周政華

備受關(guān)注的房產(chǎn)稅,遲遲未能推出,顯示出政府在房地產(chǎn)調(diào)控上的兩難心態(tài):既要抑制京滬廣深等地房?jī)r(jià)快速上漲,又不能過(guò)度打壓這一支柱產(chǎn)業(yè)以免殃及經(jīng)濟(jì)全局

擬征中的房產(chǎn)稅,似乎在一陣喧囂中又暫時(shí)重歸于寂靜。

關(guān)于開(kāi)征房產(chǎn)稅的最新表態(tài),是國(guó)務(wù)院在5月27日公布的《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》。該《意見(jiàn)》中稱(chēng),將“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”,但沒(méi)有進(jìn)一步明確時(shí)間表。

房產(chǎn)稅,又稱(chēng)房屋稅,是國(guó)家以房產(chǎn)作為課稅對(duì)象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。對(duì)房產(chǎn)征稅的目的,是“運(yùn)用稅收杠桿,加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)的管理,提高房產(chǎn)使用效率,控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國(guó)家房產(chǎn)政策的調(diào)整,合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營(yíng)人的收入”。

目前,國(guó)內(nèi)居民住宅除了購(gòu)買(mǎi)時(shí)繳納的契稅,在持有期間是免稅的。

在中國(guó),房產(chǎn)稅并非新稅種。早在1986年9月,國(guó)務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》,主要針對(duì)城市生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)按年征稅。房產(chǎn)稅以房產(chǎn)的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù),采用比例稅率,按房產(chǎn)余值計(jì)征的,稅率為1.2%;按租金收入計(jì)征的,稅率為12%。由于房產(chǎn)稅并沒(méi)有向普通居民住宅征稅,因此普通居民在持有房產(chǎn)期間是免稅的。

此前,同樣被認(rèn)為可能“有利于打擊高房?jī)r(jià)”的物業(yè)稅,自2003年在北京、遼寧、寧夏、重慶、深圳等地試點(diǎn)后,至今已“空轉(zhuǎn)”七年。

始于2003年的物業(yè)稅試點(diǎn)改革,主要目標(biāo)之一是厘清稅項(xiàng)繁雜的房地產(chǎn)稅,將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并,轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。這就意味著,過(guò)去一次性征收的各種稅費(fèi),變身為一種針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的稅,在房產(chǎn)保有期內(nèi)每年進(jìn)行征收。

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示,由于物業(yè)稅為新稅種,涉及多方利益,須經(jīng)全國(guó)人大批準(zhǔn)通過(guò)才能征收。如果擴(kuò)大現(xiàn)行的房產(chǎn)稅征收范圍,只需國(guó)務(wù)院對(duì)原有的房產(chǎn)稅暫行條例進(jìn)行修改就行。但因事關(guān)民眾利益,有學(xué)者認(rèn)為即便只是改動(dòng)征收范圍也要重走立法程序。

但是,“房產(chǎn)稅不太可能在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)征。”陳國(guó)強(qiáng)對(duì)《中國(guó)新聞周刊》記者表示,由于房產(chǎn)稅主要用于打擊投機(jī)購(gòu)房,因此至多只會(huì)在少數(shù)城市試點(diǎn)。

房產(chǎn)稅之所以遲遲未能推出,顯示政府在房地產(chǎn)調(diào)控上的兩難心態(tài):既要抑制京滬廣深等地房?jī)r(jià)快速上漲,又不能過(guò)度打壓這一支柱產(chǎn)業(yè)以免殃及經(jīng)濟(jì)全局。

滬渝試點(diǎn)引而未發(fā)

此前踴躍申報(bào)試點(diǎn)的地方政府,眼下在房產(chǎn)稅問(wèn)題上保持沉默。

6月11日,上海市政府對(duì)外宣布,將進(jìn)一步放寬廉租房和經(jīng)適房的準(zhǔn)入門(mén)檻,對(duì)于備受關(guān)注的房產(chǎn)稅問(wèn)題則只字未提。

接近上海決策層的人士透露,上海為申請(qǐng)開(kāi)征房產(chǎn)稅,已經(jīng)向中央提交了兩套方案。兩套方案都計(jì)劃對(duì)人均70平方米以上的第二套、第三套及以上房屋征收房產(chǎn)稅,其區(qū)別主要是征收范圍不同:是涵蓋全市所有房屋,還是只包括房產(chǎn)稅開(kāi)征后所購(gòu)買(mǎi)的房屋。

上海是至今為止尚未出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則的少數(shù)一線(xiàn)城市之一。

國(guó)務(wù)院在4月17日出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(又名“新國(guó)十條”)后,北京和深圳分別在4月30日和5月5日,相繼出臺(tái)了地方房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則。其中,北京市調(diào)控措施最為嚴(yán)格,不僅要求商業(yè)銀行“暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款”,同時(shí)還規(guī)定“同一購(gòu)房家庭只能在本市新購(gòu)買(mǎi)一套商品住房”。

恢復(fù)開(kāi)征房產(chǎn)稅,原本是上海市即將出臺(tái)的地方房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則的亮點(diǎn)之一。

2009年京滬廣深等一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)飆漲,促使政府加速了房地產(chǎn)相關(guān)稅收改革的進(jìn)程。

今年4月出臺(tái)的“新國(guó)十條”寫(xiě)到:“財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策?！?/p>

一個(gè)多月后,5月4日,國(guó)務(wù)院法制辦財(cái)政金融司副司長(zhǎng)對(duì)媒體表示:開(kāi)征住房保有環(huán)節(jié)的稅收,是保證住房市場(chǎng)健康發(fā)展的治本之策,也是解決當(dāng)前我國(guó)面臨的多項(xiàng)棘手問(wèn)題的治本之策,早開(kāi)征比晚開(kāi)征好,但需分步實(shí)施而非一蹴而就。

然而也有不同聲音認(rèn)為,房產(chǎn)稅無(wú)法沖抵房?jī)r(jià)上漲幅度,對(duì)于炒房者的心理影響極為有限。而且由于中國(guó)土地非私有化的現(xiàn)實(shí),對(duì)70年使用權(quán)征稅的做法缺乏參照。

此外,重慶市也向中央提交了房產(chǎn)稅征收草案。重慶市財(cái)政局局長(zhǎng)劉偉今年6月2日對(duì)外表示,開(kāi)征房產(chǎn)稅是重慶市構(gòu)筑“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的住房制度體系的一部分。但此后,重慶市政府沒(méi)有透露房產(chǎn)稅申報(bào)的后續(xù)情況。

但地方政府這種不同以往的、對(duì)房產(chǎn)調(diào)控措施積極配合的做派也普遍受到置疑。在網(wǎng)上甚至有人指出,這不過(guò)是給地方政府在土地財(cái)政之外另開(kāi)的聚財(cái)門(mén)路,其效果能否抑制房?jī)r(jià)難說(shuō),但卻一定能保障地方政府多了一項(xiàng)收入。

樓市拐點(diǎn)初現(xiàn)

在“新國(guó)十條”中,房產(chǎn)稅被認(rèn)為是繼差別化房貸和加大保障房建設(shè)之后,政府打擊投機(jī)性購(gòu)房需求的又一記重拳。不過(guò)重拳未出之前,市場(chǎng)已經(jīng)起了變化。

“新國(guó)十條”實(shí)施近兩個(gè)月后,在北京,對(duì)于市場(chǎng)行情反應(yīng)最為敏銳的二手房市場(chǎng),已經(jīng)出現(xiàn)了“量?jī)r(jià)齊跌”。中國(guó)指數(shù)研究院指數(shù)研究中心副總經(jīng)理張化學(xué)對(duì)《中國(guó)新聞周刊》記者表示,北京二手房?jī)r(jià)下跌明顯。

位于北京南三環(huán)的馬家堡地區(qū),是過(guò)去兩年北京房?jī)r(jià)上漲最快的地段之一,2010年2月,該地段的嘉園二里小區(qū)二手房,均價(jià)最高一度接近3萬(wàn)元,但到了6月,這一價(jià)格已經(jīng)跌到2.3萬(wàn)。

北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)6月11日對(duì)外公布的數(shù)據(jù)顯示,今年5月,北京市二手商品住宅成交均價(jià)為每平方米13758元,比4月份下降17.8%。當(dāng)月,北京二手住宅成交3028套,比4月份下降了七成多。

中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)表明,北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市中,有超過(guò)五成的樓盤(pán)價(jià)格出現(xiàn)下跌,其中上海、廣州和深圳三城市,已有此類(lèi)樓盤(pán)價(jià)格下跌幅度接近15%。

新盤(pán)銷(xiāo)售情況也不樂(lè)觀。

5月,中國(guó)地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額環(huán)比分別下降25.8%和34.5%;復(fù)地集團(tuán)環(huán)比下降41.6%和32.6%。在港上市的房企富力地產(chǎn)、碧桂園、保利香港5月銷(xiāo)售額環(huán)比分別下滑49%、27%和17%。據(jù)中銀國(guó)際統(tǒng)計(jì),5月份在港上市房企銷(xiāo)售額平均下滑了37%以上。

一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始打折促銷(xiāo)。6月8日,上海綠地集團(tuán)宣布,將在全國(guó)41個(gè)城市的全部100多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)展“優(yōu)惠月”活動(dòng)。僅綠地在上海的12個(gè)樓盤(pán),單價(jià)降幅就在1500至3000元之間。據(jù)搜房網(wǎng)、新浪樂(lè)居等統(tǒng)計(jì)信息,截至6月初,上海共有近40個(gè)樓盤(pán)打出折扣讓利消息,最高折扣為8.8折。

樓市“量?jī)r(jià)齊跌”,或許促使中國(guó)政府重新審視嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為,政府調(diào)控的一個(gè)基本目的是,房?jī)r(jià)漲幅在一個(gè)合理、合適的范圍之內(nèi),實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。

美國(guó)智庫(kù)傳統(tǒng)基金會(huì)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家史劍道表示,房地產(chǎn)是目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)很重要的一部分,特別是外國(guó)需求在減少的時(shí)候。“很顯然,你不希望很多人買(mǎi)不起房,但是你也不希望房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰”。

SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹近日對(duì)媒體表示,在上海召開(kāi)的幾場(chǎng)閉門(mén)會(huì)議中,中產(chǎn)階級(jí)及其以上階層對(duì)于房產(chǎn)稅的征收予以強(qiáng)烈反對(duì),征稅的阻力很大。

今年6月13日,SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹在參加地產(chǎn)中國(guó)新思維論壇時(shí)對(duì)和訊網(wǎng)表示,從歷史來(lái)看,如果真正全面征收房產(chǎn)稅,則將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生重大影響。日本房?jī)r(jià)的一蹶不振,就是全面實(shí)施房產(chǎn)稅調(diào)控的實(shí)例。對(duì)于上海的房?jī)r(jià)是否會(huì)因房產(chǎn)稅的征收而出現(xiàn)下跌,這位明星開(kāi)發(fā)商表示,這取決于房產(chǎn)稅的具體方案。

“也有一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家,比如復(fù)旦大學(xué)金融與資本市場(chǎng)研究中心主任謝百三指出, 上?！路慨a(chǎn)稅實(shí)際上就是物業(yè)稅,地方政府沒(méi)有開(kāi)征新稅種的權(quán)利,應(yīng)由全國(guó)人大審核通過(guò)。美國(guó)耶魯大學(xué)金融學(xué)終身教授陳志武則指出,無(wú)地權(quán)則不納稅,而且,最終這些稅收負(fù)擔(dān)都會(huì)轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)房人身上?！?/p>

鑒于各種爭(zhēng)議的激烈程度,有學(xué)者分析,這部分地增加了上海出臺(tái)房地產(chǎn)稅的困難程度。

而與會(huì)的加拿大西安大略大學(xué)休倫學(xué)院終身教授徐滇慶則說(shuō),如果涉及房產(chǎn)稅,“我們必須保證做到70%的人不交稅,92%的人不交或者交很少的稅,8%的人應(yīng)該交稅”。目的應(yīng)該是調(diào)節(jié)貧富差距,而不是為了給地方政府?dāng)控?cái)。

拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)仍靠房地產(chǎn)

就在房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇史上最嚴(yán)厲調(diào)控時(shí),各地土地出讓金收入不減反增。

由于至今沒(méi)有出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則,僅今年5月18日至25日的一周時(shí)間,上海市土地儲(chǔ)備中心就推出了40幅地塊拍賣(mài),成為今年上海土地推介最為集中的一次“盛宴”。

據(jù)上海市規(guī)劃與土地管理局已公布數(shù)據(jù),截至今年5月底,上海市經(jīng)營(yíng)性土地出讓金已經(jīng)超過(guò)了650億元,占同期上海地方財(cái)政收入近一半,逼近該市2009年全年土地收入675億元。

中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)表明,僅今年前四個(gè)月,全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市的土地出讓金收入合計(jì)達(dá)到3247億元,相當(dāng)于2009年全年出讓價(jià)款的46%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了前五個(gè)月國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)顯示,房地產(chǎn)仍是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主力軍。今年前五個(gè)月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13917億元,占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總額的近五分之一,增速高于后者近13個(gè)百分點(diǎn)。

復(fù)旦大學(xué)金融與資本市場(chǎng)研究中心主任謝百三6月8日在出席 “中國(guó)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)趨勢(shì)”論壇時(shí)表示,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈影響力強(qiáng)大,可以直接帶動(dòng)19個(gè)產(chǎn)業(yè),間接帶動(dòng)42個(gè)產(chǎn)業(yè),對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō),起到了支柱產(chǎn)業(yè)的作用,各地政府要想發(fā)展經(jīng)濟(jì),就得發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)?！?/p>