鄒德萍

“地王”、“地王”、“地王”……昔日“地王”的槌聲還未遠去，今日“地王”又粉墨登場。中國這方神奇的熱土，既能創(chuàng)造令世界矚目的奇跡。就能創(chuàng)造令世人驚嘆的“地王”。新地王的標桿不斷被刷新。新地王的效應不斷被放大，重出江湖的“地王”吹起了樓市五彩泡沫，創(chuàng)造了樓市“神話”。

昔日“地王”風光不再有

“地王”加冕，風光無限，開發(fā)商如意算盤“劈里啪啦”響，但市場多變，“地王”得主未必如愿以償?；仡櫪稀暗赝酢?。賠錢退地者有之。追漲被套者有之。中國土地勘測規(guī)劃院權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，2007版的“地王”大多“晚景凄涼”，下面幾例可以見證。

志成企業(yè)退地賠款三千萬。2007年6月，志成企業(yè)以11.04億元摘牌上海普陀長風生態(tài)商務區(qū)4號東南地塊，成交價是3.14億元底價的2.5倍。折合樓面價約1.64萬元／平方米。2008年6月。志成企業(yè)退地，違約損失超過3000萬元，

融信地產(chǎn)退出福州“地王”。2007年9月，福州融信地產(chǎn)以總價9.04億元、每畝單價近2000萬元高價拍下馬路地段，成為福州“地王”。樓面地價高達9953元／平方米。2008年3月，福州融信地產(chǎn)甘愿以損失7000多萬元保證金的代價，無奈主動退出福州“地王”。

恒楷置業(yè)爽約被收回土地使用權(quán)。2008年，南寧標號GC2007-1地塊的中山路特色商業(yè)街舊城改造項目，被廣西恒楷置業(yè)投資有限公司以773萬元／畝價格得手，總價達2.7億元左右，這是南寧“地王”年內(nèi)被三度刷新。同年5月。因未按期支付1億元項目履約保證金，南寧市收回土地使用權(quán)，500萬元保證金予以沒收，

蘇寧集團協(xié)議解除土地出讓合同。2008年8月，蘇寧集團經(jīng)協(xié)商，與黃浦區(qū)房地局簽署協(xié)議解除土地出讓合同，退掉了總價達44.04億元的上海南京路163號地塊，樓面地價高達每66930元／平方米，曾號稱中國“單價地王”。

廣州8家違約“地王”將面臨處罰。據(jù)報道，廣州市國土資源和房屋管理局近日已將2007年部分違約“地王”處理意見上報廣州市政府，首批8家房地產(chǎn)企業(yè)將因為沒有如約履行經(jīng)營性用地拍賣和開發(fā)流程。面臨處罰。2007年，廣州市出讓土地中有27宗地塊的樓面地價超過了當年土地成交均價4622元，平方米，從而成為各種“地王”。目前未動工或緩開工的地塊高達24個。

保利地產(chǎn)的“金沙洲”上長滿青草。2007年9月11日。保利地產(chǎn)以21.2億元和20.8億元奪得位于廣州市白云區(qū)金沙洲的兩塊土地。樓面地價分別高達8769元，平方米和8112元／平方米，這兩塊土地也成為金沙洲的“地王”。與2007年的風光無限相比，當下，這兩塊“地王”顯得有些落寞。兩年多過去了，“地王”上面依舊靜悄悄，地上的荒草卻在陽光下顯得郁郁蔥蔥。今日“地王”風涌爭掛冠

老“地王”走了，新“地王”來了。2009年。金融危機的陰云并未消退，而中國土地市場卻再度喧鬧起來。各地正在上演著一出出轟轟烈烈的“地王”秀，土地價格被不斷刷新超越，成為“沒有最高。只有更高”的07版“地王”"的連續(xù)劇。

盡管老“地王”還在那里長草，新“地王”卻在不斷涌現(xiàn)。今年5月以來。廣州開發(fā)商展開新一輪土地爭奪戰(zhàn)。新“地王”再現(xiàn)。在6月10日的土地拍賣中。廣州城建地產(chǎn)以樓面地價15323元，平方米。拿下珠江新城的一塊住宅用地成為區(qū)域“地王”。7月16日，廣州大學城住宅地又拍出了7296元，平方米樓面地價，成為該區(qū)域的新“地王”。

需要指出的是，一些開發(fā)商并不缺錢開發(fā)老“地王”。以保利地產(chǎn)為例。在金沙洲“地王”未建的情況下。今年7月16日，保利地產(chǎn)又以8.5億元拿下了金沙洲的另一地塊。8月5日，蘇州市對23個地塊進行公開掛牌拍賣，位于獨墅湖邊的一個地塊竟被保利地產(chǎn)以19.9億元競得。

今年5月以來，南京重現(xiàn)“土地爭霸戰(zhàn)”。5月26日。兩幅江北地塊上市交易，出現(xiàn)今年以來的首次溢價出讓狀況；此后，南京推出了三批次共9幅地塊。開發(fā)商的拿地熱情空前進發(fā)。“回鍋地”和燕路地塊，以超出80％的溢價被“搶”走；7月，奧體一幅住宅地塊拍出了7003元／平方米的樓面價：8月11日。定淮大街旁一幅居住地塊被蘇寧旗下的乾陽拍下，樓面價7142元／平方米……

7月23日。上海以30.48億元的總價。杭州以20650元／平方米的單價。創(chuàng)造了滬杭“一日兩地王”格局。此前，在北京市朝陽區(qū)廣渠路15號地拍出40.6億元時。北京出現(xiàn)“五天三地王”局面……

更有甚者，今年9月10日。央企中國海外發(fā)展有限公司以70.06億元奪得上海長風生態(tài)商務區(qū)兩住宅地塊。樓面價2.2萬／平方米。預計樓盤未來售價在4萬～5萬／平方米，從而成為滬上新“地王”。

新一輪搶地熱潮中。一個頗有意味的現(xiàn)象是，大央企、大國企成為這一輪搶地熱潮中的主力軍，其中既包括傳統(tǒng)的主營地產(chǎn)的國企。如保利、綠地，以及各地城建集團，也有一些主營業(yè)務非地產(chǎn)的大國企高調(diào)現(xiàn)身。比如中國冶金、中鐵集團以及有醫(yī)藥、糧油、傳媒背景的國企等，“在十幾年的中國房地產(chǎn)市場化進程中，這種現(xiàn)象從未出現(xiàn)過?！币晃蝗珖畲蠓康禺a(chǎn)代理企業(yè)的高層稱。每一次新“地王”的誕生，都無一例外地伴隨著無數(shù)人望樓興嘆，去年全國城鎮(zhèn)居民年均收入，在廣州、杭州、上海、北京等地只夠買不到2個平方米(樓市均價)商品房。照此計算，一個人干一輩子，不吃不喝。也買不起一套七、八十平方米的房子?！暗赝酢碧Ц叩貎r，其實就是提升房價，將周邊樓盤和二手房主的心理預期抬升了一截，等到“地王”地塊開發(fā)樓盤上市。它的高價預期早已成為漲價的標桿。老百姓買房的成本更高。

“地王”頻頻叫板膽從何來

近日，有兩條消息值得關(guān)注：一條是，地價在房價中到底占據(jù)了多大的比例，一直以來是社會普遍關(guān)注的熱點問題。國土資源部公布了全國620個樓盤地價相關(guān)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)表明，所調(diào)查的620個案例中，銷售房價最高為45000元／平方米。最低為1130元／平方米：地價占房價最低比例為5.3％。最高為58.6％。平均為23.2％。地價在高房價中所占比例較大的多為一線大城市。另一條是，近幾年。已供出的住宅用地。按照平均容積率計?？山ǚ课菝娣e大于同期住宅的竣工面積和銷售面積，市場上根本就不缺地。按照《城市用地分類與規(guī)劃用地標準》確定的人均居住面積和《全國土地利用總體規(guī)劃綱要(2006～2020)》確定的新增建設用地指標，以及目前房地產(chǎn)用地的結(jié)構(gòu)比例測算，在確保18億畝耕地紅線的情況下，所預留的民生用地完全能滿足新增人口住房需求。國土資源部副部長鹿心社堅定地說：“不管中國的土地多么緊缺。居民正常的住房用地需求都會得到保障?！?/p>

其實。開發(fā)商們是深諳房價“群羊效應”的，熱炒“地王”就是無限放大此效應，那么，究竟是何原因形成了新一輪“地王”熱，這些輪番登場的“地王”又在跟

誰叫板呢?

第一，捏緊中央刺激經(jīng)濟復蘇的“疼手指”。全球金融危機的爆發(fā)給我國經(jīng)濟發(fā)展增添了巨大難度，中央和國務院審時度勢，及時出臺了4萬億刺激計劃和十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃。在“保增長、擴內(nèi)需、穩(wěn)民生”的前提下，把刺激經(jīng)濟擺上了突出位置，但刺激經(jīng)濟政策卻給了房地產(chǎn)“柳岸花明又一村”的契機，從去年下半年開始，各地出臺了不少“救樓市”新政。國家既不贊成。又不反對，其實是默許，促增長的“疼手指”被房地產(chǎn)商們捏緊了，從某種意義上來說，金融危機救了房地產(chǎn)，而不是“董大嘴”說的“房地產(chǎn)拯救了中國經(jīng)濟”。

第二。抓住銀行增放貸款的“銀根子”。今年上半年，我國銀行共放出貸款7.37萬億元，比去年全年放貸總量還多近2萬億元。房貸一直被銀行界視為優(yōu)質(zhì)貸款項目，在上半年就有5381億元資金直接進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。如果再加上一批國企、央企和外資進入，今年僅過去8個月，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域新增加資金規(guī)模將超過1.5萬億元，這個數(shù)據(jù)還不包括一些“暗箱操作”的曲線資金，天量資金猶如爆發(fā)的“金融海嘯”。攪亂樓市，不缺錢的房地產(chǎn)商們不聯(lián)手、不打造“地王”才怪呢!

第三，鉆了國家相關(guān)政策的“漏斗子”。早在2006年，《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》中就明確，對捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作、哄抬房價等，要加大整治查處力度，但打擊多年，捂盤惜售還是屢禁不止。甚至在部分地區(qū)反而變本加厲。主要歸結(jié)于《通知》剛性不夠。執(zhí)行不力，處罰不嚴，不疼不癢，把政策和規(guī)定懸在半空。讓房地產(chǎn)商鉆了空子。成為囤房、囤地的擋箭牌。

第四，套牢地方政府土地生財?shù)摹板X袋子”。土地生財，這是公開的操作。也是地方政府維持運轉(zhuǎn)的“錢袋子”，房價過低，土地不僅拍不出高價，而且還會“流拍”，2008年見諸媒體的多是此類消息。因此，地方政府出手救市，有補貼購房的。有減免費用的，有暫緩交出讓金的，也有發(fā)文動員買房的，不一而足，一時間。能用的手段幾乎都用上了。地方政府翻手為云、覆手為雨的做法，其實就是放任面粉漲價，再坐論面包限價，因此，不是房地產(chǎn)商把他們綁架的。而是他們主動搭上了房地產(chǎn)商的“賊船”。

第五，跟進一批實力雄厚的央企國企“爭盤子”。不斷增長的土地購置面積，到底流入了哪些企業(yè)的囊中?這將決定未來較長一段時間。房地產(chǎn)市場的發(fā)展格局?！半S著地價的上漲和土地儲備數(shù)量的變化，一些房地產(chǎn)企業(yè)的土地紅利急需重估?！敝行抛C券地產(chǎn)分析師陳聰表示，從各地土地招拍掛市場不斷刷新的成交紀錄可見，“國字頭”和“中字頭”的企業(yè)紛紛登場，成為這輪搶地潮中最風光的主角。中金公司相關(guān)報告將“國資背景企業(yè)占多數(shù)”作為此輪地王區(qū)別于2007年地王的最大標志?！拔磥砀嗟膿碛行刨J和融資優(yōu)勢的國有企業(yè)將逐步提升在地產(chǎn)行業(yè)的市場份額。”其實。國企進入土地市場的大趨勢從3月開始已經(jīng)顯現(xiàn)。不知眾多央企國企如此熱衷投身非本職主流業(yè)務的房地產(chǎn)中，大肆炒地，究竟意欲何為?

遏制“地王”可劃兩條“紅線”

面對新一輪不斷冒出的“地王”，各路豪杰掀起爭地運動，也許在非理性的時候，大談遏制“地王”顯得早了點，但總要有人說，讓高層決策者們多聽聽來自下層社會的呼聲：也許遏制“地王”并不能遏制超常暴漲的房價，但正如中國城鄉(xiāng)建設經(jīng)濟研究所所長陳淮所言：開發(fā)商暴利源自土地升值。所以。目前實行“土地出讓比例”和“提高年遞增征收土地閑置費”，是遏制“地王”最速效和不二的選擇。但借鑒以往經(jīng)驗。為“地王”及其開發(fā)商們劃兩條帶高壓電的“紅線”豈不更現(xiàn)實?

先說“土地出讓比例”。也就是說，國務院應出臺硬性規(guī)定，每年全國在建設用地總量中，必須拿出70％面積(包括好地塊)用于廉租房、經(jīng)適房和限價房建設，保障居民安居。逐步實現(xiàn)居者有其屋。土地成本可參照新加坡的“倒置成本法”，還原土地生產(chǎn)資料的公益屬性，主人的土地造福主人。我國可以在實際成本基礎(chǔ)上再適當上浮10％，作為地方政府用于配套建設的財源。但無論何種情況、何種理由，70％和10％的紅線都不得突破，誰突破就查處誰，如果一定要突破那也沒法子，唯有突破部分的收益全部上繳國庫，再處10倍以上經(jīng)濟罰款。連續(xù)突破的。行政問責。丟烏紗、吃官司。其余30％的土地可以市場化運作。掛牌競爭拍賣，用于高檔商品房或?qū)懽謽墙ㄔO，誰有錢誰炒去。那是有錢人的游戲，炒到天翻地覆也跟絕大多數(shù)老百姓解決住房過安穩(wěn)日子無關(guān)，反正炒房者都不是為了自己居住的。

再說“遞增征收土地閑置費”。過去也有相關(guān)規(guī)定，實踐下來都偏軟。至于感情和良心。開發(fā)商不吃這一套，說市場不相信眼淚。就在7月30日江蘇省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦的“復蘇·跨越2009中國房地產(chǎn)走勢”高峰論壇上。北京華遠集團董事長任志強放出“雷言”，“中國人太有錢，房子太便宜了。”我認為是：中國房地產(chǎn)商太有錢了，違約太便宜了。天價地“曬太陽”的現(xiàn)象，由來已久，問題出在監(jiān)管上，房地產(chǎn)商失信。主管職能部門失職，地方政府失言。對此痼疾。建議國務院盡快出臺新規(guī)，壯士斷臂，痛下決心，建立地產(chǎn)保證金和信譽金制度，大幅提高額度，拍賣保證金必須達土地掛拍標的30％，競拍后再按實拍價另交10％的信譽金，凡拿地后在規(guī)定時間內(nèi)沒有開發(fā)的土地，第一年從保證信譽金扣除20％閑置費，第二年扣30％，保證信譽金扣完，立刻啟動收回土地程序。所交納保證和信譽金沒收。同時。對捂盤惜售、待價而沽的開發(fā)商應同樣采取先交開發(fā)成本市場價的20％保證金的做法，提高違法和違約成本。開發(fā)商們反正不差錢，如果不先交錢，等于空口說白話。紙上談兵，就失去了好政策的制約力和執(zhí)行力。

“地王”頻出，并不代表經(jīng)濟繁榮，而“地王”吹旺“虛火”，最終只會拖累經(jīng)濟，害苦百姓。吹大的泡沫也會破滅，日本和我國海南省血的教訓，前車可鑒。堅信，政府不會袖手旁觀，決不會聽任“地主”和地方“土地爺”們?yōu)樗麨榈摹?/p>

(責編：盛山)