周麗瓊，秦巖賓，李建

(成都理工大學地球科學學院，四川成都 610059)

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革中地藉調(diào)查模式探討
——以四川省雙流縣為例

周麗瓊?，秦巖賓，李建

(成都理工大學地球科學學院，四川成都 610059)

農(nóng)村集體土地的權(quán)屬狀況與城鎮(zhèn)土地權(quán)利狀況不同，結(jié)合“農(nóng)村宅基地地籍調(diào)查與測繪”重點闡述了地籍調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問題和解決辦法，最后提出了農(nóng)村宅基地調(diào)查和測繪的建議。

宅基地；地籍調(diào)查；農(nóng)村地籍測量

隨著各大城市經(jīng)濟的高速發(fā)展、城市圈的擴大和衛(wèi)星城鎮(zhèn)的建設(shè)，一些基礎(chǔ)建設(shè)條件優(yōu)越的城市正積極開展統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)，推進城鄉(xiāng)經(jīng)濟一體化工作?；A(chǔ)設(shè)施良好的城郊及農(nóng)村地區(qū)土地已成為一種稀缺資源，加強對農(nóng)村土地的管理，非常緊迫與必要。

2008年至今，成都市對周邊行政轄區(qū)內(nèi)的縣進行了農(nóng)村宅基地調(diào)查與測繪工作，筆者就雙流縣黃龍溪鎮(zhèn)川江村為例，闡述農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革中的宅基地調(diào)查與測繪工作。此次宅基地的調(diào)查、測繪成果將作為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的一項權(quán)威資料，為將來宅基地使用權(quán)確權(quán)和房產(chǎn)登記發(fā)證工作提供技術(shù)依據(jù)。

1 地籍調(diào)查實施方案

地籍調(diào)查工作首先必須使調(diào)查成果能夠符合土地權(quán)屬管理、土地利用等需要，同時結(jié)合考慮目前我國農(nóng)村現(xiàn)有經(jīng)濟實力和技術(shù)條件，調(diào)查從方法上應(yīng)選用既能與現(xiàn)有實際條件相適應(yīng)，又能滿足當前地籍管理和今后發(fā)展需要的經(jīng)濟、簡易實用的一些方法。

1.1 宅基地調(diào)查應(yīng)注意的專業(yè)術(shù)語

鑒于農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的復雜性會造成在確權(quán)和測量過程中對權(quán)屬界線的指定不正確或?qū)τ袪幾h的權(quán)屬界線不能做出合理地裁決，權(quán)屬調(diào)查人員必須要正確理解相關(guān)專業(yè)術(shù)語的含義，進場前作業(yè)人員應(yīng)了解以下內(nèi)容。

(1)集體土地建設(shè)用地:指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)村個人投資或集資，進行各項非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。主要包括:鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)用地和公共設(shè)施用地(如各鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村集體修建的物資保管室、糧食加工房和曬場)，以及農(nóng)村居民住宅用地。

(2)宅基地:宅基地是指建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地。申請取得宅基地使用權(quán)后，滿兩年未建設(shè)房屋的或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的，其宅基地使用權(quán)由集體經(jīng)濟組織無償收回。

(3)林盤:農(nóng)村在房后面廣植大片竹林，成都平原稱這些成林竹木為林盤。農(nóng)戶依法對林盤享有所有權(quán)和處置權(quán)。

(4)自留地(山):自留地(山)是農(nóng)業(yè)合作化以后集體分配給社員長期使用的土地。

(5)飛地:一個單位所有的、與其成片土地相分離而坐落在其他單位范圍內(nèi)的土地；屬于一個行政區(qū)管轄，但不與本區(qū)毗連的土地；土地的實際坐落，同土地證書上所載坐落不一致的土地。如果在權(quán)屬調(diào)查過程中，集體之間達成協(xié)議，通過土地交換消除“飛地”的則不單獨劃宗[1]。

1.2 宅基地權(quán)屬調(diào)查

宅基地權(quán)屬調(diào)查的基本單元為宗地[2]。宗地為農(nóng)戶宅基地范圍邊界線。按照雙流縣農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革要求，其范圍包括房屋建(構(gòu))筑物、林盤、部分緊鄰房屋建構(gòu)(筑)的自留地。

1.3 宅基地地籍編號

所有權(quán)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織的采用“行政區(qū)——鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)——宗地”三級編號；所有權(quán)屬于村集體經(jīng)濟組織的采用“行政區(qū)——鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)——村——宗地”四級編號；所有權(quán)屬于組(社)集體經(jīng)濟組織的采用“行政區(qū)——鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)——村——社(組)——宗地”五級編號；其中行政區(qū)名用簡寫字母表示，如雙流縣為“SL”。

2 地籍測量

2.1 地籍控制測量

地籍控制測量分為基礎(chǔ)控制測量和圖根控制測量。

(1)基礎(chǔ)控制測量

采用GPS快速靜態(tài)定位模式在假設(shè)起點或原有控制點的基礎(chǔ)上布設(shè)一級GPS控制網(wǎng)作為平面控制的基礎(chǔ)，要求滿足《全球定位系統(tǒng)(GPS)測量規(guī)范》中一級控制各項指標和規(guī)定的要求。鑒于農(nóng)村實際情況，此類控制點宜建立在行政村落集中的地方。

(2)GPS－RTK實測圖根控制測量

雖可以按照(1)方案建立基礎(chǔ)控制點，但測區(qū)內(nèi)行政村落分布廣泛，若利用基礎(chǔ)控制測量成果進行常規(guī)全站儀導線控制測量，外業(yè)和內(nèi)業(yè)工作量大耗時長，經(jīng)濟性差。所以在實際工作中采用GPS－RTK技術(shù)進行圖根控制測量，主要用于外圍開闊地區(qū)。

實地作業(yè)時，首先作業(yè)前應(yīng)認真選取高等級控制點進行參數(shù)解算和控制點檢核，點位要求均勻分布在測區(qū)周邊和內(nèi)部，在確認基準站、“參數(shù)”的架設(shè)和計算均正確無誤后方可正式作業(yè)。

2.2 地籍要素測量

地籍要素測量的方法可分為兩種，即圖解地籍測量和解析法地籍測量。其中，解析法地籍測量相對圖解法地籍測量具有精度高、測量速度快、現(xiàn)勢性強等優(yōu)點，是目前地籍測量的主要方法。

(1)地籍要素測量

雙流縣農(nóng)村地勢起伏較大，通視條件差，界址線較城市宗地權(quán)屬界線不規(guī)則，故農(nóng)村地籍的解析法測量主要是對開闊條件下的界址點采用極坐標法測定。宗地內(nèi)部的隱蔽地物，如竹林邊界、地類界等，盡量采用解析法，配以距離交會法等圖解法測定。距離交會法的精度已在相關(guān)文獻中得到檢驗[3]，完全可以滿足此類作業(yè)精度。

根據(jù)地籍調(diào)查規(guī)程，在地籍平面控制測量基礎(chǔ)上的地籍碎部測量，其界址點允許誤差在10 cm～15 cm，結(jié)果表明，RTK碎部測量的精度在5 cm以下，精度完全滿足地籍要素測量的精度要求[4]，與常規(guī)的全站儀極坐標測量相比，具有作業(yè)效率高、作業(yè)范圍廣、定位精度高、數(shù)據(jù)無誤差的優(yōu)點。此次實踐中，將數(shù)據(jù)保存為南方地形地籍測繪軟件(CASS系列)格式(.DAT)，在野外輸入地物編碼，內(nèi)業(yè)進行編碼引導自動成圖，大大提高了數(shù)據(jù)處理能力。

(2)地籍要素的合理取舍

當前，社會主義新農(nóng)村建設(shè)正如火如荼地進行，鄉(xiāng)村地形變化很快，常見于各種不規(guī)范的、臨時性地物，如臨時圍墻、簡易棚房、進戶電桿等。測量這類地物需花費大量精力，故可征詢甲方，進行合理的取舍[4]。

3 存在的問題及建議

3.1 主要存在的問題及解決方法

村民對產(chǎn)權(quán)制度改革的認識存在誤區(qū)，部分村民對村鎮(zhèn)集體組織的動員大會重視程度不高，對產(chǎn)權(quán)制度改革相關(guān)概念理解不清楚，指界不正確，與相鄰宗地土地使用者產(chǎn)生糾紛；部分村民對權(quán)屬確定概念理解不清楚，提交資料不符合要求，造成了在面積統(tǒng)計、公示過程中存在嚴重返工程序。主要表現(xiàn)在:

(1)戶主聲明書中家庭成員數(shù)與提交的戶口復印件人數(shù)不吻合。主要原因為家庭成員婚遷(遷入或遷出)，沒有及時轉(zhuǎn)入或轉(zhuǎn)出戶口。

(2)權(quán)屬調(diào)查存在多戶主。多戶主是由于家庭成員分戶，造成一處宅基地并存多個戶主。此種情況可建議在確權(quán)過程中填寫多份地籍調(diào)查表，在每份調(diào)查表土地使用者名稱一欄中并列填寫多個戶主姓名，約定排列首位的為第一權(quán)利人，并在共有使用權(quán)一欄中填寫“該宅基地由××人與××，……人共有”，建議明確填寫各自占有的面積百分比。

(3)權(quán)屬調(diào)查成果出現(xiàn)無戶主狀況。一般由下列兩種情況造成:

①原家庭戶主因遭受不可抗拒原因(如去世、法律剝奪其公民權(quán)利等)不能繼續(xù)履行權(quán)利，此時應(yīng)根據(jù)法定繼承關(guān)系確定新戶主。新戶主應(yīng)及時辦理戶口簿換證工作。若時間緊迫，可以由村級以上行政單位出具證明，確認提交資料真實有效。

②經(jīng)家庭成員口頭協(xié)議或村級行政單位證實產(chǎn)生的家庭成員關(guān)系分裂(一宗地內(nèi)存在多個戶主)，新戶主沒有及時更換戶口簿。此類情況必須要重新?lián)Q發(fā)新戶口簿，否則將其并入原家庭戶主名單中，不單獨進行權(quán)屬確認。

(4)指界缺乏統(tǒng)一的標準，引發(fā)村民與村委會和調(diào)查組之間的糾紛，造成村民相互攀比，指界范圍尺寸擴大。

(5)調(diào)查過程中出現(xiàn)房屋建造者不具備戶主身份，因而對房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬產(chǎn)生疑慮，擔心將來的證書發(fā)放造成所有權(quán)讓渡，導致家庭內(nèi)部因經(jīng)濟利益驅(qū)動產(chǎn)生糾紛。

3.2 措施和建議

建議國家有關(guān)部門明確農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革操作規(guī)程，規(guī)范成果驗收制度，從法律上保護改革后農(nóng)村集體經(jīng)濟的社合法權(quán)益，保障農(nóng)民的合法權(quán)益，促進其健康發(fā)展。

[1] 杜國平，鐘太洋.農(nóng)村集體土地登記的宗地確定標準探討[J].安徽農(nóng)業(yè)科技，2006，34(11):2574～2575

[2] 詹長根.地籍測量學[M].北京:武漢大學出版社，2003

[3] 李全信.估算測邊交會測量界址點精度的有關(guān)問題[J].北京測繪，2008(3):16～19

[4] 胡志剛，花向紅，韓紅超等.GPS—RTK技術(shù)在地籍測量中的應(yīng)用研究[J].測繪信息與工程，2007，32(5):46～47

[5] 李征，司靜波.WBS工作分解結(jié)構(gòu)在地籍調(diào)查工作中的應(yīng)用[J].黑龍江科技信息，2008(9):39～39

Discussion on Cadastral Survey Mode in Rural Property Rights System

Zhou LiQiong，Qin YanBin，Li Jian
(College of Earth Sciences，Chengdu University of Technology，Chengdu 610059，China)

Because of a different situation in collective land rights of rural and urban land rights，combined with“cadastral survey and mapping of rural homestead”，focuses on the problems in investigation and mapping and find a solution，and finally raise the recommendations of investigation on the rural homestead Survey and Mapping.

Homestead；cadastral survey；rural cadastral

1672－8262(2010)06－107－03

P272

B

2010—03—10

周麗瓊(1980—)，女，在讀碩士研究生，從事3S技術(shù)應(yīng)用、地籍測量技術(shù)工作。