易憲容

“買房子能夠抵御通貨膨脹”，這是最近房地產開發(fā)商號召民眾購房的一個理由。在房地產開發(fā)商看來，今年各商業(yè)銀行向市場提供了大量的流動性，從而使得金融市場流動性泛濫，自然就會引起通貨膨脹。通貨膨脹使居民手上的人民幣越來越不值錢，此時，居民就得找一種保證手里的錢不貶值的資產。在房地產開發(fā)商看來，這種資產就是住房。因為，從早幾年來看，只要買了房子的居民，其手中的錢不僅沒有貶值，反而是大賺了一筆。在筆者看來，這一邏輯并不成立。

房地產開發(fā)商認為，市場對通脹上升的預期，理由是上半年信貸投放過多，金融市場流動性過大。如果從弗里德曼的貨幣主義來看，通脹是一個貨幣現象，貨幣發(fā)行過多，通貨膨脹自然而來。但目前流動性過多是否會引起通貨膨脹還相當不確定。因為在中國當前的情況下，盡管信貸政策很寬松，大量貨幣流向金融市場，由于中國仍然處于通縮狀態(tài)和當前通貨膨脹形成機理發(fā)生巨大變化，通脹在短期內不會發(fā)生，只不過這些大量的貨幣會流向資產，推高資產的價格。所以，短期內（或許一年），房地產開發(fā)商所指的通脹上升的市場預期不會發(fā)生。

從中國上一輪經濟增長的情況來看，如果通脹出現，那么資產價格泡沫就快要破滅了，無論股市還是樓市都如此。中國通脹在2008年2月—4月是最高點，但國內股市在2007年10月就開始下跌。樓市的調整也因城市不同而各異，在深圳，2008年2月—4月是價格調整最深的幾個月。如果購買住房是為了保值，那么等通脹出現時，從經驗來看，結果只能是適得其反。

再回到住房本身。住房是一種兩棲產品，既是消費品，也是投資品。最近，美國國民經濟研究局有一名經濟學家寫了一篇論文，題目是《住房不是財富》。在他看來，住房的價格是由基本價值與投機泡沫組成。對住房的基本價值來說，它的變動只會引起財富轉移，而不會產生財富效應。對于住房的泡沫部分來說，住房價格上漲，通過居民按揭貸款的方式有助于家庭消費信貸，從而把未來消費能力轉化為現期的實際消費。因此，“住房不是財富”。

也就是說，當住房作為耐用消費品時，如果住房價格上漲但沒有進行交易，其使用價值不發(fā)生變化，也不因為房價變動而產生財富效應。比如說，一戶居民購買的住房是50萬元，現在由于其房價的變動上漲到100萬元，但使用價值并沒有增加。如果住房進行交易，只會涉及到擁有房產的家庭和未擁有房產的家庭之間的財富轉移。后者基本是城市新居民及低收入家庭。這時，不僅會導致城市財富差距越來越大，而且會導致社會總消費需求下降的反向財富效應，整個經濟物價水平出現收縮。

如果住房作為一種完全的投資品，購買住房能否抵御通脹就得關注：購買住房時的價格水平和住房市場的預期變化。因為，住房是投資品，它的定價完全是由投資者的市場預期來決定。如果購買者在高于住房價值水平時進入市場，那么投資者就是購買了一個住房泡沫。這時，購房不僅不能達到抵御通脹的目的，反之可能面對住房泡沫破滅而嚴重虧損。1994年左右進入深圳房地產市場的不少居民，他們不僅沒有達到增值的目的，反而被套牢近１０年。當前，國內不少地方的房價已經上漲到一個十分高的水平，住房價格是否高于住房價值，還相當不確定。因此，購房是否能抵御通脹也相當不確定。

況且，對于住房市場的預期變化，在中國尤其不確定。中國的住房市場，基本是一個政策市，市場預期變化很大程度上取決于政府的政策。不過，投資者應該知道，當前國內最緊迫的經濟問題，是大量的信貸資金涌入房地產市場、投資者利用銀行金融杠桿推高房價。這種情況，可能成為阻礙中國經濟下半年甚至明年經濟復蘇及穩(wěn)定增長的巨大障礙。政府會密切關注房地產市場的價格變化，適時采取適當方式不讓房地產泡沫吹大。面臨房地產政策如此突出的不確定性，想購房抵御通脹根本不可能。

總之，筆者同意上述美國經濟學家的觀點，住房不是財富，因此它并沒有抵御通脹的功能。投資者所能觀察到的僅是住房市場過去是一個好的投資市場，至于未來如何，還非常不確定。投資者只能密切關注。中國股市是最好的參照?！ㄗ髡呤侵袊鐣茖W院金融研究所研究員。）