guī)劃條件依法確定并依法寫入出讓合同,在出讓合同履行的整個過程中,無論是出讓人、受讓人還是規(guī)劃部門,均不得改變法定規(guī)劃條件。擅自改變規(guī)劃條件的行為,首先是違法行為,同時也是合同違約行為。根據(jù)《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》(試行)規(guī)定,綜合用地對于各用途不動產(chǎn)之間可以分割,最終使用者為不同單位、個人的,應(yīng)當按照綜合用地所包含的具體土地用途分別確定出讓年期;《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》使用說明第三條規(guī)定,屬于綜合用地的,應(yīng)注明各類具體用途及其所占的面積比例。

對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說,顯然是屬于要注明各類具體用途及所占面積的這種情形,但是如上例,規(guī)劃允許商業(yè)建筑面積≤0.5萬平方米,住宅建筑面積≤3.6萬平方米情況下,顯然不能按照上述規(guī)定分開商業(yè)和住宅兩種用途所占面積比例。因為在簽定出讓合同時,競得人未必完成了此地的規(guī)劃設(shè)計方案,具體商業(yè)、住宅的建筑面積是個未知數(shù),還是限定在規(guī)劃指標控制的范圍。所以,在《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》只能填寫宗地的總面積,商業(yè)和住宅用途所占的面積比例無法填寫。

有的地方為解決不同用途面積確定問題,在實際審批時,把商業(yè)、住宅建筑面積按規(guī)劃最大值來分攤土地使用權(quán),如上例按商業(yè)建筑面積0.5萬平方米,住宅建筑面積3.6萬平方米來分攤土地總面積,然后寫入出讓合同中。此種做法,國土部門把規(guī)劃的土地使用條件具體化了,縮小了規(guī)劃控制指標值,一旦項目建成后實際商業(yè)、住宅建筑面積不是規(guī)劃最大值時,會產(chǎn)生商業(yè)、住宅建筑重新分攤建設(shè)用地使用權(quán)的情況,所以這種情況在合同中先行分攤各自用途土地面積做法欠妥。在制定出讓方案時并非要把不同用途所占面積比例分出來,分與不分,全在規(guī)劃指標是否確定為固定數(shù)值,能分則分,不能分的就用總面積,但當規(guī)劃指標具體確定時,又當別論。

四、土地登記

受讓人按照出讓合同的約定付清全部國有土地使用權(quán)出讓價款,可以申請土地登記?！秶薪ㄔO(shè)用地使用權(quán)出讓合同》是重要的土地權(quán)屬來源,依據(jù)合同內(nèi)容,依法對該宗地進行土地登記。如按上面有的地方做法,由于在出讓合同中就分出不同用途各自使用的土地面積,登記時需要發(fā)兩個土地使用證,即商業(yè)和住宅,均為分攤土地使用權(quán),項目建成后可能還會有重新分攤建設(shè)用地使用權(quán)的情況產(chǎn)生。

從物權(quán)的角度,必須確保業(yè)主的房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán),即每一個建筑物的產(chǎn)權(quán)都必須配備一個相應(yīng)的土地使用權(quán),到這里,才涉及到國有建設(shè)用地使用權(quán)分攤問題。其實,對于建成后一套既定的房屋而言,其價格主要決定于建筑面積,基本不受其分攤的土地面積的影響,土地應(yīng)視為權(quán)利的保障。

現(xiàn)在通行作法是建完驗收合格后,依據(jù)房產(chǎn)證或房產(chǎn)測繪報告在行分攤不同用途建設(shè)用地使用權(quán)。根據(jù)業(yè)主占有的建筑面積比例來確定分攤的土地面積,業(yè)主的土地面積分兩部分,一是按份共有,二是共同共有。按份共有的面積是全體業(yè)主房產(chǎn)的占地面積,單個業(yè)主房產(chǎn)建筑面積除以全體業(yè)主房產(chǎn)建筑面積乘以按份共有建筑的占地面積;按份共有建筑以外的土地或建筑,除屬于個人的以外,由全體業(yè)主共同共有。所以,按份共有的面積為業(yè)主分攤獨用面積,樓房間的公共通道、綠地,確定小區(qū)全體業(yè)主共同共有,并在土地證中標明。

以上簡要介紹了房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)用地供應(yīng)中的四個問題,以建筑物功能為主的土地分攤是一步一步細劃到位的,隨著各業(yè)主分攤土地使用權(quán)的結(jié)束,國土部門完成了該地從一級市場向二級市場管理的過渡。

參考文獻:

[1]國土資源部,《國有土地使用權(quán)出讓規(guī)范》,中國財政經(jīng)濟出版社出版發(fā)行,2006年6月.

[2]國土資源部、國家工商行政管理總局,《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》,2008年4月29日.

[3]孫毅、申建平,《建設(shè)用地使用權(quán)宅基地使用權(quán)》,中國法制出版社,2007年4月第1版.

作者簡介:

陳志國,男,土地管理工程師,就職于吉林省四平市國土資源局。