趙曉 岳安時(shí)

源于2009年12月份以來的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，業(yè)已對(duì)市場(chǎng)造成巨大影響。當(dāng)前，無論是二手房還是一手房，無論是環(huán)比還是同比，無論是銷售量還是價(jià)格，與2009年相比可謂都出現(xiàn)了蒼黃反覆。但對(duì)于市場(chǎng)的風(fēng)云變幻，大家眾說紛紜，有人以為只是短暫的“天氣”變化，有人則稱新的拐點(diǎn)已經(jīng)到來，還有人悲觀地預(yù)言房地產(chǎn)的好日子行將過去。

筆者的愚見，本輪房地產(chǎn)調(diào)控及其帶來的變局的確不是一般的變化，它標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)改革真正進(jìn)入到以民生為導(dǎo)向、以住房保障為重點(diǎn)的新的第二代的變革歷程。

從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的福利分房制度到商品房買賣，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了第一代改革。從單純的商品化到如今真正加大社會(huì)保障力度，房地產(chǎn)業(yè)正進(jìn)入第二代改革。展望未來，如果土地制度能夠向民有方向變革，則中國(guó)房地產(chǎn)還將進(jìn)入第三代改革。

筆者將評(píng)述從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，從單一市場(chǎng)到市場(chǎng)保障并行，再到建立于土地市場(chǎng)化與民有化基礎(chǔ)上的中國(guó)三代房地產(chǎn)改革。

第一代改革：從福利分房到商品房買賣

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下，一切控制在政府手中，住房建設(shè)與分配也不例外。“等國(guó)家建房，靠組織分房，要單位給房”是福利分房的典型特征。其弊端顯而易見，部門利益以及暗中的腐敗等充斥其中。改革開放后，1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。1982年國(guó)務(wù)院在四個(gè)城市進(jìn)行售房試點(diǎn)。1987至1991年成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的起步階段。1991年開始，國(guó)務(wù)院先后批復(fù)了24個(gè)省市的房改總體方案，標(biāo)志著中國(guó)開始有了房地產(chǎn)業(yè)，但當(dāng)時(shí)主要是以外銷房為主，國(guó)內(nèi)的福利分房制度還未取消。所謂外銷房，則是房地產(chǎn)業(yè)邁向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過程中產(chǎn)生的一個(gè)歷史現(xiàn)象，指大量房屋由非中國(guó)大陸人購買。

中國(guó)改革多以南方為先。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩仍舊濃厚的年代，房地產(chǎn)這個(gè)新生事物同樣最先在南方萌芽。但那時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還只是星星之火，全國(guó)范圍意義的市場(chǎng)還遠(yuǎn)沒有形成。福利分房的背景下，房地產(chǎn)產(chǎn)品的投資市場(chǎng)還顯得相當(dāng)狹小，產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，供求關(guān)系極度不合理的虛假繁榮，曾釀成海南房地產(chǎn)泡沫及其在1989年的崩潰。海南房地產(chǎn)泡沫破裂之后，中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入嚴(yán)冬，卻也在陣痛中逐漸意識(shí)到市場(chǎng)化之路的必要性。

1993年至1997年，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了小型調(diào)整期。在這期間，行業(yè)雖然沒有強(qiáng)勁的復(fù)蘇，但市場(chǎng)導(dǎo)向日益明確，為今后中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速啟動(dòng)積蓄了充分的思想基礎(chǔ)。

突如其來的亞洲金融危機(jī)成為我國(guó)房改的助推器，中國(guó)房地產(chǎn)第一代改革的大幕拉開。1998年7月3日，隨著《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》的公布實(shí)施，福利分房取消，以商品化為標(biāo)志的中國(guó)住房制度改革正式啟動(dòng)，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也從此走上了10年的高速發(fā)展大道。該通知明確提出改革目標(biāo)就是：停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)。通知中值得注意的有兩點(diǎn)，其一是破舊立新，即在徹底打破原有福利分房制度的前提下，建設(shè)以商品化買賣為導(dǎo)向的新型市場(chǎng)化住房建設(shè)與分配體系，并且強(qiáng)調(diào)這個(gè)體系是以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的。其二則是注重配套改革，在住房改革的同時(shí)啟動(dòng)金融改革，加入了發(fā)展住房金融的概念。當(dāng)年頒布的中國(guó)人民銀行個(gè)人住房貸款管理辦法頒布中明確規(guī)定以不低于所購住房全部?jī)r(jià)款的30%作為購房的首期付款，以此激勵(lì)居民購房。正是這條規(guī)定，大大地促進(jìn)了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成，也在若干年后成為點(diǎn)燃全民炒房的導(dǎo)火索。

中國(guó)房地產(chǎn)第一代改革的成就是不言而喻的。從1997-2007年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)每年的增速幾乎都達(dá)到同期GDP增速的兩倍以上。1997年，扣除土地購置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為3.9%，2007年已經(jīng)提高到10.3%，對(duì)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的占比更是達(dá)到21.5%。 房地產(chǎn)的發(fā)展極大地拉動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。據(jù)權(quán)威部門曾經(jīng)的測(cè)算，住房建設(shè)對(duì)GDP的影響約為10%，即住房建設(shè)增長(zhǎng)10個(gè)百分點(diǎn)，就能帶動(dòng)GDP增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)；每投入100元住房建設(shè)資金，可以創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)170元至220元的需求；每銷售100元的住房，可帶動(dòng)130元至150元的其他商品需求。以此計(jì)算，中國(guó)GDP增長(zhǎng)約有20%-30%是由房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)的，房地產(chǎn)因此當(dāng)之無愧地成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“重要支柱產(chǎn)業(yè)”——這一殊榮唯房地產(chǎn)業(yè)方能領(lǐng)銜。可以說，中國(guó)經(jīng)濟(jì)能夠每年高速地增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)起到了決定性的作用。

由于房地產(chǎn)業(yè)的黃金發(fā)展，中國(guó)經(jīng)受住了人類歷史上最偉大的城市化浪潮的沖擊。當(dāng)人群如潮般涌入城市時(shí)，中國(guó)人的人均居住面積不僅沒有降低，反而平均每年提高1個(gè)多平方米，從1978年的人均數(shù)平方米、1993年人均18平方米到目前的人均近30平方米；中國(guó)不僅沒有出現(xiàn)歷史上一些國(guó)家屢見不鮮的棚戶區(qū)、貧民窟，反而不斷興起一座座現(xiàn)代化城市。這正是諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主道格拉斯.諾斯在《西方的興起》中所禮贊不已的真正的“興起”，即通過制度與技術(shù)的進(jìn)步，在人口增長(zhǎng)時(shí)人均生活水平還依然保持增長(zhǎng)。雖然今天中國(guó)人在居住方面還存在著一些問題，但不言而喻，進(jìn)步是主流，雖然對(duì)房?jī)r(jià)的抱怨可能越來越多，但從無房到有房，從筒子樓到花園洋房，中國(guó)人民真的住得越來越好。

第二代改革：房?jī)r(jià)飛漲、分配不均與以保障為主導(dǎo)的第二代改革

源于經(jīng)濟(jì)危機(jī)、目的是消除經(jīng)濟(jì)危機(jī)，中國(guó)房地產(chǎn)第一代改革從一開始就帶有強(qiáng)烈的“政府機(jī)會(huì)主義”的特點(diǎn)，即政府之所以啟動(dòng)住房改革，其目的只是為了借助住房消費(fèi)的啟動(dòng)來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，政府并沒有想到、更沒有主動(dòng)去承擔(dān)政府在住房方面必須承擔(dān)的公共責(zé)任。由此造成中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的偏頗。

第一代住房改革最初的幾年，政府出于增長(zhǎng)的目的，對(duì)于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控相當(dāng)寬松。從1999年到2003年四年多的時(shí)間里，政策大體維持在一個(gè)寬泛的框架內(nèi)，基本由市場(chǎng)自主調(diào)節(jié)，而政府最初制定的以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次住宅體系建設(shè)在商品房利益的巨大誘惑下逐步被打入“冷宮”，保障性住房的比重幾乎談不上。從1998年到2006年的8年間，我國(guó)廉租房建設(shè)資金投入的總額僅為70多億元，與每年需求500億的資金相去甚遠(yuǎn)，全國(guó)累計(jì)廉租住房實(shí)物配租也只有20萬套上下。目前，低保群眾10平方米及以下居住的家庭接近400萬戶，低收入群眾住房困難的全國(guó)統(tǒng)計(jì)大概有1000萬戶，也就是說有3000多萬人人均住房面積在10平方米以下。房地產(chǎn)到底提高了中國(guó)人民的生活質(zhì)量，還是正在將人民往懸崖上推？在這個(gè)問題上中國(guó)已經(jīng)分裂，共識(shí)已經(jīng)無法達(dá)成，改革必須重啟。

在全國(guó)樓市全面飄紅的形勢(shì)下，2003年，《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號(hào)文件）出臺(tái)，“住房供應(yīng)主體”被商品房所替代，經(jīng)濟(jì)適用房則從“住房供應(yīng)主體”淪為“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”，與1998年的房改方向明顯產(chǎn)生分歧。商品房地位進(jìn)一步上升，保障房地位進(jìn)一步下降，車之雙輪的不平衡最終以政策的形式被確定下來，房?jī)r(jià)由此像脫線的風(fēng)箏，開始進(jìn)入了快速增長(zhǎng)軌道。

根據(jù)中國(guó)社科院藍(lán)皮書報(bào)告，1998年至2003年全國(guó)商品住房每平方米的價(jià)格只增加了343元。而到了全面實(shí)施18號(hào)文件的第一年——2004年，每平方米的房?jī)r(jià)就比上年暴漲了352元。這其中房?jī)r(jià)的推手還有2003年央行發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》和2004年國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》。前者以提高貸款門檻使得中小房地產(chǎn)企業(yè)被大企業(yè)吞并，加劇了行業(yè)壟斷性，減少了房地產(chǎn)的供應(yīng)；后者以國(guó)有土地使用權(quán)要以公開的招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式進(jìn)行而使得地價(jià)大幅上升，形成全社會(huì)漲價(jià)預(yù)期，共同造就了房?jī)r(jià)大漲的神話。

2003年時(shí)，房?jī)r(jià)大約是普通家庭收入的4-5倍，比較符合家庭承受能力。但隨著房?jī)r(jià)的上漲，很快一些城市的房?jī)r(jià)就突破這一防線，甚至達(dá)到14-15倍。房?jī)r(jià)飛漲、民怨沸騰最終使得從2005年開始，政府不得不把穩(wěn)定房?jī)r(jià)作為政策制訂的出發(fā)點(diǎn)，先后頒布了“國(guó)八條”和“國(guó)六條”的通知，但可惜的是，由于調(diào)控措施沒有打中要害，房?jī)r(jià)飛漲的勢(shì)頭反而越演越烈。2007年8月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》發(fā)布，首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能。從此，保障住房建設(shè)紛紛提上各級(jí)政府的工作計(jì)劃和財(cái)政支出安排之中。

2008年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)遭受到全球金融海嘯的沖擊，經(jīng)歷了一場(chǎng)不亞于“5·12”地震一樣的經(jīng)濟(jì)地震，政府不得不全力穩(wěn)定房地產(chǎn)并以此來維護(hù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的穩(wěn)定，維護(hù)就業(yè)以及社會(huì)的穩(wěn)定。其結(jié)果，中國(guó)經(jīng)濟(jì)最困難的一年成了中國(guó)房地產(chǎn)最瘋狂的一年，2009年樓市的異?；鸨俅纬龊醣娙艘饬?。雖然對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的成功“保八”，房地產(chǎn)同樣居功至偉，但泡沫的上升令房地產(chǎn)成為眾矢之的，傾斜的雙輪顯然已無法繼續(xù)前行。而另外一方面，2010年世界經(jīng)濟(jì)看好，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇也被普遍看好（筆者的判斷卻與主流意見相比較為悲觀），復(fù)蘇的中國(guó)經(jīng)濟(jì)也無須再承受房?jī)r(jià)飛漲之重。于是，就在2009年年末，政府對(duì)房地產(chǎn)開始施行以抑制房?jī)r(jià)過快上漲為核心的密集調(diào)控，其關(guān)鍵則在于正式啟動(dòng)原已確定的第二代住房改革，讓商品房與保障房并重，滿足不同群體需要特別是安撫底層社會(huì)群體的眼前之需。國(guó)內(nèi)外普遍關(guān)注到，政府出臺(tái)了“國(guó)四條”，進(jìn)一步明確要求“在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭”。

在抑制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的同時(shí)，我們看到有別于之前保障性住房政策的“雷聲大雨點(diǎn)小”，2010年將成為中國(guó)保障性住房發(fā)展元年。“國(guó)四條”提出，力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題，相當(dāng)于在住建部原計(jì)劃的基礎(chǔ)上增加了一倍。在300名副市長(zhǎng)到京開會(huì)后，主要城市陸續(xù)通報(bào)了2010年的保障性住房供應(yīng)計(jì)劃。2009年12月28日，北京市國(guó)土資源局通報(bào)了該市2009年度土地儲(chǔ)備開發(fā)及市場(chǎng)供應(yīng)有關(guān)情況和2010年計(jì)劃安排。2010年北京市將繼續(xù)加大住宅用地特別是保障性住房用地供應(yīng)，擬供應(yīng)的住宅用地面積將不低于2500公頃，規(guī)劃建筑面積3000萬平方米以上，其中保障性住房面積將占一半。若大規(guī)模的保障性住房能夠落實(shí)到位，可以預(yù)見，這將對(duì)保障中低收入階層利益以及穩(wěn)定房?jī)r(jià)具有重大意義。

至此，房地產(chǎn)改革的方向，在十年偏行偏走后終于完成糾偏，重回原點(diǎn)。輪回再啟之時(shí)，所不同的是，房?jī)r(jià)早已今非昔比。同時(shí)，非常顯然的是，第二代改革并沒有否定第一代改革的成就，更不去觸及第一代改革的空白區(qū)域——土地制度，而是在第二代改革的基礎(chǔ)上進(jìn)行改良，主要目的是糾正單純住房商品化的片面性，轉(zhuǎn)而啟動(dòng)住房保障的輪子，讓商品化與保障化雙輪并行，應(yīng)對(duì)不同階層需要，特別是安撫低收入階層、平息民怨?？梢哉f，中國(guó)在一定程度上吸收甚至正走向新加坡式政府主導(dǎo)型的住房供給模式。

第三代改革：治標(biāo)，更要治本

中國(guó)經(jīng)濟(jì)過去飽受宏觀調(diào)控“一放就亂、一收就死”的危害。這說明，“頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳”的政策，是無法處理好社會(huì)經(jīng)濟(jì)矛盾的，甚至還可能激化矛盾。房地產(chǎn)早已成為十足的政策性市場(chǎng)，任何政策性風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)影響房地產(chǎn)的健康發(fā)展由于房地產(chǎn)改革摻雜了太多的國(guó)家機(jī)會(huì)主義色彩，因此，房地產(chǎn)調(diào)控在過去也就難免成為“一放就亂、一收就死”的“典范”。

房地產(chǎn)的第二代改革，按照政府當(dāng)前的調(diào)控思路，一方面是抑制投資和投機(jī)性需求，使得市場(chǎng)上的供應(yīng)和需求相匹配，以此來遏制房?jī)r(jià)過快上漲；另一方面，政府將加大土地供應(yīng)并加快房屋開發(fā)銷售步伐，加大保障性住房力度，以使未來的供應(yīng)量放大，滿足市場(chǎng)的龐大需求?？梢哉f，政府在房地產(chǎn)的調(diào)控上大體畢業(yè)了，供需兼顧的調(diào)控思路和措施均是好的，第二代房地產(chǎn)改革一定會(huì)取得明顯效果。不過，這種做法仍然未能觸及深層次的土地制度問題，因此只能發(fā)揮一定作用，在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)不可能讓房?jī)r(jià)從根本上趨于理性，因而也就無法保證讓中國(guó)的居民住上更大、更舒適、更幸福的房子。這就像新加坡，雖然政府做主導(dǎo)的結(jié)果的確達(dá)到了新加坡居者有其屋的政策初衷，但新加坡人的居住舒適度和幸福感卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法與歐美大國(guó)相提并論。此外，由于房?jī)r(jià)依然高企，將繼續(xù)加大農(nóng)民進(jìn)城的成本，學(xué)者文貫中教授等估計(jì)的因此延緩的一億農(nóng)民的潛在就業(yè)機(jī)會(huì)無法變成現(xiàn)實(shí)，這實(shí)際上意味著效率的喪失。由此可見，如果說新加坡房地產(chǎn)的發(fā)展囿于土地資源，因此是不得已的合理做法的話，那么以中國(guó)大陸豐富的資源，走新加坡的道路實(shí)在是學(xué)錯(cuò)了對(duì)象。中國(guó)房地產(chǎn)的第二代改革還應(yīng)該繼續(xù)往前走，往深里挖才是。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，在保持房地產(chǎn)穩(wěn)定的同時(shí)，最重要的是要治本——可以預(yù)見，中國(guó)房地產(chǎn)改革最終還應(yīng)該突破第二代改革的局限，走向第三代改革，大膽涉及土地制度的改革。

很多人都知道，全流通改革前，股價(jià)高企是因?yàn)榇嬖谥按蠓恰焙汀靶》恰钡氖`，因此供應(yīng)并未放開。一旦實(shí)施全流通，“大非”和“小非”解禁，則股價(jià)的估值體系完全改變，供應(yīng)大量增長(zhǎng)而需求沒有變化，新的供求關(guān)系一度令股價(jià)暴跌。房地產(chǎn)中也有類似的“大小非”問題，其中政府不斷聲明要禁止上市和流通的小產(chǎn)權(quán)房就是“小非”，而政府對(duì)土地非農(nóng)化使用的國(guó)有壟斷則如同“大非”。很顯然，放開土地市場(chǎng)中的“大小非”，徹底改變供求關(guān)系，是未來第三代改革的根本。

當(dāng)前，對(duì)于“小產(chǎn)權(quán)房”問題，政府態(tài)度仍以國(guó)務(wù)院常務(wù)工作會(huì)議中強(qiáng)調(diào)的“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’，單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)”為準(zhǔn)。但現(xiàn)實(shí)中，雖然政府三令五申，卻仍無法完全禁止市場(chǎng)上購買小產(chǎn)權(quán)房的熱情。客觀上“小產(chǎn)權(quán)房”不僅讓一部分城鎮(zhèn)居民買到了廉價(jià)的住房，而且一定可以起到平抑城市商品房?jī)r(jià)格的作用。有統(tǒng)計(jì)稱，目前北京在售樓盤中，小產(chǎn)權(quán)樓盤約占18%。據(jù)產(chǎn)權(quán)理論：產(chǎn)權(quán)是一組權(quán)利，可分解所有權(quán)、使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)。在這里，小產(chǎn)權(quán)房擁有大部分產(chǎn)權(quán)，所缺少的僅僅是部分處置權(quán)，也就是轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。其價(jià)格的優(yōu)勢(shì)也是來自于轉(zhuǎn)讓權(quán)利的缺失，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求可分解為消費(fèi)性需求和投資性需求，小產(chǎn)權(quán)房可滿足大部分對(duì)象的消費(fèi)性需求，而對(duì)投資性需求卻不能滿足。由于價(jià)格由供需雙方?jīng)Q定，因此剝離了投資性需求的小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格自然較低，而其巨大差價(jià)也暴露了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上投機(jī)的泡沫。

當(dāng)前，我國(guó)還亟需解決8億農(nóng)民的就業(yè)和致富問題。中國(guó)的城市化進(jìn)程不可阻擋，讓農(nóng)民進(jìn)城，融入現(xiàn)代化的社會(huì)分工體系，是農(nóng)民致富的唯一途徑。而引領(lǐng)農(nóng)民“自主創(chuàng)業(yè)”又是致富的重要途徑。農(nóng)民的創(chuàng)業(yè)資本只有土地，可目前土地的流轉(zhuǎn)仍未真正放開，現(xiàn)在又不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房，這就導(dǎo)致農(nóng)民這點(diǎn)可憐的資源事實(shí)上不能發(fā)揮任何經(jīng)濟(jì)的作用。因此，現(xiàn)有的法規(guī)政策之間是相互矛盾的：既鼓勵(lì)農(nóng)民創(chuàng)業(yè)、又堵住了農(nóng)民創(chuàng)業(yè)資金的來源。

學(xué)者（如中國(guó)社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員黨國(guó)英）正確地指出，對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的限制，城鄉(xiāng)市場(chǎng)的不統(tǒng)一，不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則，其結(jié)果是把公正和效益兩個(gè)目標(biāo)都丟掉了。探討小產(chǎn)權(quán)房的解決途徑，應(yīng)該謀求維持多贏的利益格局。把小產(chǎn)權(quán)房強(qiáng)制拆除，是不符合這個(gè)原則的。把責(zé)任全部推給農(nóng)民或購房者，更是不客觀的。因此，逐步實(shí)現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)房”合法化，并配以相關(guān)政策配套保護(hù)農(nóng)民權(quán)益，將在很大程度上實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)中的“小非”解禁，帶來土地供求關(guān)系的變化進(jìn)而帶來房地產(chǎn)價(jià)格的重新洗牌。

最終，則要打破土地強(qiáng)制性國(guó)有，走歐美式市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的道路，應(yīng)該用直接或間接的土地民有化，來保證土地的正常流轉(zhuǎn)。例如，美國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)十分發(fā)達(dá)，制度健全，所有的土地都實(shí)行有償使用，在政策規(guī)定許可的范圍內(nèi)，土地可以自由買賣、出租和抵押。政府對(duì)私人土地的管理主要是通過登記收費(fèi)和規(guī)劃引導(dǎo)。私有土地買賣完全是私人之間的事，手續(xù)十分簡(jiǎn)單，在雙方自愿簽訂協(xié)議之后，只需向政府繳足規(guī)定的稅金，進(jìn)行注冊(cè)登記即可。土地買賣價(jià)格，則由買賣雙方根據(jù)當(dāng)時(shí)土地的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行估計(jì)，完全由買賣雙方協(xié)商，也可由私人估價(jià)公司幫助雙方達(dá)成協(xié)議，并完成交易。

中國(guó)房?jī)r(jià)為什么居高不下？最根本的原因，是需求被激發(fā)的同時(shí)，政府對(duì)土地的壟斷供應(yīng)人為地造成了土地的饑餓效應(yīng)和恐慌效應(yīng)，加重投機(jī)心理并引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的嚴(yán)重失衡。土地制度的非市場(chǎng)化使得中國(guó)的所謂房地產(chǎn)名實(shí)不符，缺乏產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)，如同一位沒有穿褲子的人。房地產(chǎn)改革到如今的地步，建立土地的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度越來越清晰地應(yīng)該成為中國(guó)改革的重要方向。當(dāng)然，這是一項(xiàng)任重而道遠(yuǎn)的任務(wù)，但它的方向是清楚的，就是要建立產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)明確、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代土地產(chǎn)權(quán)制度。我們知道，土地產(chǎn)權(quán)在中國(guó)從來都是最重要的問題，革命時(shí)期是如此，改革之初是如此，現(xiàn)在同樣是如此。不論是房地產(chǎn)改革，抑或是城市化改革，土地產(chǎn)權(quán)問題都是無法回避的。

解決好土地從強(qiáng)制性國(guó)有向民有方向的轉(zhuǎn)化，將如同“大非”解禁，會(huì)給中國(guó)房地產(chǎn)帶來真正意義上的革命。歷史將證明，中國(guó)并不缺耕地，也不會(huì)缺建房用地，如此住房?jī)r(jià)值體系的重估將會(huì)使得房地產(chǎn)價(jià)格真正回歸理性，瘋狂的投機(jī)行為以及巨大的樓市泡沫都將趨于平緩。中國(guó)人的生活質(zhì)量有望徹底改善，同時(shí)大大提高土地使用效率，進(jìn)而改善就業(yè)，加快城市化進(jìn)程，讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)獲得新的內(nèi)需拉動(dòng)的機(jī)會(huì)，帶來巨大的改革效益。

歷經(jīng)磨難的中國(guó)房地產(chǎn)改革應(yīng)該與當(dāng)年的摸著石頭過河有著明顯的不同。我們應(yīng)該有理由相信政府一定會(huì)拿出切實(shí)有效的辦法，將房地產(chǎn)改革進(jìn)行到底，最終不僅實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，而且實(shí)現(xiàn)“居者樂其屋”。預(yù)祝下一個(gè)十年的中國(guó)房地產(chǎn)改革一路走好，也祝福普通公民能夠借房改東風(fēng)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代人居夢(mèng)想！■