李林琳

摘要:在當前金融危機背景下,房地產(chǎn)企業(yè)不得不考慮如何加強成本管理增加企業(yè)利潤,文章主要探討目標成本管理在房地產(chǎn)項目的應用。

關鍵詞:房地產(chǎn);目標成本管理;企業(yè)利潤空間

中圖分類號:F270文獻標識碼:A

文章編號:1674-1145(2009)27-0091-02

在經(jīng)歷了最近一輪的金融危機洗禮后,企業(yè)的利潤空間受到擠壓,房地產(chǎn)企業(yè)不得不考慮如何加強成本管理,力圖通過節(jié)約開支來維持或者增加利潤。而目標成本管理這一管理方式也越來越受到各大房地產(chǎn)的重視。

目標成本是房地產(chǎn)企業(yè)基于市場狀況,結合企業(yè)經(jīng)營計劃,根據(jù)預期銷售價格和目標利潤進行預先確定的,經(jīng)過努力所需要實現(xiàn)的成本指標,是項目成本的控制標桿。

一、目標成本管理的原則

成功房地產(chǎn)企業(yè)的目標成本管理要其體現(xiàn)先進性和嚴肅性,在市場導向原則、準確嚴謹原則、事前控制原則、動態(tài)管理原則及可追溯性原則的基礎上進行管理。

市場導向原則:目標成本管理以市場為導向,確保目標利潤的實現(xiàn)。

準確嚴謹原則:目標成本指標應科學準確,每項來源都要有充分依據(jù),保證目標成本的權威性。

事前控制原則:目標成本管理貫穿于建設項目的每一個階段,凡事做到事先控制為主,事中事后控制為輔,在立項、設計、施工之前發(fā)現(xiàn)問題,減少無效成本。

動態(tài)管理原則:建設項目的動態(tài)成本要及時與目標成本進行比較并糾偏,確保建設項目總成本在目標成本控制范圍內。

可追溯性原則:編制目標成本的資料,包括:規(guī)劃設計圖、施工圖、政府對房地產(chǎn)相關的收費標準、市場信息價、資本化利息、營銷費用、管理費用的計算依據(jù)及其他相關文件等,須及時收集、整理、歸檔。

二、目標成本的形成及合約規(guī)劃的分解

成本控制是以運營管理為導向,希望對預計要簽訂的合同進行事前控制,因此按照“合同分類”思想構建控制科目?！澳繕顺杀痉ā笔怯行嵤┏杀竟芾淼氖侄巍Ｆ浠舅枷胧?制定目標成本,將目標成本按預計要簽的合同大類進行分解;同時將目標成本落實到具體的責任部門把目標變成可執(zhí)行的行動計劃,并在執(zhí)行過程中把實際結果與目標進行對比分析,找出差距,分析原因,制定改進措施。

目標成本的形成在項目開發(fā)的不同階段會漸進明晰,從土地投資論證到工程實施,會形成多個版本。如將目標成本劃分為土地版、啟動版、執(zhí)行版多個版本。

按控制科目樹(合同類別)確定的目標成本使集團統(tǒng)一管控的科目變少,項目團隊通過提前預估每一個控制科目下可能會發(fā)生的合同(合約規(guī)劃)來指導合同簽訂,實現(xiàn)對成本的控制轉移到對合同的控制,將成本控制載體由對“明細費項的控制”轉為對“合約規(guī)劃對應合同的控制”。

合約規(guī)劃的編制過程也是一個漸進明晰的過程,在前期做合約規(guī)劃時,肯定有部分費用難于明確,引入規(guī)劃余量的概念,來標明暫時不能明確的費項,隨著項目的推移逐漸將規(guī)劃余量轉換為明確的合約規(guī)劃,并進一步明確為具體的合同,企業(yè)通過規(guī)劃余量可以快速判斷項目成本是否超目標成本。

三、目標成本的編制

項目目標成本土地版:在獲取土地前,根據(jù)項目定位、項目預案、土地信息和周邊市政配套情況,參考類似項目的成本數(shù)據(jù)或已結算項目的數(shù)據(jù)進行編制,其作為規(guī)劃設計、方案設計階段目標成本的參照依據(jù)。

項目目標成本啟動版:方案設計完成后,根據(jù)規(guī)劃建筑面積、銷售建筑面積、造價建筑面積及相應建筑指標進行編制,其作為限額設計的依據(jù)。

單體的建筑指標應包括:外墻面積指標、外保溫面積指標、外裝不同飾材的面積指標、外裝線條指標、門窗面積指標、屋面飾材指標、防水面積指標、大堂裝飾面積指標、室內公共部分裝修面積指標、室內精裝修面積指標(精裝修交房項目)。

基礎工程成本應結合地質勘察報告,計算基礎工程量結合歷史數(shù)據(jù)、市場預期測算。

主體工程成本的工程量參考歷史項目的經(jīng)驗數(shù)據(jù),單價結合現(xiàn)合同條件及市場預期進行測算。

景觀工程成本的工程量應按照方案圖進行測算完成,至少應包括:景觀面積、軟景面積、硬景面積、水體面積、鋪裝面積、擋墻工程量、圍墻工程量、代征綠地面積。

三通一平工程成本的土石方工程量應根據(jù)方案圖(或平場圖)、原始地貌圖進行計算,施工道路、施工水電、臨時設施根據(jù)施工平面布置圖測算。

基礎設施工程成本根據(jù)綜合管網(wǎng)圖(初步方案)測算工程量,至少應包括:道路工程量、雨污水工程量、雨污水處理池工程量、強弱電管網(wǎng)工程量、給水管道工程量。

財務成本是企業(yè)在項目資金籌措時產(chǎn)生的成本,項目管理成本是企業(yè)為完成項目有關的業(yè)務工作而花費的成本支出,可根據(jù)項目開發(fā)計劃及已有相似項目使用情況進行調整編制。

營銷成本可根據(jù)項目推盤計劃及已有相似項目使用情況進行調整編制。

跨期成本是企業(yè)已支付,但應由各期項目分別負擔的成本費用,可視其是全期收益或按收益原則在各期中以可售面積或占地面積分攤。

項目目標成本執(zhí)行版:根據(jù)施工圖紙計算工程量,單價結合現(xiàn)合同條件及市場預期進行計算,其作為責任成本分解的基礎。

項目目標成本執(zhí)行版的工程量、價計算應包括單體建筑安裝工程、配套設施工程、基礎設施工程、環(huán)境景觀工程;在編制時未有施工圖紙的科目,可按啟動版編制依據(jù)進行調整。

四、目標成本控制的責任拆分

房地產(chǎn)項目目標成本管理的實現(xiàn)貫穿了項目的全過程,企業(yè)各部門都是實現(xiàn)目標成本的責任人。所以企業(yè)訂立的項目目標成本控制項目應拆分至所有相關部門,確定其應承擔的責任,通過考核等手段確保目標成本的實現(xiàn)。

五、目標成本的執(zhí)行

(一)限額設計的實行

在房地產(chǎn)項目中設計對工程造價的影響占80%甚至更多,所以成本控制應將重點放在設計階段。在進行設計時,應要求設計部門根據(jù)對應版次的目標成本進行限額設計,由成本部門根據(jù)初步計算預設總成本,當計算的預設總成本突破項目目標成本時應調整設計,直至控制在目標成本以內。

(二)招標過程中目標成本的指導

在招標過程中,應嚴格控制中標價,原則上中標價格應低于目標成本,當突破目標成本時,應重新招標。如市場無法滿足時,應要求調整設計方案。

(三)目標成本的實時跟進

項目實施過程中,需及時反映項目成本的動態(tài)情況,企業(yè)可通過月報、季報的方式反映項目成本變化情況并詳細說明原因通報責任成本執(zhí)行狀況,總結無效成本,提出成本控制建議。

企業(yè)相關部門及時反映當月發(fā)生的與造價相關的信息,向企業(yè)傳遞影響開發(fā)成本造價信息,供產(chǎn)品開發(fā)制定施工工藝及簽訂合同決策參考。該部分內容涉及幾個版塊:政策文件通知、工藝材料信息、定額站計價解釋、主要材料價格動態(tài)。

根據(jù)合同簽訂情況、預算核對情況、結算編制情況及變更簽證金額,對項目待發(fā)生成本評估。

項目成本決算完成后,需進行全面、系統(tǒng)的總結,并分析技術經(jīng)濟指標,錄入數(shù)據(jù)庫作為新項目測算、設計方案優(yōu)化、結算初步審核的依據(jù)。

(四)目標成本的調整

因房地產(chǎn)項目是一個持續(xù)周期長,受政府政策、市場波動影響較大的行業(yè),在政府政策調整、市場行情(人工、材料等)波動時,為保證目標成本的可實施性,應在充分考慮實際變化的情況下,對原有目標成本的修訂。

六、項目目標成本的總結

項目成本決算完成后,企業(yè)應進行全面、系統(tǒng)的總結,分析技術經(jīng)濟指標,建立數(shù)據(jù)庫,以作為新項目測算、設計方案優(yōu)化、結算初步審核的依據(jù)。