江　越

摘要:近年來,房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步規(guī)范和完善,消費(fèi)者日趨理性和成熟,政府部門又出臺(tái)了一系列平抑房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控政策, 房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)由資源競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)化為管理的競(jìng)爭(zhēng),企業(yè)利潤(rùn)趨薄,進(jìn)而成為成本管理的競(jìng)爭(zhēng),形成責(zé)任成本管理為核心的全過程成本管理體系。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);全過程;成本控制

目前,在房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)中,如何使房地產(chǎn)企業(yè)求得生存、求得發(fā)展是當(dāng)前擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前一個(gè)急需解決的重要問題!在相同的開發(fā)環(huán)境與條件等(軟)硬件設(shè)施下,除了開發(fā)產(chǎn)銷對(duì)路、適應(yīng)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品外;收入一定的情況下,成本越低利潤(rùn)越大;誰能在工程項(xiàng)目建設(shè)中,既能確保工程質(zhì)量與進(jìn)度,又能注重項(xiàng)目開發(fā)成本的管理,控制和把握好合理的造價(jià),從而以最低的項(xiàng)目成本獲取最大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益,誰就能在這激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲取主動(dòng),從而走向成功。如何控制好工程的質(zhì)量與進(jìn)度,而且合理降低工程造價(jià)呢?最重要的方法和途徑就是要控制好工程建設(shè)項(xiàng)目各個(gè)階段和各個(gè)環(huán)節(jié)的成本。

1工程項(xiàng)目的各項(xiàng)決策設(shè)計(jì)階段的成本控制

投資決策階段主要取決于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)與戰(zhàn)略眼光,相關(guān)職能部門所能起的作用相對(duì)有限。但工程、造價(jià)部應(yīng)配合財(cái)務(wù)部或前期籌建部等相關(guān)部門盡可能準(zhǔn)確地計(jì)算出包括土地成本、前期規(guī)費(fèi)、工程造價(jià)、資金成本及管理費(fèi)用(含建設(shè)單位管理費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等)等可能發(fā)生于工程建設(shè)項(xiàng)目全過程中的費(fèi)用。主動(dòng)發(fā)揮“經(jīng)濟(jì)參謀”的作用,讓決策層事先了解完成該項(xiàng)目需策劃的資金規(guī)模、估算投入、產(chǎn)出、經(jīng)濟(jì)效益,為決策層做好正確的投資決策服務(wù)。

2設(shè)計(jì)階段的管理與投資控制

建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的節(jié)約是最大的投資節(jié)約,設(shè)計(jì)確定工程造價(jià),預(yù)算、結(jié)算只能計(jì)量而并不能改變工程造價(jià)。因此房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價(jià)控制要以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn),這是最直接、有效控制建設(shè)項(xiàng)目投資的根本所在。一份好的設(shè)計(jì)方案,不僅可以取得良好的社會(huì)效益,而且還應(yīng)具有一定的經(jīng)濟(jì)合理性(經(jīng)濟(jì)效益)。

實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度,通過招投標(biāo)來選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位;從而保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性,避免因工程設(shè)計(jì)質(zhì)量問題而出現(xiàn)工程的變更,從而造成直接經(jīng)濟(jì)損失(投資增加)

實(shí)行限額設(shè)計(jì)。工程項(xiàng)目的限額設(shè)計(jì)是工程項(xiàng)目建設(shè)過程中行之有效的控制方法,也是控制投資規(guī)模的有效措施之一,其將直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)周期的長(zhǎng)短,同樣也影響建設(shè)項(xiàng)目以后的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。

開展價(jià)值工程(原理)的應(yīng)用。在保證工程造價(jià)不變的情況下提高功能,在工程造價(jià)略有上升的情況下使工程功能大幅度提高。使設(shè)計(jì)工作做到功能與造價(jià)相統(tǒng)一,在滿足功能要求的前提下,降低成本。

加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)審與審查工作。對(duì)設(shè)計(jì)的圖紙質(zhì)量進(jìn)行仔細(xì)復(fù)核與審查,對(duì)各專業(yè)間圖紙的矛盾盡早向設(shè)計(jì)單位提出修改,以免出現(xiàn)返工現(xiàn)象,造成不必要的資金浪費(fèi)。對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)上的最經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核,以求提高設(shè)計(jì)質(zhì)量,避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤而帶來的經(jīng)濟(jì)損失。

3招標(biāo)過程中的成本控制

招標(biāo)范圍的確定是招標(biāo)活動(dòng)中較為復(fù)雜的一項(xiàng)工作,成本管理部門應(yīng)當(dāng)綜合考慮招標(biāo)項(xiàng)目的專業(yè)要求;招標(biāo)項(xiàng)目的管理要求;對(duì)工程投資的影響;工程各項(xiàng)工作的銜接等因素。要在招標(biāo)前期做好招標(biāo)范圍的確定的工作,權(quán)衡利弊,科學(xué)合理地確定招標(biāo)范圍。

招標(biāo)范圍確定后,要進(jìn)行投標(biāo)人的確定。確定投標(biāo)人資格,主要是審查潛在的投標(biāo)人或者投標(biāo)人是否符合應(yīng)具備的條件。這些條件包括:具有獨(dú)立訂立合同的權(quán)利;具有履行合同的能力,包括專業(yè)、技術(shù)資格和能力,資金、設(shè)備和設(shè)施狀況,管理能力,經(jīng)驗(yàn)、信譽(yù)和相應(yīng)的從業(yè)人員;沒有不良記錄;最近3年內(nèi)沒有騙取中標(biāo)和嚴(yán)重違約及重大工程質(zhì)量問題等。由于我國(guó)目前較多的施工企業(yè)實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理承包制,盡管某一企業(yè)綜合實(shí)力較強(qiáng),但各項(xiàng)目經(jīng)理間的能力差異明顯。因此,應(yīng)加強(qiáng)對(duì)投標(biāo)人的項(xiàng)目班子各種實(shí)力的考察和控制,以便能選擇出一批優(yōu)秀的投標(biāo)人和項(xiàng)目班子來參與競(jìng)標(biāo),確保項(xiàng)目的品質(zhì)。

合理低價(jià)中標(biāo)。房地產(chǎn)商對(duì)項(xiàng)目的“合理低價(jià)”應(yīng)做到心中有數(shù),避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡意競(jìng)標(biāo)。目前,正推行的建筑安裝工程“無標(biāo)底招投標(biāo)”,對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說,并不能把它理解為真正的“沒有標(biāo)底”, 房地產(chǎn)商對(duì)項(xiàng)目建安工程造價(jià)成本應(yīng)隨時(shí)掌握好。

4材料采購與管理方式

材料采購分三種方式:甲供、乙供、甲訂乙供。材料管理方式的選擇原則:綜合考慮供方的內(nèi)部和外部條件,資金、質(zhì)量、管理、技術(shù)條件;并非甲供材越多越好。

不同采購方式的管理都要提供樣板、考慮損耗;同時(shí)還要考慮其他因素,包括:選型定板時(shí)間的前后(指總包招標(biāo)前后),市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)大小,現(xiàn)場(chǎng)管理難易程度,(具體包括:材料用量管理、現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度配合管理、施工質(zhì)量責(zé)任劃分,對(duì)項(xiàng)目檔次的影響大小,品牌差異大小等等)。

在材料采購的規(guī)模度、標(biāo)準(zhǔn)化、地域性前提條件下采取戰(zhàn)略采購方式,這樣既可以降低成本、提升效率、統(tǒng)一品牌、保證品質(zhì),同時(shí)對(duì)提升企業(yè)的品牌影響力,實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部資源共享有著重大意義,通過對(duì)產(chǎn)品、設(shè)計(jì)、施工工藝的研究,促進(jìn)先進(jìn)化、標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化,最終實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。

5施工各環(huán)節(jié)成本管理與控制。

在工程施工階段,由于工程設(shè)計(jì)已經(jīng)完成,工程量已完全具體化,并完成了施工招標(biāo)工作和簽訂了工程承包合同。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì),這一階段影響工程投資(工程造價(jià))的可能性只有5%～10%,節(jié)約投資的可能性已經(jīng)很小,但是,工程投入大量資金卻主要發(fā)生在這一階段,浪費(fèi)投資的可能性則很大,因此,合同管理部門在施工階段要加強(qiáng)對(duì)合同的管理,重點(diǎn)應(yīng)加強(qiáng)工程施工現(xiàn)場(chǎng)的動(dòng)態(tài)管理,杜絕投資浪費(fèi)。

加強(qiáng)工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理,杜絕投資浪費(fèi);把工程管理與造價(jià)控制觀念滲透到各項(xiàng)設(shè)計(jì)和施工技術(shù)措施中去,保證項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),提高工程項(xiàng)目的投資效益。房地產(chǎn)企業(yè)主要應(yīng)做好以下幾方面的工作:

加強(qiáng)本單位現(xiàn)場(chǎng)施工管理人員、工程技術(shù)人員的“經(jīng)濟(jì)”觀念、素質(zhì)教育,培養(yǎng)他們實(shí)事求是的辦事作風(fēng),在積極協(xié)助、配合監(jiān)理工程師做好工程質(zhì)量、工期、安全監(jiān)督的同時(shí),充分重視節(jié)約投資的重要性。

盡量減少設(shè)計(jì)變更。在建設(shè)工程施工過程中,引起設(shè)計(jì)變更的原因很多。如:工程設(shè)計(jì)粗糙,使工程實(shí)際與發(fā)包時(shí)提供的圖紙不符;市場(chǎng)供應(yīng)的材料規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)不符合設(shè)計(jì)要求等等。如何減少設(shè)計(jì)變更,首先應(yīng)嚴(yán)禁通過設(shè)計(jì)變更擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模,提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),增加建設(shè)內(nèi)容,一般情況下不允許設(shè)計(jì)變更,除非變更不會(huì)影響項(xiàng)目功能的正常發(fā)揮,或使項(xiàng)目無法繼續(xù)進(jìn)行下去。其次,認(rèn)真處理必須發(fā)生的設(shè)計(jì)變更,對(duì)于涉及到費(fèi)用增減的設(shè)計(jì)變更,必須經(jīng)設(shè)計(jì)單位代表、建設(shè)方現(xiàn)場(chǎng)代表、總監(jiān)理工程師共同簽字方為有效。另外,開發(fā)商的工程管理部門須指派工程造價(jià)管理專業(yè)人員常駐施工現(xiàn)場(chǎng),隨時(shí)掌握、控制工程造價(jià)的變化情況。

嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理?，F(xiàn)場(chǎng)簽證是工程建設(shè)過程中的一項(xiàng)經(jīng)常性工作,許多工程由于現(xiàn)場(chǎng)簽證的不嚴(yán)肅性,給工程結(jié)算帶來非常大的麻煩,甚至給開發(fā)商帶來不少經(jīng)濟(jì)損失,這方面的教訓(xùn)是非常多的。嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理,首先工程技術(shù)人員必須與工程經(jīng)濟(jì)人員相互配合,不僅做到“隨做隨簽”,還應(yīng)該做到:簽證必須達(dá)到量化要求,工程簽證單上的每一個(gè)字、每一個(gè)字母都必須清晰、準(zhǔn)確;簽證內(nèi)容必須與實(shí)際相符;簽證的內(nèi)容不能超過應(yīng)簽證的范圍。