宋奕青

“夾心層”,即中等收入家庭,他們的住房現狀表明,啟動了十年的房改急需檢討既往。

“二次房改”在房地產市場激起一陣漣漪。14位房地產界專家學者日前聯名上書國土資源部,建議進行二次房改,解決中等收入家庭的住房問題。

“夾心層”有多厚

近來,“夾心層”的說法日益走俏。通常說的“夾心層”很薄,上下夾住它的兩層都比“夾心層”厚得多,可是關于收入層次的“夾心層”卻是指中等收入家庭,而這個階層要占整個“厚度”的60%左右。更重要的是,這樣的“夾心層”還在急劇遞增。

“住房夾心層”是指,收入能達到當地平均水平,尚無自有住房者。他們既不符合條件買經濟適用房,也不符合條件買限價房,而且基于孩子讀書的考慮,堅持要買老城區(qū)的房子。如今他們正處在一個尷尬的位置:想買樓,但供不起。

這部分人群有多大?有一種說法是,“住房夾心層”比例約占我國城鎮(zhèn)人口的一半以上——2008年,我國城鎮(zhèn)人口已達60667萬人。

網上有青年白領發(fā)帖子:“多建20平方米的小房子,讓無力買房和租房的人有一片棲身之地。多建筒子樓吧,好歹有個安身之地?！边@是一種無助而又急切的呼喚。目前一線城市的房價收入比已達到10倍以上,超出了國際公認的“警戒線”。

問題根源復雜,但最主要的恐怕還是政策方面的缺失。

“二次房改”可行嗎

14位專家學者提到的“二次房改”是對比于1998年的第一次房改而來。

11年前的房地產體制改革加大了保障房的建設力度,形成了以廉租房、經適房、限價房、商品房4個層次的住房供應體系。在這個體系里面,低收入家庭的住房問題主要通過廉租住房、經適房解決,中低收入家庭可通過經適房和限價房來解決,中高收入家庭則主要通過商品房市場解決。

表面看來這個體系可以有效實現“居者有其屋”的目標,但是實際操作中卻是另外一回事。因為樓價的飆升,已經把中等收入家庭甚至部分較高收入的家庭都排除在商品房市場之外,但是購買保障型住房又是有條件的,這部分市民于是“兩頭不到岸”,成為典型的購房“夾心階層”。

14位專家學者建議,中國的住房體系應該采取“三三制”住房制度和“四定兩競”兩種手段,重新將房地產政策引回民生軌道。改革目標是建立“低端有保障,中端買得起,高端有選擇”的多層次良性發(fā)展的住房供應體系。這樣的呼吁得到了一部分民間支持,但是,在這樣一個人口眾多、城市化進程加速的國家,要進行二次房改,政府能承受得了嗎?

“三三制”就是基于3個階層,實行“3種住房制度、三類供地方式、3支隊伍參與”,即通過邀請非營利公益性建房機構和建筑開發(fā)商以“定地價、定建房標準、定稅費率、定5%利潤率,競房價、競建設方案,綜合打分高者得”方式招標供地建設的準市場化平價住房,主要供應占城鎮(zhèn)人口60%左右的中等收入家庭。

這顯然加大了政府的責任:一是政府必須“大出血”,二是政府要有“大機構”。一方面,政府的土地出讓金和涉房的稅費要大幅降低;另一方面,政府要增設和養(yǎng)活龐大的“非營利公益建房機構”和龐大的服務及監(jiān)管機構。要知道,定地價、競房價、競建設方案,尤其“綜合打分”都是非常紛繁復雜而且容易滋生腐敗的工作;更要知道,60%的城鎮(zhèn)中等收入家庭是一個什么概念,為這么大的群體建設、分配“平價住房”,同時監(jiān)管這么廣泛的權力將是多大的工作量?現在各地的建設局、房管局、監(jiān)察局擴大十倍,都不一定能應付得過來。

“三三制”實施的前提是將3類家庭區(qū)分開來。因為在利益的驅動下,高收入家庭勢必想混進中低收入家庭之列,中等收入家庭可能也想混進低收入家庭之列。在個人收入信息制度不健全的情況下,這幾乎是一個“不可能完成的任務”——經適房十年的歷史已經證明了這一點。十年來,經適房飽受詬病,一個重要的原因就是資格審查流于形式,導致大量“開著私車住經適房”的現象,同時“搖號”舞弊事件頻頻發(fā)生。連只占20%左右的低收入家庭的甄別工作都做不好,怎么可能把所有家庭的收入情況都摸清楚呢?

市場主體越復雜,監(jiān)管的難度就越大,競爭的公平性也就越難以保證。“3種供地方式”要有3重標準、3支隊伍,顯然是不平等的。這對市場機制的損害太大了,權力對競爭的干擾更是不可避免。低收入非市場化,中等收入準市場化,真正市場化的只有20%左右的高收入家庭住房了。如此這般,我國的房地產業(yè)還算是市場化嗎?所謂“二次房改”難道就是要走回頭路嗎?

保障機制怎成“夾生飯”

眼下,將要實行“政策性租賃房”已成為熱點。

“政策性租賃房”也稱“公共租賃”住房,不是歸個人所有,而是政府或公共機構所有,用低于市場價或者承租者能夠承受的價格向新就業(yè)職工出租,包括一些新的大學畢業(yè)生,還有一些從外地遷移到這個城市來工作的群體。

公共租賃住房的出臺讓很多“夾心層”對未來有了更多的保障。以后住公租房不用再擔心房租一天一個價,也不用再害怕租期長短不依。

相應的變化也在發(fā)生。在住房保障總量不變的情況下,租賃房比重正在加大。由住房和城鄉(xiāng)建設部、發(fā)改委、財政部印發(fā)的《2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃》的數據顯示了這一調整:2009、2010、2011三年將分別新增廉租住房房源177萬套、180萬套、161萬套。而就在2008年11月,住房和城鄉(xiāng)建設部還曾提出,2009至2011年,將增加200多萬套廉租住房、400多萬套經濟適用住房。

政策天平是否傾斜尚無法定論,不過政府加大廉租房供應,從而避免保障性住房對商品房市場沖擊的良苦用心卻若隱若現。

社科院一位專家擲地有聲的說,“政府是為了解決‘夾心層群體的住房問題?！倍酝?這樣的表述還用于“限價房”的推出。然而,“限價房”如今已經成為政府與開發(fā)商棄之而后快的雞肋。

作為全國最早開發(fā)“限價房”樓盤的城市,廣州第一個嘗到“限價房”的“夾生飯”滋味,隨后廣州果斷將“限價房”剔出住房保障體系,2009年停止限價房土地供應。5月底,富力地產位于金沙洲的“限價房”地塊被批準轉成保障性住房項目,用于建設廉租房和經濟適用房,此舉成為其他已出讓“限價房”地塊期待轉變用途的樣板。

沒有人否認政府當初為介于廉租房、經濟適用房、商品房之間的住房“夾心層”盡心謀劃的初衷,“限價房”一度有著“抑制房價過快上漲”的奇效。然而其“夭折”的事實說明,充滿計劃經濟色彩的“限價”終究敵不過瞬息的市場變化。

在開發(fā)商眼中,“限價房”只是政府的“包袱”。然而,如今“政策性租賃房”似乎仍然提不起開發(fā)商的興趣。對開發(fā)商來說,“政策性租賃房”的租用性質遠不及“限價房”對房價的沖擊力,對潛在購房者的分流也較小(限價房5年內不得買賣,租賃房則無最短時限)。政府則可以借機擺脫限價房的尷尬,勾勒出保障性住房與商品性住房完全分離的“藍圖”。