濟南千畝大盤彩石山莊“爛尾”近三年，開發(fā)商三聯(lián)集團挪用數(shù)億元預(yù)售款無法追回，折射出房地產(chǎn)預(yù)售制度中的沉疴頑疾

《財經(jīng)》實習(xí)記者 慈冰

6月28日，山東省會濟南市的泉城公園，近200名彩石山莊業(yè)主聚集于此。這并非開發(fā)商組織的游園會，而是一場針對開發(fā)商山東三聯(lián)集團有限責(zé)任公司(下稱三聯(lián)集團)的抗議活動。

上午10時，到場的業(yè)主簽字按手印，授權(quán)成立業(yè)主維權(quán)委員會，并集資1萬元作為維權(quán)經(jīng)費。50多歲的曲利華——業(yè)主們都稱她為“曲大姐”——被推舉為會長。

“我們只希望要回自己的錢?！鼻蠼阏Z言樸實，卻又感情豐富。

這也是業(yè)主們的共同想法。三年前，彩石山莊尚未全面開工，開發(fā)商三聯(lián)集團以內(nèi)部認(rèn)購的方式，進行了違規(guī)預(yù)售。彼時，該項目尚未拿到預(yù)售證。

如今，彩石山莊完工看上去遙遙無期，三聯(lián)集團則不斷爆出資金問題傳聞。業(yè)主們擔(dān)憂，當(dāng)年的購房款已經(jīng)被挪作他用。

2005年，就在彩石山莊進行內(nèi)部認(rèn)購的前一年，濟南市曾經(jīng)頒布《商品房預(yù)售款監(jiān)管實施細(xì)則》，引入擔(dān)保公司、商業(yè)銀行，對商品房預(yù)售款使用流向進行監(jiān)管，希望能規(guī)避開發(fā)商挪用預(yù)售款的風(fēng)險。

這一制度設(shè)計看似完備，但彩石山莊的現(xiàn)實，卻顯示這一擔(dān)保監(jiān)管機制的失靈。由于三聯(lián)集團面臨資金鏈斷裂，數(shù)億元預(yù)售款短期無法追回，參與監(jiān)管的擔(dān)保公司及政府主管部門，亦陷入了進退兩難的境地。

彩石山莊“爛尾”

彩石山莊位于濟南市東部高新區(qū)，項目占地約2400畝，總建筑面積180萬平方米，規(guī)劃為高檔景觀洋房和雙拼、聯(lián)排別墅等。 這個項目的開發(fā)商為三聯(lián)集團。

6月的泉城天氣炎熱?！敦斀?jīng)》記者來到彩石山莊項目現(xiàn)場，大片荒草中，幾棟前期建設(shè)的別墅項目已經(jīng)停工，五棟灰色“爛尾樓”看上去時間久遠(yuǎn)。因為拖欠施工款，建設(shè)單位已撤離，只留下十座塔吊。紅火一時的售樓處，有一名保安人員看守。

濟南市土地管理局文件顯示，山東三聯(lián)電子集團公司(1994年變更名稱為三聯(lián)集團)17年前便與項目所在的彩石鄉(xiāng)政府達(dá)成聯(lián)營協(xié)議，對該地塊進行成片開發(fā)。濟南市政府在1993年的批復(fù)文件中要求，該地塊中的2000畝用于建設(shè)高品質(zhì)農(nóng)業(yè)項目基地，400畝用于建設(shè)工商基地;聯(lián)營期內(nèi)，土地所有權(quán)性質(zhì)不變，并且不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

2006年，隨著第十一屆全國運動會場館全面開工建設(shè)，濟南市政府東遷，濟南東區(qū)的房地產(chǎn)市場迅速升溫。三聯(lián)集團決定在此地塊進行商品房開發(fā)，以獲得更多收益。

彩石山莊分為B1、B2、B3區(qū)，分別命名為水晶、尚華居、白領(lǐng)。雖然當(dāng)時尚未獲得預(yù)售證，三聯(lián)集團先是對內(nèi)部職工開展認(rèn)購，后擴大至社會認(rèn)購，先后吸引了1000多戶購房者，簽約認(rèn)購了該項目的白領(lǐng)、水晶兩個社區(qū)。

根據(jù)濟南市建設(shè)委員會網(wǎng)站公布的預(yù)售數(shù)據(jù)，彩石山莊B2區(qū)尚華居取得了預(yù)售證，共銷出了7.82萬平方米。以5000元/平方米的均價計算，三聯(lián)集團就收取預(yù)售款約4億元。業(yè)主們則估算，整個項目的總房款達(dá)8億元之巨。

按照業(yè)主簽署的認(rèn)購協(xié)議和預(yù)售合同，彩石山莊交房日期應(yīng)為2008年10月31日。但時至今日，計劃中的高檔洋房社區(qū)，仍是一片荒蕪。三聯(lián)集團曾向業(yè)主承諾，將于2009年元旦前后辦完全部開工手續(xù)，2月至3月開工，要求退款的客戶可以在6月底退款。

6月已過，三聯(lián)集團仍未能落實項目資金，退還部分客戶款項的承諾再次落空。

彩石山莊項目擱淺，與三聯(lián)集團資金鏈緊繃不無關(guān)系。2004年以來，三聯(lián)集團資金危機的消息就一直在流傳。2008年2月，由于一筆銀行貸款糾紛，三聯(lián)集團持有的上市公司三聯(lián)商社(上海交易所代碼:600898)10.67%股權(quán)被拍賣。

及至2009年2月，三聯(lián)集團曾在一份公告中承認(rèn)，彩石山莊的開工手續(xù)已完全具備，但“鑒于目前三聯(lián)陷入擠兌危機的情況，開工資金到位后也無法正常施工”。

5月20日，三聯(lián)集團董事長張繼升也在一次內(nèi)部會議上承認(rèn)，前幾年公司發(fā)展存在著擴張過快、管理粗放等內(nèi)部因素，三聯(lián)商社股權(quán)被拍賣后，又引發(fā)了激烈擠兌，帶來了一系列連鎖反應(yīng)。

承諾的交付時間一拖再拖，業(yè)主不再相信開發(fā)商的任何承諾?！拔覀兊馁彿靠畹降兹チ四睦?”焦急的購房者先后采取了30多次維權(quán)活動，但迄今無果。

擔(dān)保公司實力存疑

彩石山莊“爛尾”三年，也使為其預(yù)售款提供擔(dān)保的三家當(dāng)?shù)負(fù)?dān)保公司陷入了困境。

2005年10月，濟南市建委出臺《商品房預(yù)售款監(jiān)管實施細(xì)則》，規(guī)定商品房預(yù)售款必須用于預(yù)售項目的建設(shè)投資，其中包括購買建筑材料設(shè)備和支付項目建設(shè)的施工進度款，以及法定稅費，不得挪作他用。為此，“細(xì)則”特別引入了社會擔(dān)保公司作為獨立第三方，對開發(fā)商收取的商品房預(yù)售款實施監(jiān)管。

濟南市建委還要求，消費者在購買期房時，開發(fā)商應(yīng)提供由專業(yè)擔(dān)保公司出具的《商品房預(yù)售款使用責(zé)任擔(dān)保書》。在預(yù)售款存入專用賬戶后，擔(dān)保公司有權(quán)對預(yù)售款的使用額度和資金流向進行監(jiān)管。

《財經(jīng)》記者獲得了一份彩石山莊預(yù)售款擔(dān)保書。這份擔(dān)保書由三聯(lián)集團與濟南置業(yè)擔(dān)保、山東明基擔(dān)保、山東中和擔(dān)保共同簽署，內(nèi)容包括:在預(yù)售款監(jiān)管期間，如出現(xiàn)開發(fā)商未按規(guī)定使用預(yù)售款，造成購房人損失的，購房人有權(quán)要求擔(dān)保公司承擔(dān)責(zé)任。這意味著，如果彩石山莊繼續(xù)“爛尾”，擔(dān)保公司就有責(zé)任向購房者退還數(shù)億元的購房款。

按照濟南市建委對擔(dān)保公司資質(zhì)的相關(guān)要求，只有注冊資本不少于5000萬元的擔(dān)保公司，才有資格承接開發(fā)商預(yù)售款擔(dān)保業(yè)務(wù)。為彩石山莊提供擔(dān)保的三家公司中，濟南置業(yè)擔(dān)保的注冊資金有3000萬元，另外兩家公司的注冊資金分別為5000萬元和8000萬元。一些業(yè)主懷疑，這幾家擔(dān)保公司并不具備足夠的償付能力。

工商資料顯示，濟南置業(yè)擔(dān)保成立于2004年6月，由濟南市房產(chǎn)交易監(jiān)理所、房屋產(chǎn)權(quán)登記中心、房地產(chǎn)市場綜合服務(wù)中心、房屋測繪安全中心等七家單位聯(lián)合發(fā)起成立。公司法人代表為姜玉光，此前曾在濟南市房產(chǎn)交易監(jiān)理所、房屋產(chǎn)權(quán)交易中心任職。

一位接近濟南市建委的知情人士向《財經(jīng)》記者透露，濟南市建委目前正在和擔(dān)保公司協(xié)商解決辦法，“彩石山莊現(xiàn)在的情況，讓擔(dān)保公司也有些慌了?！?/p>

預(yù)售款監(jiān)管漏洞

中國的房地產(chǎn)預(yù)售制度確立于1995年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》。其后，預(yù)售資金和銀行貸款成為房地產(chǎn)開發(fā)最主要的資金來源。雖然《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了商品房預(yù)售必須“三證齊全”，但并未建立相應(yīng)的監(jiān)管機制，對違規(guī)行為也缺乏懲戒措施。在很多地方，“預(yù)售證”的硬性規(guī)定形同虛設(shè)，“一房二賣”、“重復(fù)按揭”、開發(fā)商挪用乃至卷走預(yù)售款的惡性事件層出不窮。

上述接近濟南市建委的知情人士透露，2005年初，濟南市建委曾對商品房預(yù)售款監(jiān)管進行了多次省內(nèi)外調(diào)研。最初，濟南市建委曾計劃成立一個五人監(jiān)管中心。后因政府不是經(jīng)濟主體，無法承擔(dān)無限責(zé)任，也不能建立賠償機制而遭否決。最終，主管部門決定實施預(yù)售款擔(dān)保制度，并制定了《商品房預(yù)售款監(jiān)管實施細(xì)則》。

“濟南模式”一度被看做商品房預(yù)售款監(jiān)管市場化運作的創(chuàng)新，建設(shè)主管部門一度曾有意在全國推廣。2007年9月，濟南市建委主任田莊在接受當(dāng)?shù)孛襟w《齊魯晚報》采訪時曾表示，預(yù)售房款監(jiān)管是一個全國性的難題，但是實施新辦法后，濟南市對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房預(yù)售款監(jiān)管達(dá)到了100%。

這100%覆蓋的監(jiān)管模式顯然并未完全收到實效。濟南地產(chǎn)界人士透露，除了彩石山莊，位于濟南市槐蔭區(qū)的槐苑欣城、經(jīng)十路化工賓館附近的一座商住樓，及天橋區(qū)一個樓盤，也存在著開發(fā)商挪用資金的違規(guī)情況，導(dǎo)致項目停工、業(yè)主無法入住。

“細(xì)則只能管住那些正規(guī)的、資金比較充裕的企業(yè)，小公司肯定要挪用，否則資金根本滾不動。”上述知情人士稱。

在三聯(lián)集團承諾的彩石山莊復(fù)工日期一拖再拖之后，擔(dān)保公司曾對業(yè)主承諾，愿意負(fù)責(zé)把房子建成，達(dá)到“竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)”，但是不愿意承擔(dān)開發(fā)商的其他一切責(zé)任。

業(yè)主們顯然不愿接受這樣的“半拉子”承諾。一方面，他們擔(dān)心擔(dān)保公司不負(fù)責(zé)其他配套設(shè)施的建設(shè)后，房子達(dá)不到“綜合驗收標(biāo)準(zhǔn)”;另一方面，三聯(lián)集團已經(jīng)把彩石山莊的土地抵押給了銀行，即使房子建成，業(yè)主們也拿不到房產(chǎn)證。

“沒有產(chǎn)權(quán)證的房子誰敢要?”一位業(yè)主反問道。

濟南市建委辦公室主任關(guān)學(xué)軍向《財經(jīng)》記者承認(rèn)，濟南市推行的預(yù)售款監(jiān)管辦法確實運行得不太理想。但是，他拒絕對三聯(lián)集團彩石山莊事件發(fā)表看法。

目前，彩石山莊“爛尾”事件已經(jīng)陷入“死結(jié)”——擔(dān)保公司只肯出錢蓋樓，不愿承擔(dān)其他責(zé)任;業(yè)主為免后患更要求退錢，擔(dān)保公司卻沒有足夠的資金進行償付。真正的解結(jié)人，只有挪用了預(yù)售款的三聯(lián)集團，以及在監(jiān)管中缺位的當(dāng)?shù)卣鞴懿块T。

截至本刊發(fā)稿，三聯(lián)集團仍未就業(yè)主維權(quán)事件作出公開回應(yīng)。據(jù)三聯(lián)集團內(nèi)部人士透露，彩石山莊項目公司的員工已有半年未領(lǐng)到工資?！?/p>