彭 剛

需要制定不同的政策

面對(duì)一路飆升的房?jī)r(jià)，全國(guó)人大常委會(huì)委員、全國(guó)人大財(cái)政經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任委員吳曉靈表示，談到房?jī)r(jià)應(yīng)該從以下幾個(gè)方面來(lái)界定。首先，要使住房制度有一個(gè)好的設(shè)計(jì)，哪些人是要靠政府給予其最低保障，哪些人要通過(guò)政府適當(dāng)?shù)匮a(bǔ)貼，解決其住房問(wèn)題。而哪些人是完全可以靠市場(chǎng)化的方式來(lái)解決住房的問(wèn)題。在住房問(wèn)題上，如果把以上三類(lèi)人界定清楚的話(huà)，那么就出現(xiàn)了一個(gè)土地供應(yīng)制的問(wèn)題，我們要向保障型住房供應(yīng)多少土地，向補(bǔ)貼型住房供應(yīng)多少土地，商品房要供應(yīng)多少土地?針對(duì)這三類(lèi)不同的人群，要制定不同的金融政策。

吳曉靈表示，解決好這幾個(gè)方面的問(wèn)題，才能談到怎樣調(diào)控房?jī)r(jià)的問(wèn)題。也就是說(shuō)，如果我們可以用這三個(gè)制度的配套，解決好最低保障人口的住房問(wèn)題和一般老百姓的住房問(wèn)題，那么再高的商品房的價(jià)格也不必進(jìn)行調(diào)控，可以完全由市場(chǎng)來(lái)決定。房?jī)r(jià)的問(wèn)題折射出的是我國(guó)的住房制度問(wèn)題、土地供應(yīng)制度問(wèn)題和金融制度的問(wèn)題。當(dāng)然在土地制度問(wèn)題中，要想解決的話(huà)，最主要的還是要解決地方政府的土地財(cái)政的問(wèn)題。如果我們不把中央政府和地方政府的事權(quán)、財(cái)力劃分更加對(duì)稱(chēng)，地方政府的財(cái)政過(guò)多地依靠土地出讓收入的話(huà)，高房?jī)r(jià)的問(wèn)題也是很難解決的。

去年底，住建部、國(guó)土資源部、財(cái)政部等多個(gè)部委近半個(gè)月的時(shí)間里，緊鑼密鼓地出臺(tái)了若干房地產(chǎn)調(diào)控政策。從“營(yíng)業(yè)稅征收2改5”到“國(guó)四條”，再到“拿地首付不低于50％”。從“5年內(nèi)普通住房轉(zhuǎn)讓差額征收營(yíng)業(yè)稅”再到“督辦全國(guó)18宗房地產(chǎn)閑置土地”。而這一系列始于去年12月9日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的政策，在時(shí)間上不可謂不緊，在力度上不可謂不強(qiáng)。

人們更多地關(guān)心此輪地產(chǎn)調(diào)控究竟走向何方?為此，筆者走訪(fǎng)了數(shù)位專(zhuān)家，其中，“后續(xù)樓市政策會(huì)進(jìn)一步保障民生”成為專(zhuān)家們的共識(shí)。

房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中投資和消費(fèi)兩駕“馬車(chē)”的重要支撐點(diǎn)，并且在應(yīng)對(duì)此次百年一遇金融危機(jī)進(jìn)程中，充分發(fā)揮了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)信心的“定心丸”作用。近期，一系列政策的出臺(tái)說(shuō)明相關(guān)部門(mén)意識(shí)到，房地產(chǎn)在國(guó)家戰(zhàn)略發(fā)展中需要更加注重保障民生?！霸诮酉聛?lái)的政策里，應(yīng)該還會(huì)側(cè)重民生，充分重視房地產(chǎn)對(duì)于和諧社會(huì)的‘穩(wěn)定器作用?！币晃徊辉妇呙姆康禺a(chǎn)行業(yè)專(zhuān)家說(shuō)。

中信建投某營(yíng)業(yè)部的趙主管表示，最近推出的兩項(xiàng)政策都直指土地市場(chǎng)，可以說(shuō)是相關(guān)部門(mén)要從源頭開(kāi)始整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)。不過(guò)現(xiàn)在出臺(tái)的政策比較偏向短期效果，如果能繼續(xù)出臺(tái)一系列相關(guān)政策細(xì)則，可能會(huì)達(dá)到一個(gè)比較理想的長(zhǎng)期效果。

據(jù)悉，今年全國(guó)各地預(yù)計(jì)共建設(shè)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房超過(guò)390萬(wàn)套，保障性安居工程規(guī)模創(chuàng)歷年之最。中央用于保障性安居工程的資金達(dá)到493億元，較上年增長(zhǎng)171％。由此看出，房地產(chǎn)“保民生”的作用已經(jīng)開(kāi)始發(fā)揮并將繼續(xù)深入。住建部一位專(zhuān)家亦稱(chēng)，未來(lái)保障性住房水平線(xiàn)上移，擴(kuò)大保障對(duì)象是趨勢(shì)?！盁o(wú)論是經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)放寬，還是公共租賃住房的建設(shè)，都有利于‘夾心層百姓解決住房問(wèn)題。”

樓市撥亂反正的看點(diǎn)

有人曾挪揄道：全球性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)無(wú)疑該是最重要的新聞之一了，而如果要再有個(gè)經(jīng)濟(jì)危機(jī)下因禍得福的評(píng)比的話(huà)，中國(guó)樓市該拿個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)回來(lái)。去年初的中國(guó)樓市還是一片的打折聲，隨著救市信貸政策的放松，樓市隨之轉(zhuǎn)暖，小陽(yáng)春很快就轉(zhuǎn)成了熱火朝天。救市本來(lái)沒(méi)有救樓市的意思，因?yàn)閲?guó)家強(qiáng)調(diào)的一直是為中小企業(yè)加大放貸力度，但是對(duì)銀行來(lái)說(shuō)更看重的是資金的安全性和經(jīng)濟(jì)效益，所以比較起來(lái)，量大、安全的房地產(chǎn)行業(yè)成了資金流人的重要方向。

但是，今年的救市政策和方向?qū)?huì)發(fā)生很大的變化，一味地放貸對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)講存在很大的危險(xiǎn)性，另一方面靠投資啟動(dòng)內(nèi)需事實(shí)上效果不大。因此，進(jìn)行緊縮信貸、加大結(jié)構(gòu)調(diào)整是不可避免的了。

今年的樓市將會(huì)上演一場(chǎng)撥亂反正的好戲。主要看點(diǎn)是：

保障性住房建設(shè)將加大力度，去年的保障房計(jì)劃只完成30％多一點(diǎn)，與火熱的樓市不相稱(chēng)。這一熱一冷其實(shí)也是造成房?jī)r(jià)邪漲、樓市泡沫的重要原因之一。不能按照國(guó)家計(jì)劃完成保障房建設(shè)，今年的人大必然會(huì)有代表提出質(zhì)疑，任何解釋都解釋不了這個(gè)問(wèn)題，任何理由都不是理由。

房?jī)r(jià)上漲的一般理由是土地稀缺性，但是這點(diǎn)國(guó)土部不承認(rèn)土地造成房?jī)r(jià)上漲，所以今年一方面會(huì)繼續(xù)加大土地投放量。另一方面將會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商圈地進(jìn)行整頓。清理土地不缺少法律和政策，關(guān)鍵是持有土地的開(kāi)發(fā)商勢(shì)力太大，有關(guān)部門(mén)難有作為。但是現(xiàn)在動(dòng)輒幾十平方公里的囤地行為和倒地比蓋樓賺錢(qián)的情況，已經(jīng)發(fā)展到忍無(wú)可忍的程度。

有人表示，中國(guó)樓市已經(jīng)不缺少政策，也不缺少法律條文，缺少的是強(qiáng)有力的執(zhí)行行動(dòng)。不管是土地的、房?jī)r(jià)的、信貸的、市場(chǎng)方面的其實(shí)已經(jīng)很多了，所以今年應(yīng)該是政策梳理執(zhí)行年，各方面的政策被重新開(kāi)封，會(huì)亮起一道道樓市調(diào)控的風(fēng)景線(xiàn)。

同時(shí)，出臺(tái)物業(yè)稅試點(diǎn)是可能的，現(xiàn)在有物權(quán)法卻沒(méi)有物業(yè)稅是不合理的。像中國(guó)現(xiàn)在這樣的房地產(chǎn)狀況，歷史上沒(méi)有過(guò)，世界其他地方也沒(méi)有。世界其他國(guó)家，包括西方發(fā)達(dá)國(guó)家的自有房率都落后中國(guó)好幾成?，F(xiàn)在我們的樓市火爆的原因何在?導(dǎo)火索在哪里?購(gòu)房倒賣(mài)，買(mǎi)房的目的是為了升值。所謂的投資也是在賭房?jī)r(jià)上升，而不是傳統(tǒng)意義上的出租房回報(bào)投資。為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況，按照其他國(guó)家的情況看，就是缺少物業(yè)稅的約束。2009年，70個(gè)城市土地出讓總收入翻番，杭州、上海、北京獲前三甲，而這些沿海城市也是受到出口下降沖擊較大的城市。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已形成惡性循環(huán)。出于地方財(cái)政收支的考慮，政府不得不力保房地產(chǎn)，房?jī)r(jià)高漲催生了資產(chǎn)泡沫，使中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)未富先衰。推出物業(yè)稅不僅是對(duì)房地產(chǎn)投資者的沖擊，也是對(duì)政府的約束，物業(yè)稅絕不僅是政府收入的增加。讓地方政府坐收稅收與土地出讓收入的雙重紅利，而是對(duì)土地出讓經(jīng)濟(jì)的約束，是建立公共財(cái)政的開(kāi)端，是稅收公平性的體現(xiàn)。

都說(shuō)樓市調(diào)控的難點(diǎn)在地方政府，地方政府的土地財(cái)政直接導(dǎo)致了地價(jià)的攀升。地方政府不是靠稅收生存，而是吃祖宗留下、子孫還要賴(lài)以生存的土地維持，這有點(diǎn)缺少歷史責(zé)任了。土地賣(mài)完了怎么辦?土地賣(mài)到?jīng)]有人買(mǎi)了怎么辦?不能把土地賣(mài)完了，都蓋房子吧?

運(yùn)用財(cái)政政策，替代行政控制

房?jī)r(jià)回歸理性，是啟動(dòng)正常消費(fèi)的基礎(chǔ)。其實(shí)，從2001年到2008年，消費(fèi)價(jià)格指數(shù)是漲得很快的。中間因?yàn)檎恼{(diào)控，房地產(chǎn)的價(jià)格曾經(jīng)漲幅下降了一些?，F(xiàn)在來(lái)看在高房?jī)r(jià)帶動(dòng)下。住宅面積的投入是越來(lái)越大了。我們不妨回過(guò)頭來(lái)看，2004年9月份之前銷(xiāo)售面積、竣工面積差別不是很大的。但是從2004年之后一直到現(xiàn)在，特別是2007年

5月份的時(shí)候，應(yīng)該說(shuō)竣工面積比銷(xiāo)售面積有大幅度的上升。

房?jī)r(jià)回調(diào)中面臨的問(wèn)題牽扯到方方面面。其中房?jī)r(jià)降了以后就會(huì)出現(xiàn)退房、斷供，這是很大的問(wèn)題。其實(shí)，這個(gè)不會(huì)成為一個(gè)很大的動(dòng)因。因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在是商品社會(huì)，我們要信守合同。所以，萬(wàn)科在降價(jià)的時(shí)候，有人要求給他補(bǔ)差。而萬(wàn)科的態(tài)度是遵守了信守的精神的，只要銷(xiāo)售的時(shí)候沒(méi)有誤導(dǎo)，沒(méi)有欺詐，買(mǎi)房人應(yīng)該對(duì)自己的行為負(fù)責(zé)任。還有斷供，如果你這樣做的話(huà)，除非是什么情況?除非是你今后永遠(yuǎn)不和金融機(jī)構(gòu)打交道。如果你想在自己信用記錄上抹上一個(gè)污點(diǎn)的話(huà)，以后你的這個(gè)不良記錄，誰(shuí)也不敢給你信用卡，也不敢再給你貸款。因而退房和斷供都會(huì)使消費(fèi)者付出巨大的信用代價(jià)。

房?jī)r(jià)回調(diào)會(huì)不會(huì)對(duì)信貸危機(jī)產(chǎn)生重大的沖擊呢?有人認(rèn)為如果房?jī)r(jià)下調(diào)太多了，就會(huì)引起大量的不良貸款。據(jù)有關(guān)消息顯示，2007年個(gè)人住房貸款有了一個(gè)陡升，2007年之后有了一個(gè)下降。到了現(xiàn)在，開(kāi)發(fā)商貸款是6.64％，個(gè)人住房貸款是11％。2007年這兩項(xiàng)貸款全部增量占整個(gè)住房貸款余額是多少?開(kāi)發(fā)商是18.3％，個(gè)人是23.3％。即使2007年發(fā)放個(gè)人按揭貸款全部壞賬，也只有23.3％，也沒(méi)有對(duì)銀行的貸款產(chǎn)生那么大的沖擊。有的時(shí)候有的房地產(chǎn)商為了促銷(xiāo)，他會(huì)用貸款幫助客戶(hù)首付，這會(huì)出現(xiàn)零首付的情況，但這畢竟是鳳毛麟角。另外，房地產(chǎn)回調(diào)會(huì)沖擊地方政府的財(cái)政預(yù)算收入，造成地方財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。而且銀行發(fā)放了很多基礎(chǔ)設(shè)施貸款，都是以政府的隱性擔(dān)保發(fā)放的，而政府的隱性擔(dān)保還款來(lái)源是什么?是土地收入。所以我們看到，在調(diào)控過(guò)程中，中央政府遠(yuǎn)沒(méi)有地方政府著急。

面對(duì)如此情況，怎么樣完善房地產(chǎn)調(diào)控政策呢?吳曉靈表示：住宅房地產(chǎn)是一個(gè)非常復(fù)雜的問(wèn)題，首先要解決我們國(guó)家的土地供應(yīng)制度的問(wèn)題。我們的土地供應(yīng)制度存在很大的缺陷。第二個(gè)是確定我們國(guó)家的住房制度，國(guó)家到底給什么樣的^保證，通過(guò)什么樣的優(yōu)惠政策給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)助。她認(rèn)為，我們國(guó)家在住房制度上還沒(méi)有一個(gè)非常清晰的政策決定。大家可以看到現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控的時(shí)候，文件當(dāng)中各式各樣的名詞，經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房，高檔商品房等等。她認(rèn)為其實(shí)應(yīng)該分三類(lèi)：一是針對(duì)最有困難人群的廉租房。二是經(jīng)濟(jì)適用房，這群人直該占到大多數(shù)。然后剩下的一部分應(yīng)該完全是商品房。只要房子好，價(jià)格高，人家愿意買(mǎi)，就讓他買(mǎi)去，政府不要基操心。

財(cái)政政策是調(diào)整市場(chǎng)走向的關(guān)鍵。

第一，要調(diào)整地方和中央財(cái)政的劃分，從機(jī)制上保證土地利用規(guī)劃，和城市建設(shè)規(guī)劃的嚴(yán)肅性。因?yàn)楝F(xiàn)在很多地方政府，一個(gè)書(shū)記上臺(tái)就把城市規(guī)劃做一個(gè)修正，這個(gè)過(guò)程中就有很多的矛盾，這里最主要的問(wèn)題是現(xiàn)在地方財(cái)政，就是地方政府承擔(dān)的事情遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出他現(xiàn)在可支配的財(cái)力。因而推動(dòng)財(cái)政體制的改革，是解決問(wèn)題非常重要的一環(huán)。

第二，降低交易環(huán)節(jié)費(fèi)用，盡快明確開(kāi)征物業(yè)稅的時(shí)間，加大房地產(chǎn)持有費(fèi)用，合理引導(dǎo)消費(fèi)。其實(shí)政府應(yīng)該做的事情，就是提供一個(gè)公平、穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境，讓利益主體根據(jù)自身的情況來(lái)選擇。如果開(kāi)征物業(yè)費(fèi)的話(huà)，就會(huì)讓一些人考慮到，“我買(mǎi)這個(gè)房子，是否用得起?！敝灰飿I(yè)稅出來(lái)了，購(gòu)房者就會(huì)掂量掂量我是住60平米的房子，還是住120平米的房子。

第三，要加大廉租房的建設(shè)投入，嚴(yán)控建筑50平米以下的，而且廉租房應(yīng)該是“補(bǔ)人頭不補(bǔ)磚頭”。如果你剛剛參加工作，不愿意付市場(chǎng)租金就可以住到廉租房里去。而廉租房應(yīng)該是按市場(chǎng)價(jià)格收租金。誰(shuí)困難付不起市場(chǎng)租金，就要領(lǐng)到貨幣補(bǔ)貼。收入一提高了，補(bǔ)貼自然就停止了，這樣就有利于提高廉租房的使用效率。

另外，要提高公職人員住房貨幣補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)將其納入統(tǒng)一的經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和房屋出售、出租制度之內(nèi)。防止產(chǎn)生新的社會(huì)不公。很多的房子周邊已經(jīng)是一萬(wàn)一平米了，政府公務(wù)員拿到的經(jīng)濟(jì)適用房只有四千，這就難免造成腐敗。同時(shí)，改革土地供應(yīng)制度、對(duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的用地實(shí)行限房?jī)r(jià)，限戶(hù)型面積的拍賣(mài)制度。

最后，要用按揭貸款利息稅收抵扣制度和利息補(bǔ)貼制度鼓勵(lì)居民一定面積的住房自住需求。應(yīng)該把住房?jī)?yōu)惠政策從信貸方面解放出來(lái)。如果有的人不夠納入條件，怎么辦呢?就給他按揭貸款的利息補(bǔ)貼。這個(gè)政策一出臺(tái)，大多數(shù)^會(huì)愿意到稅務(wù)機(jī)關(guān)去登記。信貸絕對(duì)不能過(guò)度投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域去的，房地產(chǎn)的泡沫誰(shuí)能吹出來(lái)?只有銀行給購(gòu)房者貸款。本來(lái)只有10萬(wàn)塊錢(qián)購(gòu)買(mǎi)力的人，因?yàn)殂y行貸給100萬(wàn)，他就變成擁有110萬(wàn)的購(gòu)買(mǎi)力了。信貸的杠桿率是必須控制的。這次世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)，就是金融業(yè)實(shí)行了過(guò)高的杠桿率。次貸的形成就是百分之百的貸款，零首付。

對(duì)多套住房按揭貸款提高首付比例是控制房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵。大家都說(shuō)，國(guó)家是不是放松第二套房的按揭比例了，政府不應(yīng)該出臺(tái)這個(gè)具體的比例數(shù)，這個(gè)比例數(shù)應(yīng)該是商業(yè)銀行出于風(fēng)險(xiǎn)控制自覺(jué)提出來(lái)的比例。而對(duì)于投資性購(gòu)房應(yīng)該視同企業(yè)，不低于30％的自有資本比例。對(duì)于投資性購(gòu)房，應(yīng)該和個(gè)體戶(hù)的性質(zhì)是一樣的，而且應(yīng)該視同一個(gè)企業(yè)來(lái)對(duì)待。讓利率回歸市場(chǎng)利率，有利控制金融風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行應(yīng)該了解你的客戶(hù)，應(yīng)該知道你的客戶(hù)有多大的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該根據(jù)客戶(hù)的風(fēng)險(xiǎn)確定利率。決定貸款利率和首付比例的因素。也應(yīng)該是商業(yè)銀行出于風(fēng)險(xiǎn)來(lái)決定的，利率的高低也應(yīng)該是商業(yè)銀行出于風(fēng)險(xiǎn)決定的。決定這些的因素是什么呢?是首次購(gòu)買(mǎi)?是投資?還是自住?商業(yè)銀行應(yīng)該根據(jù)客戶(hù)的情況自主來(lái)決定，不要拿著首付比例和利率去惡性競(jìng)爭(zhēng)?，F(xiàn)在各家商業(yè)銀行為什么不出細(xì)則?就怕細(xì)則嚴(yán)了以后，把客戶(hù)擠走了。松了，又不符合中央的政策規(guī)定。

據(jù)悉，高房?jī)r(jià)已經(jīng)成為拉動(dòng)內(nèi)需的最大阻力。拉動(dòng)內(nèi)需，不能單單靠房地產(chǎn)，中國(guó)是一個(gè)有13億人口的大市場(chǎng)，自己都可以完成自我循環(huán)。和其他國(guó)家不一樣的是，我們國(guó)家還是一個(gè)發(fā)展中國(guó)，只要我們的政策正確，我們就能夠啟動(dòng)內(nèi)需，就能夠讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。

觀點(diǎn)

社科院經(jīng)濟(jì)研究所調(diào)研員韓孟：

制定政策的同時(shí)，要有系列細(xì)則的推出，形成完善的配套措施，才有可能真正保民生。從出臺(tái)的土地政策能看出一些：土地是緊缺資源，我國(guó)又處在城市化快速發(fā)展中，土地還是政府的財(cái)政來(lái)源。這也能看出相關(guān)部門(mén)要整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)所需的決心和力度。

中國(guó)銀行全球金融市場(chǎng)部宏觀經(jīng)濟(jì)分析師石磊：

這一輪回升能持續(xù)多久呢?短期內(nèi)取決于貨幣政策是否能夠持續(xù)放松，長(zhǎng)期則取決于中國(guó)居民可支配收入是否能夠跟上房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的步伐。目前，中國(guó)居民的可支配收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上商品房?jī)r(jià)格上漲的速度。如果中國(guó)統(tǒng)計(jì)局像美國(guó)一樣編制一個(gè)家庭房?jī)r(jià)承受能力指數(shù)，恐怕這一指數(shù)早就掉頭向下了。

著名經(jīng)濟(jì)評(píng)論人葉檀：

物業(yè)稅的推出，意味著投資性購(gòu)房將遭到毀滅性打擊，物業(yè)稅推出之時(shí)就是房?jī)r(jià)暴跌之日。開(kāi)征物業(yè)稅還意味著地方政府角色的轉(zhuǎn)變，地力‘政府現(xiàn)在是地方國(guó)企的掌門(mén)人，是地方土地的壟斷者。收取物業(yè)稅之后，地方政府從土地市場(chǎng)的重要交易者轉(zhuǎn)型為市場(chǎng)的監(jiān)管者，他們所得到的最大收入不應(yīng)該來(lái)自于土地出讓收入，而應(yīng)該來(lái)自于稅收收入，所以開(kāi)征物業(yè)稅是厘清地方政府身份的一個(gè)契機(jī)。