孫鵬

（中平能化物業(yè)事業(yè)部，河南 平頂山 467000）

1 市場(chǎng)化管理

物業(yè)管理企業(yè)若想走市場(chǎng)化道路，就必需具備一定的前提條件。

1.1 管理現(xiàn)代化

指導(dǎo)思想現(xiàn)代化：即對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的管理要遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，要用開(kāi)放的眼光看問(wèn)題；物業(yè)管理體制完善化、供需主體市場(chǎng)化；物業(yè)管理市場(chǎng)供給主體市場(chǎng)化：其主體指各層次、各類別的物業(yè)公司，它的市場(chǎng)化，應(yīng)具備經(jīng)營(yíng)行為的自主性、經(jīng)營(yíng)目的效益性、物業(yè)管理組織企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的競(jìng)爭(zhēng)性等特點(diǎn)；物業(yè)管理市場(chǎng)需求主體的市場(chǎng)化：其主體指需求物業(yè)管理服務(wù)的業(yè)主、使用權(quán)人或其集合體業(yè)主管理委員會(huì)。它的市場(chǎng)化有兩個(gè)要求：決策自主性、消費(fèi)的社會(huì)化。

1.2 運(yùn)行規(guī)范化

若想物業(yè)管理規(guī)范化必需做到：委托合同化；價(jià)格合理化；競(jìng)爭(zhēng)有序化；監(jiān)督機(jī)制規(guī)范化。才能更好的推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化，從而促進(jìn)品牌戰(zhàn)略的實(shí)施。而規(guī)范物管市場(chǎng)要從以下幾方面入手。

1.2.1 職責(zé)明確

政府的職責(zé)就是制定和完善法律、法規(guī)，用法律、法規(guī)來(lái)規(guī)定政府、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的責(zé)任權(quán)力義務(wù)等，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的成立和運(yùn)作，使物業(yè)管理企業(yè)按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的要求來(lái)正常運(yùn)行，同時(shí)還要強(qiáng)化對(duì)有關(guān)立法執(zhí)行情況的有效監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)必須轉(zhuǎn)變觀念，擺正位置，由業(yè)主的“領(lǐng)導(dǎo)者、管理者或支配者”轉(zhuǎn)向?yàn)榻邮軜I(yè)主委托，受雇于業(yè)主，為業(yè)主收好、管好、用好物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，同時(shí)服務(wù)好，維護(hù)好業(yè)主的物業(yè)，方可從中得到合理的報(bào)酬。業(yè)主即房屋所有人也要轉(zhuǎn)變觀念，變被動(dòng)接受物業(yè)管理為主動(dòng)推行物業(yè)管理，認(rèn)真履行業(yè)主自治的職責(zé)，只要條件許可就應(yīng)立即選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，為業(yè)主自治和有效行使業(yè)主自治權(quán)力提供組織保障。業(yè)主委員會(huì)必須是承擔(dān)法律責(zé)任的獨(dú)立法人或社團(tuán)組織，履行業(yè)主對(duì)物業(yè)及其公共設(shè)施和公用設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的責(zé)任和義務(wù)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值的目的。并且在物業(yè)公司內(nèi)部也要職責(zé)明確，確立崗位責(zé)任制，塑造良好的企業(yè)形象。

1.2.2 規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)

健全房地產(chǎn)市場(chǎng)，能激活物業(yè)流通，促使業(yè)主關(guān)心自己物業(yè)保值，從而轉(zhuǎn)變觀念，接受物業(yè)管理市場(chǎng)化的觀念，自覺(jué)履行對(duì)其所擁有的物業(yè)及附屬設(shè)施設(shè)備周圍環(huán)境綠化、衛(wèi)生、治安、維護(hù)、修繕和整治的義務(wù)，確保物業(yè)的完好。

1.2.3 培育能適應(yīng)不同消費(fèi)需求的物業(yè)管理市場(chǎng)

物業(yè)管理市場(chǎng)既可提供低檔次非專業(yè)化服務(wù)，又可提供一般房屋修繕、清潔衛(wèi)生、園林綠化、安全保衛(wèi)專業(yè)化服務(wù)體系。它以住宅區(qū)為切入口，逐步向?qū)懽謽恰⒐I(yè)區(qū)、商場(chǎng)、農(nóng)村、學(xué)校、車站等各類物業(yè)延伸和拓展。

1.2.4 引入和保護(hù)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。此途徑可增加物業(yè)管理市場(chǎng)的活力，使業(yè)主享受到優(yōu)質(zhì)的服務(wù)并合理支付給物業(yè)管理企業(yè)報(bào)酬。

1.3 依法建立規(guī)范化的物業(yè)管理制度

建立前期物業(yè)管理備案審查制度；建立物業(yè)管理確認(rèn)制度；建立業(yè)主大會(huì)制度；建立物業(yè)管理招投標(biāo)制度；建立住房維修資金制度；建立物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)雙方協(xié)商制度。

2 走專業(yè)化、規(guī)范化道路

不斷提高專業(yè)化水平，樹(shù)立專業(yè)化經(jīng)營(yíng)理念。所有房屋的物業(yè)管理應(yīng)由獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的專業(yè)化物業(yè)管理公司管理，由業(yè)主與物業(yè)管理公司簽定協(xié)議，從而保證住區(qū)物業(yè)管理的水平的連續(xù)性和服務(wù)質(zhì)量的不斷提高。專業(yè)人才奇缺是制約物業(yè)管理發(fā)展的一個(gè)不可忽視的問(wèn)題。隨著物業(yè)裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施設(shè)備高檔化、復(fù)雜化,物業(yè)管理的難度必然越來(lái)越大,從業(yè)人員必須具備多方面與之相關(guān)的專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能。物業(yè)管理公司應(yīng)樹(shù)立人才競(jìng)爭(zhēng)理念，不僅要通過(guò)給待遇、給位置，從社會(huì)上招聘能人，同時(shí)要加強(qiáng)員工的專業(yè)化培訓(xùn)。培養(yǎng)專業(yè)能力、綜合能力出眾的技術(shù)人才、知識(shí)全面、擅長(zhǎng)協(xié)調(diào)的管理人才、能夠適應(yīng)市場(chǎng)變幻的營(yíng)銷人才、出謀劃策的企劃人才、具有創(chuàng)新精神和決斷意識(shí)的企業(yè)家。杜絕不良風(fēng)氣，做到“寧缺毋濫”，建立過(guò)硬的專業(yè)化隊(duì)伍，走規(guī)?；?jīng)營(yíng)道路，樹(shù)立專業(yè)品牌。

3 創(chuàng)新策略

創(chuàng)新是一個(gè)企業(yè)的生命,是企業(yè)發(fā)展的原動(dòng)力,是企業(yè)超越自我的必然選擇,是提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。它包括戰(zhàn)略創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、理念創(chuàng)新。

3.1 戰(zhàn)略創(chuàng)新

制定并實(shí)施明確的戰(zhàn)略創(chuàng)新措施是一個(gè)企業(yè)首先要考慮的問(wèn)題，也是在超競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下的必然選擇。因此,企業(yè)向什么方向發(fā)展、如何發(fā)展等一系列問(wèn)題,都要求我們?cè)趹?zhàn)略管理上要有所創(chuàng)新,即要求我們制定的戰(zhàn)略既要方向正確,又要出奇至勝。在制定戰(zhàn)略時(shí)，要分析外部環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)，尤其是與物業(yè)管理關(guān)系密切的第三產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)需求及競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，對(duì)有害于企業(yè)的影響盡量避免或轉(zhuǎn)害為利。同時(shí)要認(rèn)真研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，認(rèn)真分析本企業(yè)實(shí)力，弄清物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，發(fā)揮本企業(yè)優(yōu)勢(shì)，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)建立在自身雄厚實(shí)力的基礎(chǔ)上。在戰(zhàn)略制定過(guò)程中，既要吸收有關(guān)技術(shù)與管理專家參謀咨詢，也要吸收企業(yè)職工代表參加，以便集中群眾智慧，同時(shí)使戰(zhàn)略能得到企業(yè)職工的贊同與支持。

3.2 服務(wù)創(chuàng)新

隨著物管行業(yè)的日趨成熟完善,許多物業(yè)管理企業(yè)都在下大力氣抓管理,這樣一來(lái),各物業(yè)管理企業(yè)在具體實(shí)務(wù)管理上的差距就會(huì)越來(lái)越小。因此,要求物業(yè)管理企業(yè)必須要以人為本、要有高超的服務(wù)技能才能提供高超的服務(wù)

3.3 理念創(chuàng)新。只有具有領(lǐng)先的服務(wù)理念，才能使管理更科學(xué)更有效，才可以把拓展市場(chǎng)這塊“蛋糕”做得更大。

4 加強(qiáng)法制化的普及

《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布從根本上解決物業(yè)管理法制建設(shè)滯后、相關(guān)主體之間的法律責(zé)任不清的問(wèn)題，對(duì)規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，起到關(guān)鍵作用。條例的出臺(tái)，標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)從此進(jìn)入了法制化發(fā)展的新時(shí)期。物業(yè)管理企業(yè)能不能實(shí)施法制化管理，是衡量一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)管理水平的標(biāo)志。所以，要通過(guò)規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的途徑增強(qiáng)業(yè)主的維權(quán)意識(shí)使其普及開(kāi)來(lái)，明確自己的權(quán)利和義務(wù)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。要高度重視合同和業(yè)主公約的簽訂。因?yàn)榻窈髮?duì)物業(yè)管理各方主體權(quán)益的維護(hù)、對(duì)物業(yè)管理糾紛的調(diào)處，都將在很大程度上依賴合同和業(yè)主公約。設(shè)法推進(jìn)物業(yè)管理項(xiàng)目的招投標(biāo)活動(dòng)，真正體現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)，從而推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。

[1]陳蘭.物業(yè)管理的品牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略分析.哈爾濱商業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版).2007-11-15

[2]李新軍.物業(yè)管理品牌戰(zhàn)略研究.浙江大學(xué).2003-01-01

[3]胡道成.立足服務(wù).構(gòu)建物業(yè)管理企業(yè)品牌.華東經(jīng)濟(jì)管理.2006-08-25

[4]孫瑞波,樸紅.物業(yè)管理的品牌戰(zhàn)略.吉林省經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院學(xué)報(bào).2007-02-18

[5]朱傳華.物業(yè)管理與品牌效應(yīng).技術(shù)經(jīng)濟(jì).2007-04-25