范　哲

北美、歐洲、東南亞、大洋洲乃至中東阿拉伯世界,忽然間全球的地產(chǎn)項目似乎都已開始啟動中國化進(jìn)程?；蛟S是華人對于不動產(chǎn)近乎天性的追捧教育了這些海外開發(fā)商,與其費(fèi)盡心力求得中國房地產(chǎn)市場一張寶貴的“入場券”,不如放開身手以最傳統(tǒng)、最原始的方式,將中國人的流動資本吸引至自己的眼前。

越來越多的境外項目在內(nèi)地有了固定的代理機(jī)構(gòu)。當(dāng)然也有越來越多的國內(nèi)同胞有了與海外房產(chǎn)近距離接觸的機(jī)會。

這一現(xiàn)象背后所顯現(xiàn)的是中國人對于投資的長期訴求,以及長久以來缺乏有效投資途徑的困局。否則如此之多的流動資本又為何要前往異國他鄉(xiāng)尋找一種變現(xiàn)相當(dāng)不易的投資方式呢?

到澳洲去

2008年10月28日,在上海城市酒店舉行的一場澳洲房產(chǎn)投資說明會上,500多人到場,情況出乎主辦方的預(yù)料。

上海漢宇地產(chǎn)市場推廣部經(jīng)理孫文勤介紹說,類似的說明會每月都會舉行一次。推介的澳大利亞樓盤數(shù)量也由最初的10余個增加至目前的40多個。

迄今為止,由這家機(jī)構(gòu)代理銷售的澳大利亞房產(chǎn)已成交10余套,另外每月還有多達(dá)兩套的預(yù)訂記錄。

“澳大利亞房價相比國內(nèi)并不貴?！睂O文勤稱。她舉例說,距離悉尼市中心15~20分鐘車程的區(qū)位,目前兩房的均價大約在40萬~50萬澳元,折合人民幣約在200萬元左右,與上海的房價水準(zhǔn)基本相當(dāng)。

此外,依據(jù)澳大利亞的現(xiàn)行規(guī)定,非本國居民不得購買二手房,同時新開盤中本國居民的購置比例必須達(dá)到50%。因此就漢宇地產(chǎn)而言,與澳方及時溝通有效的可供銷售信息就顯得非常關(guān)鍵。而類似的做法似乎也可以為國內(nèi)控制境外投資者購房提供一些參照。

就海外購房的安全性問題,漢宇地產(chǎn)具體負(fù)責(zé)合約事宜的蘇小姐表示,所有交易都是在雙方律師的監(jiān)控下進(jìn)行的。國內(nèi)購房者可自行委托也可交由公司代理委托澳大利亞律師負(fù)責(zé)交易。在簽約時購房者僅需支付總價款的10%,并通過在中國設(shè)有分支機(jī)構(gòu)的澳大利亞銀行匯往律師指定的信托賬戶中。由此至交房期間,無論是購房者還是開發(fā)商都不能挪用這筆款項。

隨著代理海外房產(chǎn)業(yè)務(wù)在國內(nèi)日漸浮出水面,孫文勤介紹說,漢宇地產(chǎn)已專門成立了一個編制超過10人的海外項目部。

華人置業(yè)比例最高

截至2007年底,中國已經(jīng)連續(xù)9年成為加拿大移民的最大來源國。加拿大統(tǒng)計局最近的研究報告顯示,華裔人口總數(shù)約為101萬人,是非歐洲裔以外的第一大族裔。

加拿大房貸暨住屋公司分析師倪驥燁表示,國際移民在溫哥華都會區(qū)人口增長趨勢中扮演重要因素,其中來自中國的華人新移民約占35%,對本地的地產(chǎn)市場、消費(fèi)行為和公共資源分享將帶來明顯影響。

與其他族裔相比,受傳統(tǒng)觀念影響,華人對置業(yè)的熱情顯然更高。“買了房子之后,才感覺自己在加拿大安定下來,心里才踏實了。”這一點也可以從下面的數(shù)據(jù)中得到印證:目前高達(dá)75%的華人都購買了屬于自己的物業(yè),而歐洲移民則只有67%擁有物業(yè)。華人對于物業(yè)的強(qiáng)大購買力已經(jīng)引起當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的廣泛關(guān)注,此前,加拿大頂級豪宅——香格里拉?御庭更是把華人市場作為其主要推廣地。

不少華人購買的獨(dú)立平房或獨(dú)立兩層屋,通常會擁有3到4個房間。一般情況下,房主一家人會住其中的一大間,而將其他的房間用于出租,每個房間的價格大約在350至450加元之間。這樣,收來的房租足夠還每月的房貸。這種“以房養(yǎng)房”的形式在很多收入不穩(wěn)定的新移民中,尤其盛行。

存在風(fēng)險

法國南部的海景別墅、美國邁阿密的星級酒店以及泰國芭提雅的度假村……種種令人炫目的房產(chǎn)項目早已超出普通中國人的想象空間。在沒有房地產(chǎn)基金可供投資的前提下,以大把外匯直接擁得片瓦收益似乎成為中國人投資境外房產(chǎn)的唯一途徑。

然而風(fēng)險不言而喻。中信銀行外匯分析師劉維明表示,類似交易只有在合法合規(guī)的前提下才能有所保障,購房者首先需要規(guī)避的就是信用以及法律風(fēng)險。但國內(nèi)購房者了解境外機(jī)構(gòu)的信用以及相關(guān)法律信息都存在相當(dāng)大的難度。

此外,中國居民換匯以及外匯的匯出也都存在限制。劉維明舉例說,在澳大利亞案例中,首付的數(shù)萬澳元如果要一次性匯往境外就須報外管局批準(zhǔn)。而迪拜案例中由開發(fā)商提供購房貸款也顯然不是一個穩(wěn)妥的方案,它基本類似于分期付款。不僅代價高昂,因其沒有擔(dān)保,開發(fā)商也有可能在購房者沒能按約定計劃還款時將房產(chǎn)收回。

就市場風(fēng)險而言,匯率以及項目所在地的樓市波動也是潛在的風(fēng)險因素。劉維明表示,目前澳元兌美元以及人民幣的匯率正處于一個敏感時期,未來6~12個月內(nèi)的漲跌情況還難以判斷。因此,如果是以換匯方式購買澳大利亞房產(chǎn)就必須對匯率風(fēng)險加以評估。

同時,全球房地產(chǎn)市場正顯現(xiàn)出回穩(wěn)態(tài)勢,無論是開工量還是成交量都在減少,部分地區(qū)的房價正在下調(diào),各國的購房政策也在不斷調(diào)整中。如果對當(dāng)?shù)厥袌鰶]有充分的預(yù)判,其風(fēng)險可想而知。