孫曉宇　陳雅瓊

臨近年末，地王頻現(xiàn)。11月21日，大龍地產(chǎn)經(jīng)過190輪競價，以50.5億元拿下北京順義22號地，樓面地價高達2.99萬元，平米，樓面地價以及成交價均刷新了北京土地市場紀錄，成為北京“雙料”地王。僅僅12天后，中國建筑旗下公司一口氣吞下北京奧體公園南區(qū)3塊地，樓面地價都近2萬元／平米。而上海黃埔即將二次推出的外灘地塊，樓面地價估計將超4萬元／平米。

中國的房價，趕著往上漲。在11月閉幕的北京冬季房展會上，露臉的北京樓盤價格一套房子動輒就是五六百萬甚至上千萬元，單價兩萬元以下的項目已經(jīng)很難覓到。近4年來，上海外環(huán)以內(nèi)的市區(qū)一手住宅均價漲幅達88.5％，目前上海已有不低于13個樓盤的銷售價格突破了10萬元／平方米。深圳房價更是“技高一籌”，均價已超過2萬元／平方米，房價增幅居全國之首。

2009年的中國房地產(chǎn)市場，出乎意料的“火”!根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，1-10月全國商品房銷售額為3 1529億元，同比增長79.2％。中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌預(yù)測，2009年新建商品房銷售將達3 8萬億—4萬億元，全國一手房和二手房銷售總額很可能達到6萬億元，占到全國社會消費品零售總額過半壁江山。在年末的傳統(tǒng)的樓市淡季，購房優(yōu)惠政策即將取消的傳聞，再次引爆了大面積的“恐慌性”購房潮，很多樓盤居然一房難求。用上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍的話來說：“今年是新世紀以來中國經(jīng)濟最困難的一年，但也是房地產(chǎn)最輝煌的一年?！?/p>

眾神的歡歌中，迪拜危機不期而至。在溫州炒房團套牢多少億的花邊新聞中，人們開始了新一輪的對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展模式的反思。國務(wù)院總理溫家寶明確表示，要抑制投機性購房。房地產(chǎn)市場新的調(diào)控初現(xiàn)端倪。

年關(guān)將至，狂歡上升到高潮，也意味著離散場不遠了。鋼筋水泥的叢林，是我們投資的好選擇嗎?

憶往昔鋪滿金子的樓市

1994年，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》(國發(fā)[1994]43號文件)，自此，房屋從福利品變?yōu)樯唐?，一波一波的政策浪潮推動著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。到2007年，《福布斯》中國富豪榜百強榜單被譏為“房地產(chǎn)老板名錄”。前10名的中國富豪中有5名是主業(yè)涉及房地產(chǎn)的企業(yè)家，占比為50％；前100名的中國富豪中有39位從事房地產(chǎn)行業(yè)，占比近40％。

房地產(chǎn)業(yè)利潤豐厚，不僅讓開發(fā)商馳騁商場，15年來，也有意無意地成就了許許多多普通投資者。

趙先生趕在1994年政策調(diào)整之后，在北京方莊購買了第一套商品房。那時商品房很少，方莊是北京最早的商品房小區(qū)，趙先生當時以3800元／平方米的價格購得一套90平方米的商品房，這在當時是一件需要召開家庭會議才能通過的大事。

“第二年，也就是1995年，方莊的房價就漲到每平方米5000元。一套房子一年就賺了10萬塊錢，這在當時可是不小的甜頭?！壁w先生將第一套商品房在2D06年以8000元／平方米的價格出售，12年共獲利近38萬元，總收益率達42％，年收益率3.15％?，F(xiàn)在，方莊已成為南城傳統(tǒng)熱門區(qū)域，房價隨之水漲船高，今年方莊地區(qū)二手房價格已由去年最低點的10000元，平方米回升到目前的12500元／平米。

有網(wǎng)友將過去10年上證指數(shù)和上海房地產(chǎn)均價的數(shù)據(jù)做比較，假設(shè)2003年分別投人100塊錢在房市和股市上。結(jié)果發(fā)現(xiàn)：什么都不要做，只要貸足貸款(按照30％首付測算)，放在房市里的錢翻了近10倍!而股市里的錢——假如不是專業(yè)選手，不能確保高拋低吸的話，只有2.35倍的收益。因為，2003年1月份，上證指數(shù)在1347點位置，2009年11月份，上證指數(shù)約在3164點位置。而2002年上海房地產(chǎn)均價4922元／平方米，2009年1 1月上海房地產(chǎn)均價18265元，平方米。兩種投資品的利潤空間一目了然。

回顧15年，國人驚嘆，房地產(chǎn)才是適合不用動腦筋、不用擔驚受怕、不影響享受生活的最佳投資產(chǎn)品。

看今朝難舍難棄的投資品

在這個不平靜的牛年尾巴上，股市重回3000點，樓市上演“瘋狂的11月”，作為避險工具的黃金，經(jīng)過了前期的大幅度上漲，也已經(jīng)沖破了110。美元大關(guān)。很多擔心通貨膨脹的人們依然期望投資房地產(chǎn)來獲得安全感。

11月下旬的清華房地產(chǎn)總裁商會第八屆年會上，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉放言，未來5—8年后，全國70個大中城市的房價將翻一番。屆時，城市的中產(chǎn)階級將被徹底剝離出主力購房人群。

鐘偉認為，房地產(chǎn)市場2008年形勢將僅次于2009年，全年樓市會有相對溫和的調(diào)整，但整體形勢樂觀?？紤]到“貨幣化”、“城市化”和“人口化”的因素，未來10年左右時間內(nèi)，對于個人及家庭來說，應(yīng)該在房地產(chǎn)市場“買入、買入、再買入”。

9月19日，浙江工業(yè)大學(xué)虞曉芬教授1在以“通脹預(yù)期下的投資策略”為主題的理財論壇上也表示，房產(chǎn)仍是中長期最佳投資品。她的理由是：“近年來房地產(chǎn)行業(yè)進步很快，產(chǎn)品日新月異，人們大約7-8年就要重新買房?！?/p>

通過投資房地產(chǎn)來抵御可能出現(xiàn)的通脹是否可行?這有很多不同的聲音。國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院研究員王小廣認為，房地產(chǎn)未來的成長性會降低，不會再像原來房價五六年翻四五倍了。若真正出現(xiàn)“通脹”，大部分人在這期間不會選擇買房，這是通脹時期的地產(chǎn)蕭條的必然規(guī)律，大部分人買不起，房價也就不會上漲。

2009年，許多券商都很看好房地產(chǎn)。聯(lián)合證券研究所研究員魚晉華、胡棟亮建議投資者“把握結(jié)構(gòu)性機遇”，理由也是從人口構(gòu)成角度，國內(nèi)房地產(chǎn)市場目前仍處在由嬰兒潮所推動的大的上升周期內(nèi)。他們預(yù)期2010年樓市的變動，更多的將是由政策等短期因素所推動，樓市成交量的構(gòu)成將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，即一線城市新房交易占比將下降，取而代之的將是二、三線城市成交量的增長。

不管怎么說，“居者有其屋”仍是政府和人民最大的心愿，“居者優(yōu)其屋”則是所有人努力的方向，別墅也好，蝸居也罷。品過往政策越控越助燃

2009年上半年，房地產(chǎn)市場很快從寒冬進入了盛夏，尤其一線城市的房價更是如坐火箭一般直上云霄。北京7月份二手房均價首破萬元大關(guān)，達到10280元，平米；上海住宅平均成交價格逼近1.74萬元／平方米的歷史最高紀錄，外環(huán)外住宅均價也已達到8000元／平米；廣州、深圳等地的房價也是居高不下。

與房價高歌猛進相呼應(yīng)，投資者的購房熱情也是日益高漲。

近來，全國樓市身陷政策“優(yōu)惠門”的浪尖風(fēng)口以及房價或降或漲的討論漩渦中。受追漲心理的鼓舞，樓市再次炙手可熱，一手房和二手房均價又上臺階。

其實，這樣的場面可以映射到2007年，當時出現(xiàn)對5年之內(nèi)出售的二手房強