梓　豪

地段決定房產(chǎn)價值

據(jù)調(diào)查顯示，80％購房者在選房時把地段作為最優(yōu)先考慮的因素。因此，購買商品房時，在條件允許的前提下，應(yīng)重點考慮房產(chǎn)位置。所以，李嘉誠講的三個重點一直被業(yè)界奉為金科玉律，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。

那如何看地段呢?據(jù)介紹，看地段不僅看現(xiàn)狀，還要看發(fā)展。如果購房者在市政、交通設(shè)施不完善的時候以低價位購房，待各項設(shè)施完善之后，則房產(chǎn)將大幅升值。另外，還要根據(jù)家庭成員生活，工作的實際需要和家庭發(fā)展需要，盡量選擇使每個家庭成員都適合的地段。一般來說，老年人選擇環(huán)境幽雅、空氣清新，特別是方便就醫(yī)的地段；青年人選擇上下班及社會交往方便的地段有小孩的家庭則選擇靠近學(xué)校附近的區(qū)域。

地段的選擇要關(guān)注，軌道交通對于沿線樓盤價值的提升作用明顯。選擇未來軌道沿線的樓盤會是很好的選擇，未來商業(yè)周邊樓盤增值潛力較大，購房者要查看將來周圍能否形成較好的商業(yè)氛圍，是否有較大型的超市、商場即將開業(yè)和地段中是否有其他優(yōu)質(zhì)的稀缺資源，這對樓盤是否有保值增值至關(guān)重要。

交通狀況不可不察內(nèi)交通最容易被忽略

交通狀況可分為距離工作地點、朋友居住地點、父母親戚居住位置、以及前往商業(yè)中心，娛樂休閑場所花費的時間長短，均會對今后的工作，交際圈、親戚往來產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，因此所購房屋的交通狀況不可不察。

事實上，不僅要了解當(dāng)前的交通情況，還要了解今后一段時間所選區(qū)域及小區(qū)附近的交通規(guī)劃。了解規(guī)劃不僅有利于人住后出行是否方便，更可作為今后一段時間內(nèi)物業(yè)價格及價值是否上漲的依據(jù)。一般說，交通方便往往是開發(fā)商的強勁賣點，有的售樓廣告說地鐵可以直達(dá)小區(qū)。其實，這可能只是城市的遠(yuǎn)期設(shè)想規(guī)劃。

小區(qū)內(nèi)的交通分為人車分流和人車混行兩類。內(nèi)交通的合理性對于居住安全和環(huán)境的靜謐性是比較關(guān)鍵的，這也是在看房中容易忽略的問題。

購房者要了解小區(qū)在內(nèi)交通上有什么措施，如何規(guī)劃社區(qū)內(nèi)的車行、人流等。目前，人車分流常常成為不少樓盤的賣點。但這類小區(qū)造價也會比較高。

“人車分流”指汽車在小區(qū)外直接進(jìn)入小區(qū)地下車庫，車行與步行互不干擾。因小區(qū)內(nèi)沒有汽車穿行、停放、噪音的干擾，所以環(huán)境質(zhì)量較高；小區(qū)內(nèi)的步行道兼有休閑功能。對于沒有采取人車分流的小區(qū)，購房者要考察區(qū)內(nèi)主路是否設(shè)計得“通而不暢”、停車位是否夠用、費用多少，停車位的位置是否合理。

樓盤配套對生活質(zhì)量影響很大

據(jù)介紹，居住區(qū)內(nèi)配套是否合理，周邊配套服務(wù)設(shè)施是否方便，娛樂休閑設(shè)施是否豐富，對于居民生活質(zhì)量影響很大，也是衡量居住區(qū)質(zhì)量的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。

購房者要防止誤區(qū)。有人認(rèn)為配套越多，越高檔越好其實不然。因為開發(fā)商和后期的物業(yè)管理單位是會將配套設(shè)施費用加進(jìn)房價和物業(yè)管理費的。而且許多設(shè)施對具體的業(yè)主而言有可能使用率很低，或只在某一階段使用，但這些設(shè)施的費用卻需要廣大業(yè)主來分擔(dān)。

買房時，有些人總希望離垃圾場、變電站越遠(yuǎn)越好，而衣、食、行、玩、學(xué)則是越近越好。其實，配套也要分種類，同樣是商業(yè)配套，小商品市場和購物中心對周邊樓盤的帶動力就完全不同；同樣是休閑配套，電影院，歌劇院、娛樂城對樓盤的影響也不一樣。因此，要注意附近的配套設(shè)施對生活的影響。不論所選擇的小區(qū)位于哪種區(qū)域，考察配套最重要的是能否滿足人們?nèi)粘Ｉ畹谋憷浴?/p>

價格會影響對樓盤的判斷

購房者看中某樓盤后，要讀懂樓盤的價格，克制購買；中動。然后，了解本市及區(qū)域價格水平、樓盤的歷史價格變化，并對所有相中的樓盤進(jìn)行價格比較。購房者接觸較多的有開盤價，均價、銷售均價，成交均價、最高價和清盤價，這些房價出入很大，會影響對樓盤的判斷力。

購房者要問清廣告中標(biāo)注的價格或售樓人員說的價格是哪個價格：如果想了解樓盤的真實價格水平，就不要看開盤價，而應(yīng)直接問成交均價；最主要的是弄清所選房屋的實際價格。

弄清五花八門的價格之后，就要對該樓盤的價格進(jìn)行大致判斷。首先，了解本市及該區(qū)域價格水平。有助于購房者對購買房屋的價格范圍及不同區(qū)域的價格做出判斷。雖然宏觀，卻是不可缺少的感性認(rèn)識。購房者可登錄當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)信息網(wǎng)站查詢。其次，了解該樓盤的歷史價格。樓盤的價格是不斷變化的，因此，了解樓盤的價格就要了解價格的多變性，在適當(dāng)?shù)臅r機以適合的價格出手。購房者可進(jìn)入房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站查詢。最后，與其他同質(zhì)樓盤價格進(jìn)行比較。所謂同質(zhì)樓盤指某一時間段內(nèi)，項目區(qū)位特征，產(chǎn)品特征，環(huán)境特征等方面相接近的樓盤。

適合自己的戶型就是最好的

買房不是要買大的，而是要選好的。什么樣的房子好?好房子的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合人的居住行為，戶型的設(shè)計就顯得尤為重要。面對開發(fā)商提供的各種戶型，購房者怎樣來選擇呢?

好戶型的標(biāo)準(zhǔn)是布局合理，動靜分區(qū)明晰，私密性好?？磻粜偷牟季郑饕该娣e配比是否恰當(dāng)、各功能區(qū)組合是否合理及朝向是否良好。

一般情況下，客廳、臥室，衛(wèi)生間，廚房、餐廳是構(gòu)成住宅布局的五個基本要素。有這樣一組參考數(shù)字，說的是這五個要素的最低面積標(biāo)準(zhǔn)?？蛷d及餐廳14.7平方米、主臥15平方米，次臥或單人臥9平方米，廚房5平方米，衛(wèi)生間4平方米。

功能區(qū)組合要切忌廚廁一起或廚房深藏不露。不少蹩腳的戶型設(shè)計把廚房和衛(wèi)生間緊連在一起，或者相對或者并列，對這樣的戶型盡量避免選擇：廚房在使用中會產(chǎn)生油煙，油煙機會有噪音，若設(shè)計在房子的深處，會影響家庭成員的身體健康及休息。

朝向是國人置業(yè)中的傳統(tǒng)理念，一般以南北為正、東西為偏。良好的朝向可以保證陽光的充足、居室的通透、迅速排除居室里的異味，從而改善住宅的室內(nèi)環(huán)境，有利身心健康。房屋的朝向，優(yōu)劣順序為正南、東南、東、西南、北和西?？蛷d、臥室朝向最重要。首先是客廳的朝向，客廳是住宅中使用率最高、使用人數(shù)最多的空間，客廳的朝向以南為最佳方向，冬天無寒風(fēng)呼嘯，夏天涼風(fēng)習(xí)習(xí)。其次是臥室的朝向，以南為最佳，東南、東、東北也可，最好不要選朝西臥室，否則房間就會經(jīng)歷整天的日照：如果有兩間以上的臥室，應(yīng)以主臥室朝向為評判標(biāo)準(zhǔn)。再次是衛(wèi)生間和廚房朝向，衛(wèi)生間比較潮，因此要保持采光、通風(fēng)，避免選擇西向的衛(wèi)生間；廚房因用抽油煙機排氣，刮北風(fēng)的時候會形成油煙的“倒灌”，因此廚房最好不要選擇北向。

動靜分區(qū)的目的是為了提供一個溫馨、親切、舒適的家居環(huán)境。按照生活起居方便的要求，臥室位置要深一些、衛(wèi)生間與主臥室的位置要近一些、廚房和餐廳最好相連、客廳和主臥應(yīng)避免互相干擾，相對獨立?？傊瑳]有最好的，只有最適合自己的。

注意是否隔音

選房時，要檢查門窗密閉效果是否良好，上下樓板是否合乎標(biāo)準(zhǔn)的隔聲性能及相鄰的分戶墻隔音等施工質(zhì)量問題；住宅應(yīng)與居住區(qū)中的噪聲源如學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場等保持一定距離；住宅內(nèi)臥室不能緊鄰電梯，以防噪音干擾。

《住宅設(shè)計規(guī)范》規(guī)定，臥室、起居室的允許噪聲級白天應(yīng)小于50分貝，夜間應(yīng)小于或等于40分貝。住宅在距離高速公路中心線大干100米時，學(xué)校、醫(yī)院，療養(yǎng)院等在距離高速公路中心線大于200米時，其承受的交通噪聲能夠符合環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)。

一般說，往往樓層越高，噪聲會越大，1～5層噪聲最小，11層中等水平，24層最大。這是因為越高，俯瞰的范圍越大，很遠(yuǎn)處馬路的噪聲都能傳過來，相對的有效噪聲源多，樓層越低，很多可能直達(dá)的噪聲源被其他建筑遮蓋了，所以噪聲會小一些。

物業(yè)管理是居住的重要保障

物業(yè)管理是居住生活的重要保障，也是住宅業(yè)未來發(fā)展的重要方面，包括住宅小區(qū)的安全、維修、清潔。綠化等。作為剛剛起步的新興產(chǎn)業(yè)，各地社區(qū)的服務(wù)質(zhì)量參差不齊，差異較大，這是購房者需認(rèn)真咨詢和比較的。

買房時，購房者要了解物業(yè)公司是否進(jìn)入了項目，何時進(jìn)入項目。一般來說，物業(yè)公司介入項目越早，買房者受益越大。

選房時還應(yīng)向有關(guān)人員打聽負(fù)責(zé)小區(qū)服務(wù)的物業(yè)管理公司，最好能查看相關(guān)資質(zhì)的文件，也可去其他小區(qū)打聽有關(guān)他們的服務(wù)水平。物業(yè)公司的規(guī)模大小是不可忽視的，因為規(guī)模大，相對收費會低；如果聘請專業(yè)的物管公司參與物業(yè)管理，在規(guī)范管理模式上會有很好的表現(xiàn)。

同時，購房者要了解物業(yè)管理費都有哪些內(nèi)容、冬季供暖費多少、小區(qū)停車位的收費標(biāo)準(zhǔn)、車位是租是賣等，以便于估算資金。物業(yè)管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)也要考慮在內(nèi)。畢竟房價的高低僅是一次性支出，而物業(yè)管理費卻是居住下來后每年要支出的一筆固定開銷。