羅燕紅

居住在北京二環(huán)吉祥里小區(qū)的邱偉光先生最近一直在關(guān)注一件事兒：官方又出臺(tái)通知，稱要“研究開征物業(yè)稅”了。他說(shuō)，他的情況在北京人中還算比較常見：名下目前有3套房產(chǎn)。除自住外，在5環(huán)邊上某大學(xué)里有一套學(xué)校分配的2居室教工宿舍，在通州還有一套近200平米的3居大復(fù)式。一旦物業(yè)稅開征。他可能每年要付一筆錢來(lái)交稅。

不過(guò)，從2003年提出、2005年北京等六個(gè)城市作為試點(diǎn)開始“空轉(zhuǎn)”，到之后的增加試點(diǎn)城市并屢次提出要“空轉(zhuǎn)實(shí)”，開征物業(yè)稅一直是“雷聲大、雨點(diǎn)小”，“但聞樓梯響，不見人下來(lái)”。

物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，又稱“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其持有者每年繳付一定稅款。稅款額度隨房產(chǎn)價(jià)值的變化而變化；也就是說(shuō)如果您家附近新開通了地鐵或公交線路，或者成為新的商圈，您的不動(dòng)產(chǎn)因此升值，那么您每年繳納的稅額也會(huì)增加。

目前，這一稅種已在世界上絕大多數(shù)國(guó)家開征，但在各個(gè)國(guó)家名稱不盡相同，又叫房地產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅，我國(guó)香港叫差餉稅。

此番舊事重提，有什么深意嗎?官方的口徑稱是為了“體制改革和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，政府要為市場(chǎng)主體提供服務(wù)的目標(biāo)，把政府職能轉(zhuǎn)到主要為市場(chǎng)主體服務(wù)和創(chuàng)造良好發(fā)展環(huán)境上”，有什么新意或深意嗎?

雙重危機(jī)下混亂的樓市

當(dāng)前一個(gè)最大的現(xiàn)實(shí)就是全球金融危機(jī)，以及由于貧富分化越來(lái)越浮出水面的社會(huì)危機(jī)，潛伏的社會(huì)矛盾已經(jīng)到達(dá)大家都無(wú)法不視的地步。據(jù)新發(fā)布的統(tǒng)計(jì)資料，2008年我國(guó)的基尼系數(shù)(Gini Coefficient)已經(jīng)高達(dá)0.65，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)0.4的國(guó)際警戒線。

貧富差距非常有代表性地體現(xiàn)在房產(chǎn)的差距上。中國(guó)的一大社會(huì)現(xiàn)實(shí)就是，有錢人有好多大房子，錢少的住個(gè)小房子。沒(méi)錢的沒(méi)房子。而不同于其他一般商品的是，住房其實(shí)是一種準(zhǔn)公共產(chǎn)品，古來(lái)就有居者有其屋之說(shuō)。物權(quán)法的實(shí)施更是為物業(yè)稅的征收提供了法律依據(jù)。

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)一片混亂，除了誰(shuí)也看不懂的價(jià)格、成交量外。就是稅費(fèi)混亂，記者查閱資料統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)各種名目的稅費(fèi)總共有40多種，有些地方甚至超過(guò)100種。混亂的稅費(fèi)和未定義明晰的邊界，給尋租活動(dòng)留下了巨大空間。

開征以不增稅負(fù)為前提

對(duì)物業(yè)稅的開征，大家首先關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題是廣大普通百姓的負(fù)擔(dān)是否會(huì)加重。

日前，有研究機(jī)構(gòu)稱目前中國(guó)人的賦稅痛苦指數(shù)(Misery Index)已處在世界前列，如果物業(yè)稅的開征是加重百姓負(fù)擔(dān)、增加政府財(cái)政收入，恐怕沒(méi)有人會(huì)同意。加拿大西安大略大學(xué)終身教授、北大經(jīng)濟(jì)研究中心教授徐滇慶認(rèn)為，稅制改革應(yīng)以不增加百姓負(fù)擔(dān)為前提，物業(yè)稅改革絕不是為了給政府增加新財(cái)源，物業(yè)稅征收多少就應(yīng)當(dāng)從其他稅收部分減少多少。綜合平衡各種稅費(fèi)，調(diào)整稅收負(fù)擔(dān)，縮小貧富差距才是正道。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院劉桓教授也稱，一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)稅都會(huì)設(shè)置一定的起征點(diǎn)，并對(duì)面積不大的自住房實(shí)行少征或者免征方式，故不會(huì)增加普通百姓稅負(fù)。

征稅是因?yàn)闄?quán)責(zé)對(duì)等，公民納稅一是因?yàn)槭褂昧速Y源；二是國(guó)家提供了對(duì)個(gè)人產(chǎn)權(quán)的保護(hù)。目前政府的稅賦是按人頭開征的，沒(méi)能很好體現(xiàn)人跟人的差別；而且由于收入成分復(fù)雜，因此給很多人偷稅逃稅制造了便利。而按房產(chǎn)征稅，無(wú)論你有多少套房子，都會(huì)有明確的房屋登記所有人，因此要想偷逃物業(yè)稅不太容易，差別也較好地體現(xiàn)出來(lái)。

財(cái)政從過(guò)去針對(duì)人，到現(xiàn)在針對(duì)房屋等財(cái)產(chǎn)，實(shí)際上是一種進(jìn)步。這種進(jìn)步對(duì)目前中國(guó)絕大多數(shù)的人來(lái)說(shuō)應(yīng)該是好的。

房?jī)r(jià)會(huì)降嗎?房子該買嗎?

專家稱物業(yè)稅開征是對(duì)社會(huì)資源的二次分配，調(diào)節(jié)市場(chǎng)尤其是價(jià)格并非其內(nèi)在要義，從已開征國(guó)家來(lái)看，也無(wú)成功調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的案例。但是在該通知出臺(tái)的第二天，A股地產(chǎn)板塊全面下挫，3億資金出逃，誰(shuí)都不能否認(rèn)該稅出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重大影響。稅收一直都是一項(xiàng)非常好的財(cái)政杠桿，該杠桿直接有力，對(duì)短期炒作、投機(jī)行為能較好抑制，這有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

首先，稅費(fèi)攤薄影響第一次交易的價(jià)格。早期交易環(huán)節(jié)一次性繳付的價(jià)格被攤薄到持有環(huán)節(jié)，應(yīng)該說(shuō)開發(fā)商的成本降低了，如果市場(chǎng)條件正常，購(gòu)房者的購(gòu)房?jī)r(jià)格也會(huì)隨之下降；此外，消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)所交納的稅費(fèi)也將攤薄到每年，所以總的來(lái)說(shuō)，消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)付出的成本會(huì)有所降低。物業(yè)稅類似于住房貸款利率。會(huì)影響而不是決定房?jī)r(jià)。

其次，拋售影響價(jià)格，購(gòu)房者在量的選擇和價(jià)的商榷上主動(dòng)權(quán)都較大。目前的情況是零稅收成本持有房產(chǎn)，所以大家都熱衷于購(gòu)房保值。而物業(yè)稅恰是對(duì)保有環(huán)節(jié)征稅，提高持有成本，故而會(huì)加快市場(chǎng)流動(dòng)，盤活閑置房屋。市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)有一定的放大，如果剛性需求得到滿足，在供求關(guān)系下，可能價(jià)格的確會(huì)有一定程度下降。至少在短期內(nèi)是這樣，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)上的“非預(yù)期效應(yīng)”。

而對(duì)于租賃者來(lái)說(shuō)，因?yàn)榉恐鞒钟蟹课莸某杀旧仙?。他必定?huì)想辦法把部分或全部成本轉(zhuǎn)嫁出去，因此租賃價(jià)格會(huì)上升。這樣會(huì)迫使一部分有剛性需求的人加入購(gòu)房者的隊(duì)伍。這樣會(huì)在兩方面造成影響，市場(chǎng)的需求更大，市場(chǎng)的流動(dòng)更快。供求才是決定價(jià)格的因素。

第三，對(duì)人心理的影響。未來(lái)誰(shuí)也不知道，影響目前價(jià)格的很大程度上是信心和預(yù)期。物業(yè)稅開征可能無(wú)法影響價(jià)格，但一定會(huì)破壞人的投機(jī)欲望。從這點(diǎn)看，物業(yè)稅開征是一種利好。

記者的一位朋友是美國(guó)德州某鎮(zhèn)人氏，他說(shuō)他所在的城市物業(yè)稅平均為3％，次貸危機(jī)較不明顯，而物業(yè)稅1％的地方如加州、舊金山等地，次貸危機(jī)極其嚴(yán)重，這從一定程度表明恰當(dāng)?shù)奈飿I(yè)稅抑制投機(jī)炒作的作用。

但是，價(jià)格是世界上最難琢磨的東西，影響它的因素很多，誰(shuí)也不能抓住一點(diǎn)就言之鑿鑿，認(rèn)為物業(yè)稅一定能解決房?jī)r(jià)虛高和惡性炒房有簡(jiǎn)單化之嫌。任何環(huán)節(jié)不對(duì)，這個(gè)影響可能就很難實(shí)現(xiàn)。例如，剛需非常大，市場(chǎng)需求一直旺盛，即便有物業(yè)稅，投資收益也相當(dāng)可觀。投資者仍會(huì)鋌而走險(xiǎn)，價(jià)格就可能不降，在一線城市這種可能性就很大；這樣，政府收費(fèi)的降低部分就變成落八開發(fā)商腰包的巨額利潤(rùn)，百姓反而不能切實(shí)分享到好處。

近一兩年不會(huì)開征

該消息剛一出臺(tái)，根據(jù)心態(tài)劃分，大家迅速集結(jié)為三大陣營(yíng)：歡欣鼓舞陣營(yíng)、憂心忡忡陣營(yíng)、憤怒不堪陣營(yíng)。歡欣鼓舞者認(rèn)為太好了，這下劫富濟(jì)貧了，自己反正光著腳。難道光腳的還怕穿鞋的；擔(dān)憂者雖不像溫州炒房團(tuán)手里攥著幾十套，但目前也有房產(chǎn)若干，擔(dān)心物業(yè)稅開征自己要大量賦稅；憤怒者認(rèn)為政府此舉不過(guò)是多了一個(gè)開源的名目，利益集團(tuán)也多了一個(gè)攫取利益的渠道。

目前，很多人在觀望市場(chǎng)，等著出手，不知道物業(yè)稅幾時(shí)開征，自己是否需要調(diào)整購(gòu)房計(jì)劃。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓教授認(rèn)為，自住型、改善升級(jí)型買家無(wú)須驚慌，可按照自己的實(shí)際需求進(jìn)行購(gòu)買；如

果是投資、投機(jī)。買不買還是要判斷這一稅種征收的具體時(shí)間表。

物業(yè)稅的開征有許多技術(shù)困難，如理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系、整頓評(píng)估中介市場(chǎng)、開通房產(chǎn)信息渠道、確定稅種主體等；我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)由于歷史和現(xiàn)實(shí)的原因，分外復(fù)雜，對(duì)企業(yè)(房地產(chǎn)開發(fā)商)征，比較容易，對(duì)個(gè)人征，困難較大。

有人稱政府就是當(dāng)前這種房地產(chǎn)混亂局面的最大利益集團(tuán)。一直以來(lái)，土地出讓金和七七八八的土地費(fèi)用是地方政府的小金庫(kù)，一旦物業(yè)稅開征，很多地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)都要大幅下挫，對(duì)政績(jī)工程的發(fā)展不利。

此外，人們對(duì)所繳納物業(yè)稅的用途也表現(xiàn)得沒(méi)有信心。物業(yè)稅本來(lái)用途是改善公共設(shè)施，提供更好的公共產(chǎn)品，提高居民生活質(zhì)量。在成熟國(guó)家，物業(yè)稅的第一大用途，是用于本區(qū)學(xué)校、圖書館、社區(qū)公園等公共設(shè)施的改建等，所以，如果該鎮(zhèn)物業(yè)稅高，學(xué)校就能建得更好。人們?yōu)榱俗屪约盒『⒛艿胶脤W(xué)校受教育。會(huì)愿意搬家到物業(yè)稅較高的地方。在中國(guó)，納稅人的錢也能這么花在明處和刀刃上。很多納稅人就會(huì)比較放心了。

因此，人們反對(duì)物業(yè)稅與其說(shuō)是反對(duì)該稅本身，不如說(shuō)是怕納稅時(shí)不公正不公平，利益集團(tuán)又多了一個(gè)為自己謀好處的渠道。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心對(duì)外經(jīng)濟(jì)研究部副部長(zhǎng)隆國(guó)強(qiáng)認(rèn)為物業(yè)稅要分批開征，先從高檔住宅、經(jīng)營(yíng)性用房、高價(jià)公寓等開始；多位學(xué)者則一致認(rèn)為。物業(yè)稅近一兩年內(nèi)出不來(lái)：樂(lè)觀者說(shuō)，由于涉及面廣，仔細(xì)慎重地做好準(zhǔn)備有百利無(wú)一害；憤世者稱，對(duì)百姓有利的對(duì)利益集團(tuán)一定不利，對(duì)利益集團(tuán)不利的一般很難出來(lái)。對(duì)于物業(yè)稅，我們高度關(guān)注，留心捕捉開征后由于“排擠效應(yīng)”帶來(lái)的機(jī)會(huì)。

6個(gè)細(xì)節(jié)拷問(wèn)物業(yè)稅

1房地產(chǎn)如何估值如果采用房地產(chǎn)價(jià)格作為稅基如何確定其價(jià)格?是貨比三家的市場(chǎng)比較法?房地產(chǎn)商誠(chéng)實(shí)前提下的成本估價(jià)法?能預(yù)知未來(lái)的收益還原法?還是合理價(jià)格下的假設(shè)開發(fā)法?抑或交易價(jià)格?公告價(jià)格?

2與既有稅費(fèi)的對(duì)接

跟既有稅費(fèi)如何對(duì)接，尤其是和上地讓金是什么關(guān)系。即使是投資，作為合法投資，有新規(guī)出臺(tái)要抑制家庭投資房地產(chǎn)，也要和過(guò)去規(guī)定對(duì)接，不能隨意加重普通百姓的稅負(fù)

3起征點(diǎn)和扣減點(diǎn)

三口之家，擁有90平方米，假如合理的保障性住房標(biāo)準(zhǔn)是每人30平方米，那么三口之家減扣90平方米，實(shí)際需交稅額是零；如果30平方米是小康住房標(biāo)準(zhǔn)，那么保障性住房的扣減標(biāo)準(zhǔn)是多少?要不要照顧中等收人家庭?沒(méi)立低稅面積?

4人均面積的計(jì)算

全國(guó)統(tǒng)等一刀切的做法聽上去不現(xiàn)實(shí)。不全國(guó)統(tǒng)籌安排的話，那么在多個(gè)城市炒房又將無(wú)法受到稅收的調(diào)節(jié)，甚至?xí)腥擞枚嗵追縼?lái)洗錢。達(dá)一問(wèn)題如何解決?

5多套房稅率的確定

一套自住房一個(gè)稅率，如果有第二套采用什么稅率，第N套呢?如果不一樣，應(yīng)當(dāng)如何體現(xiàn)區(qū)別，或者出于為了抑制多套持有、盤活市場(chǎng)的目的，稅率應(yīng)當(dāng)如何累進(jìn)提高，

多套房的情況也不同，如兩套房，第二套房在郊區(qū)與在市中心性質(zhì)大不一樣，在市郊購(gòu)置改善型第二套房采用什么，受不要從低稅率?

6如何打擊假名物業(yè)

近年來(lái)，有些投資者并不以本人的名義購(gòu)買物業(yè)，而是以自己的子女、親友甚至他人的名義投資物業(yè)。這種情況下，如果不明確信息，打擊假名物業(yè)，物業(yè)稅將失去意義。

它山之石

美國(guó)1％～3％

不動(dòng)產(chǎn)稅，歸在財(cái)產(chǎn)稅項(xiàng)下，稅基是房地產(chǎn)評(píng)估值的一定比例。目前美國(guó)的50個(gè)州都征收這項(xiàng)稅收，各州和地方政府的不動(dòng)產(chǎn)稅率不同，由當(dāng)?shù)鼐用襁x出代表確定，大約平均1％到3％。

香港0.8％～1.5％

按我國(guó)臺(tái)灣物業(yè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，144平方米以上的房源，每年收取的稅費(fèi)將有可能在房屋總和0.8％-1.5％／年。

新加坡40％，10％

由新加坡國(guó)內(nèi)稅務(wù)局對(duì)所有房產(chǎn)征收，自住房產(chǎn)的物業(yè)稅率是4％，其他類型的房產(chǎn)的物業(yè)稅率是10％。

日本14％

日本財(cái)產(chǎn)稅主要是對(duì)房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)課征的不動(dòng)產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅、注冊(cè)執(zhí)照稅等，同時(shí)還有遺產(chǎn)繼承稅與贈(zèng)予稅。固定資產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率為14％。

瑞典0.5％～1％

不動(dòng)產(chǎn)稅，征收額度為不動(dòng)產(chǎn)稅務(wù)評(píng)估價(jià)值的0.5％～1％。自2001年起，對(duì)于單棟獨(dú)立家庭住房(相同于國(guó)內(nèi)別墅的那種住房)，稅率為1％，對(duì)共同產(chǎn)權(quán)型的公寓住宅，稅率為0.5％。商業(yè)物產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)稅率為1％，工業(yè)物產(chǎn)稅率為0.5％。

法國(guó)3％

不動(dòng)產(chǎn)稅：持有不動(dòng)產(chǎn)者，每年按3％的公平市場(chǎng)價(jià)值(fair market value)納稅。公司將自己房產(chǎn)裝修后出租，按稅基的84％繳納15％-30％營(yíng)業(yè)稅。稅基包括：公司房產(chǎn)的出租價(jià)值，或16％的公司所付出租金。