曾鎧斌

提要國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資單一模式的風(fēng)險(xiǎn)日益顯現(xiàn),急需尋求融資發(fā)展的突破?；趪?guó)外經(jīng)驗(yàn)及本國(guó)特點(diǎn),“一個(gè)核心、兩類機(jī)構(gòu)、雙元組織”的多元融資模式是房地產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展尋求的合理組織模式,但在此發(fā)展歷程中存在著種種困難。根據(jù)這些困難,提出了促進(jìn)房地產(chǎn)多元化融資的措施建議。

關(guān)鍵詞:融資;風(fēng)險(xiǎn);多元化

中圖分類號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

一、我國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及多元化發(fā)展的必然性

我國(guó)房地產(chǎn)伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的騰飛,一直在平穩(wěn)地發(fā)展。在房地產(chǎn)資金鏈中,銀行信貸資金主導(dǎo)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程,并促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速膨脹。通過(guò)住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等,房地產(chǎn)市場(chǎng)中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)向銀行傳遞,這與我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不健全有關(guān)。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)銀根緊縮,一方面凸現(xiàn)了國(guó)家抑制房地產(chǎn)過(guò)熱投資的決心,同時(shí)也促使房地產(chǎn)企業(yè)將其融資視野轉(zhuǎn)向市場(chǎng),通過(guò)直接融資拓寬其融資渠道。

伴隨著中央政府對(duì)抗經(jīng)濟(jì)過(guò)熱帶來(lái)的國(guó)內(nèi)銀行信貸緊縮,從2007年初起先后6次提高存貸款基準(zhǔn)利率,12次調(diào)高法定存款準(zhǔn)備金率,把房地產(chǎn)業(yè)列為控制通脹的重點(diǎn)調(diào)控行業(yè)之一,發(fā)布各種政策提高房地產(chǎn)貸款門檻,再加上2008年懸在高位的房?jī)r(jià)和低迷的市場(chǎng)消費(fèi)意愿造成銷售乏力,使得房地產(chǎn)行業(yè)遭遇了前所未有的資金困境。在開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量表上,經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入與融資性現(xiàn)金流入都遇到問(wèn)題,而多數(shù)企業(yè)短期還債壓力巨大。加之2008年全球性金融危機(jī)給消費(fèi)者信心帶來(lái)極大的打擊使得房地產(chǎn)市場(chǎng)舉步維艱。政府為了金融安全,對(duì)于只有單一銀行融資模式的房地產(chǎn)貸款依然沒(méi)有放松。拓寬房地產(chǎn)融資渠道已成為了亟待解決的問(wèn)題。

另外,單一的融資方式帶來(lái)的不僅是房地產(chǎn)企業(yè)自身的融資風(fēng)險(xiǎn)、銀行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn),也帶來(lái)了房地產(chǎn)業(yè)融資的高成本性;同時(shí)也使得掌握最大規(guī)模資金的普通民眾空有資金卻無(wú)法從房地產(chǎn)的快速發(fā)展中分一杯羹,違背了國(guó)家的調(diào)控意愿。

在國(guó)外,房地產(chǎn)金融產(chǎn)品比較豐富,并形成了多層次的市場(chǎng)體系,建立了一套合理且具有抗風(fēng)險(xiǎn)能力的房地產(chǎn)融資體系。多元化融資發(fā)展才是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展的最終方向。

二、多元融資模式解析

關(guān)于建立房地產(chǎn)多元融資模式,在組織模式上,綜合業(yè)內(nèi)人士意見(jiàn),我國(guó)房地產(chǎn)金融體系宜以“一個(gè)核心、兩類機(jī)構(gòu)、雙元組織”為宜?！耙粋€(gè)核心”是指國(guó)家建立房地產(chǎn)金融中心,其地位類似于房地產(chǎn)金融體系中的“中央銀行”,其職能在于統(tǒng)帥和調(diào)控房地產(chǎn)融資活動(dòng)。“兩類機(jī)構(gòu)”則是指房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)既有專門的也有兼理的,房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)在其金融活動(dòng)中占主導(dǎo)者為專門機(jī)構(gòu),非主導(dǎo)者為兼理。而“雙元組織”是指銀行與非銀行房地產(chǎn)金融操作組織,在銀行系統(tǒng)內(nèi)可設(shè)專門的住宅銀行、國(guó)家土地銀行,以及在兼理的商業(yè)銀行下設(shè)房貸部或房地產(chǎn)信托投資公司等;在非銀行系統(tǒng)內(nèi)可以有住房公積金管理中心以及住房信用合作社、住房(互助)協(xié)會(huì)等,同時(shí)還應(yīng)拓寬保險(xiǎn)公司的業(yè)務(wù)并應(yīng)允其他資質(zhì)條件具備的非銀行金融組織涉足房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。

筆者認(rèn)為,此種組織模式在宏觀層面與微觀層面上均能有效地顧及到房地產(chǎn)融資過(guò)程中的各個(gè)目標(biāo)述求。

在微觀層面上,房地產(chǎn)多元化路徑的選擇上,存在著以下主要可借鑒的融資方式:銀行信貸(銀行貸款+墊資+預(yù)售款)、REITS融資、股權(quán)融資、債券融資、項(xiàng)目融資、境外資金、房地產(chǎn)租賃等這些主要融資。之所以把銀行貸款與墊資和預(yù)售款組合在一起,就因?yàn)楹髢煞N其實(shí)大部分資金來(lái)源是間接的銀行信貸。筆者認(rèn)為,應(yīng)采用“銀行信貸+其他某一融資工具”的組合方式為主題,根據(jù)不同階段、不同類型、不同規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行“多元化+個(gè)性化”的融資方式。一般來(lái)說(shuō),我們可供采取的組合模式有“銀行信貸+信托”、“銀行信貸+基金”、“銀行信貸+上市融資”、“銀行信貸+聯(lián)合開(kāi)發(fā)”、“銀行信貸+債券融資”、“銀行信貸+境外資金”等二元或多元融資方式。無(wú)論哪種組合情況都需要適合國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融和政策的發(fā)展變化。借鑒美國(guó)、香港等國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)融資發(fā)展水平及經(jīng)驗(yàn),就目前我國(guó)而言,采用“銀行貸款+REITS”是相對(duì)合理且比較有前景的組合方式。

三、多元化融資模式在國(guó)內(nèi)發(fā)展緩慢的原因

我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)有一段時(shí)間了,但除了銀行信貸這種融資方式以及很少一部分企業(yè)進(jìn)行上市融資外,其他融資方式所占比例微乎其微。造成我國(guó)多元化融資模式發(fā)展極其緩慢的原因有如下幾點(diǎn),其中有些同樣也是在我國(guó)房地產(chǎn)融資健康發(fā)展的過(guò)程中需要排除的障礙:

(一)制度與市場(chǎng)發(fā)展的漸進(jìn)性致使房地產(chǎn)多元化發(fā)展緩慢?？v觀我國(guó)改革開(kāi)放歷程,我國(guó)的制度變遷都是穩(wěn)步、謹(jǐn)慎的。這也決定了我國(guó)金融制度的變遷不會(huì)是激進(jìn)的,種種改革不可能一步到位,由點(diǎn)向面的變遷推進(jìn)、由小范圍試點(diǎn)向大面積推廣成為我國(guó)金融改革的主要方式。另外,房地產(chǎn)融資渠道多元化的過(guò)程實(shí)質(zhì)上是融資市場(chǎng)化的一個(gè)重要內(nèi)容,但我國(guó)房地產(chǎn)融資還遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到完全市場(chǎng)化的程度。正如易憲容所說(shuō),資本市場(chǎng)不是沒(méi)有向房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)放,問(wèn)題是房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有達(dá)到資本市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)。其中,最關(guān)鍵的是在制度創(chuàng)新方面的嚴(yán)重滯后。制度創(chuàng)新的滯后特征要求融資多元化的漸進(jìn)式定位。

(二)銀行自身利益的驅(qū)使阻礙了融資多元化發(fā)展。作為一個(gè)贏利性機(jī)構(gòu)的銀行不愿輕易放棄房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)和高收益對(duì)它們有著巨大的吸引力。于是,銀行難逃高利潤(rùn)的引誘,明知房地產(chǎn)業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn),但仍然愿意對(duì)其放貸。有時(shí)即使國(guó)家有些限制性的規(guī)定,銀行仍然受利益驅(qū)使違規(guī)給房地產(chǎn)企業(yè)貸款。從“2009年6月24日的《十一屆全國(guó)人大常委會(huì)第九次會(huì)議上作了關(guān)于2008年度中央預(yù)算執(zhí)行和其他財(cái)政收支的審計(jì)工作報(bào)告》——6家銀行去年違規(guī)放貸近366億元涉及房地產(chǎn)215億元”可知,銀行也對(duì)于房地產(chǎn)這塊大蛋糕無(wú)論如何也不想松口。因此,也造成了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于銀行信貸的極度依賴性,這也是促使融資單一性持續(xù)的一個(gè)很重要的原因。

(三)房地企業(yè)信息不透明,增大了其他投資主體的心理規(guī)避性。投資主體的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避心理可能會(huì)影響投資積極性。不可置否,房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)對(duì)任何投資者都有強(qiáng)大的吸引力。但同時(shí)其存在的高風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)讓很多投資者望而卻步。一是房地產(chǎn)行業(yè)近幾年特別是近兩年的波動(dòng)巨大,有大起也有大落,投資者養(yǎng)成了相當(dāng)謹(jǐn)慎的心態(tài)。有關(guān)房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)雜而有別,而關(guān)于房地產(chǎn)泡沫是否存在的問(wèn)題又各執(zhí)一詞,投資者沒(méi)有一個(gè)可以信賴的判斷依據(jù)。二是一些金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)參與房地產(chǎn)融資卻面臨重重困境的現(xiàn)狀也可能會(huì)使投資者打退堂鼓。因此,在信息不透明化和監(jiān)管機(jī)制不夠完善的情況下,作為理性的經(jīng)濟(jì)人,投資主體可能會(huì)持觀望態(tài)度,從而影響房地產(chǎn)融資多元化的進(jìn)程。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)自身素質(zhì)缺陷拖延了融資多元化發(fā)展。在國(guó)內(nèi),人們提到開(kāi)發(fā)商,就想到暴利以及沒(méi)信譽(yù)。比如,近年來(lái)一些房地產(chǎn)企業(yè)以假按揭套取銀行貸款的惡劣行徑,在本質(zhì)上就已經(jīng)超越了融資渠道本身的問(wèn)題。再如,前幾年出現(xiàn)的房地產(chǎn)信托井噴發(fā)展到2006年銀監(jiān)會(huì)緊急叫停房地產(chǎn)信托,究其原因就是房地產(chǎn)企業(yè)中的違規(guī)操作帶來(lái)了極大的風(fēng)險(xiǎn)。所以,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)問(wèn)題,使得國(guó)外資金止步,使得民間資金敢想而不

敢入,使得國(guó)家推動(dòng)房地產(chǎn)融資多元化發(fā)展的猶豫不前、顧慮重重。

四、促進(jìn)房地產(chǎn)多元融資發(fā)展

根據(jù)房地產(chǎn)多元化融資路程中存在的弊端,可以得知,做到以下幾點(diǎn)可促進(jìn)房地產(chǎn)多元化進(jìn)程加速以及健康發(fā)展。

(一)政策嚴(yán)控商業(yè)銀行的放貸行為。要求商業(yè)銀行嚴(yán)格把握對(duì)于房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制,提高資產(chǎn)業(yè)務(wù)質(zhì)量。

(二)政策引導(dǎo),并強(qiáng)制性要求房地產(chǎn)企業(yè)加大信息透明度,運(yùn)營(yíng)公開(kāi)化。有利于投資者加強(qiáng)對(duì)于所投資產(chǎn)品的了解,能夠進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)的全面評(píng)估,進(jìn)而增強(qiáng)投資信心。

(三)加快完善各種融資方式的法律制度,尤其是房地產(chǎn)信托基金的相關(guān)法律規(guī)定。同時(shí),降低各融資方式的準(zhǔn)入門檻,增強(qiáng)資金的流動(dòng)性,這樣方能激發(fā)民間資金的活力,造就各方共贏的局面。

(四)政府清晰扮演市場(chǎng)裁判者角色,才能在房地產(chǎn)這塊高利潤(rùn)市場(chǎng)中保持中立、公平的姿態(tài),正確處理利益各方的關(guān)系,從而推動(dòng)房地產(chǎn)多元化融資發(fā)展。

(五)房地產(chǎn)企業(yè)自身素質(zhì)的提高,行業(yè)道德的提升。

五、結(jié)論

雖然單一的房地產(chǎn)融資模式依然占據(jù)著主導(dǎo)位置,而且多元融資路程中面臨著種種障礙,但從長(zhǎng)期來(lái)看,多元化融資是必然趨勢(shì),銀行獨(dú)霸房地產(chǎn)融資的狀況必將得到徹底的改變。但實(shí)現(xiàn)這一完美模式需要的是時(shí)間、是耐心,同樣需要政府與房地產(chǎn)企業(yè)的共同努力。

(作者單位:重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院)

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