吳學安

山東臨沂前不久公布房地產(chǎn)成本價格的舉動曾引來全國關(guān)注的目光，熱議聲中，稱贊“拉近信息對稱”者有之。質(zhì)疑“水分大”者也有之。實際上，在山東臨沂之前，江蘇省鹽城、宿遷等市在促進房價成本公開方面已有動作。不過，目前江蘇這兩個省轄市通過掌控房價成本約束開發(fā)商定價行為的舉動均已停止。而在市場觀察人士眼里，房價成本歸根結(jié)底就是一本說不清的糊涂賬。

近年來，不少地方都在探索公布商品房成本的工作，從開展商品房成本審核認證入手，提高房地產(chǎn)業(yè)的利潤透明度。通過宏觀手段調(diào)控售房價格，改變交易價格片面受開發(fā)商主導的局面，讓商品房價格回歸理性。對于消費者而言，公布成本為其購房提供了一個“標尺”，能夠使其清清楚楚購房，安安心心置業(yè)。然而，房地產(chǎn)成本價格經(jīng)過長期以來錯綜復雜的形成機制，不可能經(jīng)過一次突變，立馬變得清楚明白起來。加之，房地產(chǎn)市場的各種關(guān)系糾葛錯綜復雜，房價成本“霧里看花”就不可避免。

房價成本豈能成為糊涂賬

面對房價居高不下，宏觀調(diào)控政策屢屢被消解，令人憂心忡忡。而要讓房地產(chǎn)市場真正回歸理性。就必須讓房地產(chǎn)成本、利潤暴露于陽光之下，房價走勢才能趨向公正、平穩(wěn)，公眾才有望買得起房。今年3月，上海市規(guī)劃和國土資源管理局針對全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費用調(diào)研報告，就著手對房地產(chǎn)開發(fā)成本費用進行測算，并已經(jīng)開始組織文件和測算相關(guān)數(shù)據(jù)，調(diào)查結(jié)果一旦出爐，將會通過上海市政府新聞辦發(fā)布。但時至今日，仍沒有相關(guān)數(shù)據(jù)公之于眾。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會此前一份報告稱，從3個一線城市來看，流向政府的份額屬上海的開發(fā)項目最高，為64.50％，其次是北京，為48.28％，最低的廣州也達到46.94％。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的報告還顯示。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高達到58.2％。這份關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費用的報告。是指在今年全國兩會期間。全國工商聯(lián)向全國政協(xié)遞交的一份名為《我國房價何以居高不下——房地產(chǎn)開發(fā)的總費用支出一半流向政府》的大會發(fā)言稿。該報告稱。全國9個城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用”的調(diào)查顯示，地方政府成為房地產(chǎn)業(yè)10年高速發(fā)展最大的受益方，出現(xiàn)眾所周知的“土地財政”現(xiàn)象，是造成房價居高不下的主要原因。統(tǒng)計結(jié)果顯示。在項目的總費用支出中，流向政府的部分(土地成本+總稅收)，所占比例為49.42％。

從2008年開始，甘肅省物價和建設(shè)部門在全省開展了商品住房成本審核認證工作。并在此基礎(chǔ)上。陸續(xù)公布全省不同區(qū)域、不同建設(shè)項目的商品住房社會平均成本。通過審核認證商品住房成本，探索對商品住房價格的調(diào)控手段，加強對房地產(chǎn)市場中各種價格欺詐、牟取暴利、期房炒作等行為的研究，制定有針對性的防范措施，遏制商品房價格的過快上漲。

商品房成本一直是開發(fā)商們含混不清而社會又普遍關(guān)注的焦點問題。或許房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為目前最不透明的產(chǎn)業(yè)之一。只有開發(fā)商知道成本和利潤，但卻守口如瓶，而購房者則對此一無所知。早在2006年底，江蘇省鹽城市在國內(nèi)出臺了首個“官方版”的房價構(gòu)成清單。率先強制公布房價成本。隨后江蘇省宿遷市開始推行“住宅商品房成本認證制度”，對所有開發(fā)銷售經(jīng)濟適用房和普通住宅商品房實行成本認證。當時鹽城市出臺的《普通住宅商品房定價公開的實施方案》規(guī)定，“市區(qū)普通住宅商品房基準銷售價格的審定。申請核價面積在2萬平方米以上的。以召開商品房定價論證會的方式實行定價公開，其他以公布商品房基準銷售價格構(gòu)成的方式。實行定價公開?！?006年9月該市又推出國內(nèi)首個官方版“房價構(gòu)成清單”，涉及全市自2004年以來開盤的97個樓盤。隨后的兩年多時間。公布房價成本的鹽城價格網(wǎng)。一直保持極高的點擊率。不過，從今年1月1日起鹽城市已暫停審核房價成本，目前這家網(wǎng)站房價構(gòu)成清單一欄已悄然消失。盡管官方諱言房價成本，但當?shù)厥袌鋈耸空J為，以公布成本的方式約束定價。實際效果有限?！瓣柟夥績r”出發(fā)點很好。但尚難指導市場行為。開發(fā)商依然是我行我素。

開發(fā)商一直對項目開發(fā)成本和利潤諱莫如深，購房者則對此又毫不知情。為改變這種信息完全不對稱的現(xiàn)狀，早自2005年11月1日起，浙江省就開始對全省三級國土部門的政務(wù)信息是否全部公開進行檢查。其中房價成本清單作為一項政務(wù)信息新內(nèi)容，將向社會公開。檢查內(nèi)容主要包括：土地利用計劃、建設(shè)用地審批、征用土地方案公告、征地補償安置方案、土地出讓方案、土地招拍掛信息公告等。其中房價的成本清單作為一項政務(wù)信息新內(nèi)容將向社會公開。這是繼福州市在全國率先公布該市商品房的社會平均成本之后，首個在全省三級國土部門公開房價成本的省份，此舉當時曾引起業(yè)內(nèi)的普遍關(guān)注。

但讓人無奈的是，對于公布商品房成本。公眾從最初的激動，最后卻成了無奈和失望。由于目前房地產(chǎn)商都有深刻的背景，審核商品房成本。往往難以達到還公眾一個明白的初衷。如鹽城官方版的成本清單盡管在較長時間內(nèi)仍繼續(xù)“破冰前行”，但當?shù)胤康禺a(chǎn)價格仍然照漲不誤。許多市民原認為開發(fā)商會受到成本清單的約束，但實際情況是。這邊政府公布成本。那邊開發(fā)商一漲再漲。如2007年4月初至5月中旬，鹽城市對開發(fā)商拒不執(zhí)行政府指導價、超過規(guī)定價格和浮動幅度銷售商品房和經(jīng)濟適用房的行為開展專項檢查。但由于開發(fā)商大都“背景復雜、來頭不小”，此次檢查在促使房地產(chǎn)商按照規(guī)定售房方面并不盡如人意。

市場經(jīng)濟運行法則就是公開、公正、透明。公布房價成本有其充足的法律依據(jù)——1994年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》，就確立了房地產(chǎn)估價的法律地位。1999年，建設(shè)部會同國家質(zhì)監(jiān)總局聯(lián)合發(fā)布《國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范》，也為保證房地產(chǎn)估價結(jié)果客觀、公正、合理，以及房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)稅收等提供了依據(jù)。因此，公布房價成本。絕不會像一些地方政府和開發(fā)商所辯解的那樣，“容易造成對企業(yè)商業(yè)秘密的侵犯和對公平競爭環(huán)境的影響”。其實，地價、稅收、建筑材料、勞務(wù)費等，與商業(yè)秘密毫無關(guān)系。而住房既是商品。又具有公共產(chǎn)品的屬性。房地產(chǎn)成本絕不能成為一筆糊涂賬，公眾要求知道房價成本并不過分，是合情、合理、合法的要求。

不言而喻，公布房價成本清單。還購房者知情權(quán)。對于房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控意義重大。讓房價成本信息透明化，可以讓公眾了解開發(fā)商各個環(huán)節(jié)的真實成本，解決信息不對稱的問題，也有利于控制暗箱操作。合理的市場定價機制。前提是信息充分公開。沒有這個前提，定價機制就有問題。讓公眾了解開發(fā)成本，開發(fā)商了解土地市場等各種信息，各方就都能更理性地判斷房地產(chǎn)市場，房價就能更趨理性。

公布房價成本，政府該如何作為

國家發(fā)改委宏觀部經(jīng)濟研究室主任王小廣日前表示，要讓房價不調(diào)整來解決房地產(chǎn)問題。解決庫存問題，刺激經(jīng)濟增長。這是不可能的。房地產(chǎn)的庫存調(diào)

整比我們想像中要慢很多，去年全國的成交量下降了18.8％，而供給還在不斷增加。除此以外，房地產(chǎn)的庫存不僅包括已建好沒賣出去的房產(chǎn)。還包括已經(jīng)賣出的房產(chǎn)中用于投資、而沒有得到實際使用的部分。因此，保持房價不調(diào)整、放棄成交量的做法是不可取的，只有需求才能消化庫存。

曾有開發(fā)商形象比喻：“公布房價成本就等于公布老婆的內(nèi)衣尺碼?！贝搜噪m然粗俗，卻揭示了公布房價成本之難。業(yè)內(nèi)人士分析認為，探究房價成本，實則很難。因為，“開發(fā)商永遠不會把房價成本公開”。尤其是涉及房地產(chǎn)開發(fā)的灰色成本更是秘而不宣的數(shù)據(jù)。時下，開發(fā)商的灰色成本一般是以市場公關(guān)費、廣告費的形式存在。而這些費用不少是用于“土地攻關(guān)”，比如，買地涉及金額較大，開發(fā)商一般會付出一些灰色成本去爭取一些附加條件。比如，有的地塊限制了什么企業(yè)才能拿，需要蓋什么公共設(shè)施。建這些公共設(shè)施后政府再補地給開發(fā)商，這里面就可能存在貓膩。由此看來，房價成本未必就是一本說不清的糊涂賬。關(guān)鍵是對誰糊涂。

現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的問題是，一些地方政府“越位”和“缺位”的問題尤為突出。過去一直說房地產(chǎn)業(yè)是暴利行業(yè)，其實暴利焦點主要集中在協(xié)議出讓時的土地價格，現(xiàn)在土地招拍掛，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤已經(jīng)比較透明。并且，如果只是政府主管部門公布商品房的社會平均成本或者按照地段不同，公布各地段的商品房平均成本意義并不大。因為目前土地招拍掛，開發(fā)商成本中很大比重的土地成本是透明的。建安費用也大致相當，其他設(shè)計、施工、銷售、管理等費用平攤到每平方米上非常有限，所以不用政府部門公布，消費者根據(jù)土地價格大致就可以推算出開發(fā)商的開發(fā)成本。

早在2007年，廣東省建設(shè)廳曾以“容易造成對(房地產(chǎn))企業(yè)商業(yè)秘密的侵犯和對公平競爭環(huán)境的影響”為由，否決了該省人大代表提出的公布房價成本的要求，此事件一時被炒得沸沸揚揚。事實上，目前國內(nèi)大中城市房價虛高，是與其市場價格的畸形發(fā)展密不可分的，比如政府對土地價格的過度壟斷、市場經(jīng)濟發(fā)展不充分、供求關(guān)系不和諧等等。盡管影響房價的問題是供求問題，但核心問題是土地資源的政府壟斷。要想抑制房價，解決公眾居住權(quán)問題，必須先從政府自己做起。

目前，國內(nèi)城市房地產(chǎn)成本居高不下有三大原因：因為政府壟斷城市土地導致成本過高：因為政府行政許可程序不透明導致的審批成本過高：因為政府對違法者不進行制裁導致的守法成本過高。可以說，公布房地產(chǎn)成本是一個綜合因素，并不是一個簡單的算術(shù)式。目前中國房地產(chǎn)業(yè)暴利現(xiàn)象，政府的原因居多。在這種情況下。地方政府如不從自身出發(fā)。反而指望公布房價成本擠干房市“泡沫”，無疑是一種轉(zhuǎn)移公眾視線的做法。對抑制高房價不但于事無補。反而有可能會錯過了房市調(diào)整的最佳機會。引發(fā)新的社會問題。

目前，國內(nèi)大城市房價一般包括土地出讓金、拆遷補償成本、建筑安裝成本、貸款利息、稅收以及開發(fā)商和中介的利潤。雖然《價格法》并未授權(quán)政府價格部門公布經(jīng)營者的定價成本清單，但政府公布其中由自己控制的那一部分。如土地出讓金、稅費收入等項收入，應(yīng)該說是無可厚非的，而且也是比較可行的。而對于開發(fā)商來說，其商品房的價格成本是不一致的，沒有一個統(tǒng)一的成本價格。社會平均商品房成本價格只能是一個參考因素，且房地產(chǎn)行業(yè)并不是由國家來為其定價，也不是像股份公司一樣是公眾公司。需要國家來強制干預，披露其中的信息。當然。如果從政府政務(wù)公開的角度，公布一些涉及房地產(chǎn)價格方面的信息是必要的。比如，土地使用權(quán)的出讓價格、建筑材料的價格、員工的費用等等。這些價格因素都是房地產(chǎn)價格的形成因素。

應(yīng)該說，公布房價成本有其充足的可行性、必要性和法律依據(jù)。何時能夠還房價成本一筆明白賬，是公眾期待已久的事情。尤其是公布房價成本。通過成本監(jiān)審的程序，其好處有三：一是打破壟斷性房價“成本上升”的謊言，撥開謎團，使購房者心里明亮，不會盲目追逐，驅(qū)使價格公平競爭，國家稅收收入也有穩(wěn)定來源；二是通過成本監(jiān)審計算房價成本。能有效地撞擊房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)結(jié)成的利益鏈，從而減少暗箱操作，防范房地產(chǎn)業(yè)腐敗發(fā)生的機率：三是通過成本監(jiān)審能夠?qū)こ藤|(zhì)量監(jiān)督增加了一道保護墻。無論是廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房。還是商品房，主體結(jié)構(gòu)、用工用料，都要有嚴格的質(zhì)量保障。成本監(jiān)審可以更加有效地嚴防通過偷工減料來降低成本。

信息是財產(chǎn)的基礎(chǔ)。沒有信息即沒有財產(chǎn)，沒有財產(chǎn)即沒有權(quán)利?，F(xiàn)代社會的侵權(quán)行為與過去大大不同。公開私人信息與隱匿公眾信息都有可能構(gòu)成侵權(quán)。對于公司來說，上市公司的信息披露義務(wù)是最完整的。盡管現(xiàn)行《合同法》、《反不正當競爭法》及《民事訴訟法》均把商業(yè)秘密列入受保護的范圍之內(nèi)。但也沒有任何法律條文禁止上市公司向社會公開成本。問題是假若僅要求房地產(chǎn)商公開其價格成本，而對政府掌握的社會資源不予公開，就可能會涉及到諸多問題，比如，以公開房價成本為名。要求開發(fā)商提供相應(yīng)的財務(wù)信息。而且只要涉及到成本。這種財務(wù)信息往往是無止境的。弄不好還會引發(fā)新情況下的腐敗與賄賂，演變成監(jiān)管者被被監(jiān)管者所收買。作出虛假信息披露的鬧劇，這從中國股市經(jīng)常出現(xiàn)上市公司披露虛假信息怪象之中大概就能找到最好的證明。因此，要還房價成本一筆明白賬必須從政府開始。

(責編：直言)