當(dāng)你回家，走入樓內(nèi)電梯間，看到電梯間設(shè)置的廣告牌，可能一閃而過(guò)，想都不想這小小天地的廣告與你有何關(guān)系。央視主持人趙普看到后，想到的卻是。小區(qū)的“管家”物業(yè)將業(yè)主所屬的公共空間賣(mài)了多少錢(qián)，這筆廣告收益應(yīng)該屬于誰(shuí)。趙普在自己的博客中說(shuō)：“我提起訴訟也沒(méi)有到萬(wàn)不得已的時(shí)候，只是我無(wú)法漠視不法侵害就發(fā)生在我身邊?！壁w普在采訪中也表示，他鼓勵(lì)業(yè)主去維權(quán)。

物業(yè)不公示廣告收益趙普停繳物業(yè)費(fèi)

朱雀門(mén)家苑是北京二環(huán)內(nèi)少有的高檔居住社區(qū)，左依先農(nóng)壇，右臨陶然亭公園，趙普就居住在這里。

2008年，趙普出入樓門(mén)時(shí)注意到僅幾平方米的電梯間內(nèi)不僅設(shè)有畫(huà)框廣告。還設(shè)有動(dòng)態(tài)電視，走廊里還擺放了廣告插架，在小區(qū)樓房戶外也不乏廣告。

趙普的疑問(wèn)隨之產(chǎn)生。小區(qū)廣告的收益呢?關(guān)注《物權(quán)法》的趙普深知，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。另外，趙普購(gòu)房時(shí)，與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同明確約定，北京嘉晟物業(yè)管理有限公司將對(duì)項(xiàng)目樓外廣告位進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，“其經(jīng)營(yíng)收益歸全體業(yè)主所有，嘉晟物業(yè)可收取經(jīng)營(yíng)收入的一定比例(15％)作為傭金。嘉晟物業(yè)應(yīng)將廣告位經(jīng)營(yíng)收益情況告知全體業(yè)主”。

趙普說(shuō)，他與所在樓房的物業(yè)“管家”聯(lián)系。詢問(wèn)小區(qū)廣告收益的情況，并要求物業(yè)公示這部分廣告收益。卻遭到物業(yè)的拒絕。因不滿物業(yè)的這種做法，趙普選擇暫時(shí)停繳物業(yè)費(fèi)，以期與物業(yè)協(xié)商小區(qū)廣告收益的問(wèn)題?！拔矣梦业男袨樘嵝盐飿I(yè)，你的服務(wù)沒(méi)有達(dá)標(biāo)或有違約的地方，你應(yīng)該給我一個(gè)答復(fù)?！壁w普接受采訪時(shí)說(shuō)。

趙普的“停繳”策略并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果，今年4月，他反而接到法院的一紙傳票，他被物業(yè)起訴了，物業(yè)狀告他拖欠2008年7月底至今年1月底的物業(yè)費(fèi)3700余元。這起官司，在法院的調(diào)解下。雙方最終達(dá)成和解，趙普很快繳納了這筆費(fèi)用。趙普在博客中寫(xiě)道：“繳與不繳只是手段而不是目的，一味靠拖欠物業(yè)費(fèi)來(lái)達(dá)成利益訴求并非上上之選?！?/p>

不滿“升級(jí)”告到法院

事情并未就此結(jié)束，趙普與物業(yè)的“抗?fàn)帯辈艅倓傞_(kāi)始，他選擇用法律手段維權(quán)。

2009年5月20日，趙普向北京市宣武區(qū)人民法院遞交了訴狀。在這份趙普為原告、物業(yè)公司變成被告的訴訟中，趙普聲稱物業(yè)公司不公示廣告收益既違反了合同約定，又嚴(yán)重侵害了業(yè)主的權(quán)利。

趙普稱，嘉晟物業(yè)在小區(qū)電梯問(wèn)及樓宇外設(shè)立廣告位，并因此獲得固定的廣告費(fèi)收入，但在收取廣告費(fèi)后，“物業(yè)未將該部分費(fèi)用向全體業(yè)主公示，也未說(shuō)明使用情況，而是擅自據(jù)為己有”。他認(rèn)為。建筑物共有部分的廣告收益應(yīng)歸全體業(yè)主共有，嘉晟物業(yè)已構(gòu)成違約，趙普起訴要求物業(yè)公示小區(qū)電梯間及樓宇外的廣告經(jīng)營(yíng)收益情況。

趙普用訴訟解決問(wèn)題的方式，并非人人都能理解并獲得支持。趙普的朋友獲知此事后，評(píng)價(jià)他是“因小失大”。趙普的起訴在法院立案后，被媒體披露出來(lái)。8月4日，趙普在自己的博客中發(fā)表博文，解釋自己“為什么要打官司”。在接受采訪時(shí)，趙普也多次強(qiáng)調(diào)，在這樁官司里他只是一名維權(quán)的公民，以一個(gè)普通業(yè)主的身份維護(hù)自己的權(quán)利。

這樁官司因?yàn)槊说男?yīng)和話題的普適性，引起社會(huì)輿論的廣泛重視。趙普的博文發(fā)表后，點(diǎn)擊率短期飆升至十幾萬(wàn)。在趙普發(fā)表博客文章的第二天，物業(yè)迅速在小區(qū)各個(gè)單元門(mén)內(nèi)張貼了廣告收益清單，清單列明來(lái)自每一家廣告公司的收益數(shù)額。此時(shí)，案件尚未開(kāi)庭。雖然物業(yè)公司管家部的彭經(jīng)理解釋，之前遲遲未公示與一些項(xiàng)目的收益尚未到賬、物業(yè)工作日程安排及小區(qū)暫時(shí)未成立業(yè)主委員會(huì)等因素有關(guān)，但其間的微妙關(guān)系不難猜測(cè)出。趙普稱，這是物業(yè)在壓力之下被動(dòng)采取的應(yīng)急性措施。

8月11日，宣武法院正式開(kāi)庭審理此案。面對(duì)眾多媒體，北京嘉晟物業(yè)管理有限公司的代理人回應(yīng)稱，因小區(qū)暫時(shí)還未成立業(yè)委會(huì)。物業(yè)只是暫時(shí)代業(yè)主保管該項(xiàng)費(fèi)用，并不存在侵占一說(shuō)，“這筆資金在物業(yè)專項(xiàng)列支，將來(lái)有業(yè)委會(huì)支配?！贝砣诉€拿出證據(jù)，證明幾天前已在小區(qū)公示廣告收益情況，“趙普起訴的情況已經(jīng)不存在了?！贝砣水?dāng)庭宣讀，朱雀門(mén)家苑小區(qū)2007年、2008年度廣告共收入33萬(wàn)余元，物業(yè)應(yīng)收取傭金4萬(wàn)余元，扣除稅費(fèi)1萬(wàn)余元，剩余26萬(wàn)余元，“今年的廣告收益將在明年公示?！?/p>

物業(yè)公司管家部的彭經(jīng)理說(shuō)，公示沒(méi)有問(wèn)題，業(yè)主有知情權(quán)。彭經(jīng)理說(shuō)：“我們已經(jīng)做到了公示，跨出了這一步，目前這種情況在不少小區(qū)都存在，但予以公示的小區(qū)很少，很多小區(qū)都是黑不提白不提。”

物業(yè)做到公示趙普撤訴

在開(kāi)庭審理中，趙普的代理人對(duì)物業(yè)公示的廣告收益數(shù)據(jù)的真實(shí)性表示質(zhì)疑。并要求物業(yè)公司提供更詳細(xì)的資料。該代理人還提出，物業(yè)公司可將相關(guān)材料復(fù)制后由專人看管。供業(yè)主查賬。隨后的采訪中，趙普還提出一個(gè)問(wèn)題，“如果業(yè)委會(huì)成立無(wú)期，那這筆錢(qián)怎么辦?”

雖然趙普一方存有諸多質(zhì)疑，但趙普和物業(yè)在主審法官的詢問(wèn)下，均表示愿意接受調(diào)解。兩天后，在法院的調(diào)解下，這一廣受關(guān)注的案件又迅速出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。趙普“意外”地申請(qǐng)撤訴。

趙普稱，鑒于物業(yè)公司已經(jīng)做到公示，并當(dāng)庭表示將提高物業(yè)管理水準(zhǔn)，加強(qiáng)與業(yè)主溝通，他同意和解。北京嘉晟物業(yè)管理有限公司的代理人承諾，在小區(qū)物業(yè)管理上，以后加強(qiáng)規(guī)范管理，并自愿主動(dòng)承擔(dān)訴訟費(fèi)用。趙普申請(qǐng)撤訴，并獲得法院的準(zhǔn)許。

北京嘉晟物業(yè)管理有限公司的彭經(jīng)理對(duì)趙普的做法也表示贊同，“趙普是為大家好，這也有利于提高我們的服務(wù)水平，作為一個(gè)企業(yè)，我們想把小區(qū)搞好。以后小區(qū)的業(yè)主可隨時(shí)來(lái)物業(yè)查看廣告收益的賬目?！?/p>

趙普的這次訴訟以較為圓滿的方式結(jié)束。“訴訟雖然結(jié)束，但事情只是開(kāi)了個(gè)頭。就好比拆違不是目的，建設(shè)才是初衷。對(duì)簿公堂的終極目的是實(shí)現(xiàn)和諧，具體到本案，就是業(yè)主與物業(yè)公司要通過(guò)訴訟實(shí)現(xiàn)雙贏?！壁w普在撤訴后表示。趙普還說(shuō)，他的起訴起到了敲山震虎的作用，以后他會(huì)繼續(xù)關(guān)注物業(yè)是不是主動(dòng)與業(yè)主溝通，服務(wù)是否規(guī)范。庭審中的相關(guān)筆錄內(nèi)容，已經(jīng)雙方簽字確認(rèn)產(chǎn)生法律效力。都是他以后監(jiān)督物業(yè)、與物業(yè)進(jìn)行溝通的基礎(chǔ)。

當(dāng)天，趙普在他的博客中發(fā)表博文《掃帚不到，灰塵照例不會(huì)自己跑掉》，回顧這起案件。趙普表示，在社會(huì)生活中，當(dāng)分歧雙方的意見(jiàn)不可調(diào)和時(shí)，訴諸法律是重要而有效的選擇之一，這是對(duì)法律的尊重，尊重法律就是尊重人與人之間的平等與尊嚴(yán)。趙普還在博客中問(wèn)道：“一些朋友‘事不關(guān)己，高高掛起’的心態(tài)會(huì)因此有所觸動(dòng)嗎?而對(duì)類似這般‘事已關(guān)己，卻無(wú)從掛起’的維權(quán)行動(dòng)又有哪些啟發(fā)呢?這都是我更為關(guān)心的問(wèn)題?！?/p>

筆者走訪趙普所在的朱雀門(mén)家苑小區(qū)，隨機(jī)詢問(wèn)遇見(jiàn)到的多名業(yè)主，諸多利益相關(guān)的人都不清楚電梯間的廣告收益與自己究竟有多大的關(guān)系。一些業(yè)主并不了解《物權(quán)法》的相關(guān)法律規(guī)定。大部分業(yè)主均表示，他們更關(guān)心的是小區(qū)夜間施工嗓音、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等實(shí)實(shí)在在與生活和居住環(huán)境密切相關(guān)的事情，沒(méi)想過(guò)廣告收益的事，“也無(wú)所謂，也沒(méi)時(shí)間和精力去與物業(yè)較真，反正很多小區(qū)都這樣”。也有業(yè)主支持趙普的做法，一名女士說(shuō)，她和家人專門(mén)討論過(guò)趙普的這個(gè)案子，一致認(rèn)同趙普的做法，“還討論這筆錢(qián)該不該公示，與我們業(yè)主的關(guān)系，這筆錢(qián)以后怎么支配等”。

法博士點(diǎn)評(píng)

馬克思曾說(shuō)，“人權(quán)”不是天賦的，而是歷史地產(chǎn)生的?！拔餀?quán)”也同樣如此，物權(quán)是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)的博奔過(guò)程，2007年3月，全國(guó)人民代表大會(huì)通過(guò)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》。

在《物權(quán)法》實(shí)施之前，小區(qū)公共設(shè)施的歸屬爭(zhēng)議不斷，且開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司和業(yè)主這三者關(guān)系中，業(yè)主處于稍微弱勢(shì)的地位。為維護(hù)業(yè)主的權(quán)利，《物權(quán)法》專門(mén)辟出一章。對(duì)小區(qū)綠地、建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等權(quán)屬做了明確規(guī)定，這些公共設(shè)施屬于業(yè)主共有。如果物業(yè)公司或開(kāi)發(fā)商要利用公共設(shè)施開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，應(yīng)征得業(yè)主大會(huì)的同意，經(jīng)營(yíng)收益的利用和歸屬也應(yīng)由業(yè)主大會(huì)決議。司法解釋還規(guī)定，業(yè)主請(qǐng)求公布、查閱物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況，及車(chē)位、車(chē)庫(kù)的處分情況，法院應(yīng)當(dāng)支持。

雖然法律做出了明確規(guī)定，但很多業(yè)主并不清楚這些枯燥的法律條款與自己有何關(guān)系。一些訴諸法院的業(yè)主維權(quán)案件，如小區(qū)車(chē)庫(kù)的處分情況、綠地縮水等，借助媒體這個(gè)強(qiáng)大的載體，在社會(huì)上傳播，給利益相關(guān)的人進(jìn)行鮮活的“普法”。我們也希望更多的人，面臨糾紛不可調(diào)和時(shí)，能聰明地選擇法律武器維權(quán)，做一個(gè)維權(quán)的榜樣。正像趙普所說(shuō)，他僅僅是以一個(gè)普通業(yè)主的身份維權(quán)，雖然在客觀上達(dá)到了代表廣大小區(qū)業(yè)主的利益。