楊云飛

提要銀行信貸集中模型表明銀行具有擴大房地產(chǎn)信貸的動力,但銀行的樂觀主義以及對潛在無追索權(quán)的抵押貸款中的看漲期權(quán)的低估,導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲并超過基礎(chǔ)價格。房地產(chǎn)價格波動導(dǎo)致銀行脆弱性加強,房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致銀行資產(chǎn)負(fù)債表惡化、信心危機和“信貸緊縮—不良貸款”陷阱。國際經(jīng)驗表明:銀行信貸擴張帶來很大風(fēng)險。我國的經(jīng)驗也表明:我國房地產(chǎn)價格的膨脹很大程度上是銀行信貸的支持,這種共生性導(dǎo)致銀行風(fēng)險的積聚。我國部分地區(qū)商業(yè)銀行已經(jīng)凸現(xiàn)房地產(chǎn)不良貸款加快上升的局面。

關(guān)鍵詞:信貸擴張;房地產(chǎn)價格波動

中圖分類號:F293.3文獻標(biāo)識碼:A

一、引言

2002年到2006年上半年,我國一年期存款與貸款基準(zhǔn)利率一直處于1.98%～2.25%和5.31%～5.58%的歷史較低水平。受金融環(huán)境寬松、國內(nèi)外經(jīng)濟需求旺盛等有利因素推動,我國國民經(jīng)濟快速發(fā)展,GDP增速連續(xù)5年保持10%以上,宏觀金融體系流動性相對充沛,推動房地產(chǎn)投資和房產(chǎn)價格持續(xù)大幅增長。2007年全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.5萬億元,增長30.2%。再加上住房抵押貸款的相對低風(fēng)險性,使得商業(yè)銀行特別垂青住房抵押貸款,打理拓展相關(guān)業(yè)務(wù),是投機者大量利用房貸購房、炒房,導(dǎo)致房價不斷被推高。一方面房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成長為帶動我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),其快速的發(fā)展有力推動了整個國民經(jīng)濟的增長;但另一方面不斷攀高的房地產(chǎn)價格,已經(jīng)導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場泡沫的出現(xiàn),有可能對我國房地產(chǎn)市場乃至國民經(jīng)濟造成較大的危害,形成通貨膨脹。

為此,從2004年到2007年,我國政府采取緊縮從緊的貨幣政策,基準(zhǔn)利率經(jīng)歷9次調(diào)增,一年期存款利率從2.25%增加到4.14%,一年期貸款利率從5.58%增加到7.47%。再加上美國次貸經(jīng)濟危機的影響,我國經(jīng)濟發(fā)展速度放緩,證券市場也跌入低谷,房地產(chǎn)業(yè)整體增速出現(xiàn)回落,并在一些城市陸續(xù)出現(xiàn)交易量萎縮,打折促銷現(xiàn)象。房價下跌可能引發(fā)的金融動蕩以致整個經(jīng)濟增長的大幅波動一直牽動著中國經(jīng)濟的神經(jīng),人們的注意力也一度從高房價轉(zhuǎn)向下跌的金融風(fēng)險。2008年我國連續(xù)推出包括持續(xù)減息、降低房貸首付比例、下調(diào)營業(yè)稅率、出臺“國十三條”等系列“救市”新政。但是,宏觀調(diào)控的時滯性和經(jīng)濟周期變化的較強規(guī)律性,決定了當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融市場所面對的由經(jīng)濟下行所帶來的風(fēng)險壓力,短期內(nèi)不會有明顯改觀。

適度的金融支持是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必不可少的重要條件,但金融支持過度則會為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生與膨脹提供可能?？v觀世界各國房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的經(jīng)驗,銀行信貸的非理性擴張都對房地產(chǎn)泡沫的膨脹起到推波助瀾的作用。我國學(xué)者謝經(jīng)榮等(2002)整理的資料顯示,1980年以來發(fā)生在12個國家和地區(qū)的16次比較嚴(yán)重的金融危機中,有12次都存在著不同程度的地產(chǎn)泡沫。而2007年爆發(fā)于美國的房地產(chǎn)次貸危機不但使美國金融市場及經(jīng)濟遭受重創(chuàng),而且也給全球金融市場及經(jīng)濟帶來極大地負(fù)面影響,至今這種負(fù)面影響仍在持續(xù)。

目前,在我國尚沒有實行住房資產(chǎn)證券化的情況下,房地產(chǎn)的融資渠道還比較單一,因此目前我國的房地產(chǎn)融資還高度依賴于銀行貸款,房地產(chǎn)開發(fā)及住房抵押貸款在銀行總資產(chǎn)中占有舉足輕重的地位,這一現(xiàn)實使得房地產(chǎn)經(jīng)濟波動對金融及整個經(jīng)濟可能帶來的沖擊更大。從這種意義上來說,優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展管理,理順房地產(chǎn)與金融之間的互動關(guān)系,對我國金融與經(jīng)濟健康穩(wěn)定發(fā)展有著更為重要的特殊意義。

二、文獻綜述

Allen和Gale于1998年和2000年提出基于信貸擴張的資產(chǎn)價格泡沫模型,證明了由于金融體系的介入,使得投資者將原本由投資者承擔(dān)的市場風(fēng)險向金融中介(銀行)轉(zhuǎn)移,而銀行等面臨著信息不對稱等約束,不得不承擔(dān)這種風(fēng)險的轉(zhuǎn)移,進而放任或助長了資產(chǎn)價格泡沫的產(chǎn)生。Collyns和Senhadji(2001)對4個東亞國家和地區(qū)(泰國、韓國、新加坡和中國香港)的研究表明:在這些國家和地區(qū)中,銀行信貸的增長對房地產(chǎn)價格上漲具有顯著的同步效應(yīng)?；诖税l(fā)現(xiàn):他們推斷出銀行信貸是促使1997年東亞金融危機之前的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)泡沫的顯著因素之一。Hofmann(2001)、Gerlach和Peng(2002)基于多元變量的實證框架,分析了銀行信貸與房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系。Hofmann(2001)對16個工業(yè)化國家的研究表明,將房地產(chǎn)價格包括進實證模型中對解釋銀行信貸的長期發(fā)展是必需的,而且基于脈沖響應(yīng)分析可知,房地產(chǎn)價格沖擊對銀行信貸具有顯著的正效應(yīng),反之亦然。這揭示出銀行信貸與房地產(chǎn)價格之間存在著長期的雙向因果關(guān)系。

三、理論分析

作為一個典型的資金密集型行業(yè),能否獲得足夠的資金是房地產(chǎn)投資及消費能否順利進行的首要前提條件。除信貸規(guī)模外,信貸資金價格(即利率)也會對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響,利率的高低不但直接決定房地產(chǎn)商和購房者的利息負(fù)擔(dān),從而影響住房供給與需求,而且其與房地產(chǎn)投資回報率之間的差別還在一定程度上決定著贖回資金在房地產(chǎn)投資與其他投資之間的分配。

在房地產(chǎn)景氣時期,預(yù)期房地產(chǎn)的高收益率使得房地產(chǎn)貸款更加具有吸引力,為了占據(jù)更大的市場份額,各個銀行紛紛加大對房地產(chǎn)業(yè)的貸款。這不但使房地產(chǎn)供給和需求的潛力得到釋放,而且還激活了房地產(chǎn)商和投資者的投資熱情。但由于土地供給有限及住房建設(shè)周期較長,住房供給彈性較小,由此住房價格急劇上漲。房價上升使開發(fā)商和投資者的住房擔(dān)保品價值上升,由此他們能借此從銀行獲得更多的貸款并進一步擴大房地產(chǎn)投資。而對銀行而言,房價上漲不但使其自身持有的房地產(chǎn)價值上升,而且作為貸款抵押的房地產(chǎn)市價上升使其房地產(chǎn)貸款的損失風(fēng)險降低,因此銀行信用會進一步上升,房地產(chǎn)泡沫急劇膨脹,虛高的房價最終將真正的住房需求者排除在市場之外。

此時,一旦市場出現(xiàn)突發(fā)事件導(dǎo)致市場預(yù)期改變,房價就會有下跌的風(fēng)險。房價下跌會使銀行自身持有的住房資產(chǎn)縮水;同時,作為貸款抵押的住房價值下降,使得客戶的違約率上升,在盈利不斷下降和不良資產(chǎn)逐步增加的形勢下,銀行的自然反應(yīng)是減少對房地產(chǎn)的信貸款。而此時為維護金融穩(wěn)定,監(jiān)管者必然通過提高資本準(zhǔn)備金,嚴(yán)格頭寸規(guī)定和信貸管制等措施緊縮房地產(chǎn)信貸。在這種情形下,房地產(chǎn)市場交易量的萎縮使房地產(chǎn)企業(yè)的資金回流出現(xiàn)問題,而銀行貸款的驟減使這些企業(yè)的資金運營更加困難,房價下跌的壓力進一步加大。當(dāng)企業(yè)資金鏈斷裂現(xiàn)象嚴(yán)重而不得不降價銷售時,房地產(chǎn)泡沫將最終破滅。

四、結(jié)論與政策建議

由此可見,我國的信貸擴張確實為房地產(chǎn)價格膨脹提供了支撐,因此要抑制房地產(chǎn)價格的過快增長,首先必須抑制信貸的過快增長。

1、繼續(xù)提高房地產(chǎn)貸款利率。進一步提高房地產(chǎn)貸款利率將大幅增加投機購房者的成本,有利于消費者轉(zhuǎn)變市場預(yù)期,有利于培育消費者的理性購房行為。

2、人民幣升值有利于房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定。當(dāng)前,在我國不完善金融制度下,匯率與房地產(chǎn)價格呈正向關(guān)系,人民幣升值將有利于房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定。但從長期來看,隨著我國匯率制度的完善,保持匯率穩(wěn)定將有利于房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定。

3、逐步拓寬房地產(chǎn)融資渠道有利于規(guī)避房地產(chǎn)金融風(fēng)險。當(dāng)前,我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需資金主要來源于銀行,風(fēng)險由銀行獨自承擔(dān)是我國融資體制的突出問題。因此,逐步拓寬融資渠道,化解銀行信貸風(fēng)險,是我國房地產(chǎn)金融體制改革和房地產(chǎn)業(yè)保持長期安全運行的必然選擇。

4、央行應(yīng)關(guān)注信貸總量。我國貨幣政策的中介目標(biāo)是貨幣供應(yīng)量,但因其內(nèi)生性而造成可控性較差。我國雖于1998年放棄了信貸規(guī)模管理,但這只是放棄了對其調(diào)控的行政和計劃性手段,在信貸擴張與房地產(chǎn)價格膨脹的今天,央行應(yīng)關(guān)注信貸總量,更多地運用選擇性政策工具,如提高住房抵押貸款的首付比例等。同時,央行與銀監(jiān)會應(yīng)緊密聯(lián)系,加強對銀行貸款的監(jiān)管,防范金融機構(gòu)貸款非法進入房地產(chǎn)市場。

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